臺灣彰化地方法院九十年度訴字第八四九號

臺灣彰化地方法院民事判決　　　　　　　　　　　　　　九十年度訴字第八四九號

原告

即反訴被告金馬大鎮一期管理委員會

法定代理人

徐茂昌

即反訴原告

友廣盛建設股份有限公司

法定代理人

丙○○

訴訟代理人

丁○○

複代理人

乙○○

右當事人間請求給付管理費等事件，本院判決如左：

主文

事實

壹、本訴部分：

甲、原告方面：

一、聲明：

(一)被告應給付原告新台幣 (下同)三十八萬四千四百八十元，及自準備書狀繕本送達被告翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。

(二)訴訟費用由被告負擔。

(三)願供擔保，請准宣告假執行。

二、陳述：

(一)原告之金馬大鎮一期公寓大廈為被告公司興建，於民國 (下同)八十三年間交付原告使用，其中九三號地下室之一、二辦公室登記所有權人為被告公司，該辦公室面積為二六七坪，管理費按每坪二十元計算，每三個月為一期，被告自八十四年九月間起至九十年九月間止，共積欠管理費三十八萬四千四百八十元未繳，屢經催討，均置之不理，為此提起本訴。

(二)對被告抗辯之陳述：否認被告之時效抗辯，原告均有催繳管理費，且開會之會議記錄均有公告。

三、證據：提出照片一幀、催繳管理費通知函影本一件 (含通知單影本二件)及會議紀錄一件為證。

乙、被告方面：

一、聲明：

(一)原告之訴及其假執行之聲請均駁回。

(二)訴訟費用由原告負擔。

(三)如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

二、陳述：

(一)依兩造於八十五年一月十七日簽訂之協議書內容，原告於該日起始自起造人接管金馬大鎮一期公寓大樓，原告請求管理費應自八十五年二月份起算，方為有理。

(二)原告為金馬大鎮一期大樓之管理委員會，依公寓大廈管理條例第三十四條第

一、五款規定及「金馬大鎮一期住戶規約」 (下稱住戶規約)規定，應善盡環境之維護及清潔義務，詎原告未善盡維護管理之義務，任意在地下室停車場加設鐵欄杆及擅自私設機車停車位，致被告車輛無法進出，且任意在被告之地下室出入口及便利超市門前放置垃圾集散子車，致垃圾發臭，使原向被告承租超市之承租人無法繼續經營，並終止租約，迄今該超市無人問津，無法租售，被告權益遭受重大損害，屢向原告反應及要求改善，但原告均未改善，被告不得已以拒繳管理費方式，以求原告善意回應。

(三)原告請求本件管理費，於九十年六月十四日始向法院為支付命令之聲請，依民法第一百二十六條規定及最高法院五十年台上字第一九六０號判例意旨，該管理費屬不及一年之定期給付債權，其各期給付請求權因五年間不行使而消滅，故原告之管理費應自八十五年六月十四日始有請求權，其得請求之金額為三十三萬六千四百二十元。

三、證據：提出九十年八月二十三日彰化過溝子郵局第一九八號存證信函一件、照片三幀及八十五年一月十七日協議書影本一件為證。

貳、反訴部分：

甲、原告方面：

一、聲明：

(一)反訴被告應將設置在反訴原告金馬大鎮一期大樓九三號門前之垃圾集散子車移除，並不得在該處設置相關之垃圾集散處所。

(二)反訴被告應將設置在反訴原告金馬大鎮一期大樓地下室鐵門外車道出入口上之鐵欄杆拆除，並不得在該車道上私設機車停車位。

(三)反訴被告應給付反訴原告一百八十九萬二千七百三十元，及自反訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。

(四)反訴訴訟費用由反訴被告負擔。

(五)反訴原告願供擔保，請准宣告假執行。

二、陳述：

(一)反訴被告依公寓大廈管理條例第三十四條第一、五款規定，對公寓大樓共有及共用部分之清潔、維護，周圍之安全及環境維護事項，均為其管理委員會之義務，且依住戶規約第十七條第五款、第十八條第五、六、七款規定，垃圾應裝袋密封，按規定時間、地點置放，而大樓出入口、走廊、樓梯、內外公共場所及鄰戶所有權範圍內等處，不得佔用、堆放物品；不作違法改建裝潢，影響大樓結構安全及外觀；禁止在大門、步道或其他禁止停車地點停放車輛等，反訴被告並未善盡環境之維護及清潔義務，亦未善盡維護管理之義務：

１、依金馬大鎮一期公寓大樓之竣工圖，反訴原告所有地下室鐵門出入口留有車輛出入之車道，反訴被告竟在該車道加設鐵欄杆，並私設機車停車位，致反訴原告車輛無法順利進出。

２、反訴被告違反垃圾處理規定，任意在反訴原告所有之地下室出入口及便利超市門前放置垃圾集散子車，致該垃圾發臭，使原向被告承租超市之承租人無法繼續經營，並終止租約，迄今該超市無人問津，無法租售，被告權益遭受重大損害，乃依民法第七百九十三條規定，請求反訴被告排除侵害，並將垃圾子車移走。

(二)反訴被告係依公寓大廈管理條例第三條第八款、第二十七條第一、二項等規定而設立，並依同條例第三十四條、第三十五條第二項及第三十六條規定，反訴被告之管理委員會即屬受全體公寓大廈區分所有權人之委任而行使、執行公寓大廈管理維護事務之職權及任務，參照民法第五百二十八條、第五百二十九條、第五百三十條及第五百四十條規定，反訴被告既受區分所有權人之反訴原告之委任處理事務，其處理事務既有疏失，依前述情形，反訴原告之權益遭受重大損害，自得依民法第一百八十四條第一項、第二百十六條第一項及第五百四十四條規定請求所受損害及所失利益之賠償，其中地下商場及辦公室部分之租金損失為一百六十八萬二千七百三十元 (二六七坪乘以每坪每月九十元，再自八十五年二月起算七十個月) ，而一樓店面之租金損失為二十一萬元 (每月四萬二千元，以五個月計算)，二者合計一百八十九萬二千七百三十元。

(三)對反訴被告抗辯之陳述：

１、地下室之機車停車位固為反訴原告興建大樓時曾為規劃設計，但依大樓竣工圖並無該機車停車位，反訴原告當初將大樓移交反訴被告接管時，係按竣工圖移交，故地下室之機車停車位為反訴被告私自劃設。

２、依反訴原告於九十一年六月二十一日庭訊提出之數位相機存檔照片影像，發現地下室之車道仍遭停放機車占用，且反訴被告將垃圾子車放在大樓門前，致反訴原告之店面無法出租使用，造成損害，反訴被告顯然未盡管理義務。

３、鈞院如認反訴原告就所受損害及所失利益之計算金額舉證不足，併請依民事訴訟法第二百二十二條規定，就反訴原告所受損害之數額為相當之認定。

三、證據：除援用本訴提出之證據方法外，另提出住戶規約影本一件、照片八幀及地下室竣工圖影本一件為證。

乙、被告方面：

一、聲明：

(一)反訴原告之訴駁回。

(二)訴訟費用由反訴原告負擔。

二、陳述：

(一)金馬大鎮一期公寓大樓係反訴原告出資興建，而反訴原告公司所有之房屋 (地下室及一樓店面) 多年並未居住使用，致大樓住戶有時將機車停放在地下室，而該部分為反訴被告所有，並未使反訴原告公司車輛無法進出之事實，反訴被告已盡維護管理之義務。

(二)反訴被告並未在地下室出入口及便利超市前放置垃圾子車之情事，而該垃圾子車係反訴原告贈與反訴被告使用，且非放置在地下室出入口及便利超市前另反訴原告所有房屋無法順利租售，乃大環境景氣不佳所致，與反訴被告無關。況反訴原告已將房屋出租他人經營「好厝邊便利商店」使用，反訴被告復已將該垃圾子車移走，是反訴被告已善盡環境維護清潔之義務。

(三)反訴被告接管大樓時按買賣契約書之圖說接管，依地下室停車場之配置圖原劃有機車停車位，反訴被告並未私自劃設機車停車位。

(四)反訴原告聲明第二項有關地下室鐵門外車道出入口上之鐵欄杆拆除及該車道之機車停車位移除部分，反訴被告願意自行拆除該鐵欄杆及移除占用車道之機車，並已拆除及移除完畢。(參見九十一年五月十日陳報狀)

(五)反訴被告就占用地下室車道之機車確實曾移除，但大樓住戶多達四百餘戶，實難以約束。況反訴原告是建商，大樓住戶占用車道之問題，反訴原告亦應協助解決。

三、證據：除援用本訴提出之證據方法外，另提出八十四年九月六日及八十五年八月四日委員會議記錄影本各一件、照片十一幀、地下室停車場總配置圖影本一件、廣告圖一件、九十一年七月八日彰化光復路郵局第六一五號存證信函影本一件為證。

參、本院依職權勘驗現場。

理由

壹、本訴部分：

甲、程序方面：

一、按當事人法定代理人之代理權消滅者，訴訟程序在有法定代理人承受其訴訟以前當然停止，民事訴訟法第一百七十條定有明文。又 (民事訴訟法)第一百七十條所定之承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明，同法第一百七十五條設有規定。本件原告起訴時原列法定代理人為甲○○，嗣原告之管理委員會於九十年九月五日改選徐茂昌為主任委員，即為原告新任法定代理人，有原告提出會議紀錄一件為憑，原告復於九十年十月二十六日具狀陳報，並為承受訴訟之聲明，依首揭法條規定，核無不合，應予准許。

二、次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第二百五十五條第一項但書第三款設有明文。本件原告起訴時請求之金額為八十六萬五千零八十元，嗣於九十年十一月二十八日具狀減縮請求金額為三十八萬四千四百八十元，核屬減縮應受判決事項之聲明，依前揭法條規定，並非訴之變更，併予准許。

乙、得心證之理由

一、本件原告起訴主張金馬大鎮一期公寓大廈為被告公司興建，於八十三年間交付原告使用，其中九三號地下室之一、二辦公室登記所有權人為被告公司，該辦公室面積為二六七坪，管理費按每坪二十元計算，每三個月為一期，被告自八十四年九月間起至九十年九月間止，共積欠管理費三十八萬四千四百八十元未繳，屢經催討，均置之不理等情。被告則以原告之管理委員會並未善盡維護管理之義務，任意在地下室停車場加設鐵欄杆及擅自私設機車停車位，致被告車輛無法進出，且任意在被告之地下室出入口及便利超市門前放置垃圾集散子車，致垃圾發臭，使原向被告承租超市之承租人無法繼續經營，並終止租約，迄今該超市無人問津，無法租售，被告權益遭受重大損害，屢向原告反應及要求改善，但原告均未改善，被告不得已以拒繳管理費方式，以求原告善意回應。另原告遲至九十年六月十四日始向法院聲請支付命令請求管理費，依民法第一百二十六條規定不及一年之定期給付債權，其各期給付請求權因五年間不行使而消滅，故原告之管理費應自八十五年六月十四日始有請求權，其得請求之金額為三十三萬六千四百二十元等語置辯。

二、原告主張金馬大鎮一期公寓大廈九三號地下室之一、二辦公室及一樓店面為被告公司所有，該辦公室面積為二六七坪，管理費按每坪二十元計算，每三個月為一期，被告自八十四年九月間起至九十年九月間止，共積欠管理費三十八萬四千四百八十元未繳之事實，已據其提出催繳管理費明細表一件為憑，核屬相符，被告除就原告之請求為時效抗辯外 (詳後述)，其餘不為爭執，是原告此部分之主張自堪信為真實。

三、是本件應探究者為原告請求被告給付管理費是否有據？又被告對原告之請求為時效抗辯，是否正當？茲分別說明如次：

(一)按公寓大廈應設置公共基金，其來源得由區分所有權人依區分所有權人會議決議繳納。又區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾二期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息。公寓大廈管理條例第十八條第一項第二款及第二十一條分別設有明文。本件被告為金馬大鎮一期公寓大廈之區分所有權人，原告為該公寓大廈各區分所有權人或住戶依法設立之管理委員會，而原告所有公共基金等管理費之繳納標準，係按區分所有權人持有之面積坪數計算，店鋪每坪按二十元計算，每三個月為一期，其中被告所有地下室之辦公室面積為二六七坪，自八十四年九月份起積欠管理費未繳迄今乙節，為兩造一致不爭執，並有原告提出催繳通知函影本一件可按，則原告依據前開公寓大廈管理條例規定訴請被告給付管理費，核無不合，應予准許。

(二)又利息、紅利、租金、贍養費、退職金及其他一年或不及一年之定期給付債權，其各期給付請求權，因五年間不行使而消滅。另時效因請求而中斷者，若於請求後六個月內不起訴，視為不中斷。民法第一百二十六條及第一百三十條分別設有規定。本件原告請求之公寓大樓管理費係以三個月為一期之定期給付，屬民法第一百二十六條規定「其他不及一年之定期給付債權」，其請求權時效期間為五年。再原告固曾提出八十八年四月一日向被告催繳管理費之函件影本，然迄至原告具狀向本院聲請核發支付命令即九十年六月十四日時，原告並未舉證證明自八十八年四月一日起至九十年六月十四日止確有合法催告繳納管理費之情事，依前開民法第一百三十條規定，原告之管理費請求權時效雖曾於八十八年四月一日請求而中斷，惟原告亦未在六個月內即八十八年十月一日以前起訴，該請求權時效視為不中斷，故被告就原告之請求為時效抗辯後，原告就本件管理費得請求之期間應自九十年六月十四日回溯五年即自八十五年六月十四日開始起算，始屬適法。原告仍主張應自八十四年九月份起算，尚嫌無憑。從而本院審酌原告之請求期間計算至九十年八月份 (參見原告九十年十一月二十八日準備書狀) ，自八十五年六月十四日起至九十年八月三十一日止，共計二十期二個月又十七日，被告同意以二十一期計算 (參見被告九十一年四月十日準備書狀) ，且每期金額為一萬六千零二十元，故原告得請求之管理費金額為三十三萬六千四百二十元。

四、綜上所述，原告依據公寓大廈管理條例第二十一條規定請求被告給付管理費，於三十三萬六千四百二十元範圍內，洵屬有據，應予准許，逾此範圍之請求，則非有據，應予駁回。又原告併請求自準備書狀繕本送達被告翌日即九十年十一月二十九日起至清償日止之法定遲延利息，亦無不合，併准許之。

五、兩造分別陳明願供擔保聲請宣告假執行或免為假執行，就原告勝訴部分，核與法律規定相符，爰分別酌定相當擔保金額宣告之。另原告其餘假執行之聲請，因訴經駁回而失所附麗，併駁回之。

貳、反訴部分：

甲、程序方面：

一、查被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴。又反訴之標的，如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起。民事訴訟法第二百五十九條及第二百六十條第一項分別定有明文。另所謂反訴之標的與本訴之標的及其防禦方法有牽連關係者，乃指反訴標的之法律關係與本訴標的之法律關係兩者之間，或反訴標的之法律關係與本訴被告作為防禦方法所主張之法律關係兩者之間，有牽連關係而言。即舉凡本訴標的之法律關係或作為防禦方法所主張之法律關係，與反訴標的之法律關係同一，或當事人雙方所主張之權利，由同一法律關係發生，或本訴標的之法律關係發生之原因，與反訴標的之法律關係發生之原因，其主要部分相同，均可認兩者間有牽連關係 (參見最高法院七十年度台抗字第五二二號判決意旨)。本件反訴原告提起反訴，係主張因反訴被告未善盡公寓大廈管理委員會對住居環境維護及清潔之義務，經多次反應無效，始拒絕管理費等情，即反訴標的之法律關係與本訴被告作為防禦方法所主張之法律關係同一，依上開最高法院判決意旨，應認本件反訴之標的與本訴之標的及其防禦方法有牽連關係，則反訴原告提起本件反訴，於法無違，應准許之。

二、次查訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者、或擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。另被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加。民事訴訟法第二百五十五條第一項但書第二、三款及第二項分別設有規定。本件反訴原告起訴時請求損害賠償之金額為四百十六萬三千零八十元，其請求權依據為民法第一百八十四條第一項及第二百十六條第一項規定，嗣反訴原告於九十年十一月二十一日具狀減縮請求金額為一百八十九萬二千七百三十元，核屬減縮應受判決事項之聲明，又於九十一年四月十日具狀追加請求權依據為民法第五百四十四條規定，因反訴原告請求之原因事實自始同一，並未變更，且反訴被告就反訴原告為上揭訴之追加並未提出異議，且為本案之言詞辯論，視為同意追加，依前揭法條規定，並非訴之變更，均應准許。

乙、得心證之理由：

一、本件反訴原告起訴主張反訴被告依公寓大廈管理條例第三十四條第一、五款規定及依住戶規約第十七條第五款、第十八條第五、六、七款等規定，反訴被告應善盡環境之維護及清潔義務，亦應善盡維護管理之義務，詎反訴原告所有地下室鐵門出入口原留有供車輛出入之車道，反訴被告竟在該車道加設鐵欄杆，並私設機車停車位，致反訴原告車輛無法順利進出；另反訴被告任意在反訴原告所有之地下室出入口及便利超市門前放置垃圾集散子車，致該垃圾發臭，使原向被告承租超市之承租人無法繼續經營，並終止租約，迄今該超市無人問津，無法租售，被告權益遭受重大損害，乃依民法第七百九十三條規定，請求反訴被告排除侵害，並將垃圾子車移走。再反訴被告係依公寓大廈管理條例第三條第八款、第二十七條第一、二項等規定而設立，並依同條例第三十四條、第三十五條第二項及第三十六條規定，反訴被告之管理委員會即屬受全體公寓大廈區分所有權人之委任而行使、執行公寓大廈管理維護事務之職權及任務，反訴被告既受區分所有權人之反訴原告之委任處理事務，其處理事務既有疏失，依前述情形，反訴原告之權益遭受重大損害，自得依民法第一百八十四條第一項、第二百十六條第一項及第五百四十四條規定請求所受損害及所失利益之賠償，其金額為一百八十九萬二千七百三十元等情。

二、反訴被告則以金馬大鎮一期公寓大樓係反訴原告出資興建，反訴原告公司所有之房屋 (地下室及一樓店面)多年並未居住使用，致大樓住戶有時將機車停放在地下室，而該機車停放部分為反訴被告所有，並未使反訴原告公司車輛無法進出之事實，反訴被告已盡維護管理之義務。另反訴被告並未在反訴原告所有之地下室出入口及便利超市前放置垃圾子車，且該垃圾子車係反訴原告贈與反訴被告使用，並非放置在地下室出入口及便利超市前。再反訴原告所有房屋無法順利租售，乃大環境景氣不佳所致，與反訴被告無關。況反訴原告已將房屋出租他人經營「好厝邊便利商店」使用，反訴被告亦已將該垃圾子車移走，反訴被告已善盡環境維護清潔之義務，反訴原告自無任何損害可言等語置辯。

三、反訴原告主張反訴被告在其所有地下室鐵門出入口留設供車輛出入之車道加設鐵欄杆，並私設機車停車位，致反訴原告車輛無法順利進出，且反訴被告在反訴原告所有之大樓九七號即地下室出入口及便利超市門前放置垃圾集散子車，未善盡環境維護、清潔及管理義務之事實，已據其提出住戶規約影本一件、照片八幀及地下室竣工圖影本一件各在卷足憑，核屬相符，亦為反訴被告不爭執，僅事後抗辯稱垃圾子車及地下室車道出入口停放機車均已移除等語，且經本院於九十一年四月二十九日上午會同兩造勘驗現場時，發現反訴原告指稱地下室出入口車道私設之鐵欄杆，及私設之機車停車位與停放機車部分均確實存在，製有勘驗筆錄附卷可稽，是反訴原告此部分之主張自堪信為真實。

四、是本件應論究者為反訴原告指述各節，反訴被告是否已善盡環境維護、清潔及管理義務？又反訴原告指稱因反訴被告執行委任事務有疏失，並據此請求所受損害及所失利益之賠償，是否有理？茲分別敘述如左：

(一)按公寓大廈管理委員會之職務包括共有及共用部分之清潔、維護，公寓大廈及其周圍之安全及環境維護事項等，公寓大廈管理條例第三十四條第一、五款分別設有規定。又依住戶規約第十七條第五款規定，垃圾應裝袋密封，按規定時間、地點置放，禁止任意丟棄，以確保環境之衛生清潔；而住戶規約之「垃圾處理辦法」亦在「一般垃圾」處理方式規定─垃圾丟棄時，勿使垃圾旁落或滿出，並應蓋好桶蓋，才行離去。再依反訴原告於九十年八月二十八日提出之照片所示，反訴原告所有房屋即九七號一樓店鋪前確實放置垃圾子車，該垃圾子車並未加蓋，且通往地下室之樓梯間亦散落各式廣告紙及雜物；另依反訴被告於九十年九月五日提出之照片固顯示該樓梯間之各種廢紙及雜物均已清除完畢，且其於九十年十一月二十八日提出之照片亦顯示已將該垃圾子車移置原置放地點之對面 (即原置放大樓大門右側毗鄰反訴原告所有一樓店鋪，嗣移置大樓大門左側，二地距離頗近) ，上開情形復經本院於九十一年四月二十九日上午會同兩造勘驗屬實，並製有勘驗筆錄可按，足見反訴原告對反訴被告就垃圾子車之置放地點不當及環境清潔維護不佳之指述，即非毫無根據，而反訴被告對上開指摘雖有改善之措施，然依一般人之日常生活經驗，垃圾集散處所 (包括垃圾子車) 若未適當處理，必因垃圾內容物之腐敗發酵，產生難聞或令人作嘔之酸臭異味，該種酸臭異味在相當距離均能聞見，天氣炎熱之夏季更為嚴重，孰人願意在其所有房屋門前置放垃圾子車供人堆放垃圾？反訴被告竟將垃圾子車置放在反訴原告所有一樓店鋪門前或其不遠處供所屬大樓住戶堆放垃圾，其作法損及反訴原告所有房屋之環境清潔，此種損害亦不因該房屋一時未供人居住使用而認損害不存在。況民法第七百九十三條規定：「土地所有人，於他人之土地有臭氣及其他與此相類者侵入時，得禁止之」之意旨，反訴原告所有一樓店鋪房屋既受有垃圾廢棄物之臭氣或相類似之異味侵入之損害，反訴原告自得請求排除該項侵害，從而反訴原告請求「反訴被告應將設置在反訴原告金馬大鎮一期大樓九三號門前之垃圾集散子車移除，並不得在該處設置相關之垃圾集散處所」部分，本院審酌該垃圾子車確已自反訴原告所有房屋即九三號門前移除，反訴原告請求移除該垃圾子車部分即無再予准許之必要，應予駁回。惟該垃圾子車具有可移動性，日後再移回大樓九三號門前，亦有可能，而目前該垃圾子車之置放地點，一旦垃圾發臭產生異味，反訴原告所有一樓店鋪仍無法阻絕該臭味之入侵，反訴被告自應選擇其他不妨礙大樓各住戶環境清潔及衛生之適當處所作為垃圾集散處所，故反訴原告關於「反訴被告不得在該處設置垃圾子車或相關之垃圾集散處所」之請求，仍有受法律保護之必要，應予准許。

(二)依反訴原告提出反訴被告不爭執之住戶規約之「停車場管理辦法」使用守則第十一條規定：「有車位之住戶機車，如欲停在停車場，請停在自己車位方格內」，而依反訴原告提出之大樓地下室竣工圖顯示，反訴原告所有地下室鐵捲門前除左前方緊靠牆壁處劃設機車停車區外，其餘部分並未劃設機車停車位，故本件大樓之地下室停車場得停放機車之位置，僅有竣工圖劃設機車停車區部分及各住戶購買使用之汽車停車格而已，其他均非合法之機車停車空間甚明。至反訴被告雖抗辯稱依買賣契約書之地下室停車場總配置圖，該鐵捲門前劃有機車停車位云云，然該地下室停車場總配置圖僅為建商申請建造執照時之初步規劃設計而已，而該地下室竣工圖乃經主管機關彰化縣政府審查核可者，若其他圖說與竣工圖不符，仍應以竣工圖為準，否則建築主管機關之審查豈非視為無物？從而反訴被告抗辯稱應以買賣契約書之地下室停車場總配置圖為準，並依買賣契約書接管使用云云，尚嫌無憑。再依反訴原告於九十年八月二十八日提出之照片顯示，反訴原告所有地下室鐵捲門前除前開合法機車停車空間停放機車外，其他部分亦任意停放機車 (包括在該鐵捲門前方車道停放)，且該停車空間與汽車之車道間尚有設置鐵欄杆隔離，則上開機車在車道上任意停放及設置鐵欄杆之情形，若反訴原告欲利用車輛進出該地下室，顯然受到嚴重之妨礙而無法順利進出，反訴被告之大樓住戶既有違反停車場管理辦法之情事，依前開公寓大廈管理條例第三十四條第一、五款規定，反訴被告即有維護管理及代同為區分所有權人之反訴原告排除該項侵害之職責。另依反訴被告於九十一年五月十日提出之照片固顯示該車道上之鐵欄杆已拆除及任意停放之機車亦已移除，惟依反訴原告於九十一年七月十日提出之照片亦顯示該地下室鐵捲門前車道上仍有任意停放機車之情事，而反訴被告復自認「大樓住戶多達四百餘戶，實難以約束 (機車任意停放問題)」等語 (參見九十一年六月二十一日言詞辯論筆錄) ，足見反訴原告指稱其所有地下室鐵捲門前車道任意停放機車之情形仍然存在。故反訴原告請求「反訴被告應將設置在反訴原告金馬大鎮一期大樓地下室鐵門外車道出入口上之鐵欄杆拆除，並不得在該車道上私設機車停車位」部分，本院審酌該地下室鐵捲門前車道上之鐵欄杆確已拆除完畢，該項侵害已不存在，反訴原告請求拆除該鐵欄杆部分即無必要，應予駁回。惟該車道上私設機車停車位停放機車妨礙車輛進出之情形，反訴被告既無法有效約束大樓住戶及澈底排除，反訴原告日後若欲利用該地下室鐵捲門前之車道供車輛進出，仍有受不當妨礙之虞，從而反訴原告關於「反訴被告不得在反訴原告金馬大鎮一期大樓地下室鐵門外車道出入口私設機車停車位，並應將停放機車移除」之請求，尚屬必要，應准許之。

(三)查因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。民法第一百八十四條第一項前段定有明文。另損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補債權人所受損害及所失利益為限。依通常情形，或依已定之計劃、設備或其他特別情事，可得預期之利益，視為所失利益。民法第二百十六條設有規定。又受任人因處理委任事務有過失，或因逾越權限之行為所生之損害，對於委任人應負賠償之責。民法第五百四十四條亦設有明文。而民法第二百十六條第一項所謂所受損害，即現存財產因損害事實之發生而被減少，屬於積極的損害。所謂所失利益，即新財產之取得，因損害事實之發生而受妨害，屬於消極的損害 (最高法院四十八年台上字第一九三四號判例參照)。再因故意或過失不法侵害他人之權利者，應負損害賠償責任，但損害之輕重與所負責任之範圍，應以實際情形，依客觀標準，予以酌定，不能任意判斷。且侵權行為賠償損害之請求權，以受有實際上之損害為成立要件。故侵權行為賠償之標準，應調查被害人實際上之損害如何，以定其數額之多寡 ( 參見最高法院四十九年度台上字第二０二九號及八十二年度台上字第一八七四號判決意旨) 。本件反訴原告固認為受任人即反訴被告之管理委員會未善盡環境維護清潔及管理義務，並對委任人即反訴原告之區分所有權人構成侵權行為，應負損害賠償責任，惟依前揭最高法院判決意旨，反訴原告請求侵權行為損害賠償，自須以實際受有損害為其先決要件，而損害數額之多寡，亦應由請求權人之反訴原告提出相關之證據資料供法院調查，否則仍難認其已盡舉證責任。至民事訴訟法第二百二十二條第二項雖規定「當事人已證明受有損害而不能證明其數額或證明顯有重大困難者，法院應審酌一切情況，依所得心證定其數額」，然依該條項增訂立法理由亦指明「至若損害數額在客觀上有證明之可能，且衡情亦無重大困難，而原告未為證明者，自無本項規定之適用，乃屬當然」，故反訴原告請求本院依民事訴訟法第二百二十二條第二項規定，就其所受損害之數額依心證而為認定乙節，尚非全無限制。從而反訴原告請求損害賠償之數額是否有據，亦分別說明如左：

１、地下室商場、辦公室租金損失部分：反訴原告請求地下室商場、辦公室租金損失一百六十八萬二千七百三十元，依其計算式為面積二六七．一坪，每坪每月租金九十元，請求期間為七十個月之總和，然每坪每月租金七十元之依據為何？請求七十個月之起迄期間為何？反訴原告均未提出相關證據資料供本院參酌，而上開證據資料應由反訴原告負舉證責任，毋須本院再予闡明，且該證據資料若由反訴原告舉證，在客觀上亦無事實上之困難，反訴原告既怠於舉證，致本院無從形成此部分心證，自無法認定反訴原告所受損害之數額。況反訴原告為該地下室商場及辦公室之區分所有權人，對該地下室商場及辦公室內部或樓梯間環境清潔之維護，反訴原告亦難全部諉責予反訴被告；再該地下室商場及辦公室自八十三年三月一日迄今從未租售他人使用乙節，為反訴原告自認在卷 (參見九十年八月二十三日彰化過溝子郵局第一九八號存證信函內容) ，但反訴被告迄至八十五年一月十七日始正式接管金馬大鎮一期大樓，復為反訴原告自承在卷 (參見九十年十一月九日書狀被證三) ，則該地下室商場及辦公室無法租售他人使用，必須考量當時國內經濟環境景氣與否、該商場及辦公室所在位置及周圍環境之商機如何，自不得將無法租售之原由全部歸責於反訴被告，並據此請求損害賠償，否則在反訴被告接管大樓之八十五年一月十七日以前，反訴原告何以仍無法將該地下室商場及辦公室租售他人使用？故反訴原告所有地下室商場及辦公室鐵捲門前出入口車道之阻礙，反訴被告之管理委員會固應予排除，使車輛依車道進出通暢無阻，惟該車道之阻礙情事與地下室商場及辦公室無法租售他人使用間，顯然欠缺相當因果關係，反訴原告縱因該商場及辦公室未能租售他人使用而受有損害，亦與反訴被告無涉。從而反訴原告此部分之請求尚乏依據，不應准許。

２、一樓店面租金損失部分：反訴原告請求一樓店面租金損失二十一萬元，依其計算式為租金每月四萬二千元，請求期間為五個月之總和，然反訴原告請求該一樓店面每月租金四萬二千元之依據為何？又請求五個月之租金損失憑藉為何？反訴原告亦未提出相關證據資料供本院參酌。再依本院前揭四之 (一)所述，該垃圾子車置放地點不當，垃圾等廢棄物產生之酸臭異味有侵入該一樓店面之虞，顯然影響該一樓店面之租售，對反訴原告造成損害，固無疑問，惟反訴原告之損害數額為何，其計算基礎之證據資料為何，均有賴反訴原告舉證證明之，且依前揭１所述，反訴原告就上開有利於己之事實應負舉證責任，其在客觀上既無不能舉證之情事，自不能反求本院依民事訴訟法第二百二十二條第二項規定形成心證後，再為反訴原告所受損害數額之認定。況反訴原告於九十年十一月九日具狀提起本件反訴時，固已敘明「原向反訴原告承租超市之承租人，因垃圾散發惡臭，環境髒亂而無法繼續經營，終止租約，迄今該超市仍乏人問津，無法租售」云云，然依反訴被告於九十年十一月二十七日書狀所附照片 (九十年十一月二十一日拍攝) 顯示該「好厝邊便利商店」仍有開門營業之事實，則反訴原告指稱該超市承租人已終止租約乙事究竟為何，即屬不明。故反訴原告此部分之請求，其舉證責任尚有不足，本院亦無從形成心證而為損害數額之認定，反訴原告之請求亦無依據，應予駁回。

五、綜上所述，反訴原告依據公寓大廈管理條例第三十四條第一、五款及民法第七百九十三條等規定，訴請反訴被告不得在反訴原告所有九三號門前設置垃圾集散子車或其他相關之垃圾集散處所，及反訴被告不得在反訴原告所有地下室鐵捲門外車道出入口私設機車停車位，並應將停放機車移除部分，洵屬正當，應予准許。反訴原告其餘有關請求移除垃圾子車及拆除該地下室鐵捲門前車道出入口鐵欄杆部分，因反訴被告已自行移除及拆除完畢，自無再命反訴被告為上開作為之必要，此部分之請求應予駁回。又反訴原告依據民法第一百八十四條第一項、第二百十六條第一項及第五百四十四條等規定，訴請反訴被告賠償所受損害及所失利益部分，因反訴原告並未就其所受損害數額之計算基礎之證據資料舉證證明，本院亦無從形成心證而為認定，故反訴原告此部分之請求不應准許。再反訴原告有關損害賠償之訴既經全部駁回，其假執行之聲請即失所依據，併駁回之。

六、又本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，核與本判決所得之心證及結果不生影響，均毋庸再予逐一論述，附此敘明。

參、結論：本件本訴原告之訴為一部有理由、一部無理由，反訴原告之訴為一部有理由、一部無理由，並依民事訴訟法第七十九條但書、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。

臺灣彰化地方法院民事第一庭

法院書記官　 邱 柏 滄