臺灣彰化地方法院113年度訴字第184號

• 裁判案由: 遷讓房屋等
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣彰化地方法院
• 裁判日期: 113 年 04 月 29 日
• 當事人: 姚富玉、張台福

臺灣彰化地方法院民事判決
113年度訴字第184號
原 告 姚富玉
訴訟代理人 陳振吉律師
複 代理人 吳登凱
被 告 張台福

陳綉涵
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國113年4月11日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
壹、被告等人應自彰化縣○○鎮○○段000000000○號建物（門牌號碼
：彰化縣○○鎮○○路000巷00號，1層面積52.52平方公尺、2層
面積53.73平方公尺、3層面積50.65平方公尺、4層面積39.86平方公尺，合計196.76平方公尺）遷出，並將建物騰空且
返還原告，暨應自民國112年11月24日起至返還建物之日止
，按月連帶給付原告新臺幣8萬元。
貳、被告陳綉涵應將翔豪企業社所設之商業登記地址及營業（稅籍）登記地址自門牌號碼彰化縣○○鎮○○路000巷00號辦理
遷出登記。
參、被告等人應連帶給付原告新臺幣26萬元，暨自113年1月13日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
肆、訴訟費用由被告等人連帶負擔。
伍、本判決原告以新台幣266,600元為被告供擔保後得假執行，
但被告如以新台幣799,800元為原告預供擔保後得免為假執
行。
事實及理由
壹、原告起訴主張：
一、原告為彰化縣○○鎮○○段000○號建物之所有權人（門牌號碼
：彰化縣○○鎮○○路000巷00號；下稱系爭房屋），有建物
登記第一類謄本可稽（原證一）。兩造前於民國（下同）112年6月24日簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約；原證二），約定將系爭房屋出租被告張台福，並由被告陳綉涵負連帶保證責任，而租賃期間自112年6月24日起至112年12月24日止，被告張台福應於每月24日前給付新臺幣（下
同）四萬元之租金；租期屆滿時，除經原告同意繼續出租外，應即日將系爭房屋騰空返還原告；如系爭租約期滿後未騰空返還，原告得再向被告張台福請求比照租金之違約金至騰空返還之日止（系爭租約第4條第5款、第6條）；
如有違約情事，雙方因而涉訟，則相關訴訟費、律師費用，均應由違約方賠償支付（系爭租約第6條第2款）。
二、詎料，被告張台福自112年6月24日起，即未依約給付租金，經原告多次催討無果，原告遂於112年8月25日以彰化過溝仔郵局存證號碼000083存證信函，限期催告被告支付租金，並於同年9月7日送達被告（原證三），惟遭被告置之不理。而截至112年10月23日，被告已積欠四個月租金，
逾系爭房屋之二個月份租金數額，則原告自得依民法第440條第1、2項及系爭租約第4條、第6條，終止系爭租約。
原告故於112年10月24日以存證信函向被告終止系爭租約
，請求將系爭房屋返還原告，並於同年11月1日送達被告
（原證四），仍未獲置理，原告遂支付60,000元律師費用（原證五），委請律師提起本訴。
三、兩造間之系爭租約業經終止，租賃關係當然消滅，承租人即應將租賃物返還出租人；惟被告張台福迄今仍未將系爭房屋返還原告，而無權占有系爭房屋，原告爰依民法第455條、第767條之規定，請求被告自系爭房屋遷出，並騰空返還原告。
四、原告亦依系爭租約第四條、第六條之約定，請求被告連帶給付租賃關係存續期間即112年6月24日至112年11月23日
，所積欠之五個月租金20萬元（40,0005＝200,000元）；
再請求賠償原告因本件訴訟所支出第一審律師委任費用60,000元；而二者合計260,000元（200,000元＋60,000元＝26
0,000元）。
五、被告於系爭租約之租賃關係消滅後，仍繼續占有系爭房屋，顯然獲有相當於租金之不當得利，致原告受有無法使用收益之損害，原告故而請求被告自112年11月24日起至騰
空返還系爭房屋之日止，按月連帶給付原告相當於租金之不當得利40,000元；復依系爭租約第六條約定，請求被告自112年11月24日起至騰空返還系爭房屋之日止，按月給
付違約金40,000元；而二者合計每月80,000元（40,000＋4
0,000＝80,000元）。
六、被告陳綉涵並有將系爭房屋設為訴外人翔豪企業社之商業登記地址及營業（稅籍）登記地址，此有商工登記公示資料查詢結果、營業人統一編號查詢結果為憑（訴字卷第17頁），爰亦請求被告陳綉涵應將翔豪企業社所設之商業登記地址及營業（稅籍）登記地址，自系爭房屋遷出。
七、原告聲明：
㈠被告等人應自彰化縣○○鎮○○段000000000○號建物（門牌號
碼：彰化縣○○鎮○○路000巷00號，1層面積52.52平方公尺
、2層面積53.73平方公尺、3層面積50.65平方公尺、4層
面積39.86平方公尺，合計196.76平方公尺）遷出，並將
建物騰空且返還原告，暨應自民國112年11月24日起至返
還建物之日止，按月連帶給付原告新臺幣8萬元。
㈡被告陳綉涵應將翔豪企業社所設之商業登記地址及營業（稅籍）登記地址自門牌號碼彰化縣○○鎮○○路000巷00號辦
理遷出登記。
㈢被告等人應連帶給付原告新臺幣26萬元，暨自起訴狀繕本送達翌日即113年1月13日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
㈣訴訟費用由被告等人連帶負擔。
㈤原告願供擔保，請准宣告假執行。
貳、原告對於被告答辯內容之陳述：
否認被告所稱系爭房屋係由被告二人所購。
參、被告答辯：
一、被告張台福：
系爭房屋係由被告二人所購，前因貸款時負債比過高，故向岳母告知欲出售，但岳母稱再貸款看看。
二、被告陳綉涵：系爭房屋係由被告二人所購。
肆、兩造不爭執事項：
一、原告為彰化縣○○鎮○○段000○號建物之所有人（門牌號碼：
彰化縣○○鎮○○路000巷00號；即系爭房屋）。
二、兩造於112年6月24日簽訂房屋租賃契約書（即系爭租約），將系爭房屋出租被告張台福，並由被告陳綉涵負連帶保證責任，租賃期間自112年6月24日起至112年12月24日止
，被告張台福應於每月24日前給付四萬元之租金；租期屆滿時，除經原告同意繼續出租外，應即日將系爭房屋騰空返還原告；如系爭租約期滿時未騰空返還，原告得向被告張台福請求比照租金之違約金至騰空返還之日止；如有違約情事，雙方因而涉訟，相關訴訟費、律師費用，均應由違約方賠償支付。
三、被告張台福自112年6月24日起即未給付租金。
四、被告陳綉涵將系爭房屋設為訴外人翔豪企業社之商業登記地址及營業（稅籍）登記地址。
伍、兩造爭執事項：
原告是否得請求被告遷出且騰空返還系爭房屋，並請求相關不當得利及違約金等？
陸、本院之判斷：
一、原告主張被告應騰空遷讓返還系爭地上物，給付積欠之租金，系爭租約終止後並應給付相當於租金之不當得利或損害賠償，另應給付違約金等節，為被告所否認，並以前詞置辯。是本院應審酌者厥為：㈠系爭租約於何時終止？㈡原
告請求被告騰空遷讓返還系爭地上物，有無理由？㈢原告請求被告給付積欠之租金、租約終止後相當於租金之不當得利，以及違約金，有無理由？㈣原告請求被告陳綉涵應將翔豪企業社所設之商業登記地址及營業（稅籍）登記地址，自系爭房屋遷出等語，有無理由？茲分述如下：
㈠系爭租約自112年11月24日0時起終止：
1.按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之
租額，不得依前項之規定，終止契約；其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約，
民法第440條第1至2項定有明文。次按出租人非因左列情形
之一，不得收回房屋：三、承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達2個月以上時，土地法第100條第3款規定甚明。又
按土地法第100條第3款關於擔保抵償租金之規定，雖僅就未定有期限之租賃而設，然在定有期限之租賃實具有同一之法律理由，自應類推適用（最高法院44年台上字第516號判決
意旨參照）。另按房屋租賃如約定承租人欠租時，出租人得逕行終止租約，與土地法第100條第3款之強制規定有違，依民法第71條規定，此項約定應屬無效（最高法院72年度年度台上字第283號判決意旨參照），可知土地法第100條第3款
規定屬民法第71條所稱之強制規定，不得由當事人基於契約自由之原則以約定予以排除。
2.被告張台福自112年6月24日起，即未依約給付租金，經原告多次催討無果，原告遂於112年8月25日以彰化過溝仔郵局存證號碼000083存證信函，限期催告被告支付租金，並於同年9月7日送達被告（原證三），惟遭被告置之不理。而截至112年10月23日，被告已積欠四個月租金，逾系爭房屋之二個
月份租金數額，則原告自得依民法第440條第1、2項及系爭
租約第4條、第6條，終止系爭租約。原告故於112年10月24
日以存證信函向被告終止系爭租約，請求將系爭房屋返還原告，並於同年11月1日送達被告（原證四），仍未獲置理，
原告主張依約於112年11月24日終止系爭契約為有理由。
㈡原告請求被告騰空遷讓返還系爭地上物為有理由：
按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第455條
前段定有明文。查原告為系爭地上物之出租人，有系爭租約在卷足憑，且系爭租約自112年11月24日起終止，業如前述
，原告依前開規定請求被告騰空遷讓返還系爭地上物，即屬有據。至原告另依第767條第1項前段規定請求部分，毋庸審究。
㈢原告請求被告給付欠租、系爭租約終止後相當於租金之不當得利及律師費用，以及違約金，為有理由：
1.原告亦依系爭租約第四條、第六條之約定，請求被告連帶給付租賃關係存續期間即112年6月24日至112年11月23日，所積欠之五個月租金20萬元（40,0005＝200,000元）；再請
求賠償原告因本件訴訟所支出第一審律師委任費用60,000
元；而二者合計260,000元（200,000元＋60,000元＝260,000
元），為有理由，應予准許。
2.按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文。查系爭租約自112年11月23日0時起終止，業如前述，被告自斯時起已無占有系爭地上
物之正當權源，被告無權占用系爭地上物，屬無法律上之原因而受有相當於租金之不當得利，致原告受有損害。參以系爭租約約定每月租金為40,000元，原告依民法第179條規定
，請求被告給付自112年11月24日起至騰空遷讓返還系爭地
上物之日止，按月給付原告相當於租金之不當得利24,000元，即屬有據，應予准許。
3.按約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條定有明文。至於是否相當，即須依一般客觀事實，社會
經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準。查系爭租約4條第6條第2項約定：「違約處罰：……乙方於終止租約
或租賃期滿不交還房屋，自終止租約或租賃期滿之翌日起，乙方應支付相當於房租1倍之違約金」等情（本院卷第27頁
及28頁），已明白揭示「違約處罰」之文字，該違約金自屬懲罰性違約金之性質，應堪認定。
4.準此，原告請求被告給付積欠之租金20萬元、律師費6萬元
，合計26萬元，及自起訴狀繕本送達被告翌日即113年1月13日起，按週年利率百分之五計算之利息，及自113年11月24
日至騰空遷讓返還系爭建物之日止，按月給付原告80,000元，均屬有據。
㈣原告另主張以：被告陳綉涵並有將系爭房屋設為訴外人翔豪企業社之商業登記地址及營業（稅籍）登記地址，此有商工登記公示資料查詢結果、營業人統一編號查詢結果為憑（訴字卷第17頁），爰亦請求被告陳綉涵應將翔豪企業社所設之商業登記地址及營業（稅籍）登記地址，自系爭房屋遷出，本件被告張台福於112年6月24日向原告承租系爭房屋，連帶保證人陳綉涵因而將其公司所在地設於系爭房屋，有原告所提經濟部商工登記資料在卷可稽，嗣租賃終止後，被告應於112年11月2日之前，將公司登記遷出，然被告迄未將公司所登記之所在地遷出系爭房屋，已妨害原告就系爭房屋所有權之圓滿行使。從而，原告依民法第767條第1項中段規定，請求被告將其公司登記地址自系爭房屋辦理公司遷出登記，為有理由，應予准許。雖被告以前詞抗辯其有系爭房屋所有權，有權使用系爭建物，惟原告已提出登記其名義之房屋所有權謄本，且原告所提土地/建築改良物買賣契約書，係原告
於110年12月31日向訴外人銓邑建設股份有限公司購買，與
被告無涉，被告抗辯主張尚無足採信。
二、綜上所述，原告依民法第455條、第179條及系爭租約相關規定，請求被告應將系爭地上物騰空遷讓返還原告，並請求被告給付原告26萬元及相關利息，及自112年11月24日起至騰
空遷讓返還系爭地上物之日止，按月給付原告8萬元及遷出
翔豪企業社相關商業登記地址及稅籍，為有理由，應予准許。
三、原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，經核其勝訴部分，合於法律規定，爰酌定相當之擔保金額宣告之；至被告部分職權酌定預供擔保免為假執行之金額。
四、本件事證已臻明確，兩造其餘攻防方法及所提證據，經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，爰不予逐一論駁，併此敘明。
五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第85條第2項。
中　　華　　民　　國　　113 　年　　4 　　月　　29　　日民事第四庭 法　官　李言孫
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中　　華　　民　　國　　113 　年　　4 　　月　　29　　日書記官 廖涵萱