臺灣彰化地方法院民事判決

原告

陳儷文

原告

張家源

原告

楊滄洲

原告

楊滄海

原告

楊棣升

原告

楊炳坤

原告

張存照

原告

張令錫

原告

張富星

上九人共同訴訟代理人

黃仕勳律師

被告

泰和茂經營有限公司

法定代理人

蕭詠蓁

訴訟代理人

羅浩瑋

訴訟代理人

王翼升律師

複代理人

廖泉勝律師

上列當事人間請求塗銷所有權移轉登記等事件，本院於民國114年10月22日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序部分按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意；訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第262條第1項、第255條第1項但書第3款定有明文。本件原告起訴時原就原告陳儷文部分先位聲明請求被告塗銷所有權移轉登記及同意其餘原告領取保證責任彰化縣鹿港信用合作社（下稱鹿港信用合作社）履約保證專戶內價款暨給付違約金，備位聲明請求被告同意其等領取買賣價款及給付違約金（參本院卷第10、11頁）。嗣於民國114年8月26日具狀捨棄原先先位聲明部分，並更正訴之聲明為：「㈠被告應同意原告陳儷文、張家源、楊滄洲、楊滄海、楊棣升、楊炳坤、張存照、張令錫、張富星各向保證責任彰化縣鹿港信用合作社員林分行領取不動產買賣價金保證繳款專戶、帳號0000000000000號帳戶內如附表一之『原告主張應得款項』欄所示金額；㈡被告應各給付原告陳儷文、張家源、楊滄洲、楊滄海、楊棣升、楊炳坤、張存照、張令錫、張富星，如附表一之『原告主張應得款項』欄所示金額自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，及各按日計算萬分之2之違約金；㈢被告應各給付原告陳儷文、張家源、楊滄洲、楊滄海、楊棣升、楊炳坤、張存照、張令錫、張富星，如附表三『違約金』欄所示金額，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年利率百分之5計算之利息；㈣原告願供擔保請准宣告假執行。」（見本院卷第403、445頁），核與前開規定相符，程序上應予准許。

貳、實體部分

一、原告主張略以：緣原告陳儷文、張家源、楊滄洲、楊滄海、楊棣升、楊炳坤、張存照、張令錫、張富星等人（下合稱原告等人）係分割前溪湖鎮中東段782地號、784地號、785地號土地共有人，原告等人於108年5月25日與被告以郭素霞名義就前開三筆土地持分簽立不動產買賣契約，每坪單價新台幣（下同）81,000元。嗣前開三筆土地經臺灣高等法院台中分院109年度上易字第645號判決分割，原告等人分得分割後溪湖鎮中東段782-2、782-3地號土地（下稱系爭土地），兩造乃於111年9月21日換約如原證四不動產買賣契約書（下稱系爭契約），原告等人各自買賣價款如附表一「價款」欄所示，並約定委託彰化縣鹿港信用合作社履約保證。被告業已給付如附表一之「已取得價款」欄之金額予原告張家源、楊滄洲、楊滄海、楊棣升、楊炳坤、張存照、張令錫、張富星等人。原告等人均已將各自之系爭土地應有部分移轉登記予被告，依約被告應再給付如附表一之「原告主張應得款項」欄所示之金額。被告雖將款項款存入鹿港信用合作社不動產買賣價金保證繳款專戶、帳號0000000000000號帳戶（下稱鹿信履保專戶），卻以尚須扣除系爭土地上水溝、道路面積換算之金額為由拒絕付款。然兩造締約時已經將土地現況列入考量遂決定每坪81,000元，系爭土地亦無鑑界結果與登記面積不符之情形，被告不得逕予扣款。為此，爰請求被告同意原告領取鹿信履保專戶內如附表一之「原告主張應得款項」欄所示款項。又被告原應於113年8月6日付清買賣價款，無故怠於履行義務，爰依系爭契約第12條約定請求被告自113年8月7日起至起訴狀送達被告當日即113年11月11日，應給付如附表三之違約金，及於起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按日依原告主張應得款項各萬分之2計算之違約金，暨前開款項按年息5%計算之利息。並聲明：㈠被告應同意原告陳儷文、張家源、楊滄洲、楊滄海、楊棣升、楊炳坤、張存照、張令錫、張富星各向保證責任彰化縣鹿港信用合作社員林分行領取不動產買賣價金保證繳款專戶、帳號0000000000000號帳戶內如附表一之「原告主張應得款項」欄所示金額；㈡被告應各給付原告陳儷文、張家源、楊滄洲、楊滄海、楊棣升、楊炳坤、張存照、張令錫、張富星，如附表一之「原告主張應得款項」欄所示金額自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，及各按日計算萬分之2之違約金；㈢被告應各給付原告陳儷文、張家源、楊滄洲、楊滄海、楊棣升、楊炳坤、張存照、張令錫、張富星，如附表三「違約金」欄所示金額，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年利率百分之5計算之利息；㈣原告願供擔保請准宣告假執行。

二、被告則以

㈠兩造締約時因系爭土地上有道路、水溝等地上物尚未測量面積及確認是否設定地上權、受套繪管制或為法定空地，乃於系爭契約第20條第1款但書約定「…若土地已提供為道路、排水時則，乙方無條件過戶予甲方並供甲方使用」，及其他約定事項第2項約定「…土地上如有保存之地上物或土地受套繪、設定地上權、為法定空地時，乙方應負責塗銷，如以上無法完全排除，因其短少之面寬及面深，應由地主保留地中抵扣以補足甲方所短少之面寬及面深」。是但凡系爭土地上有非屬素地之情形，賣方須無條件過戶給買方，或賣方須排除障礙回復至素地，或賣方以地主保留地補足，故賣方就現況非素地而無法回復為素地部分，應無償移轉登記予買方，則原告所得受領之買賣價款，應為經測量水溝、道路占用面積扣除之金額，另須扣除約定之規費、代書費等，並非原告主張附表一所示之金額。嗣經臺灣高等法院臺中分院109年度上易字第645號測量占用部分面積共364.77平方公尺，及原告等人各自於113年8月5日將土地權利移轉登記予被告，被告隨即按照買賣土地總面積以每坪81,000元價格計算買賣價金總額存入鹿信履保專戶。且系爭土地共有人除原告等人外，其他共有人已經與被告簽立被證5之增補合意書，均同意扣除水溝及道路占用面積，經法院調解並據調解筆錄向鹿港信用合作社取得按實測結果計算之買賣價款。若非契約成立之初已明確約定實際買賣價款須扣除占用面積計算，其他共有人豈有可能接受。

㈡被告已經將系爭土地全部包含水溝及道路之面積，以每坪81,000元價格計算之總價存入鹿信履保專戶，並無拖欠，原告請求給付違約金為無理由。且依系爭契約其他約定事項第2項及第13項約定原告負有「排除現有土地被地上物占用之情形…，使地上物清楚，且必須於交付完稅前排除之」及「地主須配合申請水溝加蓋，溝渠地號791費用由甲方支付，依照甲方需求申請」之義務，此與被告給付買賣價金有對價關係，於原告履行前開義務前，被告尚不負給付義務。然被告為簡化爭點，不再主張同時履行抗辯，並同意按附表二「被告主張應付價款」給付原告。又縱認本件被告或有違約，然履約爭議在所難免，而被告業已將買賣總價款存入履保帳戶，自無可能再有任何獲利，請求法院酌減違約金至零。並為答辯聲明：原告之訴駁回；如受不利判決，被告願供擔保，請准宣告免為假執行。

三、本件經法院為爭點簡化協議，結果如下（見本院卷第446至449頁，本院依判決格式調整文字）：：

㈠兩造不爭執事項

1.分割前坐落彰化縣○○鎮○○段000○000○000地號三筆土地為原告等人及其他共有人所共有，前開三筆土地經臺灣高等法院台中分院於民國111年6月21日以109年度上易字第645號民事判決（下稱另案判決）分割確定在案。

2.被告以郭素霞為名義人，於108年5月25日與原告等人及其他土地共有人就前項三筆土地簽立原證2不動產買賣契約，約定被告向原告等人承買各自土地應有部分，嗣於111年9月21日換約如原證4不動產買賣契約書所示，並委託保證責任彰化縣鹿港信用合作社為履約保證，被告即開立支票或以匯款方式給付部分價款予除陳儷文以外其他原告（詳附表一之『已領取價款』欄），再分別於111年9月21日至113年8月9日匯款共81,445,688元至鹿信履保專戶。原告等人已於113年8月5日以買賣為原因移轉登記各該土地應有部分予被告，被告亦已將契約買賣價金扣除已給付價款全數匯入鹿信履保專戶內。

3.系爭買賣契約書第12條記載：「甲乙雙方應忠誠履行本契約，甲方如不依約履行各項義務或支付價金，每逾1日甲方應按買賣總價款萬分之2計算違約金予乙方（自逾期日至完成給付日止）…」；第20條第1款記載：「土地鑑界結果若與買賣約定或權利登記內容不符者，雙方同意：□ ⑴以本約土地總價款換算單位土地面積之單價計算找補。□ ⑵乙方負責排除。但若土地已提供為道路、排水時則，乙方無條件過戶全部予甲方並提供甲方使用」；其他約定事項第2項記載：「…土地上如有保存之地上物或土地受套繪、設定地上權、為法定空地時，乙方應負責塗銷，如以上無法完全排除因其短少之面寬及面深，應由地主保留地中抵扣以補足甲方所短少之面寬及面深」。

4.彰化縣溪湖地政事務所於111年10月18日就系爭土地東側部分辦理鑑界，再於112年6月5日就北側部分辦理鑑界。又於113年6月15日由創源測量有限公司測量系爭土地水溝及道路部分面積，測量成果如民事答辯二狀附圖一、二所示，測量結果系爭土地上水溝面積125.88平方公尺、道路面積272.95平方公尺（見本院卷第317、319頁）。惟兩造不爭執系爭土地上水溝及道路面積共364.77平方公尺。

5.被告同意鹿信履保專戶內款項在附表二「被告主張應付款項」欄之範圍內之金額給付予原告。

6.兩造就附表一之已領取價款、履保費、增值稅、個人設定代書費及共同代書費欄位之數額並不爭執。就仲介費部分，若法院認為買賣價款毋須扣除水溝及道路占用部分面積，同意以附表一仲介費欄之金額計算，若法院認為買賣價款須扣除占用部分面積，則同意按附表二仲介費欄之金額計算。

7.本件如法院認系爭買賣契約中水溝、道路面積應予扣除不得計入買賣價金內，則兩造均同意原告各尚應取得之買賣價款如附表二「被告主張應付價款欄」所示；如法院認系爭買賣契約中水溝、道路應計入買賣價金內，則兩造均同意原告各尚應取得之買賣價款如附表一「原告主張應得價款欄」所示。

㈡本件爭執事項

1.原告主張兩造間有系爭買賣關係存在，其等已經依約將土地應有部分移轉登記予被告所有，被告託辭須買賣價款尚須扣除占用部分面積，拒絕原告等人領取買賣價金，爰依系爭契約請求被告同意其等領取鹿信履約保證專戶內如附表一「原告主張應得款項」欄之金額，並依系爭買賣契約第12條約定請求被告賠償自113年8月7日起算之違約金，有無理由？

2.被告辯稱系爭契約第20條第1款但書及其他約定事項第2條，按體系解釋可知實際買賣價款尚須扣除非素地部分面積，系爭土地尚有水溝及道路等面積合計364.77平方公尺應予扣除，依此計算被告尚須給付原告之買賣價金應如附表二「被告主張應付價款」欄所示，是否有據？

四、得心證之理由

㈠本件原告主張兩造間有就坐落彰化縣○○鎮○○段00000○00000地號土地有賣賣契約關係存在，原告已經移轉土地所有權予被告，詎被告拒絕給付足額買賣價款等情，業據其提出不動產買賣契約書、鹿港信用合作社履約保證書、存證信函、土地登記謄本等件為證。被告對上情固不爭執，惟辯稱系爭土地上有部分為道路及水路等，依系爭契約第20條第1項但書約定應予扣款，被告已經將全部買賣價款存入鹿信履保專戶內並無違約等語。是本件原告請求被告給付如附表一「原告主張應得款項」欄之金額及違約金，有無理由，即應視系爭契約就土地上道路及水路等非素地部分是否得予扣款而定，說明如下。

㈡按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條定有明文。而解釋當事人簽立契約之真意，應以當時所根基之事實、經濟目的及其他一切證據資料為其判斷之標準；亦即應探求當事人立約之真意，而於文義及論理上詳為探求當時之真意如何，並斟酌訂立契約當時及過去之事實，其經濟目的及交易上之習慣，而本於經驗法則，基於誠實信用原則而為判斷。查系爭契約第20條第1項記載如下：「一、土地鑑界結果若與買賣約定或權利登記內容不符者，雙方同意：□ ⑴以本約土地總價款換算單位土地面積之單價計算找補。□ ⑵乙方負責排除。但若土地已提供為道路、排水時則，乙方無條件過戶全部予甲方並提供甲方使用」（見本院卷第78頁）。可見就土地鑑界結果與約定或登記內容不符時，依契約內文可勾選前開⑴或⑵選項，然兩造締約時並未勾選；對照同條第2項亦有選項可供勾選，而兩造卻有勾選，堪認就第20條第1項本文⑴、⑵選項，係買賣雙方刻意不為勾選。則前開條文之本文固有關於土地鑑界結果與約定或登記不符時之處理方式之記載，但兩造並無具體約定依前開方式處理。而但書「但若土地已提供為道路、排水時則，乙方無條件過戶全部予甲方並提供甲方使用」，觀諸「已提供為道路排水時」之用語，應認係以現況是否提供為道路、排水為要件，而非是否經鑑界及鑑界結果是否與約定及登記不符。況第20條本文就土地鑑界結果與約定或登記內容不符時，尚可選擇以價款換算面積單價計算找補或由乙方（即賣方）負責排除，然但書之土地提供為道路、排水時，卻已明確約定乙方須無條件過戶予甲方並提供甲方使用，已足堪認定土地已提供為道路或排水之情形雖列於第20條第1項之但書，然依兩造之約定真意，並非係以土地鑑界後與約定或登記結果不符時始適用之附屬性但書，而應認為係當土地現狀已提供做為道路及排水使用時，賣方即須無條件過戶予買方並提供買方使用，並無由賣方選擇計算找補或負責排除之約定。是原告稱第20條第1項但書之適用以本文適用為前提等語，難認有據。

㈢次按系爭契約其他約定事項第2項記載：「…土地上如有保存之地上物或土地受套繪、設定地上權、為法定空地時，乙方應負責塗銷，如以上無法完全排除因其短少之面寬及面深，應由地主保留地中抵扣以補足甲方所短少之面寬及面深」。依前開規定可知，系爭土地上若有保存地上物、土地受套繪管制、設定地上權或法定空地等瑕疵時，兩造係約定由賣方負責排除該瑕疵，若無法排除瑕疵時，則需由賣方自地主保留地中抵扣買方短少之面積。依其他約定事項第2項及第20條第1項本文及但書可知，系爭契約整體契約精神應係由賣方負責確保出售之土地完整可利用，買方不負擔使用有瑕疵或受限部分土地之價金，並於土地已做為道路或排水用途時，賣方應無條件過戶全部予買方供使用。上開約定應係考量土地現狀之整體使用情形而設，蓋因一般而言，道路及水溝之設置位置尚需考量周邊環境，非可任意為之，若賣方因水溝及道路不計入價金因而拒絕過戶予買方，縱使買方依約取得扣除道路及水溝以外之土地，仍可能造成土地成為袋地或無法排水等不利於買方之情形，故進一步約定賣方須無條件過戶現況道路及水溝予買方並提供買方使用，而非由賣方可選擇排除道路或排水之現況瑕疵。是以，依據契約整體精神、兩造真意，應認兩造已於系爭契約第20條第1項就系爭土地上現況為土地、排水用途之部分，約定不得計入買賣價金，且原告應無條件過戶予被告供被告使用。則依不爭執事項第㈦點，如法院認系爭買賣契約中水溝、道路面積應予扣除不得計入買賣價金內，則原告自履保專戶各得領取之買賣價款應如附表二「被告主張應付價款欄」所示。是原告請求被告給付買賣價金，於附表二所示金額範圍內，洵屬有據，而除該部分金額外，原告請求被告應同意原告就履保專戶領取各如附表一「原告主張應得款項欄」之差額，因屬水溝及道路之價金，依前揭說明，不得計入買賣價金內，則原告此部分之訴，自屬無據，應予駁回。

㈣又按系爭契約第12條約定：「甲乙雙方應忠誠履行本契約，甲方如不依約履行各項義務或支付價金，每逾1日甲方應按買賣總價款萬分之2計算違約金予乙方（自逾期日至完成給付日止）…」。原告固以其等於113年8月5日將系爭土地應有部分所有權移轉予被告，業已完成契約義務，然被告拒絕將原告應取得之分配款給付予原告，自屬違約，而請求被告應自同年月7日起，負擔每日萬分之2計算之違約金等語。系爭土地上之道路及水溝面積不得計入買賣價金內，業如前述，則被告不同意原告自履保專戶內領取原告主張之全部買賣價款，自屬有據。而被告固寄發存證信函予鹿港信用合作社，表示禁止將款項撥付予原告，然該存證信函已敘明被告認為就現況為既成道路及水溝之部分應無條件移轉予被告，則買賣價金應扣除9,589,023元等語（見本院卷第455至456頁），本院審酌本件系爭契約之內容，及被告確已將包含水溝及道路之價金全數匯入鹿信履保專戶內等履約情狀，被告並未因此受有何額外利益可言，且兩造就水溝及道路面積是否得計入買賣價金內確有爭執，被告因此禁止鹿港信用合作社撥付買賣價金之行為，尚難認係惡意有害於原告之利益。況被告於前開存證信函另主張原告並未排除占用之地上建物及配合申請水溝加蓋行為未完成而尚有爭議，被告於本案原亦就此主張同時履行抗辯，雖於本案爭點整理後，被告表示為簡化爭議，不再就前開主張原告違約之事由再行爭執。然兩造原先就價金給付數額及條件既有爭議，且被告業已將價金全數存入履保專戶，供為給付價金之保證，自難認被告有惡意違約之情事。則原告主張被告違反系爭契約第12條應忠誠履行系爭契約，而應給付如附表三所示之違約金，應屬無據，不能准許。

㈤末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任；其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5％。民法第229條第2項、第233條第1項前段及第203 條分別定有明文。揆諸民法第233條揭示「金錢債權，債權人於清償期仍未受給付者，債務人當然任遲延之責，應使債權人得依法定利率，（第203條）請求遲延利息。」之立法理由，足見遲延之債務，是否為金錢債權，應以債權人與債務人間之債權性質定之。經查，本件兩造為管控履約風險，雖共同委託鹿港信用合作社為不動產買賣價金之受託人，負責管理不動產買賣價金之收付事宜，惟鹿港信用合作社僅係立於代收代付之受託人地位，並不影響兩造間基於系爭買賣契約關係所生之買賣價金債權本屬金錢債權之性質。本件原告依系爭契約請求被告履行給付價金，並依債權人之地位請求被告同意鹿港信用合作社將其所保管之買賣價金交付原告，以現實履行被告之上開金錢給付義務。被告前寄發存證信函通知鹿港信用合作社禁止將款項撥付予原告（見本院卷第455至457頁），經原告起訴請求後，被告雖於本案訴訟中表示同意給付如附表二「被告主張應付價款欄」所示之金額予原告（見不爭執事項5.所載），然其上開意思表示並未通知鹿港信用合作社據以履行，仍應屬遲延履行以支付金錢為標的之上開債務。則原告依前揭規定，併請求被告應就其遲延給付上開債務，自起訴狀繕本送達翌日即113年11月12日（見本院卷第135頁送達回證）起至清償日，依各原告如附表二「被告主張應付價款欄」所示款項按年息5%計算之遲延利息，亦屬有據，應予准許，逾此範圍之請求，則屬無據，應予駁回。又本件被告業於本案訴訟中表示同意原告領取如附表二「被告主張應付價款欄」所示款項，僅係欠缺對鹿港信用合作社為通知之意思表示，爰認本件遲延利息應計至原告得向鹿港信用合作社領取附表二「被告主張應付價款欄」所示款項之日即屬清償日，併予敘明。

五、綜上所述，依系爭契約，水溝及道路之面積不得計入買賣價金，業如前述，被告所應給付之買賣價金應扣除道路及排水占用部分之價金，故原告請求被告應同意其等向履保專戶領取如附表二「被告主張應付價款欄」所示之金額，及前開金額自起訴狀繕本送達翌日即113年11月12日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許，逾此金額，即屬無據，應予駁回；原告另請求給付如附表三之違約金，因被告禁止鹿港信用合作社撥款予原告，尚難認有可歸責之事由，此部分請求亦應駁回。

六、兩造分別陳明願供擔保聲請宣告假執行及免為假執行，然命債務人為一定意思表示之判決確定或其他與確定判決有同一效力之執行名義成立者，視為自其確定或成立時，債務人已為意思表示，強制執行法第130條第1項定有明文。上開規定既明定命債務人為一定之意思表示之判決確定時，視為已為意思表示，如許宣告假執行，將使債務人意思表示效力提前發生，而與前揭法律規定不合，是原告就勝訴部分誤為聲請假執行之宣告，於法不合，應予駁回。原告陳明願供擔保聲請宣告假執行部分既經駁回，被告陳明願供擔保聲請宣告免為假執行部分，即無審酌之必要。而原告其餘請求既經駁回，其假執行之聲請亦失所依據，應併予駁回。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。