臺灣彰化地方法院九十年度簡上字第二十六號

臺灣彰化地方法院民事判決　　　　　　　　　　　　　九十年度簡上字第二十六號

上訴人

甲○○

訴訟代理人

朱慧真律師

複代理人

李淵源律師

被上訴人

廣聯房屋仲介有限公司

法定代理人

乙○○

右當事人間請求給付報酬金事件，上訴人不服中華民國八十九年八月三十一日本院員

林簡易庭所為之第一審判決　(八十九年度員簡字第一三八號)，提起上訴，本院判決

如左

主文

事實

甲、上訴人方面：一、聲明：如主文所示。

二、陳述：除與第一審判決記載相同者，茲予引用外，並補述略稱：

(一)被上訴人仲介訴外人張銅山與上訴人間土地買賣，被上訴人與上訴人於民國(下同)八十七年五月八日簽訂議價授權書，雙方約定成交價格為每坪新台幣(下同)十四萬六千元時，上訴人應給付被上訴人以成交總價百分之一計算之佣金，有效期間為八十七年五月八日至同年五月十五日。又於同日約定成交價格為每坪十四萬六千元時，上訴人應給付以成交總價百分之一再扣除十萬元之佣金予被上訴人，有效期間改為八十七年五月十八日至同年五月二十五日。嗣因上訴人與訴外人張銅山見面，訴外人張銅山向上訴人表示被上訴人有欺騙出售價格，故訴外人張銅山、上訴人與被上訴人三方於八十七年六月十日就買賣價金及居間報酬重新協議，上訴人表示如以每坪十四萬六千五百元計算價金，居間報酬為訴外人張銅山給付被上訴人，上訴人則包紅包予被上訴人，被上訴人遂將保證金收據證明書「百分之一」服務報酬刪除，買賣契約因此成立。又被上訴人另與訴外人張銅山簽訂房地產委任代理銷售契約書，亦約定出賣人給付買賣總價百分之三服務費，被上訴人並非單純沈默，此從被上訴人於八十七年六月九日與出賣人張銅山簽訂房地產委任代理銷售契約書，卻未再與上訴人簽訂任何買方委託議價授權書，即可證明被上訴人將該不動產買賣保證金收據證明書有關上訴人應負擔買賣總價「百分之一」服務報酬刪除，其真意係拋棄對上訴人居間報酬之請求，原審判決不察，誤認已失效之買方委託議價授權書有兩造約定買賣總價百分之一減十萬元為居間報酬，顯與事實不符。

(二)兩造間就本件買賣簽訂之買方委託議價授權書均因約定之期間經過而買賣未成立致失其效力，兩造及訴外人張銅山於八十七年六月十日重新協議時，以每坪土地十四萬六千五百元計價，上訴人向被上訴人要求不付居間報酬 (要約) ，居間報酬由訴外人張銅山負責，即訴外人張銅山應付總價百分之二居間報酬變更為以總價百分之三計算，若被上訴人當場表示仍向上訴人收取居間報酬或於不動產買賣保證金收據證明書記載沿用以前與上訴人之約定，則上訴人不同意以較高價格購買本件土地，被上訴人就上訴人要求不再付佣金乙事，非僅沈默，甚至將上開保證金收據證明書上訴人應付總價「百分之一」為居間報酬刪除，即屬對上訴人之要約為承諾行為。若被上訴人無意拋棄其對上訴人之居間報酬，則被上訴人之行為顯有使上訴人陷於錯誤而同意以較高金額購買土地，被上訴人為達成本件買賣成交之目的，手段上顯然違反誠信原則。

(三)被上訴人業務人員陳銘忠曾於八十七年五月八日收受上訴人簽發交付之一百萬元支票作為出價保證金，此與八十七年六月十日之一百萬元支票為簽訂買賣契約之訂金不同，被上訴人稱僅收到一百萬元支票一次云云，亦與事實不符。

(四)證人羅壹相在鈞院之證言，若非已不復記憶，即是不願得罪兩造而有所保留，否則被上訴人已自承有提到包紅包乙事，證人不可能不知道。

三、證據：除援用原審之證據方法外，另提出支票簽收單影本一件為證，並聲請訊問證人張銅山、羅壹相。

乙、被上訴人方面：被上訴人受合法通知，未於言詞辯論期日到場，惟據其以前在準備程序期日到場所為之聲明及陳述略稱：一、聲明：

(一)上訴駁回。

(二)第二審訴訟費用由上訴人負擔。二、陳述：除與第一審判決記載相同者，茲予引用外，並補述略稱：

(一)被上訴人為房屋仲介營利為目的，不可能免費為人仲介，此觀之被上訴人提出不動產買賣保證金收據證明書例稿第二段記載「買方於簽訂不動產契約書時，應支付購買總價款百分之一作為受託人之服務報酬」，第三段明載「賣方若反悔不履行契約時，不賣時，並同意支付房地總價百分之四予受託人作為服務報酬」，可見被上訴人仲介一向有償，價目表為賣四買一，上訴人雖抗辯稱本件買賣原約定每坪十四萬六千元，後來提高為每坪十四萬六千五百元，故與被上訴人約定不能請求報酬，雙方將契約書「百分之一」劃掉云云，惟被上訴人自始並無免除佣金之意，上訴人第一次開庭即自認佣金多寡未定，但依其誠意包紅包了予被上訴人作為佣金即可，不能依原約定請求，足見被上訴人並未免除佣金，上訴人若主張被上訴人有免除佣金意思之有利於己之事實應負舉證責任。退步言之，縱使上訴人要求將原定百分之一刪除，而視為不照價目表或未約定報酬，上訴人亦應按習慣給付，況被上訴人請求之佣金較習慣為低，自應准許。又被上訴人當初應上訴人之要求將百分之一刪除，係為上訴人要求應按百分之一再折減十萬元後，已非正常之百分之一，故將百分之一刪除，絕無免除佣金之意。

(二)證人張銅山在原審證稱兩造當時有口頭約定買方之佣金不按百分之一計算，由上訴人隨意包紅包即可云云，顯非實在，因證人張銅山亦事後拒付佣金，經被上訴人起訴請求，法院判決被上訴人勝訴確定，證人張銅山猶拒不給付，再經被上訴人聲請查封其財產，始為部分給付，故證人張銅山對被上訴人心存怨隙，其證言難免偏頗。況被上訴人自始未承諾拋棄佣金，亦未默認由上訴人包紅包即可，更未沈默不表示意見，況沈默未等於默認，更不等於拋棄，若當初被上訴人有同意上訴人包紅包，何以不在契約書表明？

(三)上訴人第一次委託被上訴人仲介之日期八十七年五月八日至同年五月十五日，委託議價為每坪十四萬六千元，願支付百分之一為佣金，第二次授權期間再延長至同年五月二十五日，上訴人要求佣金百分之一減十萬元，第三次被上訴人向上訴人告知賣方價金要求提高為每坪十四萬六千五百元，雙方均延長授權期間至同年六月十三日，而上訴人於八十七年六月十日始開立一百萬元支票交付被上訴人向賣方作為訂金，賣方當日收受訂金一百萬元，翌日即同年六月十一日簽訂買賣契約，被上訴人在簽收訂金書將賣方給付佣金百分之四劃掉，係因賣方另訂有百分之三佣金，而買方即上訴人情形亦屬如此，被上訴人並無不收佣金之意，刪除不表示免除，因刪除仍可依仲介習慣請求，此觀民法第五百六十六條第二項規定自明。

三、證據：援用原審之證據方法。

理由

一、本件被上訴人受合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第三百八十六條所列各款情形，爰依上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決。

二、被上訴人在原審起訴主張訴外人張銅山委託被上訴人仲介出售坐落彰化縣埔心鄉○○○段三五五─五、三五五之六、三五五之十三地等三筆土地，面積共三三六．三八坪 (含路地三十八坪)，並與上訴人簽約仲介買受上開三筆土地，約定居間報酬為買賣總價金百分之一減十萬元，嗣終促成上開三筆土地達成買賣，且已辦理所有權移轉登記完畢，出售價格為實地部分每坪十四萬六千五百元，路地部分每坪依公告地價加四成計算，總價金為四千四百二十四萬六千八百三十七元，依兩造約定上訴人應給付被上訴人之居間報酬為總價百分之一減十萬元，其金額為三十四萬二千四百六十八元，上訴人迄未給付，遂依居間法律關係請求等情。上訴人則以當時雖曾與被上訴人約定居間報酬為總價百分之一減十萬元，惟上訴人欲購買之單價為每坪十四萬六千元，事後成交價為每坪十四萬六千五百元，因價金提高，被上訴人同意免除居間報酬，不再請求；另被上訴人故向買賣雙方為不同之報價，有意從中賺取差價，有違誠實信用原則，依民法第五百七十一條規定，不得請求報酬等語置辯。

三、被上訴人主張訴外人張銅山委託被上訴人仲介出售其所有前開三筆土地，上訴人於八十七年五月八日與被上訴人簽訂議價授權書，雙方約定成交價格為每坪十四萬六千元時，上訴人應給付被上訴人以成交總價百分之一計算之佣金，有效期間為八十七年五月八日至同年五月十五日；又於同日約定成交價格為每坪十四萬六千元時，上訴人應給付以成交總價百分之一再扣除十萬元之佣金予被上訴人，有效期間改為八十七年五月十八日至同年五月二十五日。嗣於八十七年六月十日再為協議，上訴人願以每坪十四萬六千五百元購買，並交付一百萬元支票為出價保證金予被上訴人，有效期間為八十七年六月十日至八十七年六月十三日，被上訴人將不動產買賣保證金收據證明書「百分之一」服務報酬刪除，買賣契約於八十七年六月十一日成立之事實，已據其提出買方委託議價授權書影本二件、不動產買賣保證金收據證明書影本一件及不動產委任代理銷售契約書影本一件各在卷為憑，核屬相符，且經證人張銅山在原審及本院分別到庭結證明確，亦為上訴人所不爭執，是被上訴人此部分之主張自堪信為真實。

四、本件應探究者為前開三筆土地之仲介過程，被上訴人究竟有無免除買方即上訴人佣金 (服務報酬)之意？本件佣金之約定是否不明，或未約定報酬，而應依價目表或習慣給付佣金？茲分別說明如次：

(一)兩造曾於八十七年五月八日分別簽訂二件「買方委託議價授權書」，另於八十七年六月十日簽訂「不動產買賣保證金收據證明書」乙節，為兩造一致是認，而依上開二件「買方委託議價授權書」內容除分別載明買方即上訴人之願意購買價格、佣金約定成數及授權書有效期間外，並明文約定「若委託議價之有效期間過後，買方仍堅持價格上之差距，則本受託書即自動失效」等語，依該二件授權書之有效期間併計後為八十七年五月八日至同年五月二十五日，而前開三筆土地簽訂買賣契約之日期為八十七年六月十一日，則兩造就佣金之約定，因成交簽約日已逾越授權書之有效期間，該授權書既已自動失效，自無再適用該授權書有關佣金約定內容之餘地，從而兩造就佣金之約定應依前開三筆土地簽訂買賣契約時尚屬有效之「不動產買賣保證金收據證明書」內容而為認定，始屬適法，合先敘明。

(二)依被上訴人提出之「不動產買賣保證金收據證明書」例稿就買方佣金之約定原為「買方簽訂不動產契約書時，應支付購買總價款百分之一作為受託人之服務報酬」，亦即買方應支付成交總價款百分之一之仲介費予被上訴人，然依兩造於八十七年六月十日簽訂之上開保證金收據證明書，就有關佣金約定部分卻將「百分之一」刪除，而刪除後之真意如何─因解釋當事人之契約，應以當事人立約當時之真意為準，而真意何在，又應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意 (最高法院三十九年度台上字第一０五三號判例參照) ，本件上訴人固抗辯稱係被上訴人同意免除買方之佣金，僅由上訴人包紅包表示意思即可等語，而被上訴人則主張係回復依上開授權書約定應付以成交總價百分之一再扣除十萬元之佣金等語，惟本院斟酌兩造於八十七年五月八日修訂之買方委託議價授權書約定「成交價格為每坪十四萬六千元時，上訴人應給付以成交總價百分之一再扣除十萬元之佣金」，則前開三筆土地之實際成交價格既為每坪十四萬六千五百元，客觀上已高於原訂之十四萬六千元，上訴人顯無可能以較高價格購買前開三筆土地後，再同意付同一標準之佣金予被上訴人，況被上訴人復自認當時同意將上開保證金收據證明書有關佣金約定「百分之一」部分刪除等語在卷，則被上訴人若非同意免除上訴人之佣金，而僅由上訴人另外包紅包表示意思，何以未在該保證金收據證明書註明其收取佣金之特約事項或沿用八十七年五月八日修訂後授權書之約定？被上訴人在原審起訴主張按「成交總價百分之一再扣除十萬元」請求上訴人給付佣金，無異以已失效之授權書內容為請求依據，而被上訴人亦未就此有利於己之事實 (兩造間確有沿用以前授權書佣金事項之約定) 舉證以實其說，自應認為被上訴人在保證金收據證明書刪除「百分之一」之真意為拋棄對上訴人之佣金請求權，並由上訴人另行包紅包表示誠意即可。被上訴人主張回復八十七年五月八日修訂後授權書之佣金約定而為請求，即為本院所不採。

(三)至被上訴人雖主張依民法第五百六十六條規定，居間之報酬有約定者，從其約定，無約定者依價目表所定給付之，如無價目表者，亦應按照習慣給付，本件縱使依上訴人要求將原定之百分之一刪除，而視為不照價目表或未約定報酬，依習慣法，上訴人仍應給付云云，然所謂依價目表或習慣給付居間報酬，係指未約定報酬之情形而言，而兩造於八十七年六月十日簽訂保證金收據證明書之前，均在「買方委託議價授權書」明文約定給付佣金之成數，僅在該保證金收據證明書將佣金之約定成數刪除，已如前述，則依本件而言，兩造於八十七年六月十日簽訂保證金收據證明書之真意應為免除佣金之約定，核與兩造未約定佣金之情形有別，上訴人自無再依被上訴人指稱之價目表或習慣給付佣金之必要。再上訴人表示願包紅包予被上訴人以示誠意乙事，被上訴人固解釋為上訴人同意給付佣金，故無免除佣金之事云云，惟所謂「包紅包」與給付佣金之意義應屬不同，因紅包之金額多寡須視上訴人之「誠意」而定，並非有一定之標準，而給付佣金應依兩造之約定為之，尚非上訴人得任意給付或被上訴人得任意請求，故「包紅包」之承諾若等同於「給付佣金」，上訴人自可直接承諾給付佣金，何必以「包紅包」代之？被上訴人故意曲解「包紅包」之意義，委無足取。

五、綜上所述，上訴人既同意以每坪十四萬六千五百元之較高價格 (原約定每坪十四萬六千元) 購買訴外人張銅山所有前揭三筆土地，而被上訴人亦同意在保證金收據證明書將服務報酬「百分之一」之約定刪除，兩造之真意應屬雙方各自讓步而達成簽訂買賣契約之目的，故上訴人自無再同意依「成交總價百分之一扣除十萬元」給付佣金之可能，被上訴人事後反悔，逕行依居間法律關係起訴請求上訴人依上開約定給付佣金三十四萬二千四百六十八元及其法定遲延利息，並請求供擔保宣告假執行，即嫌無據，應予駁回。原審判決疏未詳加探求當事人之真意，誤認兩造係約定以先前簽訂之買方委託議價授權書所約定之「成交總價百分之一減十萬元」為居間報酬，而為上訴人敗訴之判決，尚有未洽。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，應由本院改判如主文第二項所示。

六、又本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，核與本判決所得之心證結果不生影響，毋庸再予逐一審酌，附此敘明。

七、結論：本件上訴人之上訴為有理由，並依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百五十條、第四百六十三條、第三百八十五條第一項前段、第七十八條，判決如主文。

臺灣彰化地方法院民事第二庭

法院書記官　 邱 柏 滄