臺灣彰化地方法院八十八年度訴字第八三二號

臺灣彰化地方法院民事判決　八十八年度訴字第八三二號

原告

帥帥汽車股份有限公司

法定代理人

甲○○

訴訟代理人

黃勝雄律師

被告

羽星實業股份有限公司

被告

設

法定代理人

乙○○ 住

右當事人間請求遷讓房屋事件，本院判決如左：

主文

事實

甲、原告方面：

一、聲明：除擔保金額及免為假執行部分外，求為判決如主文所示。

二、陳述：

（一）被告於民國八十四年五月一日向原告承租坐落彰化縣花壇鄉○○村○○路○段五十之二號房屋，期限至八十九年四月三十日止，支付租金以每半年為一期，詎被告自八十六年七月一日起迄今未給付租金，經原告於八十七年六月以存證信函催告支付，因催告時未逾二期租金總額期間，乃於八十八年七月六日再以存證信函定一個月期限催告被告支付租金，被告逾期不支付，原告遂以存證信函通知被告終止租賃契約，惟被告仍不遷讓交還系爭房屋，故訴請被告遷讓系爭房屋。

（二）系爭廠房內被告之物品因原告向法院聲請假扣押而交由原告保管查封物，且為原告之留置物，自無從同意被告取回，且為保管查封物而請保全公司設定保全系統，並告知保全人員如被告員工到場時應准其進入使用設備，但不能同意被告取回查封物，被告仍持有廠房鑰匙自可隨時進入，原告從未阻撓，而被告自八十七年即因虧損無法繼續經營，已先行辦理停業迄今，如被告有意遷讓，盡可搬遷原告不行使留置權之物。本件應係適用民法第四四０條第二項規定，不適用土地法規定，租金以半年為一期，原先於八十七年六月十七日催告支付租金，且於八十八年一月十二日通知終止租約，因發覺催告時尚未達二期即未滿一年，乃再於一年期間經過後，於八十八年七月六日再定一個月期限催告被告給付租金，被告仍逾期不付，復於八十八年七月十日去函通知被告終止租約，故請求被告搬遷於法有據。廠房中原告查封之物為機器四台及一堆不鏽鋼料，查封物僅足清償八十七年七月以前之租金，查封物業已拍定並搬走，無占用廠地，尚有八十七年八月以後之租金及解除租約後之不當得利均未受償，乃對於部分物品行使留置權（如：鋸床一台、空壓機一台、電力設備一套、影印機一台、打卡鐘一台、電話設備五支及主機、高週波溶解爐二個、天車二部、電子吊秤一部、電子秤一部、穩壓器一台、手提示測溫儀一個、變頻器一台、全自動離心機一台、不鏽鋼半成品一批、不鏽鋼成品一批），此部分留置物未經查封，被告亦未占有其物，乃依法阻止被告取去，自無占用廠房，惟尚有其他物品（如：中古車床一台、火爐機一台、管模流道一台、管模一批、手動離心機一台、保溫箱二台、沙發、神明桌、水泥工作台一座等）被告理應搬走，並向原告表示交還廠房之意，被告未搬走又未願意交還，系爭廠房仍在被告使用權利範圍，原告無法出租他人。

三、證據：提出廠房租賃契約書一件、存證信函及回執各二件、房屋稅單繳款書一件、律師函二件、臨時股東會會議議程及會議記錄各一件、董事會開會通知書一件、本院八十八年度彰簡字第八七二號判決一件、本院八十七年度促字第一七六一九號支付命令一件、台灣彰化地方法院檢察署刑事傳票一件、存款帳本一件、草擬之和解書一件（以上均影本）等為證。

乙、被告方面：

一、聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。如受不利判決，願供擔保免為假執行。

二、陳述：

（一）被告雖自八十六年七月起即未給付租金，事實上原告早於八十八年一月十二日原告即以存證信函通知被告終止租賃契約，通知後竟不准被告進入系爭廠房內搬遷被告之物品，原告以有留置權為由查封租賃處被告公司之物品，不准被告移動致被告無法搬遷，且原告自八十七年九月十五日即於系爭房屋請彰化中興保全公司設定保全系統，原告之行為除造成被告無法營運外，更無法將被告所有之物自廠房內搬出，並非被告拒不搬遷。

（二）八十八年二月七日被告求訴外人偉群公司至系爭廠房內安裝供電設備，亦遭原告阻撓拒絕進入，被告無法使用廠房內生產設備。被告公司於八十八年六月十二日臨時股東會開會時，就系爭廠房租約部分授權董事會與原告協調，並決議將公司全部資產即放置系爭廠房內之機械賣掉修先清償原告房租，無奈該資產已遭原告聲請法院假扣押，八十八年十月二十二日法院拍賣查封物完成，同年十月二十五日法院通知查封拍賣完成，封條兩造自行除去，十一月一日被告房東要搬遷剩餘設備，又遭房東阻止，當時房東已無債權但稱有留置權，不准搬離。系爭房屋在八十七年九月間已由原告取回，被告並未占用使用系爭房屋，只不過尚有被告公司資產設備而已，被告並無返還義務。被告欲搬回未查封之設備，遭原告阻止，並無拒不遷讓之情形，而是可歸責於原告之事由所造成。

三、證據：提出存證信函一件、台灣彰化地方法院民事裁定一件、股東會開會記錄一件、律師函一件、臨時股東會會議議程及會議記錄（以上均影本）

丙、本院依職權八十七年彰調字第四二三號民事聲請事件卷宗、八十八年度聲字第一七二號民事聲請事件卷宗、八十八年度彰簡字第八七二號民事事件卷宗，且依職權履勘現場，囑託彰化縣彰化地政事務所派員至現場勘測，並依職權訊問證人林中堂。

理由

一、按民事訴訟法第二百六十二條第一、四項規定：原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意。訴之撤回，被告於期日到場，未為同意與否之表示者，自該期日起；其未於期日到場或係以書狀撤回者，自前項筆錄或撤回書狀送達之日起，十日內未提出異議者，視為同意撤回。本件原告原起訴請求被告應給付原告新台幣（下同）五萬三千六百元之租金及自八十八年八月十二日起至交還房屋之日止，按月以一十四萬六千四百元計算之利息，嗣撤回此部分請求，其訴之撤回在判決確定前，且被告自撤回書狀送達之日起十日內未提出異議，故此部分撤回，於法有據，合先敘明。

二、原告主張被告於八十四年五月一日向原告承租其所有坐落彰化縣花壇鄉○○村○○路○段五十之二號，如附圖所示面積零點零柒捌零公頃鋼架搭鐵皮造一樓廠房，期限至八十九年四月三十日止，支付租金以每半年為一期，被告自八十六年七月一日起即未給付租金等事實，為被告所不爭執，並經本院會同彰化縣彰化地政事務所人員勘測屬實，且有廠房租賃契約書、勘驗筆錄及土地複丈成果圖在卷可稽，自堪信為真實。

三、又原告主張被告未給付租金，先於八十七年六月十七日催告支付租金，且於八十八年一月十二日通知終止租約，因發覺催告時尚未達二期即未滿一年，乃再於一年期間經過後，於八十八年七月六日再定一個月期限催告被告給付租金，被告仍逾期不付，而於同年八月十日通知被告終止租約等語，為被告所不爭執，亦堪信為真實。按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於期限內不為支付，出租人得終止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約，民法第四百四十條第一項、第二項前段分別定有明文。經查：被告自八十六年七月起即因未繳付租金，經原告聲請調解，經本院於八十七年十一月四日以八十七年彰調字第四二三號調解成立在案，被告願給付原告租金一百六十八萬九千七百六十五元，此有該調解程序筆錄在卷可稽，惟被告仍舊未給付租金，則被告未給付租金之時期仍自八十六年七月一日起算，至原告於八十八年七月七日催告通知到達時，其遲付之租金已達二個月之租額，且原告為上開催告時，已定一個月期限催告被告給付租金，堪認已定相當期限催告被告給付租金，故原告於八十八年一月十二日向被告為終止租約之意思表示到達時，以符合上開法文之規定，原告主張終止契約，於法有據。

四、另被告辯稱：其於八十八年二月間即欲搬遷，係因原告以有留置權為由查封租賃處被告公司之物品，致被告無法搬離，且原告自八十七年九月起於租賃處設有保全系統，被告無法進入，原告已實力取回系爭廠房，並非被告不願搬遷等語，則為原告所否認，並以系爭廠房內機器四台及一堆不鏽鋼料係向法院聲請假扣押而交由原告保管查封物，查封物僅足清償八十七年七月以前之租金，查封物業已拍定並搬走，尚有八十七年八月以後之租金及解除租約後之不當得利均未受償，乃對於部分物品行使留置權，此部分留置物未經查封，被告亦未占有其物，乃依法阻止被告取去，自無占用廠房，惟尚有其他物品未搬走又未願意交還，系爭廠房仍在被告使用權利範圍，且為保管查封物而請保全公司設定保全系統，並告知保全人員如被告員工到場時應准其進入使用設備，被告仍持有廠房鑰匙自可隨時進入，原告從未阻撓等語置辯。按不動產之出租賃，就租賃契約所生之債權，對於承租人之物置於該不動產者，有留置權，民法第四百四十五條第一項定有明文。經查：被告自八十六年七月起即因未繳付租金，經原告聲請調解，經本院於八十七年十一月四日以八十七年彰調字第四二三號調解成立在案，而原告迄今仍未給付租金之事實，已如前述，被告既積欠原告租金未付，該未付之租金即係就租賃契約所生之債務，故原告對於存放於出租之不動產之物，即有留置權，而原告就該等留置物請求拍賣，業經本院八十八年度聲字第一七二號裁定准予拍賣，有該民事聲請事件卷宗可憑，故原告所辯因被告積欠其租金而對置於租賃處之物有留置權等語，亦屬有據，應堪採信。另被告所稱因原告裝設保全系統而無法進入廠房等語，經查：被告於本院八十八年度彰簡字第八七二號民事事件中，即已自承其尚未將租屋鑰匙返還原告，其將鑰匙置於租處公司內未帶出致無法進入等語，有本院八十八年度彰簡字第八七二號民事判決書可稽，足見縱原告於該處裝設保全系統，被告仍得持鑰匙進入，至於被告自己將鑰匙置於租處內未帶出致無法進入，亦係其可歸責於己之事由所造成，被告未將鑰匙返還原告迄未交還租賃物與原告，均係因其本身之事由所致，自不得據此主張其已無返還租賃物之義務。又被告主張其尚有其他欲搬遷卻遭原告阻撓之情形，既為原告所否認，被告復未能舉證以實其說，被告之辯解尚難採信。

五、本件前開支租賃契約既已終止，從而原告請求被告自附圖所示之房屋（廠房）遷出並交還予原告，自有理由，應予准許。

六、兩造均陳明願供擔保聲請宣告假執行或免為假執行，經核無不合，爰分別酌定相當擔保金額併宣告之。

七、本件判決之基礎已臻明確，兩造其於攻擊防禦方法，於判決結果不生影響，無庸一一論列，併此敘明。

據上論結：原告之訴為有理由，依民事訴訟法第七十八條、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。

台灣彰化地方法院民事第二庭~B法官　陳弘仁