臺灣彰化地方法院民事判決

原告

王銀沛

訴訟代理人

林世祿律師

複代理人

江欣鞠

被告

賴溪堓

上一人訴訟代理人

賴鎮東

被告

賴禹松

被告

賴義雄

被告

賴儀城

被告

賴昭順

被告

賴安順

被告

賴學結

被告

賴彩幸

兼上七人

訴訟代理人

賴禹全

被告

郭珮翔

上一人訴訟代理人

王佑中律師

上一人訴訟代理人

受告知人 台灣中小企業銀行股份有限公司

法定代理人

林謙浩

受告知人 賴儀城

上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國112年6月27日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、按訴訟繫屬中為訴訟標的之法律關係，雖移轉於第三人，於訴訟無影響。民事訴訟法第254條第1項定有明文。本件被告賴昭順、賴安順、賴學結、賴彩幸等人於起訴後之民國（下同）112年3月17日將坐落彰化縣○○鄉○○段000地號土地應有部分移轉予訴外人昇威機械股份有限公司等情，有土地登記簿謄本附卷可憑（華聲科技不動產估價師事務所鑑定報告書附件2-1），惟訴外人昇威機械股份有限公司並未聲請承當訴訟，依前揭法條規定，被告賴昭順、賴安順、賴學結、賴彩幸等人仍為本件訴訟當事人，合先敘明。

二、原告起訴主張：

（一）緣彰化縣○○鄉○○段000○000地號等二筆土地（下合稱系爭二筆土地，分稱系爭693地號土地或系爭695地號土地），為兩造所共有，應有部分如附表所示，系爭693地號土地之使用分區為住宅區，系爭695地號土地則為農業區，因土地上設有抵押權，故無法協議分割，且無不能分割之原因，爰依民法第823條、第824條提起本訴，請求分割系爭二筆土地，並提出附圖二所示方案。聲明系爭二筆土地准予分割。

（二）附圖二所示方案，系爭695地號農地部分，伊為了避免價差，所以都面對大馬路，伊提出的方案，當然將其分得的部分分在建地旁邊；系爭693地號建地部分，臨大馬路部分幾乎都已經建滿房屋，不得已要從不值錢的地方開路，不可能從較值錢的大崙路這邊土地開路進來，如此對大家未必較有利。

（三）被告賴禹全等人稱願意購買原告及其他被告系爭695地號土地所有之持份，然系爭695地號土地應有部分較少的共有人，多數為被告賴禹全的家人，耕作上應無問題，且原告是主張原物分割，不同意不分土地；系爭693地號是否依土地法第34條之1，也是另外一個問題，並非分割要考慮的問題，且若被告依土地法第34條之1處分系爭693地號土地，原告也可以主張優先承買權，被告在此土地上有工廠，請被告慎思。

（四）關於華聲科技不動產估價師事務所112年5月15日華估字第83123號函所附報告書部分（下稱鑑價報告），伊認為系爭693地號土地分割後價值，若照附圖二所示之方案，伊所分得土地南北貫穿，沒有補償問題，但不聲請另外鑑價。被告賴禹全等人雖稱鑑價報告無將現有建物需拆除補償部分列入評估，但建物的拆除是另外一個問題，並不是在分割共有物中考量。

三、被告方面：

（一）被告賴溪堓部分：同意分割。不同意原告所提方案，系爭693地號為建地，原告畫為道路使用，且將伊分到最裡面；系爭695地號部分，原告將最好的地方部分分在一起給自己，對伊不公平。被告賴禹全所提希望全部取得系爭695地號土地，及系爭693地號土地予以變價，但伊希望自己持有，不要變賣。關於鑑價報告，因為伊不想賣，所以價格並不重要。並聲明：請求駁回原告之訴，訴訟費用由原告負擔。

（二）被告賴禹松、賴義雄、賴儀城、賴昭順、賴安順、賴學結、賴彩幸、賴禹全部分（下合稱被告賴禹全等）：

⑴同意分割。被告是在69年取得系爭土地，當時有溝通過用途所以現在地上有建築物，建物10年前有重新更新過，希望地上物能夠保留在分割位置上。伊等家族106年有以被告郭珮翔之名義購買。

⑵原告所提之方案，附圖二編號B13通行道路部分，面積達100多平方公尺，不符合經濟效益，而且仍維持共有，系爭695地號農地部分，規劃太狹長，不利耕作。另原告分得的位置都在中間大馬路的位置，建地也分在一起，對其最有利，市場價格不同，應補償價差。且原告之方案對於土地上現有建物之拆遷補償部分，該如何處理。

⑶系爭695地號土地為農業發展條例之耕地，經分割後，部分被告所持有面積已無耕作利用價值也不利於耕作，被告賴禹全願意購買原告及其他被告所有之持份；系爭693地號土地建議以土地法第34條之1變價分割之方式為之。

⑷鑑價報告只針對地價估價，並無把現有建物需拆除補償部分列入評估。

（三）被告郭珮翔部分：同意分割。對土地現況部分無意見，系爭693地號土地部分，同意原告所提出之方案，亦同意被告賴禹全等所提變價分割之方式；系爭695地號部分是農地，如果有被告願意整筆不分割單獨持有，補償其餘共有人，這樣的分割方案比較妥適，亦同意以執行變價之方式為之。對於鑑價報告無意見。

四、得心證之理由：

（一）本件原告主張系爭二筆土地為兩造所共有，應有部分比例如附表所示，兩造並未有不分割之約定，亦未有因物之使用目的而不能分割之情形，然無法達成協議分割等情，業據其提出土地登記謄本、地籍圖等件為證，且為被告所不爭執，堪信其主張為真實。則原告請求分割系爭二筆土地，為有理由，應予准許。

（二）按共有物之分割，依共有人協議之方法行之。分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：一以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。二原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人。以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之。以原物為分配時，因共有人之利益或其他必要情形，得就共有物之一部分仍維持共有。民法第824條第1至4項分別規定。復按分割共有物，究以原物分割，或變價分割為適當，法院應斟酌當事人意願、共有物之使用情形、物之經濟效用及全體共有人之利益等情形而為適當分割，不受共有人所主張分割方法之拘束。而共有物之分割，無論為原物分割或變價分割，原則上均應按應有部分之比例分配於各共有人，最高法院87年度台上字第1402號、88年度台上字第600號、91年度台上字第2087號判決意旨可資參照。

（三）經查，系爭二筆土地均位於都市計畫區，系爭693地號土地面積1787.57平方公尺、使用分區為住○區○○○000地號土地面積3231.11平方公尺、使用分區為農業區，系爭693地號土地現使用狀況為附圖一編號A、佔地378.50平方公尺以及編號B、佔地394.85平方公尺之鐵皮廠房，為被告賴禹松、賴禹全所使用，編號C、佔地194平方公尺之磚造樓房以及編號D佔地111平方公尺之鐵皮屋，為被告賴安順、賴學結所使用，編號E、面積145.36平方公尺部分為道路，其餘則為空地，系爭695地號土地現供農作使用等情，據原告提出現況照片陳明在卷，復經本院會同彰化縣員林地政事務所人員至現場勘驗測量無誤，並製有勘驗筆錄、複丈成果圖（即附圖一）附卷可稽。本院審酌原告所提附圖二所示之分割方案，係按應有部分比例而為分割，分割出之土地坵塊方整，利於建築及農作使用，且所分出土地均有道路得以出入，不至於形成袋地，堪認為妥適之方案；被告賴禹全等雖主張，系爭693地號土地以變價分割之方式為之，系爭695地號土地，若細分不利於耕作，其願意買其他被告所有之持份云云，但系爭693地號土地並無以原物分配各共有人顯有困難或不適宜原物分割之情形，且系爭二筆土地按應有部分比例分割後，亦足夠供建築、農作使用，另原告與被告賴溪堓均稱希望原物取得系爭二筆土地，則被告賴禹全等主張將系爭693地號土地變價之分割、系爭695地號土地由其原物取得而以價金補償其餘共有人之方式，即不適宜，不應予以憑採。是本院審酌系爭土地之使用現況、經濟利用價值、各共有人之意願等情狀，認依原告所提附圖二之方案分割，尚屬公允、適當而可採，爰判決如主文第一、二項所示。

（四）又按法院裁判分割共有物，固應斟酌共有物之價格，倘各共有人中有不能按其應有部分受分配，或所受分配之不動產，其價格不相當者，法院非不得命以金錢補償之，而受分配之不動產價格情形，應以言詞辯論終結時之狀態為其基準（最高法院107年度台上字第32號判決意旨參照）。經查，本件若採原告所提之分割方案，系爭693地號土地部分，將致各共有人分得土地因臨路條件之差異，致價值不一之情形，兩造對於分配土地之價值有所爭議，經本院送華聲不動產估價師事務所就各共有人分割前後所產生之價值差異為鑑定，該所依據系爭土地之產權狀況、使用分區、臨路條件及使用現況，針對系爭土地從一般因素、不動產市場概況、區域因素、個別因素及最有效使用情況分析，所得鑑定報告之結論應屬公正可採，爰據該所鑑定報告之鑑定結果，依比例計算共有人間應相互找補之金額如附表二所示。被告賴禹全等雖稱鑑定報告未考量系爭693地號土地現有地上物拆遷之補償云云，然分割共有物找補，係為了衡平各共有人因分割方案導致分得價值不均或補償未能按應有部分比例受分配，與原占用土地之共有人是否因分割而須拆遷無涉，況被告賴禹全等亦無舉證證明其上建物使用系爭土地之占有權源，難認為合法占用，縱該等建物係因分管契約而合法占用，分管契約亦因本件分割共有物而終止，參以強制執行法第131條第1項「關於共有物分割之裁判，執行法院得將各共有人分得部分點交之；其應以金錢補償者，並得對於補償義務人之財產執行」之規定，系爭693地號土地土地經裁判分割後，分得地上物部分土地之共有人，本得請求拆除共有人之地上物，況其等使用共有土地為建築使用，亦已蒙受其利，至於共有人或訴外人若有其他得以請求賠償之依據，宜另循管道解決，被告賴禹全以此指摘鑑價報告不合理，難認有據。

五、再按應有部分有抵押權或質權者，其權利不因共有物之分割而受影響。但有下列情形之一者，其權利移存於抵押人或出質人所分得之部分：一、權利人同意分割。二、權利人已參加共有物分割訴訟。三、權利人經共有人告知訴訟而未參加。前項但書情形，於以價金分配或以金錢補償者，準用民法第881條第1項、第2項或第899條第1項規定。本件原告將系爭二筆土地應有部分設定最高限額抵押權予臺灣中小企業銀行股份有限公司，被告賴學結將系爭693地號土地之應有部分設定最高限額抵押權予被告賴儀城，有土地登記謄本在卷可參，抵押權人臺灣中小企業銀行股份有限公司經本院告知訴訟而未參加，被告賴儀城同意分割，則揆諸前揭規定，臺灣中小企業銀行股份有限公司就原告於系爭二筆土地應有部分之抵押權，以及被告賴儀城就被告賴學結系爭693地號土地應有部分之抵押權，於本件判決確定後，應分別移存於原告、被告賴學結所分得之部分，附此敘明。

六、末按因共有物分割、經界或其他性質上類似之事件涉訟，由敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命勝訴之當事人負擔其一部，民事訴訟法第80條之1定有明文。本件訴訟費用計算如附表三所示，且本件係因分割共有物事件涉訟，被告等之行為，可認係按當時之訴訟程度為伸張或防禦權利所必要，故諭知由兩造按應有部分比例即附表一訴訟費用負擔比例所示比例分擔本件訴訟費用。

七、結論：原告之訴為有理由，並依民事訴訟法第80條之1，判決如主文。

民事第四庭法　官　謝仁棠

附表一：應有部分暨訴訟費用負擔比例表

附表二：各共有人應受補金額配賦表（新台幣）