臺灣彰化地方法院八十九年度訴字第一二四一號

臺灣彰化地方法院民事判決　八十九年度訴字第一二四一號

原告

乙○○

訴訟代理人

丙○○

被告

多利開發建設股份有限公司

法定代理人

甲○○

右當事人間請求給付租金事件，本院判決如左：

主文

事實

甲、原告方面：

一、聲明：（一）被告應給付原告新臺幣（下同）五十七萬四千一百二十萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。（二）訴訟費用由被告負擔。（三）願供擔保請准宣告假執行。

二、陳述：

（一）被告於八十六年四月二十三日向原告承租坐落彰化市○○路○段二五三號之三（按建物登記謄本記載為三五三號之三）第一層房屋，租賃期間自八十六年五月一日起至上述房屋坐落土地經地主辦理所有權移轉登記予原告為止，租金每月新台幣（下同）一萬元，嗣兩造協議於八十九年二月五日終止租約，被告遲至八十九年二月十六日始遷出，被告自八十六年五月一日起至八十九年二月十六日止，共計積欠租金三十三萬五千元，又被告未經原告同意，擅自將上述房屋隔間拆除作為辦公室使用，又將房屋前面之牆壁外觀拆除後向前移二台尺，改為違章建築，兩造協議終止租約後，拒不將房屋回復原狀，原告另雇工修復支出二十三萬九千一百二十元，被告亦拒不賠償，是上述積欠租金及修復費用共計五十七萬四千一百二十元，迄未經被告給付，為此提起本訴。

（二）自認兩造曾另訂協議書，原告迄今尚積欠被告工程款五十萬元。

乙、被告方面：

一、聲明：如主文所示。

二、陳述：自認積欠系爭租金三十三萬五千元，然原告積欠被告承造系爭房屋之工程款，兩造於八十八年十二月二十三日另協議原告尚應給付工程款九十萬元，迄今僅給付四十萬元，尚有五十萬元未給付，系爭租金應由上述原告應給付之工程款中抵扣，又兩造租賃契約約定原告同意就系爭房屋為增設、改造、裝飾，原告自不得請求回復原狀之費用，原告之請求均無理由。

理由

一、原告主張之事實固據提出租賃契約、估價單及修屋工程款收據等件為證，然被告抗辯稱原告尚積欠被告工程款五十萬元足以抵扣系爭租金、及原告同意被告就系爭房屋增設、改造、裝飾，不得再請求回復原狀之費用等語，亦據提出協議書一件為證。經查：

（一）租金部分：被告主張兩造協議原告尚應給付工程款九十萬元然僅給付四十萬元，尚積欠五十萬元等情，業經提出前揭協議書為證，而該協議書所載立協議書人雖為「丙○○」，而非原告，然原告自認系爭房地係原告所有，「丙○○」係代理其子即原告定立該協議（見本院九十年二月十四日言詞辯論筆錄），是該協議之法律效果自當歸屬於原告，又兩造曾為上述協議及原告尚積欠工程款五十萬元之事實，並經原告自認，被告主張系爭租金三十三萬五千元由該工程款中抵銷，堪信為實在，原告主張被告應給付系爭租金即無依據。

（二）回復原狀費用部分：

（１）隔間部分：被告主張原告曾同意被告就系爭房屋增設、改造、裝飾等情，而原告提出之系爭租賃契約第六條約定：「乙方（即被告）就租賃物，限於供多利營造建設公司營業使用。」第八條約定：「乙方就租賃物，為使用之便利或美觀而增設、改造或裝飾，不得損及原建物之結構體，其費用由乙方自理，乙方不得要求甲方（即原告）補償。」又兩造所定上述協議書第二項約定：「．．．甲方（即被告法定代理人）應限於八十九年二月五日將所有物品遷離一層、五層，室內應保持原狀點交返還乙方（即原告），當日乙方應付清工程尾款九十萬元。」足見兩造租賃契約約定系爭租賃物作為被告營業使用，自包括作為被告之辦公室使用，又足見兩造曾就系爭租賃物之增設、改造、裝飾定有約定，是被告將系爭房屋之隔間改變，自屬「增設、改造、裝飾」之約定範圍，亦未違反系爭租賃契約之約定，另系爭租約並未約定被告返還系爭租賃物時須回復原狀，且兩造八十八年十二月二十三日所定上述協議書亦明定「室內應保持原狀點交返還」，此外，原告復未舉證證明被告確負有回復原狀之契約上義務，被告抗辯稱其依約得改變系爭租賃物之隔間等、並依現狀返還原告等語，亦堪信為真實，原告主張被告應回復原狀等情，難以採信。

（２）違建部分：至兩造上述協議書第三項約定：「第一項及第二項繳交尾款時，乙方（即原告）得保留十萬元，因一層之違建部分如於八十九年八月五日縣政府未前來拆除時，由乙方無息返還，但如期限過後，縣政府仍來強制拆除時，仍應由甲方負責修繕。」足見兩造亦約定系爭租賃物違建部分，如經縣政府拆除，被告應負責修繕，如未經縣政府拆除，原告得保留上述工程款十萬元，以備抵付上述違建部分遭拆除時之修繕費用，本件系爭租賃物之違建部分迄未經縣政府執行拆除，此據原告自認，且被告對於系爭租賃物之使用不負回復原狀之契約上義務，已如前述，從而原告依上述協議，至多僅得保留上述工程款十萬元，尚不得遽行請求違建部分之修復費用，原告主張被告應給付系爭違建部分之修復費用部分，自無依據。

二、綜上，原告主張被告應給付租金三十三萬五千元及回復原狀修復費用等情，其中回復原狀修復費用之請求並無依據，已如前述，至系爭租金三十三萬五千元部分，被告主張自原告積欠之工程款五十萬元中抵銷之，亦如前述，是上述抵銷結果，原告尚積欠被告工程款十六萬五千元，縱原告依上述協議書約定主張就違建部分保留工程款十萬元亦已足夠，從而，原告依系爭租約之法律關係請求被告給付系爭租金及回復原狀修復費用，均無依據，均應駁回，其假執行之聲請亦失其依據，併應駁回。

據上論結：原告之訴為無理由，並依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。

臺灣彰化地方法院民事第二庭~B法官　余仕明

~B法院書記官　楊美芳