臺灣彰化地方法院112年度重訴字第93號

• 裁判案由: 返還不動產等
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣彰化地方法院
• 裁判日期: 112 年 12 月 27 日
• 法官: 姚銘鴻
• 法定代理人: 朱豐隆、黃士維
• 原告: 晉燁工業股份有限公司法人
• 被告: 立旺精密股份有限公司法人

臺灣彰化地方法院民事判決
112年度重訴字第93號
原 告 晉燁工業股份有限公司

法定代理人 晉嚮投資股份有限公司 朱豐隆

訴訟代理人 蔡易紘律師

被 告 立旺精密股份有限公司

法定代理人 黃士維
上列當事人間請求返還不動產等事件，本院於民國112年11月1日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應將彰化縣○○市○○○段000地號土地，及坐落彰化縣○○市
○○○段000○00000地號土地上如附圖（即彰化縣員林地政事務
所收件日期文號112年8月15日員土測字第126700號土地複丈成果圖）所示編號A、B1、B2建物（即彰化縣○○市○○○段000○
號建物含未辦保存登記之違建部分），全部騰空並遷讓返還予原告。
二、被告應將彰化縣○○市○○○段00000○00000○00000地號土地上如
附圖所示編號C1、C2、C3部分（面積242.95平方公尺）之雜物清除騰空，並將如附圖所示編號C1、C2、C3部分土地返還予原告。
三、被告應給付原告新臺幣135,920元，及自112年6月2日起至遷讓返還上開第一項房地之日止，按月給付原告新臺幣5,330
元。
四、被告應給付原告新臺幣70,213元，及自112年6月2日起至返
還上開第二項所示土地之日止，按月給付原告新臺幣2,753
元。
五、訴訟費用（除減縮部分外）由被告負擔。
六、本判決主文第一項於原告以新臺幣213,208元為被告供擔保
後，得假執行。但被告如以新臺幣639,625元為原告預供擔
保，得免為假執行。
七、本判決主文第二項至第四項到期部分得假執行；但被告就主文第二項如以新臺幣330,412元，就主文第三項前段如以新
臺幣135,920元，就主文第三項後段到期部分金額之全部，
就主文第四項前段如以新臺幣70,213元，就主文第四項後段到期部分金額之全部為原告供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序部分：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款及第3款分別定有明文。又原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意。訴之撤回應以書狀為之。但於期日，得以言詞向法院或受命法官為之。以言詞所為訴之撤回，應記載於筆錄，如他造不在場，應將筆錄送達。訴之撤回，被告於期日到場，未為同意與否之表示者，自該期日起；其未於期日到場或係以書狀撤回者，自前項筆錄或撤回書狀送達之日起，10日內未提出異議者，視為同意撤回，民事訴訟法第262條亦定有明文。
二、查本件原告起訴時之聲明原為：㈠被告應將彰化縣○○市○○○段
000地號土地及其上彰化縣○○市○○○段000○號建物遷讓返還予
原告。㈡被告應將彰化縣員林市新崙雅段938-1、939-5、939
-7土地（以下單以地號、建號稱之）上，如起訴狀附圖所示編號A(面積275平方公尺)雜物清除騰空，並將如附圖所示編號A土地返還予原告。㈢被告應給付原告新臺幣（下同）849,
724元，即自起訴狀繕本送達翌日起至遷讓返還第一項所示
房地之日止，按月給付原告33,323元。㈣被告應給付原告584
,375元，及自起訴狀繕本送達翌日起至返還如附圖所示編號A土地之日止，按月給付原告22,917元。㈤原告願供擔保請准
宣告假執行。嗣於民國（下同）112年8月30日追加被告黃士維、劉秀鳳，再於112年10月25日言詞辯論時將前開追加被
告黃士維、劉秀鳳撤回，另於112年10月27日減縮不當得利
金額，變更聲明為：㈠被告應將937地號土地，及坐落937、9
38-1地號土地上如附圖所示編號A、B1、B2建物（即265建號建物含未辦保存登記之違建部分），全部騰空並遷讓返還予原告。㈡被告應將938-1、939-5、939-7地號土地上如附圖所
示編號C1、C2、C3部分（面積242.95平方公尺）之雜物清除騰空，並將如附圖所示編號C1、C2、C3部分土地返還予原告。㈢被告應給付原告135,920元，及自起訴狀繕本送達翌日起
至遷讓返還上開第一項所示房地之日止，按月給付原告5,330元。㈣被告應給付原告70,213元，及自起訴狀繕本送達翌日
起至返還上開第二項所示土地之日止，按月給付原告2,753
元。㈤原告願供擔保請准宣告假執行（本院卷二第79頁）。經核原告迭經追加被告黃士維、劉秀鳳、又撤回追加被告黃士維、劉秀鳳，以及變更訴之聲明部分，均係基於原告主張上開房地遭無權占用之同一原因事實，變更不當得利請求數額部分則屬減縮應受判決事項之聲明，而被告黃士維、劉秀鳳迄未提出異議，視為同意撤回，均核與前開規定相符，應予准許。
貳、實體部分：
一、原告起訴主張：
㈠坐落彰化縣○○市○○○段000○00000○00000○00000地號土地，及
彰化縣○○市○○○段000○號建物含未辦保存登記之違建部分均
為原告所有（下合稱系爭房地），惟被告無權占有如附圖（即彰化縣員林地政事務所收件日期文號112年8月15日員土測字第126700號土地複丈成果圖）所示編號A、B1、B2建物、C1、C2、C3部分，已侵害原告對於系爭房地之使用收益權，
並致原告受有相當於租金之損害，爰依民法第767條規定，
請求被告自系爭房地遷出，並清除雜物騰空返還予原告，併依民法第179條規定，向被告請求按前開土地申報地價之10%計算，自110年2月1日起至原告起訴日前即110年2月1日止，被告受有相當於租金之不當得利。
㈡被告前雖向原告承租系爭房地，惟租期至110年1月31日屆滿後即告消滅，又附圖編號A、B1、B2建物、C1、C2、C3部分
與兩造簽訂房屋租賃契約（下稱系爭租約）所約定租賃範圍不同，兩造亦未曾就租金及租賃標的為任何意思表示合致，根本並未有被告所稱另成立不定期租賃契約關係，且原告未曾收過被告所稱不定期租賃之租金，故並無不定期限租賃契約之情事存在，被告占用系爭房地即無正當權源，至被告所提出LINE對話截圖，因原告於110年之法定代理人為朱燦燃
，朱豐隆並非原告當時之法定代理人，其並無代表或代理原告公司之權限。縱認被告所稱之不定期租賃契約關係存在系爭房地，原告爰依民法第450條第2項前段規定，以將系爭房地索回以利原告作營業使用為由，以民事準備(一)狀為表示終止之意思，則自該訴狀送達於被告時，契約即為終止，被告亦應將系爭房地返還予原告等情。
㈢並聲明：
⒈被告應將附圖編號A、B1、B2建物全部騰空並遷讓返還予原
告。
⒉被告應將附圖編號C1、C2、C3部分之雜物清除騰空，並將該部分土地返還予原告。
⒊被告應給付原告135,920元，及自起訴狀繕本送達翌日起至
遷讓返還第一項房地之日止，按月給付原告5,330元。
⒋被告應給付原告70,213元，及自起訴狀繕本送達翌日起至返還上開第二項所示土地之日止，按月給付原告2,753元
。
⒌原告願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：
㈠緣被告前因積欠原告高額貨款，故於106年10月13日與原告簽
訂不動產買賣契約書，出售彰化縣員林市新崙雅段937、938-1、938-3、939、939-1、939-5、939-7地號土地及其上建
物予原告以抵償前開積欠之貨款。又原告負責人朱豐隆於購買上開不動產時，為壓低整體價格，乃與被告負責人協商買賣標的排除廠房相關機械設備、運輸設備、生財設備、消防設備、水電設備及其他設備、以及8米寬的橋部分，只購買
土地及建物，經被告負責人同意，雙方最終即以4億679萬4,498元成交。嗣被告於107年3月20日再與原告簽訂系爭租約
承租被告原出售不動產中之建物及其坐落土地以繼續供被告作廠房使用，並約定租賃期間自107年4月1日起至110年1月31日止，每月租金為30萬元。租期屆至後，因被告尚有繼續
使用之需求，遂與原告負責人朱豐隆商議另訂租賃契約，由於原告購買上開土地及建物之目的本即用以抵償被告積欠之貨款，再為轉賣以獲利，非有使用之剛需，遂同意由被告繼續承租使用，租期未定，租金則視被告使用之面積計算，並達成以被告廠房内之固定設備、水電設備等標的為700萬元
作價抵償租金之協議，被告迄110年底時已減縮廠房使用面
積至剩260平方公尺左右，期間原告負責人朱豐隆均有實際
到現場視察，並拉上施工帶以界定被告實際使用及承租之範圍。是兩造就承租標的、範圍及租金計算、支付方式等節，意思表示均達一致，已有另成立不定期租賃之合意。從而，被告基於上揭不定期租賃關係持續使用937地號土地，及其
上265建號建物之20%總面積迄今，自非無權占有，及無法律上原因而受占有之利。是以，原告主張依民法第767條第1項及第179條規定請求被告自附圖編號A、B1、B2建物遷出；將附圖C1、C2、C3部分之雜物清空，並返還該部分之土地，暨給付相當於租金之不當得利，均為無理由。
㈡又原告早於系爭租約到期前，即開始刊登系爭房地出售廣告，亦有委託房仲處理迄今，足認原告終止不定期租賃契約顯非為收回供自己營業之用，故原告另以民事準備㈠狀終止不定期租賃契約，並無理由。另縱認原告主張有理由，原告主張之不當得利金額亦屬過高，斟酌系爭房地位置旁無房屋，周邊均為田地，附近工商業繁榮程度低下，房屋屋齡已25年等節，以法定年息最高額10%計算顯有過高，應以3%為當等
語，資為抗辯。
㈢並聲明：原告之訴駁回。如受不利判決願供擔保，請准免為假執行。
三、兩造不爭執之事項：
㈠兩造於106年10月13日簽立不動產買賣契約書，被告以總價4億679萬4,498元，將彰化縣員林市新崙雅段937、938-1、938-3、939、939-1、939-5、939-7地號土地及其上未辦理保
存登記建物，暨同段265、396、396-1、396-2、399、401建號建物出售予原告。原告目前登記為系爭房地之所有人（本院卷一第19-37、57-59、125-149頁）。
㈡兩造於107年3月20日簽立系爭租約，約定原告出租系爭房地予被告作為住宅及廠房使用，租期自107年4月1日起至110年1月31日止，每月租金30,000元（本院卷一第151-162頁）。㈢被告目前占有使用系爭房地，如附圖標示編號A、B1、B2建物
、C1、C2、C3部分（本院卷二第19頁）。
四、得心證之理由：
原告起訴主張被告無權占用系爭房地，如附圖所示編號A、B1、B2建物、C1、C2、C3部分，乃依民法第767條、第179條
之規定，請求被告將系爭房地如複丈成果圖編號A、B1、B2
建物騰空遷讓返還予原告；附圖編號C1、C2、C3部分雜物清除騰空，並將該部分土地返還原告；暨依法給付相當於租金之不當得利等情，為被告所否認，並以前詞置辯，茲就本件爭點分述如下：
㈠原告得否請求被告騰空返還系爭房地如附圖所示編號A、B1、
B2建物、C1、C2、C3部分？
⒈按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條第1項前段、中段定有明文。次按，當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段
定有明文。而以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之（最高法院72年度台上字第1552號、85年度台上字第1120號、88年度台上第1164號判決意旨參照）。本件兩造就原告為系爭房地之所有人並無爭執，而系爭房地如附圖編號A、B1、B2建物、C1、C2、C3部分現遭被告占有使用等
情，為被告所不爭執，並經彰化縣縣員林地政事務所派員到場勘驗繪測屬實，有土地複丈成果圖及本院勘驗筆錄、履勘照片等（本院卷一第313-329頁、卷二第19頁）在卷
可憑，是原告所主張上情，均堪信為真實。從而，被告既對於原告為系爭房地所有權人乙節並不爭執，亦不爭執其確有占有使用系爭房地如附圖編號A、B1、B2建物、C1、C2、C3部分，揆諸前開說明，被告自應就其對系爭房地有
占有使用之正當權源負說明及舉證之責任。
⒉被告固辯稱：兩造於租期屆滿後，有另訂租賃契約，存有不定期限租賃契約云云，然為原告所否認。按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立。稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約，民法第153條第1項、第421條第1項分別定有明文。是租賃契約之成立，須以雙方當事人就一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之事以明示或默示之方式達成互相意思表示一致，始克該當。本件被告雖以其法定代理人黃士維與Julian的LINE對話紀錄有提到「要延 房租照算」、「那就用多少範圍算多少」、「黃董
您好：廠房使用到110年7月31日 費用用您提的（橋、電
力系統、消防…）互抵」、「黃董早 有預計要租到什麼時
候嗎」、「那就如以前說的以設備跟實際使用面積相抵了」（本院卷一第179-189頁），用以證明兩造有達成租賃
契約合意，租賃範圍縮小為被告實際使用範圍，被告並以系爭房地上廠房內之設備作價抵償租金。惟本院觀諸該對話紀錄之內容，首應說明，對話者雖顯示為Julian，惟其上並無對話者為何人之表彰，難據以認定即係黃士維與原告前負責人朱豐隆間之對話；再者，對話時間從110年1月28日橫跨至110年12月22日，對話內容並不連續，被告未
提出完整對話紀錄，僅以黃士維單方稱「那就如以前說的以設備跟實際使用面積相抵了」，對方並無任何回覆下，本院自難以黃士維傳送之上開局部對話訊息，逕認原告有同意與被告達成上開租賃契約，無法直接導出兩造有達成租賃契約合意，遽此為被告有利之認定。被告另以廠房現況照片，用以證明係按朱豐隆指示以塑膠線條分隔未使用區域等情，亦無法證明兩造有達成租賃契約合意，被告復未提出其他說明並證明兩造就系爭房地之租賃達成合意，自不得僅以上開LINE對話紀錄及廠房現況照片，即認兩造就系爭房地成立租賃關係。從而，被告抗辯其得以兩造間之不定期租賃關係為占有使用系爭房地之正當權源，自無可採。
⒊是被告占用使用系爭房地如附圖編號A、B1、B2建物、C1、
C2、C3所示部分，自屬無權占有。從而，原告依民法第767條規定，請求被告返還系爭占有土地及建物部分，以除
去伊就系爭房地所有權所受之妨害，即屬有據。
㈡原告得否請求被告給付相當於租金之不當得利？
⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同；不當得利之受領人，除返還其所受之利益外，如本於該利益更有所取得者，並應返還。但依其利益之性質或其他情形不能返還者，應償還其價額，民法第179條、第181條分別定有明文。又依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判決意旨參照）。經查，被告無權占有系爭房地如附圖編號A、B1、B2建物、C1、C2、C3所示部分，供自己
占有使用，自受有相當於租金之利益，並致原告受有損害，則原告自得請求返還相當於租金之不當得利。
⒉又按土地法第九十七條之立法意旨為城巿房屋供不應求，為防止房屋所有權人乘機哄抬租金，造成居住問題，特設本條限制房屋租金之最高額，以保護承租人。立法政策係基於居住乃人民生存之基本條件，為保護經濟上弱者之承租人而設，應僅限於城巿地方供住宅使用之房屋，始有其適用。至營業用房屋或租地供營業之用，承租人用以營業獲取利潤，為經濟上之強者，無立法限制租金額之必要，亦有最高法院九十四年度第二次民事庭會議決議、92年度台簡上字第20號民事裁判足參。被告雖抗辯本件原告請求賠償所受占用系爭房地每月租金之損害，因系爭房地旁無房屋、周邊均為田地、附近工商業繁榮程度低下、房屋屋齡已25年等節，故不得逾系爭房地法定年息3%云云；然查，被告占用系爭房地經營公司，從事營利事業，創造利潤，本院依目前之社會經濟狀況，及系爭房地所在位置、上開被告使用情形等事項，認本件原告請求按111年1月土地申報地價及111年5月房屋課稅現值之法定年息10%計算其
所受相當於租金之損害，尚屬適當，則按被告自承占用面積並以111年1月土地申報地價及111年5月房屋課稅現值10%計算結果，原告請求被告自110年2月1日起至112年3月15日止，暨自起訴狀繕本送達翌日起即112年6月2日（本院
卷一第73頁）至被告返還所占用房地之日止，分別給付如附表所示之相當於租金之不當得利，核屬正當，應予准許。
五、綜上所述，原告依民法第767條第1項規定，請求被告應將如附圖編號A、B1、B2建物所示部分騰空遷讓返還予原告，並
將附圖編號C1、C2、C3所示部分雜物清除騰空，並將占用土地返還原告，為有理由，均應予准許，爰判決如主文第一、二項所示。又原告依民法第179條規定，請求被告應給付相
當於租金之不當得利如附表所示，為有理由，亦應予准許，爰判決如主文第三、四項所示。
六、兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，經核均與規定相符，爰分別酌定相當之擔保金額准許之。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，爰不逐一詳予論駁，併予敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中　　華　　民　　國　　112 　年　　12　　月　　27　　日民事第四庭 法　官　姚銘鴻
附表：原告主張被告應給付之不當得利。
編號 占用系爭房地位置部分 ㈠ 自110年2月1日起至112年3月15日止應返還不當得利之金額 ㈡ 自起訴狀繕本送達翌日起，即112年6月2日至被告返還所占用房地之日止，按月給付相當於租金之不當得利金額 1 附圖編號A、B1、B2建物 135,920元 5,330元 2 附圖編號C1、C2、C3 70,213元 2,753元 ㈠之計算式： 1、占用附圖編號A、B1、B2建物部分：（申報地價，111年1月為1,360元、房屋課稅現值，111年5月為1,496,900元） 　 計算式： 　 【（房屋課稅現值1,496,900元×占用面積20%）+（250.18平方公尺×申報地價1,360元）】×年息10%÷12×25.5個月=135,920元（元以下四捨五入，下同）。 2、占用附圖編號C1、C2、C3部分：（申報地價部分，111年1月為1,360元） 　 計算式： 　 1,360元×242.95平方公尺×年息10%÷12×25.5個月=70,213元。 ㈡之計算式： 1、占用附圖編號A、B1、B2建物部分： 　 計算式： 　 【（房屋課稅現值1,496,900元×占用面積20%）+（250.18平方公尺×申報地價1,360元）】×年息10%÷12=5,330元。 2、占用附圖編號C1、C2、C3部分 　 計算式： 　 1,360元×242.95平方公尺×年息10%÷12=2,753元。
以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中　　華　　民　　國　　112 　年　　12　　月　　27　　日書記官　楊美芳