臺灣彰化地方法院九十一年度簡上字第三八號

臺灣彰化地方法院民事判決　九十一年度簡上字第三八號

上訴人

聚隆纖維股份有限公司

法定代理人

乙○○

訴訟代理人

甲○○

被上訴人

三曜實業股份有限公司

法定代理人

丙○○

右當事人間請求給付租金事件，上訴人對於中華民國九十一年一月十一日本院彰化簡

易庭第一審判決（九十年度彰簡字第六二二號）提起上訴，本院判決如左：

主文

事實

甲、上訴人方面：

一、聲明：

（一）原判決廢棄。

（二）被上訴人在第一審之訴駁回。

（三）第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。

二、陳述：除與第一審判決記載相同者，茲予引用外，並補述略稱：

（一）按我國公司法第八條第一項規定公司負責人在股份有限公司為董事，而吳秋月係被上訴人公司董事，依法為被上訴人負責人，據此，吳秋月自有權代表被上訴人為同意終止租約之意思表示行為，原審判決謂吳秋月無代表被上訴人之權限，顯有所違誤。證人鍾文金到場證稱自上訴人遷出系爭房屋後，吳秋月曾多次打電話要求上訴人派員清掃至伊滿意為止，倘非被上訴人已承認終止租約之事實，則租約尚有二年，上訴人辦公室尚在隔鄰房屋，租賃房屋並非異常髒亂，被上訴人又何需如此急於要上訴人大費周章清理？又若吳秋月無代表上訴人之權限，伊又憑何要求上訴人清理原租賃辦公室，原審將被上訴人多次要求清掃房屋事，解釋為「基於維護房屋之人情之常」，豈合常理？

（二）被上訴人係上訴人之股東，被上訴人之董事長丙○○先生於民國八十八年一月一日系爭租賃契約簽約時，亦係上訴人公司董事長，因此有關訂約之內容均由丙○○所擬定完成，上訴人並預付至八十九年九月之房屋租金，嗣約於八十八年六、七月間，上訴人公司因財務狀況生變，不得已須減縮營業處所，乃決定提前終止租約，並由上訴人新任董事長周文東向丙○○為終止租約之意思表示，被上訴人當時亦未有反對之意思表示，且因被上訴人係上訴人之法人股東兼董事，故有關終止租約事項均由負責人間以口頭知會，而未留存終止租約之書面資料，惟事實上確已達成終止租約之共識，否則在上訴人未給付租金之當時，被上訴人即應向上訴人為給付之請求，而非待租期過後再為一次請求，詎被上訴人竟昧於事實，訴稱未同意終止租約，原審就此未予詳查而判決上訴人敗訴，令人難以甘服。

（三）綜右理由，狀請鈞院鑑核，詳予斟酌上訴理由，俾明真相，而廢棄原判決，並為如上訴聲明之判決。

三、證據：除援用原審之立證方法外，並補提變更登記事項卡影本一份及聲請訊問證人張連富。

乙、被上訴人方面：

一、聲明：如主文所示。

二、陳述：除與第一審判決記載相同者，茲予引用外，並補述略稱：

（一）按公司法所規定之負責人在股份有限公司係指董事長，並非董事，吳秋月僅係董事，自非公司之負責人，並無權同意終止租約。又承租人使用租賃物應盡善良管理人之注意義務，本件被上訴人要求清掃租賃物，係因上訴人將地毯弄得一團糟，走路寸步難行，吳秋月要求上訴人維持租賃物良好之使用狀態，非無理由。

（二）被上訴人並未收到上訴人任何終止租約之意思表示，上訴人主張有此事實，應負舉證責任。

（三）綜右，原審判決並無違誤，為此狀請鑑核，駁回其上訴。

三、證據：援用原審之立證方法。

丙、本院依職權調閱本院彰化簡易庭八十九年度彰簡字第二五一號民事案件全卷參辦。

理由

一、本件被上訴人起訴主張上訴人於八十八年一月一日向其承租彰化縣彰化市○○路一０五號之一號及一０五之二號房屋，租期至九十年十二月三十一日止，共計三年，租金每月新台幣（下同）六萬元（稅外加），詎被告僅繳納租金至八十九年六月止，經以上訴人之押金十八萬元抵繳八十九年七、八、九月之租金，自八十九年十月起至租約期滿，尚積欠被上訴人十五個月租金合計九十四萬五千元，迭催不理，為此依租賃之法律關係提起本訴等語。上訴人則以其前法定代理人周文東於八十八年六、七月間曾口頭通知被上訴人法定代理人丙○○關於系爭房屋租賃契約將於八十八年十二月三十一日終止，丙○○並未有反對之意思表示；另被上訴人之董事吳秋月有權代表被上訴人為同意終止租約之意思表示行為，其曾要求上訴人派員打掃系爭房屋，直至滿意，足見被上訴人業已同意終止租約等語資為抗辯。

二、查被上訴人主張上訴人於八十八年一月一日向其承租彰化縣彰化市○○路一０五號之一號及一０五之二號房屋，租期至九十年十二月三十一日止，共計三年，租金每月六萬元（稅外加），以及上訴人僅繳納系爭房屋租金至八十九年六月止（八十九年七至九月係被上訴人逕以上訴人之押金抵繳）一節，業據被上訴人提出房屋租用合約書二份為證，且上訴人對上揭契約書之真正亦不爭執，雖辯稱已預繳租金至八十九年九月止云云，惟未舉證以實其說尚難遽信，是被上訴人此部分主張，自堪信為真實。

三、次查上訴人辯稱系爭房屋租賃契約業已終止一節，為被上訴人所否認，經查：（一）上訴人抗辯被上訴人之董事吳秋月有權代表被上訴人為同意終止租約之意思表示行為，其曾要求上訴人派員打掃系爭房屋，直至滿意，足見被上訴人業已同意終止租約云云，惟查依公司法第二百零八條第三項規定，股份有限公司係由董事長對外代表公司，吳秋月僅為被上訴人之董事，復無證據足認已得被上訴人之授權，即無對外代表公司之法定權限，上訴人辯稱吳秋月依法有權代表被上訴人為同意終止租約之意思表示，即有誤會，況吳秋月要求上訴人將所承租之房屋打掃清潔之行為，亦核與同意終止租約之行為係屬二事，二者間並無必然之因果關係，上訴人徒以吳秋月曾要求上訴人派員打掃系爭房屋一事，欲證明其抗辯兩造間業已終止系爭租賃契約之主張，顯無足採。（二）上訴人另抗辯其前法定代理人周文東於八十八年六、七月間曾口頭通知被上訴人法定代理人丙○○關於系爭房屋租賃契約將於八十八年十二月三十一日終止，丙○○並未有反對之意思表示云云，然未見提出證據以資證明，且為被上訴人之法定代理人丙○○所當庭否認，參以依被上訴人提出之聚隆纖維股份有限公司九十年八月二十八日單據粘貼單，時任上訴人公司總經理之周文東曾簽名同意支付八十九年十月一日至九十年十二月三十一日之系爭房屋租金，倘如上訴人所稱於八十八年六、七月間時任上訴人法定代理人之周文東已與被上訴人法定代理人丙○○口頭達成協議於八十八年十二月三十一日終止系爭房屋租約，則其後擔任上訴人公司總經理之周文東豈會復於上開單據粘貼單上簽名同意支付前揭租金等情，上訴人此部分抗辯，自亦同無足採。（三）上訴人復聲請訊問證人張連復，並以其證詞為據，惟查證人張連復到庭僅係證稱知悉上訴人公司於八十八年十二月底，將辦公室由原來向被上訴人承租處搬到埔鹽鄉之工廠處等語，而搬遷辦公處所，核與終止租賃契約關係，亦同無必然因果關係，是上揭證人證詞顯亦不足據以論斷兩造間關於系爭房屋之租賃契約業已終止甚明。基上，上訴人前揭抗辯系爭房屋租賃契約業已終止一節，既未能提出積極確切之證據以實其說，揆諸民事訴訟法第二百七十七條之舉證責任規定，尚難認上訴人已盡其舉證責任，從而，其前揭抗辯，即無足採。

四、綜上所述，兩造間之租賃契約既未經合法終止，則被上訴人本於租賃之法律關係請求上訴人給付租賃期間內尚未繳納之租金九十四萬五千元，即屬有據，為有理由，應予准許。原審為被上訴人勝訴之判決，並依職權為假執行之宣告，核屬適法正當，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判如其聲明第二項所示，為無理由，應予駁回其上訴。

五、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。

據上論結：本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。

臺灣彰化地方法院民事第二庭~B審判長法官　何志通~B法官　陳正禧~B法官　李進清