93年度簡上字第88號｜民事：給付租金｜裁判日期：94 年 11 月 16 日

台灣彰化地方法院民事判決　93年度簡上字第88號上　訴　人　　木川企業有限公司即反訴原告兼法定代理人　　丙○○ 共　　同訴訟代理人　　陳慶祥律師共　　同複代理　人　　甲○○ 被上訴　人　　丁○○○ 即反訴被告訴訟代理人　　　黃精良律師複代理　人　乙○○ 上列當事人間請求給付租金事件，上訴人對於中華民國93年7月 20日本院員林簡易庭93年度員簡字第133號第一審判決提起上訴，上訴人並提起反訴，本院於中華民國94年11月2日言詞辯論終結，並判決如下：主文上訴駁回。第二審訴訟費用由上訴人連帶負擔。反訴原告之訴駁回。反訴訴訟費用由反訴原告負擔事實及理由甲、程序部分：按提起反訴，非經他造同意，不得為之。但有下列各款情形之一者，不在此限：就同一訴訟標的有提起反訴之利益者。民事訴訟法第446條第2項第2款定有明文；而此項規定於簡易訴訟程序之第二審上訴程序亦有準用，民事訴訟法第436條之1第3項規定自明。反訴原告主張：按契約成立後，情事變更，非當時所得預料，而依其原有效果顯失公平者，當事人得聲請法院增、減其給付或變更其他原有之效果，民法第二二七條之二第一項著有明文。查系爭房屋係作為醫院使用，始有如此高之租金代價，如不能供醫院使用，則與一般住家無異，而系爭房屋雖原得作醫院使用，惟嗣後因條件欠缺而無法繼續供作醫院使用，與反訴原告承租之目的有違，自可認為契約成立後，情事已有變更，如仍按醫院之用途作為給付租金之代價，顯有失公平，而依當地相鄰房屋租金，同類建物供作住家使用者，每月租金尚不足新台幣（下同）5萬元，故反訴原告請求依首開規定，提起反訴，請求將系爭房屋之租金自九十二年六月十六日起，每月租金酌減為18萬元等語。反訴被告則不同意反訴原告提起本件反訴，並辯稱此反訴之提起，遲於言詞辯論期日始提出，且影響其審級利益云云。查：本件被上訴人係依租賃契約及連帶保証之法律關係，請求上訴人應連帶給付所欠之租金，而反訴原告係認系爭租賃契約之租金金額過高，請求予以酌減租金金額；經核反訴原告就反訴提起主張之訴訟標的，與被上訴人起訴請求之訴訟標的相論，反訴原告有提起本件反訴之利益，合於首開之規定，應予准許；至反訴原告係提起反訴，並非就本訴提出新攻擊或防禦方法；且簡易訴訟事件第二審程序，既規定於符合反訴要件時，得提起反訴，即無所謂剝奪反訴被告審級利益之違法情事存在，故反訴被告上開辯詞，洵不足採。乙、本訴部分一、被上訴人起訴主張：上訴人木川企業有限公司（下稱木川公司）於八十七年六月八日（被上訴人誤載為同年月十六日）邀同上訴人丙○○為連帶保證人，向被上訴人承租坐落彰化縣員林鎮○○街九七號四層樓房經營醫院。約定租期十年至九十七年六月十五日屆滿，第一年至第三年租金每月新台幣（下同）三十六萬元，第四年起（指第三年屆滿後）每年調漲百分之五，即以當年度之租金額調漲之，每月租金應於每月十日以前，以支票支付之。上訴人木川公司承租後即以冠德醫院之名經營，並以其僱用之蔡時安醫師登記為代表人，因該醫院附近另有協和、宏仁、伍倫等醫院競爭，且因該醫院設備不佳，醫事人員不足，致告虧損。上訴人木川公司即自行於八十八年八月間向彰化縣衛生局申請歇業，然後藉詞租賃物第三、四層為違章建築，無法通過消防安全檢查，依民法第四百二十四條之規定向被上訴人終止租約，並訴求被上訴人返還押租金，幸經本院以九十年度員簡字第七八號、九十年度簡上字第九三號判決駁回木川公司之訴確定。則兩造間租賃關係既尚存，被上訴人自可請求上訴人等連帶給付租金。本件上訴人木川公司租金僅付至八十九年十二月十五日，又被上訴人前於本院九十二年度員訴字第一號及台灣高等法院台中分院九十二年度重上字第一五０號給付租金事件，已得勝訴判決上訴人應連帶給付被上訴人自八十九年十二月十六日起至九十二年六月十五日止之租金共一千一百四十五萬八千八百元確定，詎上訴人木川公司自九十二年六月十六日起至九十三年三月十五日止之租金亦拒不給付，爰提起本訴，請求上訴人應連帶給付被上訴人該三百七十五萬零七百零五元之租金。原審為被上訴人全部勝訴之判決，並依職權宣告假執行；上訴人不服原審判決，提起上訴，被上訴人於上訴審聲明為駁回上訴。二、上訴人則辯稱：兩造固於八十七年六月八日就系爭房屋簽訂租賃契約，期間至九十七年六月十五日止，租金每月3600 00 元，依該租賃契約書第五條第一項固約定：「本房屋限於供醫院診所之用」，惟綜觀該租賃契約全文，除在上開條款有「診所」二字之出現外，其餘皆係記載作為「醫院」二字，故系爭房屋在使用限制約定上，兩造之真意，應係作為「醫院」使用無訛。又上訴人承租系爭房屋後，確係設立「冠德醫院」經營醫療業務，惟冠德醫院設立前，被上訴人即在原址設立佑仁醫院，上訴人承租後，即直接將「佑仁醫院」之名稱變更為「冠德醫院」，依當時之醫療法，由原已開業之醫院，僅變更醫院名稱，主管機關無需重新審核，即得就地繼續營業。上訴人於八十八年八月間，固因營運不佳而向彰化縣衛生局申請暫停歇業，辦理歇業時，即應將開業証書繳回，俟重新開業時，再為申請，而兩造所簽訂之租賃契約中，並無約定上訴人在租賃期間不得歇業，歇業期間上訴人亦依約繳付租金至九十二年六月十五日。而上訴人歇業期間，雖曾起訴主張終止租約，遭鈞院以九十年度簡上字第九三號判決駁回確定，依上開判決，上訴人固無權終止租約，惟上訴人仍繼續給付租金，故被上訴人仍需負有在租賃關係存續間，保持系爭租賃物合於約定使用、收益之狀態，即合於供「醫院」使用之狀態，惟嗣後上訴人欲聲請復業，因聲請復業，需經主管衛生機關消防安全檢查通過，始發給開業執照，但因系爭房屋無安全逃生設備，加以第三、四層樓屬違建，致使無法通過衛生主管機關之消防安全檢查，而無法發給開業執照，重行開業。系爭房屋出租之目的，係在供作「醫院」使用，故在租賃期間內，均需處於得作「醫院」使用之狀態，與上訴人中途有無停止使用無關；惟兩造既無中途不得歇業之約定，上訴人雖自願暫時放棄作醫院使用，惟在歇業中既仍支付租金，被上訴人自不得於上訴人再繼續使用時，拒絕提供足供上訴人作「醫院使用」之埸所，始符誠實信用原則。再如依現狀不能再作「醫院」使用，則在被上訴人未將系爭房屋改善至得供作「醫院」使用前，上訴人非不得依民法第二六四條第一項，主張同時履行抗辯權，而拒絕給付租金云云資為抗辯。原審為上訴人全部敗訴之判決，並依職權宣告假執行﹔上訴人不服原審判決，提起上訴，並聲明：（一）原判決廢棄。（二）駁回被上訴人在第一審之訴。（三）准上訴人提供現金或等值之鈱行可轉讓定期存款單為擔保，宣告免為假執行。三、兩造不爭執事項：（一）上訴人木川公司於八十七年六月八日邀同上訴人丙○○ 為連帶保證人，向被上訴人承租坐落彰化縣員林鎮○○ 街九七號四層樓房經營醫院。約定租期十年至九十七年六月十五日屆滿，第一年至第三年租金每月三十六萬元，第四年起（指第三年屆滿後）每年調漲百分之五，即以當年度之租金額調漲之，每月租金應於每月十日以前，以支票支付之。上訴人木川公司承租後即以冠德醫院之名經營，並以其僱用之蔡時安醫師登記為代表人。上訴人木川公司自行於八十八年八月間向彰化縣衛生局申請歇業，然後上訴人以系爭租賃物第三、四層為違章建築，無法通過消防安全檢查為由，依民法第四百二十四條之規定向被上訴人終止租約，並訴求被上訴人返還押租金，嗣由本院以九十年度員簡字第七八號、九十年度簡上字第九三號判決駁回上訴人之訴確定。（二）上訴人木川公司租金僅付至八十九年十二月十五日，又被上訴人前於本院九十二年度員訴字第一號及台灣高等法院台中分院九十二年度重上字第一五０號暨最高法院九十四年台上字第一六０六號給付租金事件，已得勝訴判決上訴人應連帶給付被上訴人自八十九年十二月十六日起至九十二年六月十五日止之租金共一千一百四十五萬八千八百元確定；上訴人木川公司自九十二年六月十六日起至九十三年三月十五日止之租金共三百七十五萬零七百零五元尚未給付予被上訴人。四、上訴人雖以前詞置辯，惟查：（一）上訴人以系爭租賃契約經其終止為由，請求被上訴人返還押租金之事件，業經本院以九十年度員簡字第七八號、九十年度簡上字第九三號判決駁回上訴人之訴確定，此已如前述，自堪認上訴人木川公司與被上訴人之租賃契約仍存在。（二）按出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態。民法第四二三條定有明文。查兩造於八十七年六月八日所簽定之房屋租賃契約書第一條約定承租房屋所在地及使用範圍為座落彰化縣員林鎮○○街97號房屋全部，且上訴人承租系爭房屋後，確在承租之房屋設立「冠德醫院」經營醫療業務一年餘，足見被上訴人已依租約之約定，將租賃物全部交予上訴人使用，被上訴人並無違約之情事；且被上訴人於交付系爭房屋予上訴人後，並無對系爭房屋有何改變現狀或損壞之行為，致上訴人無法使用系爭房屋之情形，或系爭房屋有何其他原因造成損壞，致上訴人使用系爭房屋受影響之情事存在，堪認被上訴人已依租賃契約之約定以合於所約定使用、收益之租賃物，交付上訴人，並於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態無訛。（三）系爭房屋第三、四層樓屬違建之事實，此為上訴人所明知，此觀上開租賃契約書第七條第十一款自明；故縱使系爭房屋第三、四層樓屬違建之關係，致使無法通過衛生主管機關之消防安全檢查，而無法再次發給開業執照，重行開業之情事屬實，此亦為上訴人於簽約時所可得而知；且與被上訴人是否於租賃關係存續中保持系爭房屋合於約定使用、收益之狀態無關。（四）綜前所述，被上訴人交付系爭房屋予上訴人使用時及於租賃關係存續中，既無不符合民法第423條規定之情事存在，則上訴人辯稱被上訴人違反民法第148條第2項、第423條之規定，即無足採；至上訴人主張同時履行抗辯，亦因其上開抗辯不可採，而毋庸贅論。五、從而，被上訴人依據租賃及連帶保証之法律關係，訴請上訴人連帶給付自九十二年六月十六日起至九十三年三月十五日止之租金共三百七十五萬零七百零五元，即為有理由，應予准許。又本件係因建築物定期租賃關係所生之爭執涉訟，適用簡易程序所為上訴人敗訴之判決，本院應依職權宣告得假執行。是則原審判命上訴人如數給付，並依職權宣告假執行，及依上訴人之聲請准於提供擔保免為假執行之宣告，於法並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回其上訴丙、反訴部分一、反訴原告主張：按契約成立後，情事變更，非當時所得預料，而依其原有效果顯失公平者，當事人得聲請法院增、減其給付或變更其他原有之效果，民法第二二七條之二第一項定有明文。因系爭房屋係作為醫院使用，始有如此高之租金代價，如不能供醫院使用，則與一般住家無異，而系爭房屋雖原得作醫院使用，惟嗣後因條件欠缺而無法繼續供作醫院使用，與反訴原告承租之目的有違，自可認為契約成立後，情事已有變更，如仍按醫院之用途作為給付租金之代價，顯有失公平，而依當地相鄰房屋租金，同類建物供作住家使用者，每月租金尚不足5萬元，故反訴原告請求將系爭房屋之租金自九十二年六月十六日起，每月租金酌減為180000元，即酌減一半之租金，始符公平原則云云，並聲明：兩造於八十七年六月八日就坐落彰化縣員林鎮○○街九七號房屋所簽訂之租賃契約，租金自九十二年六月十六日起，每月租金酌減為180000元。二、反訴被告則以：本件房屋不是位於住宅區，並沒有土地法第97條之適用，且系爭租賃契約定有期限，依民法第442條但書規定，不得請求法院增減租金等語資為抗辯。三、按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金。但其租賃定有期限者，不在此限。民法第442 條定有明文。查：系爭租賃契約之標的為不動產，且兩造約定之租賃期限為10年，此已詳如前述。揆之上開規定，反訴原告就系爭租賃物價值之昇降，本即不得聲請法院增減其租金；依舉重明輕之法則，反訴原告就其對系爭房屋之使用價值有減少部分，更不得向法院聲請減少其租金。故反訴原告此部分之主張為不可採，而反訴被告之抗辯，於法應屬有據。從而，反訴原告請求將兩造於八十七年六月八日就坐落彰化縣員林鎮○○街九七號房屋所簽訂之租賃契約，租金自九十二年六月十六日起，每月租金酌減為180000元，即為無理由，不應准許。丁、結論：本件上訴人之上訴為無理由，反訴原告之訴亦為無理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百四十九條第一項、第八十五條第二項，判決如主文。中　　華　　民　　國　　94　　年　　11　　月　　16　　日民事第二庭審判長　何志通法官　詹秀錦法官　羅秀緞以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。中　　華　　民　　國　　94　　年　　11　　月　　16　　日書記官　莊福來

臺灣彰化地方法院93年度簡上字第88號

關鍵資訊