臺灣彰化地方法院九十年度重訴字第三五四號

臺灣彰化地方法院民事判決　　　　　　　　　　　　　九十年度重訴字第三五四號

原告

丁○○

原告

丙○○

原告

乙○○

被告

惠星育樂器材股份有限公司

法定代理人

甲○○

右當事人間請求遷讓房屋等事件，本院判決如左：

主文

事實

甲、原告方面：

一、聲明：除假執行供擔保金額外，餘如主文所示。

二、陳述：

(一)坐落彰化縣北斗鎮○○段二七一地號土地及其上建物即門牌號碼彰化縣北斗鎮○○路○段一０六號為原告共有，該房屋於民國 (下同)八十六年十一月十八日由原告丁○○與原告丙○○、乙○○之被繼承人謝秋郎共同出租予被告使用，約定租用期間自八十七年一月一日起至九十三年十二月三十一日止，租金每三個月為一期，自八十七年一月一日起至八十八年十二月三十一日止，每三個月租金為新台幣 (下同)五十萬元，自八十九年一月一日起至九十三年十二月三十一日止則逐年調整租金，被告並同意每年補貼相當之房屋稅予原告，且非經原告同意，被告不得將租用房屋之全部或一部轉租或租賃權讓與他人，以上各節並經公證在案 (鈞院八十六年度公字第三一四七號)。詎被告未經原告同意，擅自將租用房屋之一部違法轉租予訴外人陳湘微開設金虹男士護膚店，且八十九年第四期租金五十二萬五千元，九十年第一、二期租金各五十五萬一千二百五十元，均未給付，被告已連續積欠三期以上租金，原告乃於九十年七月二十七日寄發員林中正路郵局第四九０號存證信函催告承租人之被告於文到十日內清償積欠之全部租金，逾期逕行終止租約，該存證信函於九十年八月二十日始合法送達被告，被告屆期仍未給付，故兩造間租賃契約自九十年八月三十一日起已合法終止，爰依租賃契約法律關係請求被告給付八十九年第四期租金五十二萬五千元、九十年第一、二期租金各五十五萬一千二百五十元、九十年第三期七、八月份租金三十六萬七千五百元及依租約第四條約定被告應補貼九十年度相當房屋稅之金額四十五萬八千零八元，合計二百四十五萬三千零八元，又原告所有上開房屋迄至九十一年一月十五日始行收回，原告受有自九十年八月三十一日起至九十一年一月十五日止共四個半月相當於租金之損害，此部分屬被告享有之不當利益，併依不當得利法律關係請求被告給付八十三萬一千四百六十八元，以上合計三百二十八萬四千四百七十六元，為此提起本訴。

(二)原告自認於九十年二月間曾收受被告給付之租金十萬元，願減縮請求金額為三百十八萬四千四百七十六元。

三、證據：提出租賃契約書影本一件、公證書影本一件、員林中正路郵局第四九０號存證信函影本一件、建物登記謄本一件及房屋稅籍證明書影本一件為證。

乙、被告方面：被告受合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，惟據其以前到場所為之聲明及陳述略稱：

一、聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回，訴訟費用由原告負擔。

二、陳述：

(一)自認未經原告同意轉租系爭房屋之一部予訴外人陳湘微，且自八十九年第四期迄今之租金，僅於九十年二月份給付十萬元，其餘均未給付

(二)被告經營之惠星育樂器材股份有限公司早已停業，被告亦已自系爭房屋遷離，但尚未將系爭房屋點交予原告。

三、證據：提出九十年二月十六日臺灣中小企業銀行存款憑條影本一件及存證信函影本一件為證。

理由

甲、程序方面：

一、本件被告受合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第三百八十六條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。

二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。民事訴訟法第二百五十五條第一項但書第三款定有明文。本件原告起訴時請求給付租金等金額為二百六十三萬六千七百五十八元，及自九十年十月一日起至遷讓交還建物之日止，按年給付一定數額之租金云云，嗣原告於九十一年二月二十日言詞辯論期日當庭減縮請求金額為三百十八萬四千四百七十六元，核屬減縮應受判決事項之聲明，依首揭法條規定，即非訴之變更，應予准許。

乙、得心證之理由

一、原告主張系爭房屋為原告共有，該房屋於八十六年十一月十八日出租予被告使用，約定租用期間自八十七年一月一日起至九十三年十二月三十一日止，租金每三個月為一期，自八十七年一月一日起至八十八年十二月三十一日止，每三個月租金為新台幣 (下同)五十萬元，自八十九年一月一日起至九十三年十二月三十一日止則逐年調整租金，被告並同意每年補貼相當之房屋稅予原告，且非經原告同意，被告不得將租用房屋之全部或一部轉租或租賃權讓與他人，以上各節並經法院公證在案；詎被告未經原告同意，擅自將系爭房屋之一部違法轉租予訴外人陳湘微開設金虹男士護膚店，且系爭房屋之租金自八十九年第四期五十二萬五千元，九十年第一、二期各五十五萬一千二百五十元，均未給付，已連續積欠三期以上租金，原告遂寄發存證信函催告應於文到十日內清償積欠之全部租金，逾期逕行終止租約，被告屆期仍未給付之事實，已據其提出租賃契約書影本一件、公證書影本一件、員林中正路郵局第四九０號存證信函影本一件、建物登記謄本一件及房屋稅籍證明書影本一件各在卷為憑，核屬相符，亦為被告所不爭執，是原告之主張自堪信為真實。

二、本件應探究者為兩造間租賃契約是否合法終止？若已合法終止，則原告請求被告給付之租金數額及相當於租金之損害是否有據，茲分別說明如次：

(一)按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約 (第一項)。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約 (第二項) 。民法第四百四十條第一、二項設有規定。又依兩造租約第十條約定「乙方 (即被告)如違背本契約時，甲方 (即原告)得隨時終止本契約」，而原告主張被告迄至九十年七月間已積欠租金達三期 (八十九年第四期及九十年第一、二期) 及違法轉租系爭房屋之一部予訴外人陳湘微乙節，已據被告自認上情在卷，且經訴外人陳湘微就轉租乙事到庭陳述明確，則原告於九十年七月二十七日寄發存證信函催告承租人之被告於「文到十日內付清積欠之全部租金，逾期不依債務本旨全部清償，即逕行終止契約」，該存證信函於九十年八月二十日送達被告收受，已生催告之效力，被告復逾期仍未支付租金，依前開法條規定，原告自得主張終止租約。從而原告主張兩造間租賃契約已於九十年八月三十日依法終止在案等語，即屬有據。

(二)又原告主張被告積欠八十九年第四期租金五十二萬五千元、九十年第一、二期租金每期各五十五萬一千二百五十元，同年第三期租金計算七、八月份為三十六萬七千五百元，合計一百九十九萬五千元，另被告應補貼原告九十年度相當房屋稅之金額四十五萬八千零八元，以上合計二百四十五萬三千零八元等情，並有原告提出租賃契約書第二條及第四條之約定足憑，被告就前開租賃契約書之真正亦不爭執，原告此部分之主張尚堪採信。

(三)另兩造間租賃契約既經原告於九十年八月三十日合法終止，被告自九十年八月三十一日起迄至交還系爭房屋之日止，即屬無權占有系爭房屋，被告自租約終止後繼續占有系爭房屋之同時，受有相當於租金之利益，並致原告受有同額租金之損害，原告自得依不當得利法律關係請求被告返還相當於租金之利益甚明(最高法院七十九年度台上字第二七三二號判決參照)。至被告雖抗辯稱其經營之惠星育樂器材股份有限公司早已停止營業，僅係轉租予第三人陳湘微經營之男士護膚店尚未遷出云云，然被告將系爭房屋之一部轉租予第三人陳湘微乙事未經原告同意，為被告所是認，第三人陳湘微之占有系爭房屋營業，仍應視為被告之繼續占有，縱令第三人陳湘微遷出後，被告若未將系爭房屋點交予原告接管，或將系爭房屋處於原告得隨時接管之狀態，尚無從認定被告已喪失對系爭房屋之占有。況被告在本院調查審理時猶不否認並未將系爭房屋點交予原告接管乙節，核與原告指稱無法進入系爭房屋查看接管乙事大致相符，而被告迄於本院九十一年一月十六日言詞辯論期日始稱系爭房屋大門已打開，第三人陳湘微承租部分後門亦已開啟等語屬實，則系爭房屋顯然自九十一年一月十六日以後始處於可供原告實際接管之狀態，從而原告請求自九十年八月三十一日起至九十一年一月十五日止之相當於租金之損害，即無不合，應予准許。再參酌兩造前開租賃契約書第二條之租金計算方式─九十年每三個月租金五十五萬一千二百五十元，折算每月租金為十八萬三千七百五十元，而九十一年每三個月租金五十七萬八千八百十二元，折算每月租金十九萬二千九百三十七元 ( 元以下四捨五入，以下同) ，原告請求四個半月相當於租金之損害即九十年度四個月及九十一年度半個月，其金額為八十三萬一千四百六十九元，原告僅請求八十三萬一千四百六十八元，尚無不合。

(四)依前述，原告得請求之金額合計為三百二十八萬四千四百七十六元，而被告抗辯稱於九十年二月十六日曾給付租金十萬元等語，並提出臺灣中小企業銀行存款憑條影本一件為證，亦經原告自承收受上開金額在卷，則原告得請求之金額應減為三百十八萬四千四百七十六元。至訴外人陳湘微固於九十年八月六日曾匯款十八萬元予原告，並經原告收受無誤，惟原告與訴外人陳湘微間並無租賃關係，被告將系爭房屋之一部違法轉租予訴外人陳湘微，對原告而言仍屬無權占有，從而訴外人陳湘微縱以給付租金之意思匯款十八萬元予原告，原告收受該筆款項亦屬無法律上原因而受有利益，應構成不當得利，訴外人陳湘微自得請求原告返還該筆款項，故原告收受該筆十八萬元之給付，尚無法認定為被告給付租金之一部而予扣減，併予敘明。

三、綜上所述，原告依據租賃契約法律關係請求被告給付租金二百三十五萬三千零八元，並依據不當得利法律關係請求被告給付相當於租金之損害八十三萬一千四百六十八元，合計三百十八萬四千四百七十六元，併請求自起訴狀繕本送達被告之翌日即九十年九月十六日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，洵屬有據，應予准許。

四、原告陳明願供擔保以代釋明，聲請宣告假執行，核與法律規定相符，爰酌定相當擔保金額宣告之。

丙、結論：本件原告之訴為有理由，並依民事訴訟法第三百八十五條第一項前段、第七十八條、第三百九十條第二項，判決如主文。

臺灣彰化地方法院民事第一庭

法院書記官　 邱 柏 滄