臺灣彰化地方法院 - 九十二年度訴字第九一五號（拆屋還地） - 2026 司法院判決書查詢系統

臺灣彰化地方法院民事判決　九十二年度訴字第九一五號原　　　告　乙○○ 訴訟代理人　楊錫楨律師被　　　告　甲○○ 訴訟代理人　黃茂松律師右當事人間請求拆屋還地事件，本院於民國九十三年三月二十三日言詞辯論終結，判決如左：主文被告所有彰化縣社頭鄉○○段九二建號（門牌彰化縣社頭鄉○○路七四七號）鋼筋混凝土加強磚造二層樓房使用原告所有坐落彰化縣社頭鄉○○段三三五號土地如附圖所示Ａ部分面積五九．三五八平方公尺之租金，核定為每月新台幣壹仟玖佰柒拾玖元，被告並應自民國九十一年九月九日起，按月給付使用上述土地之租金新台幣壹仟玖佰柒拾玖元予原告。被告所有一樓鐵架造房屋使用原告所有坐落彰化縣社頭鄉○○段三三五號土地如附圖所示Ｂ部分面積二二．九五二平方公尺之租金，核定為每月新台幣柒佰陸拾伍元，被告並應自民國九十一年九月九日起，按月給付使用上述土地之租金新台幣柒佰陸拾伍元予原告。被告應將坐落彰化縣社頭鄉○○段三三六號土地上如附圖所示Ｃ部分面積五．三六平方公尺之一樓鐵架造房屋拆除，將土地返還原告及其他共有人全體，並應給付原告新台幣壹仟叁佰柒拾捌元，及自民國九十二年八月二日起，至返還土地之日止，按月給付原告新台幣伍拾叁元。被告應將坐落彰化縣社頭鄉○○段三三七號土地上如附圖所示Ｄ部分面積二八．二三平方公尺之一樓挑高鐵架造地上物拆除，將土地返還原告，並應給付原告新台幣玖仟肆佰壹拾元，及自民國九十二年八月二日起，至返還土地之日止，按月給付原告新台幣玖佰肆拾壹元。原告先位之訴關於請求被告拆除如附圖所示Ｂ部分鐵架造平房，返還該部分土地，及就該部分土地給付相當於租金損害部分駁回。訴訟費用由被告負擔。事實甲、原告方面：一、聲明：（一）１、被告所有彰化縣社頭鄉○○段九二建號（門牌彰化縣社頭鄉○○路七四七號）鋼筋混凝土加強磚造二層樓房使用原告所有坐落彰化縣社頭鄉○○段三三五號土地如附圖所示Ａ部分面積五九．三五八平方公尺之租金，核定為每月新台幣一千九百七十九元。２、被告應自民國九十一年九月九日起，按月給付使用上述土地之租金一千九百七十九元予原告。（二）先位之訴部分：１、被告應將坐落彰化縣社頭鄉○○段三三五地號土地上如附圖所示Ｂ部分面積二二．九五二平方公尺之一樓鐵架造房屋拆除，將土地返還原告，並應給付原告七千六百五十元，及自起訴狀繕本送達之翌日起，至返還土地之日止，按月給付原告七百六十五元。２、被告應將坐落彰化縣社頭鄉○○段三三六號土地上如附圖所示Ｃ部分面積五．三六平方公尺之一樓鐵架造房屋拆除，將土地返還原告及其他共有人全體，並應給付原告一千三百七十八元，及自起訴狀繕本送達之翌日起，至返還土地之日止，按月給付原告五十三元。３、被告應將坐落彰化縣社頭鄉○○段三三七號土地上如附圖所示Ｄ部分面積二八．二三平方公尺之一樓挑高鐵架造地上物拆除，將土地返還原告，並應給付原告九千四百十元，及自起訴狀繕本送達之翌日起，至返還土地之日止，按月給付原告九百四十一元。（二）備位之訴部分：１、被告所有如附圖所示Ｂ部分一樓鐵架造房屋面積二二．九五二平方公尺、Ｃ部分一樓鐵架造房屋面積五．三六平方公尺、Ｄ部分一樓挑高鐵架造地上物面積二八．二三平方公尺，分別使用原告所有坐落彰化縣社頭鄉○○段三三五、三三六、三三七地號如附圖所示Ｂ、Ｃ、Ｄ部分土地之租金，分別核定為每月新台幣（下同）七百六十五元、五十三元、九百四十一元。２、被告應分別自民國（下同）九十一年九月九日、九十年五月一日、九十一年九月九日起，就前項Ｂ、Ｃ、Ｄ部分地上物分別使用原告所有坐落彰化縣社頭鄉 ○○段三三五、三三六、三三七地號土地，各按月給付原告七百六十五元、五十三元、九百四十一元之租金。二、陳述：（一）鎰成實業股份有限公司只有將九二號建物出賣給戴鳳奇，不包括附圖所示Ｂ、Ｃ、Ｄ部分的建物，因為被告曾說Ｂ、Ｃ、Ｄ部分的建物都是被告所蓋。不過對於被告陳稱Ｂ、Ｃ、Ｄ部分的建物，已經蓋了三十年等語，沒有意見。（二）其餘如附件壹所示。乙、被告方面：一、聲明：原告之訴駁回。二、陳述：（一）附圖所示Ａ（九二號建物）、Ｂ、Ｃ、Ｄ部分房屋都是鎰成實業股份有限公司所蓋，至今已經三十年。被告在勘驗時說房屋是被告所蓋，是因為房屋蓋的時候，被告是鎰成實業股份有限公司的法定代理人的緣故。鎰成實業股份有限公司的確是將附圖所示Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ部分房屋一同出賣給戴鳳奇，因為戴鳳奇不可能只有買Ａ部分，也會將增建的Ｂ、Ｃ、Ｄ部分一併買受。對原告計算的租金，不論是先位或備位，都沒有意見。（二）其餘如附件貳所示。理由壹、核定如附圖所示Ａ部分租金部分：一、原告主張坐落彰化縣社頭鄉○○段三三五號土地，及該土地上九二建號（門牌彰化縣社頭鄉○○路七四七號）鋼筋混凝土加強磚造二層樓房，曾於六十九年八月十五日起同屬訴外人戴鳳奇一人所有，之後土地、房屋先後輾轉移轉登記，房屋於九十年二月二十二日登記為被告所有，土地於九十一年九月九日登記為原告所有，致被告所有的房屋因占有使用原告所有的土地如附圖所示Ａ部分面積五九．三五八平方公尺，而依民法第四百二十五條之一規定，於房屋得使用期限內，推定兩造間有租賃關係存在，然兩造對於Ａ部分土地的租金數額無法達成協議等情，已經提出土地及建物登記謄本等件為證，且為被告所不爭執，應認為真正。二、按「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第四百四十九條第一項規定之限制。前項情形，其租金數額當事人不能協議時，得請求法院定之。」，民法第四百二十五條之一定有明文。被告就如附圖所示Ａ部分土地既與原告間有租賃關係，且兩造就Ａ部分土地的租金數額無法達成協議，則原告訴請核定該部分土地的租金，即屬於法有據。次按「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限。」，土地法第九十七條第一項也有明文規定。則Ａ部分土地租金的數額，即應以該土地申報總價年息百分之十為限。查三三五號土地的地目為建，屬都市土地，東臨十二公尺寬之彰化縣社頭鄉○○路，九十一年度的公告地價為每平方公尺五千元，此有土地登記謄本及公告地價表附卷可憑，並經本院勘驗現場屬實。則原告主張依公告地價百分之八十（等於申報地價），並按年息百分之十計算租金，自屬適當，且為被告所不爭。據此計算，如附圖所示Ａ部分土地租金的數額，乃核定為每月一千九百七十九元（五九．三五八平方公尺乘以四千元再乘以十分之一後除以十二）。因三三五號土地於九十一年九月九日登記為原告所有，故原告自得請求被告自九十一年九月九日起，按月給付租金一千九百七十九元。從而，原告依據民法第四百二十五條之一規定，請求就被告所有九二建號（門牌彰化縣社頭鄉○ ○路七四七號）鋼筋混凝土加強磚造二層樓房使用前述原告所有三三五號土地如附圖所示Ａ部分面積五九．三五八平方公尺之租金，核定為每月一千九百七十九元，並請求被告自九十一年九月九日起，按月給付使用上述土地之租金一千九百七十九元予原告，即屬有據，應予准許。貳、先位之訴部分：一、原告主張坐落彰化縣社頭鄉○○段三三五號及三三七號土地於九十一年九月九日登記為原告所有，同段三三六號土地，原告則於九十年五月一日登記為共有人之一，應有部分為一六四六００分之四八四九三，詎被告所有一樓鐵架造房屋占有使用前述三三五號、三三六號土地各如附圖所示Ｂ部分面積二二．九五二平方公尺、Ｃ部分面積五．三六平方公尺，被告所有一樓挑高鐵架造地上物，占有使用前述三三七號土地如附圖所示Ｄ部分面積二八．二三平方公尺，除為違章建築外，於興建之初，並未取得當時所有權人及其他共有人全體的同意，事後也未取得該等人的同意，故為無權占有，爰依民法第七百六十七條規定，請求被告拆除如附圖所示Ｂ部分的一樓鐵架造房屋及Ｄ部分的一樓挑高鐵架造地上物，將Ｂ、Ｄ部分土地返還原告，並依民法第七百六十七條及第八百二十一條規定，請求被告拆除如附圖所示Ｃ部分的一樓鐵架造房屋，將Ｃ部分土地返還原告及其他共有人全體。被告則辯稱上述Ｂ、Ｃ、Ｄ部分房屋乃其於六十一年間擔任鎰成實業股份有限公司董事長時所建造，直到九十年二月二十二日成為其所有，且前述三三五號土地是其於八十年六月間出資向訴外人黃學文購買後，登記給其四子周鴻興（原告之配偶）所有；三三六號土地是其在七十七年十二月三十日與訴外人徐維種交換土地後，將土地應有部分一六四六○○分之四八四九三登記給其四子周鴻興所有；三三七號土地則是其於八十年六月間出資向其妻舅黃浩哲購買後，登記給其女兒、孫子及四子周鴻興所共有，嗣因周鴻興於九十年三月十六日死亡，土地始由原告繼承取得，因此，其所有Ｂ、Ｃ、Ｄ部分房屋乃基於民法第四百二十五條之一法定租賃權的規定而占有三三五號、三三六號及三三七號土地，自非無權占有等語。二、原告主張坐落彰化縣社頭鄉○○段三三五號及三三七號土地於九十一年九月九日登記為原告所有，同段三三六號土地，原告則於九十年五月一日登記為共有人之一，應有部分為一六四六００分之四八四九三的事實，有原告提出的土地謄本附卷足稽，且為被告所不爭執，應認為真正。三、惟原告主張被告所有一樓鐵架造房屋占有使用前述三三五號、三三六號土地各如附圖所示Ｂ部分面積二二．九五二平方公尺、Ｃ部分面積五．三六平方公尺，被告所有一樓挑高鐵架造地上物，占有使用前述三三七號土地如附圖所示Ｄ部分面積二八．二三平方公尺，除為違章建築外，於興建之初，並未取得當時所有權人及其他共有人全體的同意，事後也未取得該等人的同意，故為無權占有等情，則為被告所否認，並以前詞為辯。四、經查坐落前述三三五號、三三六號土地各如附圖所示Ｂ部分面積二二．九五二平方公尺、Ｃ部分面積五．三六平方公尺的一樓鐵架造房屋，及坐落三三七號土地如附圖所示Ｄ部分面積二八．二三平方公尺的一樓挑高鐵架造地上物，是自前述九二號建物所增建，與九二號建物的屋齡均為三十年，此經本院勘驗現場，囑託彰化縣田中地政事務所派員測量，製有勘驗筆錄、略圖及附圖之複丈成果圖附卷可查，且為兩造所不爭執。則被告辯稱Ｂ、Ｃ部分房屋及Ｄ部分地上物，與九二號建物相同，都是其於六十一年間擔任鎰成實業股份有限公司董事長時所建造等語，應屬可信。因此，九二號建物於六十九年八月間出賣給訴外人戴鳳奇，又於七十九年九月間由戴鳳奇出賣給訴外人黃學文，再於九十年二月間由黃學文出賣給被告時，此有建物登記謄本在卷足稽，Ｂ、Ｃ部分房屋及Ｄ部分地上物自亦連同九二號建物一併讓與無誤。又前述三三五號土地，於六十六年一月二十六日登記為訴外人周黃玉秀（被告之妻）所有，於六十九年八月十五日登記為訴外人戴鳳奇所有，於七十九年九月二十四日登記為訴外人黃學文所有，於八十年十月十三日登記為訴外人周威志（被告之孫）、周威利（被告之孫）、馬宏蘭（被告之媳婦）及周鴻興（被告之子，原告之配偶，於九十年三月十六日死亡）所共有，於九十一年九月九日登記為原告所有；前述三三六號土地，於六十六年一月二十六日登記為訴外人徐維種、蕭文等多人所共有，徐維種於七十八年二月二十一日將應有部分一六四六００分之四八四九三移轉登記為訴外人周鴻興所有，原告則於九十年五月一日因繼承取得周鴻興應有部分一六四六００分之四八四九三；前述三三七號土地，於六十七年八月五日登記為周黃玉秀所有，於六十九年八月十五日登記為訴外人黃浩哲（被告之妻舅）所有，於八十年九月三十日登記為訴外人周威志、周威利、馬宏蘭、周鴻英（被告之子）及周鴻興所共有，於九十一年九月九日登記為原告所有，此也有土地登記謄本附卷可參。據此可知，附圖所示Ｂ部分房屋即和九二號建物相同，與三三五號土地均分別在六十九年八月間、七十九年九月間，同屬於戴鳳奇、黃學文所有，嗣因先後讓與，而分屬相異之人所有，但Ｃ部分房屋及Ｄ部分地上物與三三六號、三三七號土地並不曾同屬於一人所有。則依民法第四百二十五條之一規定，被告就Ｃ部分房屋及Ｄ部分地上物坐落之三三六號、三三七號土地，乃不能取得法定租賃權，惟於Ｂ部分房屋得使用期限內，推定其就三三五號土地與原告間有租賃關係存在。而被告就Ｃ部分房屋及Ｄ部分地上物坐落三三六號、三三七號土地，並未舉證證明有何占有之正當權源。因此，被告所有Ｂ部分房屋占用三三五號土地，即屬有權占有，Ｃ部分房屋及Ｄ部分地上物占用三三六號、三三七號土地，則屬無權占有。原告主張被告所有Ｂ部分房屋占用三三五號土地，是屬無權占有，被告辯稱其所有Ｃ部分房屋及Ｄ部分地上物占用三三六號、三三七號土地，非屬無權占有各等語，皆不足採取。從而，原告依民法第七百六十七條規定，請求被告拆除如附圖所示Ｄ部分的一樓挑高鐵架造地上物，將Ｄ部分土地返還原告，及依民法第七百六十七條及第八百二十一條規定，請求被告拆除如附圖所示Ｃ部分的一樓鐵架造房屋，將Ｃ部分土地返還原告及其他共有人全體，為有理由，應予准許。然原告依民法第七百六十七條規定，請求被告拆除如附圖所示Ｂ部分的一樓鐵架造房屋，將Ｂ部分土地返還原告，於法無據，應予駁回。五、如前所述，被告既無權占有Ｃ、Ｄ部分土地，則原告主張被告無法律上原因而受有相當於租金的利益，致其受有損害，其自得依民法第一百七十九條不當得利的規定，請求被告就Ｃ部分土地返還自九十年五月一日起，至交還土地之日止之相當於租金的利益，就Ｄ部分土地返還自九十一年九月九日起，至交還土地之日止之相當於租金的利益，即屬於法有據。然相當於租金的利益，應受土地法第一百零五條、第九十七條第一項規定的限制，即以不超過土地申報總價額年息百分之十為限。因三三六號、三三七號土地屬都市土地，三三七號土地且為建地，三三六號土地東臨十二公尺寬之彰化縣社頭鄉○○路，三三七號土地則東連前述三三五號土地，三三六號土地八十九年度的公告地價為每平方公尺五千元，三三七號土地九十一年度的公告地價也是每平方公尺五千元，此有土地登記謄本及公告地價表在卷足查，並經本院勘驗現場屬實。則原告主張依公告地價百分之八十（等於申報地價），並按年息百分之十計算相當於租金的利益，自屬適當，被告就此也無意見。據此核算，被告自九十年五月一日起，至原告於九十二年七月九日提起本訴時為止（計二十六個月又九天），就Ｃ部分土地所受相當於租金的利益為一千三百七十八元（五．三六平方公尺乘以公告地價的百分之八十即申報地價四千元，再乘以年息百分之十後，除以十二個月，等於每個月一七九元，再乘以原告的應有部分一六四六○○分之四八四九三，等於每個月五三元，再乘以二六個月，等於一三七八元），而被告自九十一年九月九日起，至原告於九十二年七月九日提起本訴時為止（十個月），就Ｄ部分土地所受相當於租金的利益為九千四百十元（二八．二三平方公尺乘以公告地價的百分之八十即申報地價四千元，再乘以年息百分之十後，除以十二個月，等於每個月九四一元，再乘以十個月，等於九四一０元）。因此，原告請求被告給付上述金額，及自九十二年八月二日（起訴狀繕本送達被告翌日）起，至返還土地之日止，就Ｃ部分土地按月給付五十三元，就Ｄ部分土地按月給付九百四十一元，即有理由，應予准許。至原告請求被告就Ｂ部分土地給付損害金七千六百五十元，及自起訴狀繕本送達被告翌日起，至返還土地之日止，按月給付七百六十五元部分，因被告就Ｂ部分土地有租賃權，並非無權占有，無不當得利，或侵權行為之可言，故原告此部分之訴，於法無據，應予駁回。叁、備位之訴部分：一、原告主張其依民法第七百六十七條規定，請求被告拆除如附圖所示Ｂ部分的一樓鐵架造房屋，將該部分土地返還原告，並依不當得利及侵權行為的法律關係，請求被告就Ｂ部分土地給付損害金七千六百五十元，及自起訴狀繕本送達被告翌日起，至返還土地之日止，按月給付七百六十五元之先位之訴部分，雖受敗訴判決，然附圖所示Ｂ部分房屋既與三三五號土地曾同屬一人所有，後因土地、房屋先後讓與，房屋於九十年二月二十二日為被告所有，土地於九十一年九月九日登記為原告所有，致被告所有的房屋因占有使用原告所有的土地如附圖所示Ｂ部分面積二二．九五二平方公尺，而依民法第四百二十五條之一規定，於房屋得使用期限內，推定兩造間有租賃關係存在，然兩造對於Ｂ部分土地的租金數額無法達成協議的事實，已經提出土地登記謄本為證，且為被告所不爭執，而兩造間就Ｂ部分土地有法定租賃關係，也已如前述，則原告此部分主張應認為真正。二、查三三五號土地的地目為建，屬都市土地，東臨十二公尺寬之彰化縣社頭鄉○○ 路，九十一年度的公告地價為每平方公尺五千元，既已如前所述。則原告主張依公告地價百分之八十（等於申報地價），並按年息百分之十計算租金，自屬適當，且為被告所不爭。據此計算，如附圖所示Ｂ部分土地租金的數額，乃核定為每月七百六十五元（二二．九五二平方公尺乘以四千元再乘以十分之一後除以十二）。因三三五號土地於九十一年九月九日登記為原告所有，故原告自得請求被告自九十一年九月九日起，按月給付租金七百六十五元。從而，原告依據民法第四百二十五條之一規定，請求就前述被告所有一樓鐵架造房屋使用原告所有三三五號土地如附圖所示Ｂ部分面積二二．九五二平方公尺之租金，核定為每月七百六十五元，並請求被告自九十一年九月九日起，按月給付使用上述土地之租金七百六十五元予原告，於法有據，應予准許。肆、結論：本件原告之訴關於核定如附圖所示Ａ部分租金部分有理由；先位之訴部分，一部有理由，一部無理由；備位之訴部分有理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文所示。中　　　華　　　民　　　國　　九十三　　年　　　四　　　月　　　六　　　日民事第二庭 ~B法　　　官　廖國佑右為正本係照原本作成。如對本判決上訴，應於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。中　　　華　　　民　　　國　　九十三　　年　　　四　　　月　　　六　　　日 ~B法院書記官　莊素美 ~F0 ~T40 附件壹為拆屋還地等事件，敬提起訴事：訴之聲明：（第三項至第六項為先位聲明）一、被告所有彰化縣社頭鄉○○段九二建號即門牌號碼彰化縣社頭鄉○○路七四七號、如附圖Ａ部分二樓Ｒ. Ｃ建物面積五九‧三五八平方公尺使用原告所有坐落彰化縣社頭鄉○○段三三五地號如附圖所示Ａ部分土地之租金，核定為每月新台幣（下同）一千九百七十九元。二、被告應自民國（下同）九十一年九月九日起，就前項Ａ部分建物使用原告所有坐落彰化縣社頭鄉○○段三三五地號土地，按月給付原告一千九百七十九元之租金。三、被告應將坐落彰化縣社頭鄉○○段三三五地號土地上如附圖所示Ｂ部分面積二二 ‧九五二平方公尺之一樓鐵架造地上物拆除，並將土地返還原告；暨被告應給付原告七千六百五十元，及自起訴狀繕本送達翌日起，至返還土地之日止，按月給付原告七百六十五元。四、被告應將坐落彰化縣社頭鄉○○段三三六地號土地上如附所示圖Ｃ部分面積五‧ 三六平方公尺之一樓鐵架地上物拆除，並將土地返還原告及其他共有人全體；暨被告應給付原告壹仟參佰柒拾捌元及自起訴狀繕本送達翌日起，至返還土地之日止，按月給付原告五十三元。五、被告應將坐落彰化縣社頭鄉○○段三三七地號土地上如附圖所示Ｄ部分面積二八 ‧二三平方公尺之一樓挑高鐵架造地上物拆除，並將土地返還原告；暨被告應給付原告玖仟肆佰壹拾元，及自起訴狀繕本送達翌日起，至返還土地之日止，按月給付原告九百四十一元。六、訴訟費用由被告負擔。事實及理由一、依八十九年五月五日修正施行之民法債編第四二五條之一規定，土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第四四九條第一項規定之限制，前項情形，其租金數額當事人不能協議時，得請求法院定之。又關於請求法院核定地租，其訴之性質，為形成之訴，未經法院核定地租數額前，土地所有人無直接請求給付地租之權利；而請求給付地租，屬給付之訴，內容並未含有請求法院核定地租之意。故當事人就地租協議不諧時，必先經法院核定其地租數額後，土地所有人始得據以請求如數給付（最高法院八十四年度台上字第二七○七號判決意旨參照）。二、彰化縣社頭鄉○○段三三五地號土地（下稱三三五地號土地），及其土地上之彰化縣社頭鄉○○段九二建號即門牌號碼彰化縣社頭鄉○○路七四七號建物（下稱九二建號建物）（證一），曾於六十九年八月十五日登記同屬訴外人戴鳳奇一人所有，之後三三五地號土地及九二建號建物輾轉移轉登記，目前之所有權狀況為三三五地號土地於九十一年九月九日登記為原告所有，九二建號建物於九十年二月二十二日登記為被告所有，茲因原告所有三三五地號如附圖所示Ａ部分約二七平方公尺土地，為被告所有九二建號建物占有使用，依前開民法規定，兩造間雖有租賃關係，但因兩造間對於Ａ部分土地之租金數額無法達成協議，爰依前開民法規定，訴請法院核定之。三、依土地法第一○五條規定、第九十七條之規定，於租用基地建築房屋準用之。土地法第九十七條規定，城市地方之房屋租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限。平均地權條例第十六條規定，舉辦規定地價或從輕規定地價時，土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價百分之八十為其申報地價。按三三五地號土地東側為十二公尺寬道路，北臨菜市場，故以土地申報總價額年息百分之十為計算基礎，又三三五地號土地九十一年度之公告地價每平方公尺為５０００元，茲計算每月之租金如下；５９‧３５８平方公尺×５０００元（公告地價）×０‧８（公告地價百分之八十為其申報地價）×０‧１（以土地申報總價額年息百分之十）÷１２（月）＝１９７９元，故請求核定租金每月一千九百七十九元，而三三五地號土地於九十一年九月九日登記為原告所有，爰依民法第四二五條之一規定，為訴之聲明第一項及第二項之請求。四、彰化縣社頭鄉○○段三三五、三三七地號土地為原告所有，同地段三三六地號土地原告為共有人之一，共有人全體及其持分如附表所示（證二），被告雖在三三五地號土地上有合法建築（有辦理保存登記）之地上物，但該部分合法建築物僅為附圖所示Ａ部分之地上物，其餘三三五地號土地如附圖所示Ｂ部分面積二二‧ 九五二平方公尺之地上物，三三六地號土地如附圖所示Ｃ部分面積五‧三六平方公尺之地上物，三三七地號土地上如附圖所示Ｄ部分二八‧二三平方公尺之地上物，除為違章建築外，於興建之初，亦未取得當時所有權人及其他共有人全體之同意，事後亦未取得該等人之同意，故為無權占有，而上開Ｂ、Ｃ、Ｄ部分之地上物，被告為所有權人，有事實上處分權，原告自得依民法第七六七條規定為訴之聲明第三項及第第五項之拆屋還地請求，依民法第七六七條及第八二一條規定為訴之聲明第四項之拆屋還地請求。五、又無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，最高法院六十一年度台上字第一六九五號著有判例可參。查，被告無合法權源，不付任何代價而使用原告所有之上開土地，消極減免其應支付使用該等土地之代價，是被告既受有利益，致原告受有損害，則原告自得依民法第一七九條不當得利及第一八四條侵權行為之法律關係，請求被告給付原告相當於租金之損害金。按三三五地號等三筆土地東側為十二公尺寬道路，北臨菜市場，故以土地申報總價額年息百分之十為計算基礎，又三三五地號等三筆土地九十一年度之公告地價每平方公尺為５０００元，（證三），關於損害金之計算，係依土地法第一○五條準用同法第九十七條規定計算，並依平均地權條例第十六條之規定以公告地價百分之八十為其申報地價，及以土地申報總價額年息百分之十為計算基礎，其計算方式如後列記載：（一）部分之地上物：每月之租金如下：２２。９５２平方公尺×５０００元（公告地價）×０‧８（以公告地價百分之八十為其申報地價）×０‧１（以土地申報總價額年息百分之十）÷１２（月）＝７６５元，而三三五地號土地於九十一年九月九日登記為原告所有，故請求被告自九十一年九月九日起至提起本件訴訟止之租金損害共七千六百五十元（７６５元×４月＝７６５０元），及至返還土地時，按月給付原告相當於租金之損害金七百六十五元。（二）部分之地上物：每月之租金如下：５‧３６平方公尺×５０００元（公告地價）×０‧８（以公告地價百分之八十為其申報地價）×０‧１（以土地申報總價額年息百分之十）÷１２（月）×４８４９３∕１６４６００（原告之應有部分）＝五十三元，而三三六地號土地於九十年五月一日登記為原告所有，故請求被告自九十年五月一日起至提起本件訴訟止之租金損害共壹仟參佰柒拾捌元，及至返還土地時，按月給付原告相當於租金之損害金五十三元。（三）Ｄ部分之地上物：每月之租金如下：２８‧２３平方公尺×５０００元（公告地價）×０‧８（以公告地價百分之八十為其申報地價）×０‧１（以土地申報總價額年息百分之十）÷１２（月）＝９４１元，而三三七地號土地於九十年九月九日登記為原告所有，故請求被告自九十年九月九日起至提起本件訴訟止之租金損害共玖仟肆佰壹拾元，及至返還土地時，按月給付原告相當於租金之損害金九百四十一元。故原告自得依民法第一七九條不當得利及第一八四條侵權行為之法律關係，請求被告給付原告相當於前述租金之損害金，從而為訴之聲明第三項、第四項、第五項相當於租金損害之請求。備位聲明一、被告所有如附圖所示Ｂ部分一樓鐵架造地上物面積二二‧九五二平方公尺、Ｃ部分一樓鐵架造地上物面積五‧三六平方公尺、Ｄ部分一樓挑高鐵架造地上物面積二八‧二三平方公尺，分別使用原告所有坐落彰化縣社頭鄉○○段三三五、三三六、三三七地號如附圖所示Ｂ、Ｃ、Ｄ部分土地之租金，分別核定為每月新台幣（下同）七百六十五元、五十三元、九百四十一元。二、被告應分別自民國（下同）九十一年九月九日、九十年五月一日、九十一年九月九日起，就前項Ｂ、Ｃ、Ｄ部分地上物分別使用原告坐落彰化縣社頭鄉○○段三三五、三三六、三三七地號土地，各按月給付原告七百六十五元、五十三元、九百四十一元之租金。三、訴訟費用由被告負擔。事實及理由一、若被告對於先位訴之聲明第三項、第四項及第五項原告拆屋還地之請求，經抗辯結果證明Ｂ部分地上物與其三三五地號土地、Ｃ部分地上物與其三三六地號土地、Ｄ部分地上物與其三三七地號土地均曾屬一人所有時，因依最高法院四十八年台上字第一四五七號判例意旨，上開地上物等並非無權占有，然因原告分別於九十一年九月九日、九十年五月一日、九十一年九月九日登記為三三五地號、三三六地號及三三七地號土地之所有人，是依八十九年五月五日修正施行之民法債編第四二五條之一規定，因兩造對於租金數額不能協議，自得請求法院定之。又關於請求法院核定地租，其訴之性質，為形成之訴，未經法院核定地租數額前，土地所有人無直接請求給付地租之權利；而請求給付地租，屬給付之訴，內容並未含有請求法院核定地租之意。故當事人就地租協議不諧時，必先經法院核定其地租數額後，土地所有人始得據以請求如數給付（最高法院八十四年度台上字第二七○七號判決意旨參照）。二、按三三五地號等三筆土地東側為十二公尺寬道路，北臨菜市場，故以土地申報總價額年息百分之十為計算基礎，又三三五地號等三筆土地九十一年度之公告地價每平方公尺為５０００元，關於租金之計算，係依土地法第一○五條準用同法第九十七條規定計算，並依平均地權條例第十六條之規定以公告地價百分之八十為其申報地價，及以土地申報總價額年息百分之十為計算基礎，其計算方式如後列記載：（一）Ｂ部分之地上物：每月之租金如下：２２‧９５２平方公尺×５０００元（公告地價）×０‧８（以公告地價百分之八十為其申報地價）×０‧１（以土地申報總價額年息百分之十）÷１２（月）＝７６５元，故請求核定租金每月七百六十五元。（二）Ｃ部分之地上物：每月之租金如下：５‧３６平方公尺×５０００元（公告地價）×０‧８（以公告地價百分之八十為其申報地價）×０‧１（以土地申報總價額年息百分之十）÷１２（月）×４８４９３∕１６４６００（原告之應有部分）＝五十三元，故請求核定租金每月五十三元。（三）Ｄ部分之地上物：每月之租金如下：２８‧２３平方公尺×５０００元（公告地價）×０‧８（以公告地價百分之八十為其申報地價）×０‧１（以土地申報總價額年息百分之十）÷１２（月）＝９４１元，故請求核定租金每月九百四十一元。原告分別於九十一年九月九日、九十年五月一日、九十一年九月九日為三三五地號、三三六地號及三三七地號土地之所有人，爰依民法第四二五條之一規定，為訴之聲明第一項及第二項之請求。附件貳為拆屋還地事件，依法答辯事：答辯之聲明：一、原告之訴駁回。二、訴訟費用由原告負擔。答辯之理由一、查被告甲○○與原告乙○○係公公、媳婦之關係。原告於七十二年四月十八日與被告之四子周鴻興結婚，育有三名子女（長女周倩如、次女周倩吟、參女周倩帆），周鴻興於九十年三月十六日因病死亡，原告於九十一年六月十八日，再與訴外人蕭鈞勝結婚（見證物：戶籍謄本二份）。二、被告甲○○原擔任鎰成實業股份有限公司董事長，於六十一年八月一日在系爭三三五地號（重測前為社頭鄉○○段四二九－八九地號）、三三六地號（重測前為社頭鄉○○段四三五－二七地號）、三三七地號（重測前為社頭鄉○○段四二九－一三地號）土地上，興建本國式貳層樓房、鐵筋加強磚造之工廠（即九二建號、前為五六地號）（見卷內原告起訴狀所附之建築改良物登記簿謄本所載），上開建物（即九二建號）所有權人曾輾轉移轉登記予戴鳳奇、黃學文所有，並於九十年二月二十二日再登記為被告甲○○所有。三、系爭三三五地號土地係被告於八十年六月間，出資向訴外人黃學文購買，在八十年十月三日登記給孫子周威志（被告大兒子周鴻元之子）、孫子周威利（被告大兒子周鴻元之子）、媳婦馬宏蘭（被告三兒子周源發之妻）、四兒子周鴻興（原告之配偶）等四人共有，每人權利範圍各四分之一。嗣後，系爭三三五地號因分割增加地號：三三五－一、三三五－二、三三五－三地號，周威志、周威利、馬宏蘭、周鴻興分別取得其中壹筆土地之所有權。周鴻興於九十年三月十六日死後，系爭三三五地號土地於九十一年九月九日繼承登記為原告乙○○所有（見卷內原告起訴狀所附之土地登記簿謄本所載）。四、系爭三三六地號土地係被告於七十七年十二月三十日與訴外人徐維種交換土地，被告將該土地權利範圍一六四六○○分之四八四九三，登記給四兒子周鴻興（原告之配偶）所有。周鴻興於九十年三月十六日死後，系爭三三六地號土地於九十年五月一日繼承登記為原告乙○○所有（見卷內原告起訴狀所附之土地登記簿謄本所載）。五、系爭三三七地號土地六十七年八月五日登記周黃玉秀（被告之配偶）所有，六十九年八月十五日再登記為黃浩哲（被告之妻舅）所有，被告於八十年六月間，再出資向黃浩哲購買，在八十年九月三十日登記給孫子周威志（被告大兒子周鴻元之子）、孫子周威利（被告大兒子周鴻元之子）、媳婦馬宏蘭（被告三兒子周鴻發之妻）、女兒周鴻英、四兒子周鴻興（原告之配偶）等五人共有，其中周鴻英之權利範圍八分之四、其餘四人每人權利範圍各八分之一。嗣後，系爭三三七地號因分割增加地號：三三七－一、三三七－二、三三七－三、三三七－四地號，周威志、周威利、馬宏蘭、周鴻英、周鴻興分別取得上開地號土地之所有權。周鴻興於九十年三月十六日死後，系爭三三七地號土地於九十一年九月九日繼承登記為原告乙○○所有（見卷內原告起訴狀所附之土地登記簿謄本所載）。六、系爭三三五地號土地及其上建物（即彰化縣社頭鄉○○段九二建號、門牌號碼彰化縣社頭鄉○○村○○路七四七號），曾於六十九年八月十五日登記同屬訴外人戴鳳奇一人所有，之後系爭三三五地號土地及九二建號建物輾轉移轉登記，七十九年九月二十四日登記所有權人黃學文，八十年六月間，被告向黃學文購買系爭三三五地號土地及其上建物（九二建號），八十年十月三日登記給孫子周威志（被告大兒子周鴻元之子）、孫子周威利（被告大兒子周鴻元之子）、媳婦馬宏蘭（被告三兒子周源發之妻）、四兒子周鴻興（原告之配偶）等四人共有，每人權利範圍各四分之一。嗣後，系爭三三五地號因分割增加地號：三三五－一、三三五－二、三三五－三地號，周威志、周威利、馬宏蘭、周鴻興分別取得其中壹筆土地之所有權。馬鴻興於九十年三月十六日死後，系爭三三五地號土地於九十一年九月九日繼承登記為原告乙○○所有（見卷內原告起訴狀所附之土地登記簿謄本所載）。七、按「土地及房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的。惟房屋性質上不能與土地分離而存在。故土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，實務上見解（最高法院四十八年度台上字第一四五七號判例及最高法院七十三年五月八日七十三年度第五次民事庭會議決議參照）認為除有特別約定外，應推斷土地受讓人默計房屋受讓人繼續使用土地，但應支付相當代價，故其法律關係之性質，當屬租賃。」；又按「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人時，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第四百四十九條第一項規定之限制。」民法第四百二十五條之一第一項定有明文。又按「土地及土地上之房屋同時先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間，或房屋受讓人與土地受讓人間，應推定在房屋得使用期限內有租賃關係存在，以維護社會經濟。」（最高法院八十八年度台上字第一○三四號判例參照）。八、本件原告取得系爭三三五、三三六、三三七地號土地所有權時，土地上早已有系爭建物（九二建號）存在，自己合於民法第四百二十五條之一第一項所規定之法定租賃權要件，故被告所有系爭建物（九二建號）占用系爭參筆土地，係基於民法第四百二十五條之一法定租賃權之規定而占有，非無權占有。故原告主張被告所有之系爭建物係無權占有系爭土地云云，為無理由，應予駁回。

臺灣彰化地方法院九十二年度訴字第九一五號

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