臺灣彰化地方法院九十年度訴字第一○七二號
關鍵資訊
- 裁判案由遷讓房屋等
- 案件類型民事
- 審判法院臺灣彰化地方法院
- 裁判日期92 年 01 月 10 日
臺灣彰化地方法院民事判決 九十年度訴字第一○七二號 原 告 乙○○ 丙○○ 訴訟代理人 黃文玲律師 複 代理 人 陳忠儀律師 被 告 甲○○ 訴訟代理人 林世祿律師 右當人間請求返還房屋事件,本院判決如左: 主 文 被告應將坐落彰化縣福興鄉○○段一0二七地號土地及其上福興鄉○○段五二八建號 建物遷讓返還原告。 被告應給付原告乙○○新台幣參萬肆仟元及自九十年三月三十一日起至遷讓返還房屋 之日止,每月新台幣壹萬貳仟元之違約金。 被告應給付原告丙○○自九十年三月三十一日起至遷讓交還房屋之日止,每月新台幣 壹萬貳仟元。 原告其餘之訴駁回。 訴訟費用由被告負擔四分之三,由原告各負擔八分之一。 本判決第一項及第二項關於原告乙○○勝訴部分得假執行。 原告其餘假執行之聲請駁回。 事 實 甲、原告方面: 一、聲明: ㈠被告應將坐落彰化縣福興鄉○○段一0二七地號土地及其上福興鄉○○段五二 八建號建物全部遷讓返還原告。 ㈡被告應給付原告乙○○新台幣(下同)三萬四千元,及自民國八十八年十一月 二十五日起至遷讓交還房屋之日止,按月賠償違約金六萬元。 ㈢被告應自八十八年十一月二十五日起至遷讓交還房屋之日止,按月給付原告丙 ○○一萬二千元。 ㈣請依職權宣告假執行。 二、陳述: ㈠坐落彰化縣福興鄉○○段一0二七地號(重測前為福興鄉○○段二二五之二七 地號)土地及其上福興鄉○○段五二八建號建物(重測前為福興鄉○○段二八 0建號,該建物之登記謄本上記載之門牌號碼為沿海路四段七五八號,現場建 物所釘之門牌號碼為沿海路四段七五六號)為原告丙○○所有,由原告丙○○ 委由原告乙○○出租。被告於八十八年三月三十日向原告乙○○承租,其租期 自八十八年四月一日起至九十年三月三十日止,租金每月一萬二千元,每月一 日前給付,訂有租賃契約可稽。詎被告自八十八年九月一日起無故拒繳租金, 原告乙○○曾於八十八年十月十七日以鹿港郵局第四七0號存證信函催告被告 應於函到七日內給付租金,否則依法終止租約。被告並未履行,迄今仍未返還 租賃物,故本件租賃契約已於八十八年十一月二十五日終止。茲再以起訴狀繕 本之送達,重申租賃契約終止之意思表示。 ㈡按承租人於租賃關係終止後,應返還租賃物;又所有人對於無權占有或侵奪其 所有物者,得請求返還之;再無法律上之原因而受利益,致他人受損害者,應 返還其利益。雖有法律上之原因,而其後已不存在者,亦同,民法第四百五十 五條前段、第七百六十七條前段及第一百七十九條分別定有明文。查原告丙○ ○為系爭房地之所有權人,委任原告乙○○將該房地出租,而系爭租賃契約業 經終止,且租賃期限已屆滿,原告等自得依前開規定請求被告遷讓房屋並返還 土地予原告。 ㈢系爭租賃契約租金每月為一萬二千元,租金應於每月一日前繳納,每月租金不 得違約,拖延者即日停約,租賃契約第三、四、二十條有明文約定,又租約第 六條亦明定:「乙方(即被告)於租期屆滿,除甲方(即原告乙○○)同意出 租外,應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方,不得藉詞推諉或主張任 何權利,如不即時遷讓交還房屋,甲方每月得向乙方請求按照租金五倍之違約 金遷讓完了之日止,乙方絕無異議。」。查被告自八十八年九月一日起無故未 繳租金,經催告後仍未繳納,且於租約終止後,仍未將租賃房屋空交還原告, 租賃物仍由被告占有使用中。原告乙○○自得依前揭契約書第三、四、六條之 約定,請求被告給付租金及違約金。計算方式如下:①自八十八年九月一日起 至八十八年十一月二十五日止之租金三萬四千元。②自八十八年十一月二十五 日起至遷讓交還之日,按月賠償違約金六萬元。 ㈣原告丙○○為系爭房地之有權,而被告與乙○○間之租賃關係契約終止後,被 告仍占有使用系爭房,故被告獲得相當於租金之利益,致原告丙○○受有相當 於租金之損害,原告丙○○自得依民法第一百七十九條之規定,請求返還其利 益。 ㈤兩造間之爭執在於原告八十八年三月拍賣取得建物謄本登記門牌號碼沿海路四 段七五八號(現場實際正確之門牌號碼應為七五六號)房屋(地號一0二七) ,遂將該房屋出租於被告,嗣後被告之妻又拍賣取得建物謄本登記門牌號碼沿 海路四段七五六號(實際正確之門牌號碼為七五八號)房屋(地號一0二五) ,拍定後被告即以其妻已取得門牌號碼為七五六號之房屋所有權為由,拒絕給 付租金,並占有該房屋,是本案之爭點在於:⒈原告所出租者究係何一房地? ⒉被告之妻所拍賣取得者究係何一房地?爰析述如下: ⑴從原證四土地及建物謄本暨原證五地籍圖及建物複丈結果圖觀之,本件原 告丙○○於八十八年三月拍賣取得者是系爭第一○二七地號土地及其上第 五二八建號房屋(該屋之門牌號碼實際為沿海路四段七五六號,然建物謄 本上卻誤載為七五八號),而原告乙○○所出租予被告者即為此房地(參 證二),由被告開設益昇機車行。 ⑵而被告之妻許碧香於八十八年九月始拍賣取得者係座落福興鄉○○段一○ 二五地號土地及其上第五二七建號房屋,此觀原證六之土地及建物登記謄 本至明(該屋之門牌號碼實際應為沿海路四段七五八號,然建物謄本上卻 誤載為七五六號)。故被告之妻許碧香所拍賣取得之房地並非系爭由被告 開設益昇機車行之房地。 ⑶本件租賃標的物是鈞院現場勘驗時,編定門牌號碼為七五六號之房地(即 座落福興鄉○○段第一○二七地號土地及其上建物),由被告開設益昇機 車行,兩造應無爭議: ①查系爭房地為原告丙○○於八十八年三月間經法院拍賣取得(原證七) ,並持續支付稅金,因拍定之初,被告尚占有系爭房地,希望原告能將 系爭房地繼續出租與被告。原告遂於同年月三十日與被告訂立系爭房地 之租賃契約,同意由被告承租。故雙方合意之租賃標的物,乃座落福興 鄉○○段第一○二七地號土地及現門牌編定為七五六號之房屋(即系爭 房地),目前由被告開設益昇機車行占有使用中。②又被告於八十八年五月間,因所承租之系爭房屋後面廚房屋頂漏雨,遂 要求原告修繕,原告遂請施進田先生為其修補防熱板等(參原證九), 此為被告於九十一年一月四日現場勘驗時所不爭執。此亦可間接證明被 告向原告乙○○所承租者是系爭房地。 ㈥查系爭房屋現在戶政機關編定之門牌為沿海路四段七五六號,然於建物登記謄 本上記載之建物門牌卻為「沿海路四段七五八號」(建號:五二八號)。關於 此點,由鹿港地政事務所所檢送之本件第五二八、五二七建號申辦建物第一次 登記之申請書影本可知,係因鹿港地政事務所於辦理建物第一次測量保存登記 時,因原所有人林玉士之聲請誤將兩建物門牌為對調之誤載,致座落第一○二 七地號土地(原為二二五之二七地號)上之建物門牌號碼登記為「沿海路四段 七五八號」(編定建號為重測前為第二八○建號,重測後建號則改為第五二八 建號),而座落第一○二五地號土地(原為二二五之二六地號)上之建物門牌 號碼登記為「沿海路四段七五六號」(編定建號為重測前為第二七九建號,重 測後建號則改為第五二七建號)。是以,本件係因辦理建物保存登記時,誤將 兩建物門牌號碼記載互為對調,始造成建物登記謄本記載之門牌號碼與實際編 定門牌號碼不符之情形。 ㈦綜上所述,本件租賃標的物是座落福興鄉○○段第一○二七地號土地及其上建 物(建號:福興鄉○○段五二八建號),現場編定之門牌號碼為沿海路四段七 五六號,由被告開設益昇機車行,兩造並無爭議。為此,狀請鈞院鑒核,賜判 決如訴之聲明,並依民事訴訟法第三八九條第一項第三款之規定,依職權宣告 假執行。 三、證據:提出租賃契約書、存證信函暨掛號郵件收件回執、建物複丈(勘測)結 果、地籍圖謄本、不動產權利移轉證明書、彰化縣福興鄉公所函、本院彰化簡 易庭民事判決各一份、估價單二紙(以上皆影本)、土地登記謄本及建物登記 謄本各二份為證。 乙、被告方面: 一、聲明:原告之訴駁回。 二、陳述: ㈠鈞院拍賣乃門牌「七五六號」,此由鈞院查封公告亦是貼於被告使用之「七五 六號」可知,而被告應買也是貼「七五六」號門牌之房屋,故拍賣成立是貼「 七五六」號門牌者,故被告之妻許碧香才是貼「七五六」號門牌房屋之所有權 人,因為拍賣者與應買者之真意均是貼「七五六」號門牌之房屋,因為被告使 用這間,而查封公告也是貼在這間,因此被告妻才是所有權人,故原告請求實 無理由。 ㈡退一步而言「貼」「七五六」號門牌之房屋若「非」「七五六號房屋」,即不 能以實際使用事實認定,則原告也是債務不履行,因為租約表示原告要提供門 牌七五六號之房屋予被告使用,但卻交付錯誤之標的,被告可拒絕給付之,且 時間已過,即成給付不能,亦無利益。更且反遭「所謂」之所有權人追訴,故 被告拒絕給付,乃名正言順,因此焉有遲延呢?故原告之催告並不合法,終止 租約即不成立,因為原告並未提供「七五六」號房屋。 ㈢按兩造租約乃至九十年三月,每月一萬二千元,而且房地產大跌,故原告損失 不大,而依五十一年台上字第十九號判例指出「應就債務人若能如期履行債務 時,債權人可得享受之一切利益為衡量之標準」,廿九年滬上字第十八號判例 也指出「非由於故意或重大過失者,法院亦得減少違約金」,而本案非可歸責 被告方面,因為被告乃先租後買,焉知卻有此問題,更且也曾協議「互易」再 補差價,或購買,但原告均不肯,惟被告已投下裝 潢費百萬元,故損失慘重 ,並非被告不肯善了。 ㈣四十三年台上字第三九二條判例指出土地法第九十七條第一項所定「城市地方 房屋之租金,以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限」,係屬強 制規定,如當事人間約定之租金超過此限制,其超過部份無請求權,而實務上 計算「不當得利」時也是比照土地法之規定辦理,故原告請求之數額均違背土 地法之規定,因此超過部份即無請求權,同理違約金之計算亦應比照辦理之。 三、證據:提出現場照片一幀、查封公告影本一件為證,並聲請履勘現場。 丙、本院依兩造之聲請履勘現場,並依職權調閱本院八十七年度執字第六一五號、六 一七號清償債務民事執行卷宗,及本院八十九年度彰簡字第三四二號協同更正登 記建物門牌號碼民事事件卷宗,另向鹿港地政事務所調閱福興鄉○○段二八0及 二七九建號(重測後為福鹿段五二八、五二七建號)七十年申辦建物第一次登記 申請書及向福興鄉公所調取上開二建物申請完工證明之資料,復傳訊證人張孟源 、王家慧、蔡秀華。 理 由 一、本件原告起訴主張: ㈠坐落彰化縣福興鄉○○段一0二七地號土地(重測前為福興段二二五之二七地號 )及其上福鹿段五二八建號建物(重測前為福興段二八0建號)為原告丙○○所 有,原告丙○○委由原告乙○○於八十八年三月三十日出租予被告,租期自八十 八年四月一日起至九十年三月三十日止,租金每月一萬二千元,詎被告自八十八 年九月一日起無故拒繳租金,原告乙○○曾於八十八年十月十七日以鹿港郵局第 四七0號存證信函催告被告應於函到七日內給付租金,否則依法終止租約,被告 並未履行,故本件租賃契約已於八十八年十一月二十五日終止,茲再以起訴狀繕 本之送達,再為租賃契約終止之意思表示,請求被告返還租賃物。又依租約第六 條之約定:「乙方(即被告)於租期屆滿,除甲方(即原告乙○○)同意出租外 ,應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方,不得藉詞推諉或主張任何權利 ,如不即時遷讓交還房屋,甲方每月得向乙方請求按照租金五倍之違約金遷讓完 了之日止,乙方絕無異議。」,被告自八十八年九月一日起無故未繳租金,且於 租約終止後,仍未將租賃房屋空交還原告,原告乙○○自得依租約請求被告給付 租金及違約金。計算方式如下:①自八十八年九月一日起至八十八年十一月二十 五日止之租金三萬四千元。②自八十八年十一月二十五日起至遷讓交還之日,按 月賠償違約金六萬元。復因原告丙○○為系爭房地之所有權人,被告與乙○○間 之租賃關係契約終止後,被告仍占有使用系爭房地,為無權占有,原告丙○○自 得依所有物返還請求權,請求被告遷讓房地,且被告獲得相當於租金之利益,致 原告丙○○受有相當於租金之損害,原告丙○○亦得依民法第一百七十九條之規 定,請求原告返還其利益即自八十八年十一月二十五日起至遷讓交還房屋之日止 ,每月一萬二千元。 ㈡原告於八十八年三月因拍賣取得上開福鹿段第一0二七地號土地及其上福鹿段五 二八建號房屋(其建物謄本登記之門牌號碼為七五八號,然現場實際編訂之門牌 號碼為沿海路四段七五八號),遂八十八年三月三十日將該房屋出租於被告,嗣 被告之妻又因拍賣取得毗鄰同地段第一0二五地號土地(重測前福興段二二五之 二六地號)及其上福鹿段五二七建號建物(重測前為福興段二七九建號,其建物 謄本登記之門牌號碼為沿海路四段七五六號,然現場實際編訂之門牌號碼為七五 八號),拍定後被告即以其妻已取得門牌號碼為七五六號之房屋所有權為由,拒 絕給付租金,並占有該房屋,惟原告丙○○拍賣取得之前開房地,實際之門牌號 碼應為沿海路四段七五六號,建物謄本上卻誤載為七五八號,此即原告乙○○所 出租予被告使用之建物,由被告開設益昇機車行,而被告之妻許碧香於八十八年 九月間因拍賣而取得者為,福興鄉○○段一○二五地號土地及其上五二七建號房 屋,該房屋之門牌號碼實際應為沿海路四段七五八號,然建物謄本上卻誤載為七 五六號,此係因鹿港地政事務所於辦理建物第一次測量保存登記時,因原所有人 林玉士之聲請誤將兩建物門牌為對調之誤載所致,始造成建物登記謄本記載之門 牌號碼與實際編定門牌號碼不符之情形等情。 二、被告則以:其係依據本院執行處查封公告所貼於被告使用之「沿海路四段七五六 號」之房屋,而標買拍定該房屋,縱係如此原告也是債務不履行,因為租約表示 原告要提供門牌七五六號之房屋予被告使用,但卻交付錯誤之標的,被告可拒絕 給付之,且時間已過,即成給付不能,亦無利益,原告之催告並不合法,終止租 約即不成立,因為原告並未提供「七五六」號房屋。按兩造租約乃至九十年三月 ,每月一萬二千元,而且房地產大跌,故原告損失不大,且非出於被告之故意或 重大過失,法院亦得減少違約金,且被告已投下裝潢費百萬元,損失慘重。四十 三年台上字第三九二條判例指出土地法第九十七條第一項所定「城市地方房屋之 租金,以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限」,係屬強制規定, 如當事人間約定之租金超過此限制,其超過部份無請求權,而實務上計算「不當 得利」時也是比照土地法之規定辦理,故原告請求之數額均違背土地法之規定, 因此超過部份即無請求權,同理違約金之計算亦應比照辦理之等語置辯。 三、查原告起訴主張坐落彰化縣福興鄉○○段一0二七地號土地(重測前為福興段二 二五之二七地號)及其上福鹿段五二八建號建物(重測前為福興段二八0建號) 為原告丙○○所有,原告丙○○委由原告乙○○於八十八年三月三十日出租予被 告,租期自八十八年四月一日起至九十年三月三十日止,租金每月一萬二千元, 被告自八十八年九月一日起未繳租金,原告乙○○曾於八十八年十月十七日以鹿 港郵局第四七0號存證信函催告被告應於函到七日內給付租金,否則依法終止租 約,被告並未履行,原告再以起訴狀繕本之送達,為終止租賃契約之意思表示等 情,業據提出土地暨建物登記謄本、房屋租賃契約書及存證信函暨掛號回執為證 ,復為被告所不爭執,此部份主張堪信為真。惟被告辯稱:其已依據本院執行處 貼於被告所使用之「沿海路四段七五六號」房屋上之查封公告,標買拍定取得系 爭房屋之所有權,且租約表示原告要提供門牌號碼七五六號之房屋予被告使用, 但卻交付錯誤之標的(並非提供「七五六」號房屋),原告之催告並不合法,終 止租約即不成立等語。按承租人租金支付有遲延者,經出租人定相當期限催告後 ,承租人於期限內不為支付,出租人固得終止契約,非於催告期限屆滿時,即當 然終止,出租人如欲終止者,仍須為終止之聲明(五十二年台上字第一二八九號 判例請參照),原告乙○○固於八十八年十月十七日以存證信函定七日期限對被 告為支付租金之催告,然依前揭說明其於期限屆滿時仍需再為終止契約之意思表 示,租賃契約始發生終止之效力,惟原告乙○○並未於催告期限屆滿後再向被告 為終止租約之意思表示,是其主張系爭租約已於八十八年十一月二十五日終止, 洵屬無據。然租賃定有期限者,其租賃關係,於期限屆滿時消滅,民法第四百五 十條第一項定有明文,本件原告乙○○與被告所訂之租賃契約,其期限至九十年 三月三十日止,則其二人間之租賃關係應於九十年三月三十日因期限屆滿而消滅 。 四、次查,原告丙○○經本院執行處以清償借款執行案件(八十七年執字第六一五號 ),拍賣債務人林玉士所有彰化縣福興鄉○○段二二五之二七地號(重測後為福 鹿段一0二七地號)土地及其上二八0建號(重測後為福鹿段五二八建號,拍賣 公告記載:門牌號碼為彰化縣福興鄉○○村○○路○段七五八號)房屋與同地段 二二五之六一地號土地,得標拍定後於八十八年三月二日經本院核發不動產之權 利移轉證書,而取得上開房地之所有權,並於八十八年三月三十日委由原告乙○ ○將上開房地出租予被告使用,嗣被告亦經本院執行處以清償借款執行案件(八 十七年執字第六一七號),拍賣債務人林玉士所有彰化縣福興鄉○○段二二五之 二六地號(重測後為福鹿段一0二五地號)土地及其上二七九建號(重測後為福 鹿段五二七建號,拍賣公告記載之門牌號碼為彰化縣福興鄉○○村○○路○段七 五六號)房屋與同地段二二五之六0地號土地,得標拍定後於八十八年八月二十 七日經本院核發不動產之權利移轉證書,而取得上開房地之所有權等情,業經調 取本院八十七年執字第六一五號、八十七年執字第六一七號清償借款執行卷核閱 屬實。又上開二棟房地之原所有權人林玉士於六十八年六月間該二棟房地完工後 ,向福興鄉戶政事務所申請編訂門牌號碼時,係由鄉公所戶政事務所人員依據申 請人提出之申請書及名冊編訂門牌號碼,當時福興鄉○○段二二五之二七地號土 地上之二八0建號建物,編訂門牌號碼為彰化縣福興鄉○○村○○路○段「七五 六」號,而同地段二二五之二六地號土地上之二七九建號建物,編訂門牌號碼為 沿海路四段「七五八」號,現場房屋之門牌是由戶政機關統一製作後,派員至現 場依照原先編訂之順序統一貼掛,並核發門牌證明書予申請人以持向鄉公所申請 完工證明,戶政事務所核發之門牌證明書係每一戶一張,惟證明書上僅註明門牌 號碼,未註明是何地號之何建物,需由申請人依據戶政事務所交付之門牌編訂位 置名冊,自行核附門牌證明書向鄉公所聲請完工證明(蔡秀華),而地政事務所 係依據申請人提供福興鄉公所核發之完工證明上所載之地號及門牌號碼辦理建物 第一次保存登記,完工證明有無錯誤非地政事務所可加以審查者(張孟源)等情 ,亦經證人即彰化縣福興鄉戶政事務所人員蔡秀華及彰化縣鹿港地政事務所人員 張孟源到庭證述明確,並有證人庭呈之編釘門牌申請書暨建物所有人名冊、門牌 編釘位置名冊及建物複丈申請書、申請證明事項(即福興鄉公所出具之完工證明 )等附卷可按,復經本院至現場履勘結果,福鹿段一0二五地號土地上之五二七 建號房屋(為被告之妻許碧香拍定取得),釘掛之門牌號碼為沿海路「七五八」 號,福鹿段一0二七地號土地上之五二八建號房屋(為原告丙○○拍定取得), 釘掛之門牌號碼為沿海路「五七六」號,此有勘驗筆錄在卷足考,因此現場系爭 二棟「五二七」及「五二八」建號房屋,所訂掛之門牌號碼核與戶政事務所依職 權編訂之門牌位置相同,順序為沿海路四段「七五八」及「七五六」號。 五、然據前開二棟建物之登記簿謄本所載,五二七建號所登記之門牌號碼為沿海路四 段「七五六」號,五二八建號所登記之門牌號碼為沿海路四段「七五八」號,顯 然與戶政事務所編訂之門牌號碼相佐,經本院向福興鄉公所調取房屋原所有人林 玉士向福興公所申請完工證明之資料以觀,當時林玉士將沿海路七五八號門牌證 明書後附之房屋坐落位置圖在福興段二二五之二七地號(即重測後福鹿段一0二 七地號)土地上,而沿海路七五六號門牌證明書後附之房屋坐落位置圖則在福興 段二二五之二六地號(即重測後福鹿段一0二五地號)土地上等情,此有福興鄉 公所九十一年十一月二十六日福鄉建字第0九一00一二八七四號函附福榮建字 第七六0二、七六0三號福興鄉未實施建築管理地區建築物證明申請書、門牌證 明書、房屋完工照片、地籍圖謄本及土地登記簿謄本附卷足憑,可認問題出在於 房屋起造人林玉士向福興鄉公所申請完工證明時,並未依照戶政事務所編訂之門 牌號碼位置核附門牌證明書,將系爭二棟建物五二七、五二八建號之門牌證明書 予以錯置對調,致福興鄉公所核發之完工證明(即前開證人張孟源庭呈之福興鄉 公所出具之申請證明事項)上所載之地號及搭配之門牌號碼發生錯誤,則申請人 林玉士再持已記載錯誤之完工證明向鹿港地政事務所辦理第一次所有權保存登記 ,致地政事務所依據其錯誤之登記聲請書及所附資料辦理所有權登記,而於建物 登記謄本上登記五二七建號之門牌號碼為沿海路七五六號、五二八建號之門牌號 碼為沿海路七五八號,亦有彰化縣鹿港地政事務所九十一年九月二十七日鹿地一 字第0九一000三八三四─0號函附建物第一次所有權登記申請書、鹿港地政 事務所公告、登記清冊、戶籍謄本、土地登記委託書、福興鄉公所之申請證明事 項、房屋稅繳納通知書、切結書及建物複丈結果暨測量圖等在卷可考,故本件係 建物謄本上所登記之門牌號碼發生錯誤。蓋編訂門牌號碼為戶政機關之職權,然 僅係戶政機關於戶籍管理上之行政措施,並非判定所有權之依據,法院於拍賣不 動產時之標的物究竟為何仍應以土地地號及其上建物建號為判斷標準,本件原告 丙○○於八十八年三月二日向本院執行處以八十七年執字第六一五號執行案件, 所拍定取得債務人林玉士所有彰化縣福興鄉○○段一0二七地號土地及其上五二 八建號建物後,將此建物經由原告乙○○出租予被告並交付使用,則兩造間之租 賃標的物應可確定係上開房地無訛,縱論五二八建號之建物登記謄本所載之門牌 號碼為沿海路七五八號,而租賃契約所載之門牌號碼為沿海路四段七五六號,亦 對於兩造間就租賃標的物係五二八建號房屋及其坐落土地所為之意思表示合致不 生影響。另本院於八十八年八月間以清償債務執行案件(八十七年執字第六一七 號)拍賣隔鄰同為債務人林玉示所有坐落同地段一0二五地號土地及其上五二七 建號建物,拍賣公告中已載明拍賣標的為上開房地,本院執行處在建物謄本所登 記之事項尚未變更以前,仍須依據謄本上錯誤之門牌號碼即「沿海路四段七五六 號」,記載於拍賣公告上,且執行人員因不知有上開登記錯誤之情形而依據現場 所釘掛之門牌號碼予以查封拍賣,並將查封封條錯黏於未拍賣之「七五六號」房 地上,使被告之妻誤認所承租之房地為拍賣之標的而予以買受,此為意思表示有 無錯誤之問題,就法院實際上依法所拍賣並經許碧香拍定取得之標的物為福鹿段 一0二五地號土地及其上五二七建號建物一節無任何影響。六、綜上,原告丙○○所有並由原告乙○○出租予被告使用之房地係坐落於福興鄉○ ○段一0二七地號土地及其上五二八建號建物(即現場釘掛之門牌號碼福興鄉○ ○路七五六號),而被告之妻許碧香因拍賣所取得之房地則為同地段一0二五地 號土地及其上五二七建號建物(即現場釘掛之門牌號碼福興鄉○○路七五八號) ,已如前述,二者顯屬獨立個別之不動產。因此被告與原告乙○○間之租賃契約 並不因被告之妻許碧香取得隔鄰不動產所有權而有異,被告仍有依照租賃契約繳 付租金之義務,依前所述,其自八十八年九月起至原告乙○○於同年十一月十七 日定相當期限催告時止已遲付租金達二個月,雖被告於相當期限內仍未履行,惟 因原告乙○○於催告之相當期限屆滿後至該租賃期限屆至以前,均並未再對被告 為任何終止租約之意思表示,則其二人間之租賃關係至九十年三月三十日租賃期 限屆滿時始發生消滅。從而,被告於租賃關係消滅後即有返還租賃物予原告乙○ ○之義務,且其已無任何權源得繼續占有該租賃物,對租賃物之所有權人原告黃 寶萬而言亦屬無權占有,因此原告乙○○依租賃關係請求被告返還租賃物,原告 丙○○依物上請求權請求被告返還所有物,即被告應將福鹿段一0二七地號土地 及其上五二八建號建物遷讓並返還予原告之主張,於法有據。 七、再被告自八十八年九月一日起至租約消滅時止,積欠原告乙○○每月租金一萬二 千元,原告乙○○請求被告給付租金三萬四千元為有理由,應予准許。又原告乙 ○○主張租約第六條約定:「乙方(即被告)於租期屆滿,除甲方(即原告乙○ ○)同意出租外,應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方,不得藉詞推諉 或主張任何權利,如不即時遷讓交還房屋,甲方每月得向乙方請求按照租金五倍 之違約金遷讓完了之日止,乙方絕無異議。」,另請求被告自八十八年十一月二 十五日租約終止時起至遷讓房屋之日止,給付原告乙○○每月依照租金五倍計算 之違約金云云,然系爭租約係於九十年三月三十日於租期屆滿後始消滅,則被告 係自該時起始因未遷空房屋交還原告乙○○,而依約應賠付原告相當於租金五倍 之違約金。惟按違約金本應推定為損害賠償之預約,關於損害賠償之數額,在當 事人間雖不妨於事前預為約定,而其所約定之額數如果與實際損害顯相懸殊者, 法院自得以當事人實際上所受損害為標準,酌予核減,民法第二百五十二條定有 明文,本件被告就承租原告乙○○系爭房地之租金代價為每月一萬二千元,縱使 被告未於期限屆滿時將房地返還原告,致影響其再出租他人以收取租金之利益, 原告乙○○所受之損害至多亦應與原租金之數額相當而已,然渠等所約定之違約 金金額竟高達租金之五倍即每月六萬元,顯與原告實際上所受之損害過於懸殊, 爰審酌一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害、債權人可得享受之一切 利益等情狀,本院依職權認核減違約金為每月一萬二千元,較為妥適。從而,原 告乙○○可請求被告給付自九十年三月三十一日起至遷讓房屋日止,每月一萬二 千元之違約金。 八、末按無法律上之原因而受利益,致他人受有損害,應返還其利益,民法第一百七 十九條前段定有明文。查無權占有他人土地,係無法律上之原因而受利益,致他 人受有損害,占有人可獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念,並以該租金之 金額為所有人所受之損害及無權占有人所受之利益,而房屋亦屬不動產應併同適 用。因此本件被告自租賃關係消滅時起,即無權占有原告丙○○所有之系爭房屋 ,應負相當於租金之損害,則原告丙○○請求被告給付自九十年三月三十一日起 至遷讓返還房屋之日止,每月一萬二千元之損害金,洵屬有據,惟被告於九十年 三月三十日租賃關係消滅以前,其依據租賃契約仍得占有使用系爭房屋,並非無 權占有,故原告丙○○請求被告給付自八十八年十一月二十五日起至九十年三月 三十日止每月一萬二千元之賠償金,顯無理由。 九、綜上所陳,原告等請求被告將坐落彰化縣福興鄉○○段一0二七地號土地及其上 五二八建號房屋遷讓返還原告,被告並應給付原告乙○○三萬四千元及自九十年 三月三十一日起至遷讓房屋之日止,每月一萬二千元之違約金,另應給付原告丙 ○○自九十年三月三十一日起至遷讓返還房屋之日止,每月一二萬二千元之損害 金,為有理由,應予准許,逾此部分之請求則無理由,應予駁回。 十、假執行之宣告:本件原告乙○○請求遷讓房屋及給付租金、違約金部分,乃本於 定期租賃契約之約定而請求,就原告乙○○勝訴部分,法院自應依民事訴訟法第 三百八十九條第一項第三款規定,依職權宣告假執行。至於原告丙○○請求遷讓 房屋及損害金部分,乃本於所有權及不當得利之法律關係請求,並非因定期租賃 關係所生之爭執,就其勝訴部分自不得依上開規定,依職權宣告假執行,因此原 告丙○○此部份之請求不應准許,應予駁回。致原告等敗訴部分其假執行之聲請 已失所附麗亦予駁回。 十一、結論:本件原告之訴為一部有理由、一部無理由,並依民事訴訟法第七十九條 但書、第八十五條第一項但書、第三百八十九條第一項第三款,判決如主文。 中 華 民 國 九十二 年 一 月 十 日 臺灣彰化地方法院民事第二庭 ~B法 官 黃倩玲 右正本證明與原本無異。 如不服本判決,應於判決送達後廿日之不變期間內,向本院提出上訴狀(須按他造人 數附繕本)。 ~B法院書記官 林憲男 中 華 民 國 九十二 年 一 月 二十 日