110年度重訴字第143號｜民事：返還土地等｜裁判日期：111 年 08 月 03 日

臺灣彰化地方法院民事判決 110年度重訴字第143號原告謝盈盈謝宇㨗共同訴訟代理人盧錫銘律師被告①賴帟彰被告②敬升車業有限公司法定代理人林敬軒被告③陳俊傑被告④奕程有限公司法定代理人蔡期福共同訴訟代理人邢建緯律師複代理人官厚賢律師陳官甫律師上列當事人間請求返還土地等事件，本院於民國111年7月20日言詞辯論終結，判決如下：主文㈠被告敬升車業有限公司應自門牌號碼彰化縣○○鄉○○路00000號建物遷出。㈡被告陳俊傑應自門牌號碼彰化縣○○鄉○○路000000號建物遷出。㈢被告奕程有限公司應自門牌號碼彰化花壇鄉花南路200-11、200 -12號建物遷出。㈣被告賴帟彰應將坐落彰化縣○○鄉○○○段000地號土地（面積2671. 01平方公尺）及其上如附圖即彰化縣彰化地政事務所民國111 年2月24日土地複丈成果圖(收件日期文號：110年11月24日彰土測字第2923號）所示，編號Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ之鐵皮建物（各編號建物面積、門牌如附表二）拆除，並將其上水泥地、面積合計2052.86平方公尺（含編號Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ建物基地及編號Ｅ、面積 393.85平方公尺）刨除後返還原告。㈤被告賴帟彰應給付原告新台幣29萬0323元及自民國111年3月31日起至清償日止，按年息5％計算之利息。㈥被告賴帟彰應自民國110年9月1日起至返還占用之土地（如附表一）予原告之日止，按月給付原告新台幣6萬7485元及自翌月1日起至清償日止，按年息5％計算之利息。㈦原告其餘之訴駁回。㈧訴訟費用由被告敬升車業有限公司、陳俊傑各負擔5％，由被告帟程有限公司負擔10％，由被告賴帟彰負擔78％，餘由原告負擔。事實及理由一、原告主張：㈠被告賴帟彰於民國105年12月1日，與原告就原告共有坐落彰化縣○○鄉○○○段000地號、面積2843.39平方公尺，及同鄉橋頭段1101地號、面積2202.73平方公尺土地（均為農業用地），訂立租賃契約書（下稱系爭租約），約定租賃期限自105年12月1日起至117年11月30日止，租金每月新台幣（下同）8萬元（前5個月施工期不收租），押租金16萬元。嗣於109年9月間，彰化縣政府徵收並協議價購部分土地，於分割後賴帟彰承租土地之範圍、地號及面積增減為如附表一所示，每月租金應按比例減縮為6萬 7485元（計算式：8萬元×4256.76㎡/5046.12㎡＝6萬7485元）。㈡依系爭租約第5、6條約定，本租賃土地僅得供承租人興建農業設施供自己使用，如有違反者，出租人得中途終止租約。賴帟彰承租後，在新中庄段205地號土地上，興建如附圖即彰化縣彰化地政事務所111年2月24日土地複丈成果圖（收件日期文號：110年11月24日彰土測字第2923號，以下簡稱附圖）所示，編號Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ之1層樓鐵皮建物，暨編號Ｅ之水泥地，作非供農業設施使用，並分別違法轉租給被告敬升車業有限公司（下稱敬升公司）、陳俊傑、奕程有限公司（下稱奕程公司）及永鑫泰科技有限公司（原告已於111年6月8 日撤回對永鑫泰公司之追加起訴），各該編號鐵皮建物之面積、門牌號碼及租用人如附表二。原告已依系爭租約第5、6條約定、土地法第108條及民法第458條規定，以110年5月10日耕地租佃爭議調解申請書，向賴帟彰終止系爭租約，經賴帟彰於110年8月10日出席彰化縣花壇鄉公所調解委員會調解並調解不成立，該終止租約之意思表示至遲於同年8月10日達到賴帟彰，雙方租賃關係已經消滅。㈢查賴帟彰自110年1月1日起即未按月給付租金，計至110年8月租約終止，共積欠原告8個月租金合計53萬9880元（計算式：6萬7485元×8＝53萬9880元），以押租金16萬元抵銷後，尚欠37萬9880元。賴帟彰與原告之租賃關係既已消滅，向賴帟彰承租鐵皮建物之敬升公司、陳俊傑、奕程公司，即不得對原告主張有權占有，原告爰依民法第767條第1項規定請求遷出。又賴帟彰在系爭租約消滅後，仍繼續占有使用所承租之土地，無法律上原因而受有相當於租金之不當利益，原告除得請求給付積欠之租金，及依民法第455條、第767條第1項規定，請求將新中庄段205地號土地上之鐵皮建物及水泥地拆除或刨除返還土地外，並得依民法第179條規定，請求賴帟彰給付自110年9月1日起至返還所占用土地之日止，按每月6萬7485元之不當得利等情，並聲明： ⒈敬升公司應自門牌號碼彰化縣○○鄉○○路00000號建物遷出。 ⒉陳俊傑應自花南路200-10號建物遷出。 ⒊奕程公司應自花南路200-11、200-12號建物遷出。 ⒋賴帟彰應將坐落新中庄段205地號土地及其上如附圖編號Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ所示之1層鐵皮建物拆除，並將其上之水泥地、面積2052.86平方公尺（含編號Ｅ、面積393.85平方公尺）刨除後返還原告。 ⒌賴帟彰應給付原告37萬9880元及自111年3月31日起至清償日止，按年息5％計算之利息。 ⒍賴帟彰應自110年9月1日起至返還占用土地之日止，按月給付原告6萬7485元及自111年3月31日起至清償日止，按年息5％計算之利息。二、被告則以：㈠系爭租約約定每月租金為8萬元，原告並同意以開立支票之方式繳租，1次繳納數期租金，但賴帟彰於110年1月間欲再預交6個月租金之支票，遭原告拒收。原告臨訟反稱賴帟彰自110年1月1日起即未依約繳租，顯與事實不符。又彰化縣政府於109年9月3日協議價購部分承租土地後，承租土地範圍減縮至4256.76平方公尺（計算式：分割後205地號土地面積2671.01平方公尺＋1101地號土地面積1261.65平方公尺＋1101-2 地號土地面積 324.1平方公尺），自109年9月份起每月租金，應按比例減縮為6萬7485元〔計算式：（4256.76平方公尺÷ 5046.12）×8萬元/月〕。賴帟彰前已預繳109年9月至12月4個月之租金共32萬元，因租金應按比例減縮，故每月溢繳1萬2515元（計算式：8萬元－6萬7485元），4個月期間共溢繳租金5萬0060元，當可折抵110年1月份之租金。原告指稱賴帟彰自110年1月1日起未付租金云云，並非可採。㈡原告主張依土地法第108條、民法第458條第3款規定終止系爭租約。惟系爭租約之土地屬耕地，雖應受土地法第108條耕地禁止轉租之限制。然其租賃標的為土地，而非承租土地後所興建之建物。揆諸最高法院103年度台上字第2624號判決見解，賴帟彰將坐落於承租土地上之建物租與第三人米堤實業有限公司、尚新黑板教具有限公司、奕程公司及偉讚工業有限公司等人，並未構成違法轉租耕地之終止租約事由。再者，系爭租約第5條固約定「本租賃土地係供乙方作為農業設施使用，…」等字，原告並據以主張該租約為土地法上之耕地租用契約。然雙方簽約時，原告即已知悉賴帟彰欲在土地上興建建物而非自任耕作，此由原告同意建置期免繳5個月租金，原告並出名於建物之稅籍證明即明。故系爭租約應屬租地建屋契約，原告拘泥於文字，認該契約為耕地租用契約，亦不足採。㈢原告另以賴帟彰違反系爭租約第5條、第6條約定為由終止系爭租約云云。然原告自簽約時起即同意賴帟彰於承租土地上搭建花南路200-9號、200-10號、200-11號、200-12號及200-13號建物，此觀各該建物之稅籍均以原告為納稅義務人即明。且賴帟彰搭造建物須耗時5個月，原告並同意在建置期免收5個月之租金，當知該等建物並非作為農業設施使用，雙方更相安無事長達數年，顯見原告知悉並同意賴帟彰使用該等建物之用途。原告臨訟反稱賴帟彰違反系爭租約第5條規定，當受禁反言原則之拘束，其主張與誠信原則有違，自非可採。再者，賴帟彰在承租土地上興建前開建物，僅是有無違反行政罰問題，參照台灣高等法院台中分院99年度重上更㈡字第20號民事判決意旨，不得作為終止租約之事由。況系爭租約第5條第3項明定：「乙方因工作之故所建之地上物於租賃期滿或中途解約不租時，乙方出資所興建之地上物房舍應無條件歸屬地主保留或拆除，係依甲方之主張行使之。」等語，可知倘原告已合法終止租約，前開各建物即屬原告所有，原告自得拆除或保留，賴帟彰已非各該建物之所有權人及事實上處分權人，原告請求賴帟彰拆除地上物即無實益。㈣敬升公司、陳俊傑、奕程公司均合法向賴帟彰承租建物，賴帟彰與原告間之租賃關係仍然存在，原告不得請求渠等遷出等語，資為抗辯。並均聲明原告之訴駁回。三、兩造不爭執之事實㈠原告與賴帟彰於105年12月1日簽訂系爭租約，約定原告將其共有新中庄段205地號、橋頭段1101地號土地（均為農業用地）租與賴帟彰，租賃期限自105年12月1日起至117年11月30日止，租金每月實付8萬元（前5個月施工期不收租），賴帟彰於簽約時並交付原告押租金16萬元（租約見本院卷第21-31頁）。㈡賴帟彰承租後，在新中庄段205地號上搭建如附圖所示：編號Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ之1層樓鐵皮建物，暨編號Ｅ之水泥地，並將各該建物分別租與敬升公司、陳俊傑、奕程公司、永鑫泰科技有限公司作為廠房使用。各該編號鐵皮建物之納稅名義人均為原告，其面積、門牌號碼及租用人如附表二（建物稅籍證明書及平面圖見本院卷第125-141頁）。㈢系爭租約之土地於109年9月間，經彰化縣政府徵收並協議價購部分土地後，租用土地範圍地號及面積如附表一所示，租金按面積比例減縮為每月6萬7485元。㈣賴帟彰已以支票給付原告每月8萬元租金至109年12月31日（收租明細見租約末頁，本院卷第31頁）。㈤原告主張賴帟彰違反承租之土地僅得興建農業設施供自己使用之約定，及違法將土地轉租第三人，原租賃契約無效，且縱認該契約並非無效，依系爭租約第5、6條及民法第103條第3款及第443條之規定，伊亦得終止租賃契約等情，於110 年5月10日以耕地租佃爭議調解申請書向彰化縣花壇鄉耕地租佃委員會申請調解。嗣經彰化縣花壇鄉調解委員會通知原告與賴帟彰於110年8月10日到場調解，因雙方無法達成共識，而調解不成立（調解申請書及調解不成立證明書影本見本院卷第55-57頁）。四、爭執事項及其判斷㈠系爭租約是否為耕地租約或租地建屋契約？ ⒈本件新中庄段205地號土地為特定農業區農牧用地，橋頭段 1 101、1101-2地號土地則為都市計畫農業用地（登記謄本參本院卷第33-41頁）。系爭租約第5條使用租賃物之限制及違約處罰第1項復明確約定：「本租賃土地係供乙方（即賴帟彰）作為農業設施使用，如有搭蓋地上建物需要時，概以土地所有人名義為原始起造人興建，其一切有關之工程費用（設計費、整地費、營建費等）及收據聯單均須以土地所有權人名義為抬頭、並由乙方負擔。」；承租人如有違反此條約定之一者，甲方（即原告）得中途終止租約，收回租賃物（本院卷第25頁）。而該等租約條款乃賴帟彰提供空白契約書與原告簽訂，為其陳明（並稱係伊公司小姐從網路列印，本院卷第204頁），若非賴帟彰知悉所承租之土地為農業用地，並欲作農業設施使用該土地，豈有選擇該空白租賃契約書之理。至於租約內約定前5個月施工期不收租金，及搭蓋地上物應以原告為納稅名義人，與雙方就租賃物使用限制之約定內容，並不相衝突，蓋作為農業設施使用之建物，本即得以土地所有權人之名義申請容許興建，無從以該等事由反推系爭租約為租地建屋契約。 ⒉按土地法第106條第1項所稱耕地租用，係指以自任耕作為目的，約定支付地租，使用他人之農地而言，即為民法規定之「耕作地租賃」。另農業發展條例第3條第14款規定「農業用地租賃」，乃指土地所有權人將其自有農業用地之部分或全部出租與他人經營農業使用。又所稱農業使用，則指農業用地依法實際供農作、森林、養殖、畜牧、保育及設置相關之農業設施或農舍等使用（農業發展條例第3條第12款）。系爭租約明定土地係供承租人作為農業設施使用，而農業設施可分為以竹木、稻草、塑膠材料、角鋼、鐵絲網或其他材料搭建無固定基礎之臨時性與農業生產有關之設施，及有固定基礎之農業設施（農業發展條例第8條之1），後者種類有農作產銷設施、林業設施、自然保育設施、水產養殖設施、畜牧設施、休閒農業設施及綠能設施(申請農業用地作農業設施容許使用審查辦法第3條）。系爭租約之土地為農業用地，並約定限供承租人作為農業設施使用，而農業設施乃供經營農業使用之無固定基礎之臨時性與農業生產有關設施，或有固定基礎之農作產銷設施等項農業設施，與房屋為可供住宅或營業、工作等用途之建築物者性質有別。系爭租約之承租人既不以自任耕作為目的，亦非以建造房屋而使用土地，即非耕地租用契約，亦非租用基地建築房屋之基地租用契約，而應屬農業用地租賃。賴帟彰以原告於簽約當時即知悉其欲在租賃土地上興建建物，並同意建置期免繳5個月租金云云，抗辯系爭租約為租地建屋契約，尚難採取。㈡原告以110年5月10日耕地租佃爭議調解申請書向賴帟彰為終止租約之意思表示，是否發生終止效力？ ⒈系爭租約第5條約定本租賃土地係供承租人賴帟彰作為農業設施使用，惟賴帟彰於新中庄段205地號土地搭建附表二所示、非屬農業設施之鐵皮建物，並鋪設水泥地面，暨將建物租與敬升公司、陳俊傑等人作為廠房使用，明顯違反租約關於使用租賃物限制之約定。依系爭租約第6條之約定，原告自得中途終止租約，收回租賃物。賴帟彰抗辯原告在簽約當時即知其承租土地欲在其上興建建物，固屬實情。惟所搭蓋之建物，依約定應為農業設施，而非廠房。至於原告雖然在賴帟彰興建廠房完畢收租數年後，始表示終止租約。惟系爭租約就此項約定終止權，並無行使期限之期限，且原告在租期屆滿前終止租約收回租賃物，可使農業用地供非農業使用之情形及早獲致改善，符合法令遵循及公共利益。原告於數年後才行使，難謂有何違反誠信或禁反言原則。況於廠房興建完畢時即行使終止租約之權，賴帟彰尚來不及有任何收益，實際上對其亦無利益可言。又在農業用地上未經申請主管機關許可而搭蓋廠房，違反農業用地（包含耕地）相關法令之規定，應否受相關行政處罰，係另一問題，與原告得否行使系爭租約所約定之租約終止權無關。賴帟彰抗辯原告終止租約違反禁反言或誠信原則，且其在承租土地上興建前開建物，僅屬有無違反行政罰問題，原告不得據以終止租約云云，均不足取。 ⒉原告於110年5月10日以耕地租佃爭議調解申請書（附具繕本1 份）向彰化縣花壇鄉耕地租佃委員會申請調解，嗣經彰化縣花壇鄉調解委員會通知原告及賴帟彰於110年8月10日到場調解，雙方均到場無法達成共識，調解不成立，為兩造所不爭。該調解申請書繕本何時送達賴帟彰，雖無資料參證。但從原告於110年5月10日遞出申請書，迄調解委員會定期於同年8月10日調解相隔達3個月，原告主張至遲於110年8月10日其終止租約之意思表示達到賴帟彰，堪以採取，足認系爭租約於斯時發生終止效力，雙方租賃關係消滅。 ⒊另轉租係租賃關係存續中，承租人將租賃物出租予第三人。房屋（或建築物）與基地為各別獨立之不動產，其所有權人各得行使其權利。房屋所有人與基地所有人有租賃關係，如其訂立租約當初並無特別反對之約定，房屋所有人將其房屋供與他人使用，是為所有權人對於地上房屋使用收益權之行使，與單純基地轉租有別，自難構成終止基地租約之原因。本件賴帟彰向原告承租土地，在承租土地搭蓋鐵皮建物，並將之租與敬升公司等人。系爭租約第5條就承租人所搭蓋之建物，並無僅能供自己使用之約定（原告主張建物只能供賴帟彰自己使用，與約定內容不符），賴帟彰將各該房屋租與敬升公司等人使用，乃對於地上房屋使用收益權之行使，與單純之基地轉租有別。原告據以主張終止租約，自不可採，附此敘明。㈢原告請求賴帟彰拆除建物、刨除水泥地及返還土地有無理由？ ⒈系爭租約消滅後，賴帟彰已無繼續占用租賃物之權源，惟迄未將承租之土地回復原狀並交還原告，原告依民法第455條之租賃物返還請求權及民法第767條第1項之物上請求權，請求賴帟彰拆除建物、刨除水泥地及將新中庄段205地號土地返還，於法即屬有據。 ⒉賴帟彰雖謂前開建物之稅籍均為原告名義，由系爭租約第5條第3項約定：「乙方因工作之故所建之地上物於租賃期滿或中途解約不租時，乙方出資所興建之地上物房舍應無條件歸屬地主保留或拆除，係依甲方之主張行使之。」，可知原告倘合法終止租約，各該建物即屬原告所有，原告自得拆除或保留，伊已非該等建物之所有權人及事實上處分權人等語。惟系爭租約第5條第3項約定，乙方即賴帟彰出資興建之地上物房舍應無條件歸屬地主保留或拆除，係依甲方即原告之主張而行使之。租約同條第4項約定：「若甲方不願保留建築物時，乙方應負責拆除及清運、費用由乙方負擔，並回復原來之土面後交還租賃土地予甲方。」。原告中途終止租約，並請求賴帟彰拆除前開土地上建物及水泥地，以回復原來之土面後交還租賃土地，顯與雙方約定意旨相符。賴帟彰此部分所辯，自不可採。㈣原告得請求賴帟彰給付之租金及相當於租金之不當得利數額為何？ ⒈系爭租約因原告行使約定終止權而於110年8月10日發生終止效力，賴帟彰於簽約時交付押租金16萬元，並已給付每月租金8萬元至109年12月31日止，租賃土地部分於109年9月遭彰化縣政府徵收價購後，每月租金應減為6萬7485元等事實，已如前述。原告主張賴帟彰自110年1月1日起未按月給付租金，計至110年8月租約終止，8個月租金合計53萬9880元，在以押租金16萬元抵銷後，餘額37萬9880元。賴帟彰則抗辯其109年9至12月溢繳租金5萬0060元，應先抵付。 ⒉查系爭租約土地遭彰化縣政府徵收價購後，新中庄段205地號及橋頭段1101、1101-2地號土地面積分別減少為如附表一所示。此係不可歸責於租約雙方當事人之事由所致，賴帟彰預繳之租金於徵收後溢繳部分，自得抵付往後應付之租金。而新中庄段205地號及分割前橋頭段1101地號遭徵收價購之部分土地，分別於109年9月18日、22日移轉登記予彰化縣政府，109年8月份賴帟彰應付之租金，分別以各該價購土地移轉登記之日期計算說明如下：①8月17日以前應繳租金為4萬533 3元〔計算式：8萬元/月×17/30＝4萬5333元，小數點以下四捨五入，以下同〕。②8月18日至21日應繳租金1萬0302元〔8萬元 /月×4873.74㎡/5046.12㎡×4/30＝1萬0302元〕。③8月22日至30 日應繳租金2萬0246元〔計算式：6萬7485元×9/30＝2萬0246元〕。以上合計7萬5881元，溢繳4119元。加計109年10至12月溢繳3萬7545元〔計算式：（8萬元－6萬7485元）×3＝3萬7545 元〕，總計溢繳4萬1664元。 ⒊系爭租約自110年1月起至110年8月10日終止租約為止，其租金合計49萬1987元〔計算式：6萬7485元×（7＋9/31）＝49萬19 87元〕，扣抵押租金16萬元及前開溢繳金額4萬1664元後，餘額為29萬0323元。故原告所得請求前開期間欠租金額應為29萬0320元。此部分租金，賴帟彰雖抗辯曾於110年1月間欲再預交6個月租金支票，遭原告拒收。但原告否認之。賴帟彰未舉證以實其說，即難採取。又依系爭租約此部分租金最遲應於110年8月給付，原告請求自111年3月31日起計付遲延利息，即屬有據。另賴帟彰在租約消滅後仍繼續占用租賃土地，獲有相當於每月租金6萬7485元之不當利益，原告依不當得利之規定，請求賴帟彰自110年9月1日起至返還所占用之土地(如附表一)之日止，按月給付原告6萬7485元，於法亦屬正當。惟遲延利息應自各該月之翌月1日起算。原告就110年9月1日起至111年2月28日止部分，請求自111年3月31日起算利息，尚無不合，其餘自111年3月1日起部分，則應自翌月1日起算。㈤原告請求敬升公司、陳俊傑及奕程公司遷出部分系爭租約已因原告終止而消滅，敬升公司、陳俊傑及奕程公司基於與賴帟彰間之建物租賃契約而使用建物基地，僅於彼等相互間有占用權源，對原告不得主張有權占有。原告依民法第767條第1項之規定，請求敬升公司、陳俊傑及奕程公司分別從其租用之建物遷出，應予准許。五、綜上所述，原告依租金請求權、民法第455條、第767條第1 項、第179條不當得利規定，請求賴帟彰將附圖所示各編號之建物拆除，並將其上之水泥地（含各該建物基地及編號Ｅ部分）刨除後，將新中庄段205地號土地返還原告，並給付原告租金29萬0323元及自111年3月31日起至清償日止，按年息5％計算利息，暨自110年9月1日起至返還占用之土地（如附表一）之日止，按月給付相當於租金之不當得利6萬7485 元，及其中110年9月1日起至111年2月28日止部分，自 111 年3月31日起至清償日止，其餘自111年3月1日起部分，自翌月1日起至清償日止，均按年息5％計算利息；暨依民法第767 條第1項規定，請求其餘被告分別自向賴帟彰租用之建物遷出之範圍，洵屬正當，均應予准許。逾此範圍，則為無理由，應予駁回。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經審酌後於判決之結果不生影響，不予贅詞論列。據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第85條第1項但書，判決如主文。中　　華　　民　　國　　111 　年　　 8 　　月　　3 　日民事第一庭法　官　陳瑞水以上正本係照原本作成。如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　111 　年　　 8 　　月　　5　　日書記官　廖春慧附表一編號土地坐落地號面積（㎡）附　　註 1 彰化縣○○鄉○○○段000地號 2671.01 109.9.3分割增加205-1、-2、-3地號，於109.9.18以買賣為原因移轉登記予彰化縣政府。 2 彰化縣○○鄉○○段0000地號 1261.65 109.9.3分割增加1101-1、-2地號，其中1101-1地號，於109.9.22以買賣為原因移轉登記予彰化縣政府。 3 彰化縣○○鄉○○段000000地號 324.10 附表二編號面積（㎡）構造門牌號碼建物租用人附　　註Ａ 723.51 1層樓鐵皮建物 200-9號敬升車業有限公司 ⒈各建物之稅籍名義人均為原告。 ⒉永鑫泰科技有限公司已退租遷移。 200-10號陳俊傑Ｂ 366.25 1層樓鐵皮建物 200-11號奕程有限公司Ｃ 279.07 1層樓鐵皮建物 200-12號Ｄ 290.18 1層樓鐵皮建物 200-13號永鑫泰科技有限公司Ｅ 393.85 水泥地面無合計 2052.86

臺灣彰化地方法院110年度重訴字第143號

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