臺灣彰化地方法院民事判決

原告

王黃阿美

訴訟代理人

黃瑋俐律師

被告

顏和田

沈田富

上列當事人間請求返還租賃物等事件，本院於民國112年10月12日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序事項：訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴；不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，此觀民事訴訟法第256條規定即明。查本件原告起訴時聲明：「被告應將坐落彰化縣○○市○○○段000000○00000地號土地上，如附圖所示甲部分（面積以實測者為準）之房屋遷讓返還原告。」；嗣依本院會同地政機關至現場測量結果，更正被告占用建物之範圍及面積如下述聲明，核與前開規定相符，應予准許。

貳、實體事項：

一、原告主張：原告將其所有坐落彰化市西門口段102-70、106-5、102-20、106-4、106-6地號土地上，如附圖所示編號A、A1、B、C、B1、D部分，面積依序為29、25、15、29、7、0.1平方公尺，門牌號碼為彰化縣○○市○○路0段000號之房屋（下稱系爭房屋）出租與被告顏和田（下稱其姓名），於民國106年9月1日另訂房屋租賃契約（下稱系爭租約），約定租金每月新臺幣（下同）25,000元，租期至107年8月31日止；租期屆滿後，未另定新租約。詎顏和田自112年2月份起即未繳納租金，原告於112年3月6日寄發存證信函通知限期1星期繳清租金，逾期即終止租約，經顏和田於112年3月7日收受，迄今仍未給付，已逾2個月以上。又顏和田未經原告同意，提供系爭房屋與被告沈田富（下稱其姓名），合夥經營西海岸活蝦之家，違反系爭租約第8條約定，爰依系爭租約第14條、民法第443條、第440條1、2項規定，擇一終止系爭租約；並依系爭租約第3條、民法第455條前段、第767條第1項前段及第179條前段規定，請求被告遷讓返還系爭房屋，暨請求顏和田給付112年2、3月租金計5萬元，及自112年4月起，按月給付相當於租金之不當得利25,000元等語，並聲明：如主文第1、2項所示；暨願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告則均以：顏和田於20年前向原告承租系爭房屋，與沈田富合夥經營西海岸活蝦之家彰化店，此為原告所知悉，顏和田無違約轉租情事。顏和田另向同段106-5地號土地（下稱106-5地號土地）所有人即訴外人吳德堂承租部分土地，搭蓋鐵皮屋，作為廚房使用，每月租金為25,000元。吳德堂於000年0月間申請鑑界，始知悉系爭房屋幾乎全部占用106-5地號土地，並寄發存證信函與顏和田，表示原告無權占用土地。因原告有保證會與吳德堂協商，讓顏和田繼續使用系爭房屋，然協商未果，顏和田才未繳納租金等語置辯，並聲明：原告之訴駁回。

三、兩造不爭執事項：

㈠原告將系爭房屋出租與顏和田，於105年9月1日簽訂租約，約定每月租金25,000元，租期於106年8月31日屆滿；其後於106年9月1日簽訂系爭租約，租金為每月25,000元，每月5日前繳納，租期至107年8月31日；兩造於租期屆滿後，未另定新租約。

㈡系爭房屋現供經營西海岸活蝦之家。

㈢顏和田自112年2月份起即未繳納租金，原告於112年3月6日以彰化中央路郵局第000044號存證信函催告顏和田，於文到1星期内，將所欠租金悉數付清，逾期即終止租約。

㈣顏和田於112年3月7日收受信函，至今均未給付租金。

四、得心證之理由：

㈠顏和田自112年2月份起迄今，均未繳納租金，原告得終止系爭租約，並請求給付積欠租金：

⒈按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2 個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2 個月時，始得終止契約，民法第440條第1項、第2項分別定有明文。查顏和田自112年2月份起即未繳納租金，經原告於112年3月6日寄發存證信函，催告於函到7日內給付積欠租金，然顏和田迄今均未繳納等事實，為兩造所不爭執。則顏和田積欠租金已逾2個月，經原告催告後仍未給付，是原告依上開規定，終止系爭租約，自屬有據。

⒉被告雖抗辯系爭房屋幾乎全部占用106-5地號土地，因原告與該地地主吳德堂協商未果，顏和田才未繼續繳納租金與原告等語。然被告自陳其等仍繼續使用系爭房屋，經營西海岸活蝦之家，目前正常營運中等情（見本院卷第68頁），則顏和田既按其租賃之目的，繼續使用系爭房屋，經營西海岸活蝦之家，自應依約給付租金。其據此抗辯無庸給付租金云云，係不足採。從而，原告依系爭租約第3條約定，請求顏和田給付112年2、3月租金5萬元（計算式：25,000元×2個月＝5萬元），即應准許。

㈡原告得請求被告遷讓返還系爭房屋，暨按月給付相當於租金之不當得利：

⒈按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；所有權人對於無權占有其所有物者，得請求返還之，民法第455條前段、第767條第1項前段分別定有明文。依系爭租約第6條約定，「乙方於租期屆滿時，除經甲方同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利，……。」（見本院卷第22頁）。次按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條亦有明文。而租賃關係消滅後，承租人繼續占用租賃標的物，可能獲得相當於租金之利益，出租人因而受有不能使用收益之損害，顯亦侵害出租人之權利，此亦為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照）。

⒉查原告與顏和田間租賃關係，業經合法終止，已如前述。被告亦未說明其等有何繼續占用系爭房屋之正當權利，是其等繼續占有房屋，即屬無權占有。從而，原告本於租賃契約及所有物返還請求權，請求被告遷讓返還系爭房屋，並依民法第179條規定，請求顏和田自112年4月1日起，至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付25,000元，均屬有據，應予准許。

五、綜上所述，原告依民法第455條前段、第767條第1項前段規定，請求被告遷讓返還系爭房屋；暨依系爭租約第4條及第179條前段規定，請求顏和田給付5萬元，及自112年4月1日起至遷讓返還房屋之日止，按月給付25,000元，均有理由，應予准許。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經審酌後與本件判決結果不生影響，爰不另一一論述，併予敘明。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。