臺灣彰化地方法院97年度訴字第499號

臺灣彰化地方法院民事判決　97年度訴字第499號

原告

即反訴被告

好品味食品股份有限公司

法定代理人

丁○○

被告

即反訴原告

優優食品股份有限公司

法定代理人

庚○○

訴訟代理人

李東炫律師

複代理人

乙○○

複代理人

丙○○

被告

庚○○

訴訟代理人

辛○○

被告

戊○○

上列當事人間請求給付租金等事件，本院於民國99年1月22日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、本訴部分：

一、原告於訴狀送達後，將原訴變更及追加他訴之行為部分，被告已表示同意或未為異議，並已為本案之言詞辯論，自與法相合，應予准許。又被告庚○○受合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決，前開程序事項，先此敘明。

二、原告方面：

（一）主張與聲明：原告與被告庚○○於民國（下同）96年8月20日簽訂「房屋租賃契約書」（下稱第一份契約書），將原告法定代理人丁○○所有，坐落彰化縣北斗鎮○○○段第229-4、230-8、231-5地號土地全部及第233-5、233-10地號土地各持分400分之39之土地（使用部分即如附圖圍牆及Ｈ、Ｉ之空地），與其上原告所有，門牌號碼為彰化縣北斗鎮○○里○○路320號，地上二層面積309.93平方公尺，地上一層面積446.24平方公尺及地下一層面積42.24平方公尺之樓房與面積1086.20平方公尺之廠房（即如附圖所示Ａ、Ａ-1、Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｅ、Ｆ、Ｇ等建物）（以上出租之土地及建物下合稱為系爭出租物），出租予庚○○，俾供其將來設立之公司、工廠使用，約定租期6年，前2年每月租金分別為房屋新臺幣（下同）6萬元、土地2萬元，每月租金共計8萬元，後4年自99年1月1日起至102年12月31日止，分別為每月房屋11萬元，土地2萬元，每月租金共計為13萬元，如有違約不於租期滿時，或租賃因故終止時交還房屋經催告後，應付違約金100萬元，並由被告戊○○擔任租約之連帶保證人，系爭出租物亦於96年9月27日交付承租人方面為整修廠房並實際從事工廠營運設備生產等行為。詎被告優優食品股份有限公司（下稱優優公司）為實際占用人，除於97年1月份匯付租金8萬元外，自97年2月至6月之租金均拒不支付，原告不得已於97年6月11日以北斗郵局第00167號存證信函催告被告等應連帶給付租金，被告等始終拒絕給付，爰以本起訴狀送達為終止租約之意思表示，依租賃契約法律關係提起本訴，聲明請求：

１、被告應連帶給付原告40萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之5計算之利息。

２、被告應將系爭出租物全部遷讓返還予原告。

３、被告應自97年7月1日起至將系爭出租物交還於原告之日止，按月連帶賠償原告8萬元，及自99年1月1日起至系爭出租物交還原告之日止，按月連帶賠償原告13萬元及自清償日止按年息百分之5計算之利息。

４、被告應連帶賠償原告100萬元違約金及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之5計算之利息。

（二）對被告抗辯之陳述：

１、原告提起本訴之請求權基礎為前述第一份契約書，嗣原告與原告之法定代理人丁○○固與被告優優公司又分別簽立房屋部分之二份租約（租期97年1月1日起至98年12月31日止為一份，下稱第二份契約書；租期自99年1月1日起至102年12月31日止為另一份，下稱第三份契約書），土地部分之一份租約（下稱第四份契約書），但係因各自報稅方便之理由簽立，並非真實租約之契約，故第一份契約書並未因之而失效。

２、被告優優公司所辯，其4個月內未取得工廠登記證，被告優優公司受有損失，原告應與被告優優公司協商解決，被告並非不付租金等語，全屬卸責之詞。蓋兩造於第一份契約書第8條特約事項第4項固明定「4個月仍無法取得工廠及營業登記時，雙方同意終止本約」，惟該工廠登記並未影響被告工廠之使用及管理，且被告既未（表示）終止本契約，何能藉口渠工廠登記之延後，而主張拒付租金？又被告優優公司於97年2月12日工廠開工，且登上網路公告，向社會大眾銷售其生產之「優質油廠」，稱「生產線一切運作順利」，此有起訴狀所附網頁照片內容可證，豈能偽稱延後工廠登記，要求原告賠償409萬元，並拒絕支付租金？況被告立約時，即已至現場查明工廠現況，並無人使用，亦接受點交使用。此外，（系爭出租物前承租人）泓郁股份有限公司（下稱泓郁公司）並非於97年4月16日始關閉工廠，僅係其工廠登記迄至該日才撤銷，此並不影響被告之佔有使用系爭出租物。

３、被告庚○○、戊○○為被告優優公司之連帶保證人，非普通保證人，依法自須負連帶責任，此於第一份契約書第10條，應受強制執行之事項，已明白訂定「乙方及連帶保證人如違背契約經催告後仍不給付租金或違約金時或租期屆滿不交還房屋者，均應逕受強制執行...」，足以證明。

４、被告優優公司已自認係系爭出租物之承租人，且以承租人之地位占有系爭出租物，被告庚○○既係代表被告優優公司而與原告簽約，則原告訴請被告優優公司依約支付租金，被告優優公司既遲延並拒絕支付租金，從而，原告依民法規定及租約內容終止租約，並無不合。

５、被告優優公司所辯，呂德鴻於96年9月7日所簽立之「廠房點交明細」，非原告點交系爭出租物予被告之行為，應不足採取。此依被告就該「廠房點交明細」書面之真正既不爭執，又該書面已明確記載「交付廠房大門遙控器二只」，並由被告負保全責任及費用之危險負擔等內容自明。

６、依第一份契約書第9條明定：「...未定明事項，悉依民法及其他相關法令之規定解決之。」，依民法第440條規定，承租人拒付租金，出租人自得定期催告後，承租人仍拒不支付時，予以終止契約。被告等逾期支付97年2-6月份之租金，經原告於97年6月11日以存證信函催告後，仍拒不支付，又至97年7月1日應再支付7月份之租金，仍拒不支付，原告不得已於97年7月2日再以本訴狀之送達作為終止租約之意思表示，惟被告於收受起訴狀後，仍拒絕支付租金，原告依民法規定終止契約提起本訴，請求交還租賃物及賠償相當租金之損害，洵屬合法正當。

７、97年1月份之租金是原告先得租金才出具發票給被告優優公司，後來被告不付租金，原告開具發票請求付款，但被告仍不支付，於是原告將該些發票取回，原告提供給被告匯款之帳戶仍使用中，並無拒收租金之情。

三、被告方面均聲明請求駁回原告之訴，被告優優公司並稱若受不利之判決，願供擔保，請准宣告免假執行。暨分別抗辯如下：

（一）被告庚○○、戊○○曾到庭抗辯稱：我們有正當程序可以溝通，原告沒有溝通就逕行起訴，我們有給付第一個月之租金，也有押金50萬元在原告處，否認有不付租金之事實，亦否認係租約當事人等語。

（二）被告優優公司抗辯稱：

１、原告據以主張之第一份契約書已合意終止，雙方已另立契約，故原告據第一份契約書請求給付租金，於法無據。蓋被告確曾於96年8月20日與原告簽訂廠房及土地承租契約，惟原告於97年1月1日另以被告優優公司名義為承租人又訂定租賃契約，顯見原告對於96年8月20日所簽訂之第一份契約書，已無續為履行之意願，況依第一份契約書第8條第8項所示，被告於97年1月1日前尚無給付租金之義務，故原告請求被告優優公司應給付租金及遷讓房地即顯無理由。

２、況依第一份契約書第8條第4項約定：「乙方如確定於本約起四個月仍無法取得工廠及營業登記時，雙方同意終止本約，屆時甲方應立即退還未到期之租金支票及本約保證金給乙方」，亦即若被告於訂約之日起4個月內（即96年12月20日）仍無法取得被告的工廠及營業登記時，雙方即同意終止契約，被告於立約後立即向管轄機關彰化縣政府申請工廠設立登記，詎彰化縣政府工業課以租賃物上尚設有化工廠為由，拒絕被告之申請，迨至97年4月16日訴外人泓郁公司歇業關廠後，被告方獲准設立工廠登記，是依第一份契約書第8條第4項所定，則契約已經終止，從而，原告主張被告等應依第一份契約書給付租金及違約金等，顯無理由。

３、被告優優公司已於97年6月15日以存證信函通知原告領取租金並且開具發票辦理請款手續，從無拒絕支付租金之說，原告據此而主張終止契約，顯無理由。又一般營利事業單位及公家機關之會計作業，必先由請款人檢附發票收據與請款單，付款人收受後，待主管簽核後始會開立支票或匯款付款，兩造間往來亦如是，97年1月2日原告派員送發票與匯款資料到被告優優公司營業處，發票日期為同日，被告即於97年1月7日匯款，嗣97年1月10日原告再派員向被告表示發票誤將土地、房屋之租金併計，請求抽回，另就房屋租金部分重新開立97年1月10日之發票；另土地租金將開扣繳憑單，被告不疑，乃配合作業。故顯無原告所稱先付付租金，才給發票之情。至97年2月至6月的租金，原告至97年5月才派員送請款單明細與發票（僅載房屋租金6萬元）給被告，請求被告付租，惟當時兩造因無法設廠事宜協商中，故原告又派員向被告取回發票，益證兩造間確有先檢附發票請款，後匯款之合意。兩造租金屬往取債務，原告經被告催告後仍未依約前往被告處取償，係受領遲延，且被告於原告受領遲延後，已將租金提存於法院，已合法清償此租金債務。

４、退步言之，原告明知租賃物上設有泓郁公司之工廠，卻於出租時未事先告知，致被告雖得整建廠房、試運機械等，惟囿於法令，未能及時完成工廠設立登記，進而正式營運獲利，原告既對被告優優公司有依債之本旨給付之義務，卻於約定之4個月期限內，仍未能除去租賃物上之瑕疵，而此瑕疵之造成與存在，與原告之所為顯有因果關係，故被告優優公司縱尚未給付2-5月之租金，此非可歸責於被告優優公司，原告據此為終止租約之理由，尚難認為有據。且原告提出之給付既有不完全給付及瑕疵，亦未按債之本旨提出，則本件被告主張同時履行抗辯，並無給付遲延之問題甚明。再者，租賃契約應由出租人赴承租人處收取租金，而出租人並未赴承租人處收租者，則構成承租人受領遲延，尚不能謂為承租人欠租，此並有最高法院86年台上字第1577號判決可資參照，本件並無原告催討租金而被告拒絕給付之事實存在，況原告收取租金應同時提出租金發票至被告公司處所辦理，然其從未提出租金發票，何有至被告公司處所收取租金而遭拒絕給付之情？準此，原告主張被告優優公司給付遲延，即不可採。又97年1月份之租金乃用被告優優公司名義支付予原告收受，顯然原告認知承租人為被告優優公司，卻又臨訟編織未出租予被告優優公司之事實，令人不解，而與被告優優公司就無法取得工廠設立登記而進行協商之際，於無預警情況下，即發函強指被告優優公司拒絕支付租金，顯與事實不符，原告所欲解除契約請求被告優優公司遷讓房地，亦有違背民法第148條行使權利與履行義應依誠實信用方法之規定，顯不應准許。末按被告優優公司就租賃物已投入大量資金為整修廠房及設備進置，此顯然有利於出租人，則依民法第431條規定，出租人尚有義務償還承租人有益費用，則原告提起本件訴訟非但顯無理由，亦製造後續大量爭端。另97年6、7、8月之租金亦已經提存於本院，故原告第3項之請求亦無理由。

四、兩造不爭執之事項：

（一）兩造間（含原告之法定代理人）簽有前述第一、二、三份契約書，系爭出租物係由被告優優公司設廠使用中。

（二）被告優優公司曾於97年1月7日匯付予原告租金8萬元。

（三）被告優優公司向彰化縣政府申請工廠設立登記，遭以系爭出租物同址設有泓郁公司之化工廠為由未通過，至97年4月16日泓郁公司撤銷登記後，被告優優公司於97年5月23日獲准為工廠設立之登記。

五、得心證之理由：

１、兩造不爭執部分並有契約書、房屋稅籍證明書、土地登記謄本、匯款單、發票、原告申請設立工廠之資料等在卷可證，並經本院法官會同彰化縣北斗地政事務所派員勘測現場，各製有勘驗筆錄與彰化縣北斗地政事務所複丈日期97年8月19日之複丈成果圖即附圖在卷可稽，自可信為真正。

２、原告主張據第一份契約書向被告連帶請求部分，被告否認，抗辯稱，第一份契約書已終止，被告優優公司係依第二、三、四份契約書使用系爭出租物等語。經查，第一份契約書的訂立係以被告庚○○的名義簽約為承租人，但實則兩造均知係為庚○○代為簽約，用供其投資為股東的公司之工廠使用，而此公司即後於簽訂日完成公司登記之被告優優公司等情，為兩造所不否認，並據證人甲○○證述：「系爭房地出租是經朋友介紹，一開始是由戊○○、廖振賢、卓武龍三人來找我談租賃契約，最後找代書己○○簽立卷附的（第一份）契約書時，就成為承租人是被告庚○○，因為彼此股東關係我也沒有意見，我是代替出租人公司（即原告）簽租」等語；及證人己○○證述：「訂約的經過是由廖振賢找我去幫忙訂約的，當時雙方出租人由甲○○代表，承租人庚○○有親自到場，雙方是租用工廠」等語至明，且此亦符合庚○○另於第一份契約書保證人處簽名保證之意義，否則庚○○既為承租人，又何用再簽名為保證人。又第二、三、四份契約書之訂立，均據第一份契約書而來，其中第四份契約書，出租土地部分以所有權人丁○○名義再訂約為出租人，而以被告優優公司訂約為承租人，惟租期與第一份契約書相同，租金亦與第一份契約書所訂之土地租賃金額2萬元相同。另第二、三份契約書之訂立，則將第一份契約書其中房屋部分再以原告名義訂約為出租人，以被告優優公司為承租人，並拆分為租期為97年1月1日起至98年12月31日止，租金每月為6萬元之第三份契約；與以99年1月1日起至102年12月31日止，租金為每月11萬元之第四份契約書，惟此二份房屋契約書之租金部分亦與第一份契約書對出租房屋所訂之租金情形相合，有此四份契約書影本在卷可稽，此部分原告主張第二、三、四份契約書係為稅務方便之理由而訂立，實則兩造間之租約契約關係仍以第一份契約書為本，委合於情理而應加以採取。

３、承上，且按【終止】為意思表示之一種，該終止之意須到達相對人始生終止之法律上效果，查第一份契約書第8條第4款固約定有「乙方（即承租人）如確定於訂本約起四個月仍無法取得工廠及營業登記時，雙方同意終止本約……」之語，但衡諸第一份契約書係於96年8月20日簽立，已逾四個月後被告優優公司仍未取得工廠登記，但猶與原告等再簽立第二、三、四份契約書，嗣被告優優公司並取得工廠登記，原告亦有向被告優優公司要求給付租金等情，明見兩造均無行使此條款而使契約終止之意與行為，且足以認定係有意繼續此契約關係，故此條款之終止權自已失效，兩造已不得再予主張行使，故此部分被告優優公司抗辯稱，第一份契約書已終止部分，自不足採取。從而，本院核認兩造間之租賃關係應由第一至第四份契約書所總合構成，並以第一份契約書為主，第二至三份契約書僅就支付租金部分有所修正（見６部分論之），故原告主張被告應連帶負責部分，依第一份契約書第八條第3款既約明：【保證人與被保證人負連帶保證責任】之內容即屬合法有據，而可加採取。

４、原告主張被告自97年2月至6月之租金未付，已經訂期催告仍拒不給付，爰於起訴前以存證信函及訴訟中亦以書狀為終止租約之意思表示，請求被告應自系爭出租物遷移，將系爭出租物交還予原告部分，被告否認，抗辯稱，因系爭出租物前有泓郁公司之工廠設立登記未撤銷，影響被告優優公司之工廠設立與營運，而此可歸責於原告，被告就此97年2月至5月之租金行使同時履行抗辯及抵銷與原告協商間，原告即起訴，難認有據。又97年6月後之租金，為往取債務，原告未具發票向被告請求，被告亦已依法提存，不負遲延責任等語。經查，被告抗辯系爭出租物因有泓郁公司工廠登記致影響被告優優公司之工廠登記及營運部分，因泓郁公司工廠登記確至97年4月16日才撤銷登記，有彰化縣政府函等資料在卷可據，故此部分被告優優公司所辯自可採取。又此部分不論原告是否未注意及之或被告優優公司是否較慢申請登記而發現，仍屬原告應負責之事由，而無得推諉。惟參諸前述兩造第一份契約書第8條第4款，本有意於訂約後四個月間決定解決此工廠登記事項（無法取得工廠及營業登記時，雙方同意終止本約），且依同條第8款亦約定「甲方（即原告）應於96年10月31日以前騰空工廠，自96年11月1日起至96年12月31日止計二個月，讓乙方做遷廠及裝設機械準備期，這二個月免租金」之情，暨證人甲○○證述：「工廠是丁種工業用地，被告要做食品工廠是符合法律規定沒有不准且程序上也是需要有一、二個月的時間」等語及證人己○○證述：「雙方是租用工廠，我對工廠登記這部分並不熟，但為了保障承租人所以定了四個月條款為該契約第八條其他約定事項第四款，提醒他們要辦好相關營利及工廠登記手續。」「（問，辦理工廠登記前是否須整理好廠房機器設備進駐及公司設立完成及環境評估沒問題？答：）理論上應該要，但這不是我的專業，四個月也是經過雙方同意的。」等語；再者，被告優優公司係於96年11月13日經經濟部核准為公司設立登記，該經濟部通知准予設立登記函內亦說明經營業務及設立工廠事項，請分別依照有關法令之規定辦理，且被告優優公司未拒付97年1月之租金，係自97年2月起才拒付租金，暨以證人凃朝坪亦證述：「（本院問：據被告陳報狀你是被告工廠委託辦理工廠登記的人員？答：）是。九十六年十月初的時候被告（優優）公司委託我辦理公司工廠登記，流程96年11月13日公司登記部分經濟部核准，然後辦理跟彰化縣政府環保局環保於97年1月10日左右得到許可，環保許可後被告公司尚有機器等設備須進駐，再隔約一、二十日我們送縣政府工廠登記時被告知有另外壹家工廠還沒有註銷，我轉告被告公司處理，接下來處理情況我不清楚。於97年4月10日左右我收到土壤檢測報告合格後就續行送縣政府申請工廠登記，至於誰把報告送給我的我忘了，大概是97年5月6日縣政府來會勘就通過准許工廠登記，核准日期是97年5月23日。」；「（被告訴訟代理人問：本件辦理工廠登記這件事有無邀你跟房東開會議？開會時是否有告知房東工廠未註銷？房東有無保證何時之前處理完畢前工廠註銷之事？房東有無表示工廠未註銷前是否向被告收取租金？答：）有。被告公司常常一通電話來邀請我去開會，其中也有跟房東即原告一起開會。房東部分就是因為環保許可後被告知有工廠尚未註銷來開會時才知道有未註銷這件事，開會時房東有說會盡快處理土壤的檢測與註銷，是否有保證何時處理完畢我不清楚，兩造的租金收取問題我也不清楚。」等情，足認被告優優公司殆於97年1月底、2月初才提出申請而發現系爭出租物尚有泓郁公司工廠之登記存在，原告亦因而聯絡泓郁公司於97年4月16日註銷工廠登記，被告優優公司於97年5月23日獲准為工廠設立登記，故被告優優公司對於其工廠設立登記延遲及營運損失亦同有遲於辦理之歸責原因。

５、就被告優優公司自97年1月至同年5月間，因未得獲准工廠登記影響營運之損失部分，依其提出之員工、財產、營業人銷售額與稅額申報書等資料，經送華聲企業發展鑑定顧問有限公司（下稱華聲鑑定公司）鑑定結果，認以97年1月被告優優公司可如期完成工廠登記生產並起始付租金為兩造契約之完美配合，但因實際前情阻礙，致生損害，此風險為人為，可歸責於原告，且經推算出被告優優公司之營運上之費用增加額為財產折舊損失42 2,056元，租金支出（1至5月）200,000元，員工薪資761,87 5元，伙食費25,735元，合計1,409,666元等情，有鑑定報告書在卷可稽，本院認可贊同。但被告優優公司因有遲延申請之可責事由，已如前述，此部分，參酌被告即反訴原告優優公司於97年12月4日所提出之反訴狀內所述「（反訴之理由二、）……以可歸責於反訴被告（即原告）應負之責任比例為三成計算……」等語，暨衡量第一份契約書係於96年8月20日簽訂，本訂有被告方面自訂約起4個月仍無法取得工廠及營業登記，雙方得終止契約之有利條款，惟被告優優公司自96年10月初始才請證人凃朝坪開始辦理登記事宜，且原告並無隱瞞泓郁公司尚未撤銷工廠登記，實為不知等情，已據證人凃朝坪證述明白如上，故本院認以前列鑑定結果損失金額之二成比例，計算為281,933元（元以下四捨五入）（計算式0000000*0.2）為原告應負責之損害賠償額為適當。從而，被告優優公司於此範圍內主張與相當之租金抵銷部分，應予准許，此部分既經抵銷，則計算被告自97年2月至6月係積欠原告租金為118,007元，尚未達積欠2個月租金之數額，故原告主張已與被告終止租約尚於法未合。

６、兩造對於租金之給付，原於第一份契約書所定方式，並未見遵行，乃被告優優公司係以依第二、三、四份契約書所定之匯款方式為第一期租金之交付，對此，原告於收取時亦無意見，自可認係第一份契約書所定之交付租金部分，已經合意改為以第二、三、四份契約之方式行之。此部分被告雖抗辯稱，屬往取債務，被告已通知原告可領取97年6月後之租金，但原告未以先出具發票請款之一般營業方式向被告請款，屬受領遲延，被告優優公司且已將租金提存於本院，已生清償之效力等語，但經原告否認。經查，租賃關係以出租物之交付使用與租金之交付為出租人債務與承租人債務之主要給付內容與義務，若發票、收據之出具部分，只屬附隨之給付內容或義務，本無得資為同時履行抗辯之手段，且原告之匯款帳戶並無停用或使被告不得匯入租金之情形，此經原告陳明，被告亦無爭執，則被告不依契約所定之匯款方式給付租金，自負遲延責任，又被告之提存，並非依約給付之方式，亦不生清償之效力。從而，並綜上小結，因原告於本件起訴時所為之終止租約尚於法未合，不生終止之效力，故原告主張被告應遷讓交還系爭出租物部分自無理由。又被告已為適法之抵銷，故原告請求被告應連帶給付租金40萬元及法定遲延利息部分，於請求118,007元與法定遲延利息之範圍部分為有理由，逾此範圍係無理由。

７、被告固仍有遲延支付租金之事實如上述，但此部分之遲延，仍屬給付租金之遲延，原告誤以為已合法終止契約，請求被告應自97年7月1日起至將系爭出租物交還於原告之日止，按月連帶賠償原告8萬元，及自99年1月1日起至系爭出租物交還原告之日止，按月連帶賠償原告13萬元及自清償日止按年息百分之5計算之利息部分，核係基於不當得利之法律關係請求而尚有未當，此部分之請求自無理由而不應准許。

８、原告請求被告應連帶賠償原告100萬元違約金及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之5計算之利息部分，同上段之說明，亦係誤為已合法終止契約所致，自無理由，應予駁回。

綜上，原告於請求被告應連帶給付118,007元之租金與自起訴狀繕本送達翌日即97年7月8日起至清償日止，按年息百分之5計算之法定遲延利息之範圍內係有理由，應予准許。至原告其餘之訴則無理由，應予駁回。

六、原告勝訴部分，未逾50萬元，本院應宣告得假執行。被告優優公司就此部分聲明願供擔保，請准宣告免假執行，亦於法有據，本院併酌定相當數額併宣告如主文所示。

七、本訴部分為判決之事項已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法，核與判決結果無涉，自無一一論述之必要，於此敘明。

結論：原告之訴為部分有理由，部分無理由，併依民事訴訟法第385條第1項前段、第79條、第85條第2項、第389條第1項第5款、第392條第2項，判決如主文。

貳、反訴部分：

一、反訴原告即被告優優公司方面：

（一）陳述與聲明：反訴被告即原告雖於96年9月27日起即將系爭出租物交由反訴原告使用，惟因訂約當時廠房漏水及破損根本不堪使用，反訴原告須投入大量資金為廠房整修及設備進置，之所以預定4個月時間以後開始租金之收付，其主要目的乃為整修廠房所需之時程，反訴原告確實於96年11月13日完成公司登記，惟因反訴被告明知反訴原告公司承租系爭出租物係為設立工廠所需，卻於出租之時隱瞞系爭出租物設有工廠之情，反訴原告遂遭彰化縣政府工業課以系爭出租物上尚設有化工廠為由，拒絕反訴原告之申請工廠登記。迨至97年4月16日泓郁公司歇業關廠後，反訴原告方獲准設立工廠登記，致反訴原告未能及時完成設廠。反訴原告係生產以苦茶為主要原物料之系列商品，為能迎農曆年節的食品銷售高峰期，乃於訂約後趕緊進行生產設備的設置、雇用員工、廣告行銷及建置官網系統等生產相關作業，以便利往後銷售，然因工廠登記證遲延，致商品之行銷無法順利供輸，反訴原告公司原本預定在97年農曆年節前營運計畫遭受阻礙，錯失過年檔期，難謂工廠登記證遲延與反訴原告公司之損害無因果關係。復依據華聲鑑定公司鑑定報告所列，反訴原告公司於97年1至5月之營運損失共1,409,666元，扣除抵銷97年2月至同年5月份之租金32萬元，則以1,089,666元為反訴被告應負之損害賠償責任。至於按鑑定報告，就反訴原告公司於營運上之虧損部份尚未能判讀，然並非表示反訴原告公司無營運上之虧損，故反訴原告對反訴被告就營運虧損之損害賠償額部分，暫予保留，爰聲明請求：反訴被告應給付反訴原告1,089,666元及自反訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，並願供擔保，請准宣告假執行。

（二）對反訴被告即原告抗辯之陳述：反訴原告雖已取得營利事業登記證，然因無法取得工廠登記證，無法從事生產，在無法確定量產冷壓苦茶油生產日程前，焉能與人締約出貨，是以雖反訴原告在承租該廠房前，即因前階段開發試驗而有部分小量產品成品，惟其數量不足以應付正常營業銷售，故反訴原告僅能於97年3、4月間先在親友間試賣，希藉由親友之口耳相傳能增加營運之知名度，以利推廣，絕無反訴被告指述已有完全從事營業之事實，另外97年5、6月間取得工廠設立登記後，進貨之所以減少乃係因為設廠準備期間，為求將來取得工廠設立登記證後能立即投入生產，早已陸續進貨，而97年5、6月間發票金額減少，則係因為營運開始，不僅受限於生產日程，生產量仍有限，且原本計畫之銷售廣告因系爭糾葛而受限無法推出，市場知名度低落，無法吸引一般消費者，當無法與3、4月親友支持訂購之情形相比。況反訴原告並未遲延申辦工廠登記，因新設立工廠登記牽涉到工安、衛生保防等設備，須經有關單位會同勘查檢核，以取得相關資料決定是否准予設立登記，反訴原告自96年8月20日締結第一份租賃契約承租系爭廠房之日起，即無遲延投入大量資金與勞力整理系爭出租之荒廢廠房，以求通過前述檢核程序，絕無反訴被告所指稱之遲延數月故意不申辦工廠登記證之情事，反訴原告之所以未能及時取得工廠設立登記完全肇因於同址已設立工廠之問題，此觀97年4月16日前承租人泓郁公司歇業關廠後，反訴原告旋即於97年5月23日獲得主管機關彰化縣政府核准設立工廠，即足為佐證。

二、反訴被告則聲明請求駁回反訴原告之訴，並陳明若受不利判決願供擔保，請准宣告免為假執行，抗辯稱：

１、反訴原告之工廠登記尚未取得時，即依約支付97年1月份之租金，隨後即拒付97年2月份之租金，而於97年5月間取得工廠登記後，仍拒付租金，原告不得已於97年6月11日以存證信函催告後，被告仍拒付租金，此足見被告拒付租金與工廠登記證何時取得並無關聯。

２、反訴原告至今無法提出該公司96年12月至97年2月之營業銷售額度與稅額申報書，是否故意無法提出？而查華聲鑑定公司之鑑定報告，係將97年3、4月已完全從事營業之事實，誤解為未實際營業，而從事鑑定，足見該鑑定內容荒謬不實，殊無可取。

３、從反訴原告之官方網路資料所證於大年初六開工云云，97年3至5月反訴原告係已營業，顯然足以證明反訴原告之營業與否與是否取得工廠登記毫無關係。苟未能從事生產，何能有產品之銷售？顯然反訴原告當時已有營業，既有營業則工廠登記證之延後取得焉能致生其損害？且反訴原告之員工薪項為必要營業成本，又員工伙食費是否為必要支出，是否反訴原告從事營業所必須？豈能謂係因工廠登記證之遲延取得而造成無法營業之損失，從而，反訴原告縱有支出，與工廠登記證之於97年5月23日取得，自不生如何損害之問題，兩者間更無因果關係。尤有甚者，於97年3至4月未取得工廠登記證時，反訴原告進貨即為18,265,429元，反訴原告所簽發之發票金額即有485,867元，而5月23日已取得工廠登記後，97年5至6月進貨僅為1,075,552元，而簽發統一發票僅為188,572元，減少差額近3倍之多，尤足以證明工廠登記證之取得與反訴原告營業無關，其並無任何損害之可言。

４、況第一份契約書既已載明，工廠登記證取得為附解除條件之事實，此足以證明雙方就工廠登記之事已經雙方所明知，反訴被告從未隱匿此事實，反訴被告訂約時已明確告知前承租人設有工廠登記證，故雙方所言明附帶4個月內反訴原告可取得工廠登記證之事實，焉能謂反訴被告故意隱瞞？足見反訴原告所辯，純屬虛偽。況且工廠設立登記證之取得與否，乃係如何向管轄縣政府取得核可之問題，其取得時間之長短與反訴原告之文件齊全與否及審核速度之行政效率有關聯，反訴原告亦自認於96年11月13日始設立公司，已經延後（4個月）取得營業法人之資格，其因自身因素延後之提出申請工廠登記之事由，豈能假借工廠登記證之延遲申請為其造成損害之原因。而按銷售業績與經濟景氣之興盛與否、經營管理、工作人員良窳成敗息息相關，反訴原告以97年下半年與98年上半年之營業收入相比，非但季節、月份不同，根本無法相比，反訴原告稱98年上半年營業較高於97年上半年，實無足取。再查，反訴原告稱「未能於農曆年節進入市場即時銷售」更與事實不符，反訴原告自96年11月13日始經核准設立公司，及申請工廠登記，焉能自農曆過年即能進入市場銷售？此足見反訴原告主張係因工廠登記延後取得而致生損害，並非事實，而無可採。

三、得心證之理由：

１、兩造不爭執部分亦如本訴部分所述，自可信為真正。

２、反訴原告主張其受有如鑑定之損失，請求反訴被告應予賠償部分，反訴被告否認，抗辯如上。經查，此部分之論述與反訴原告亦同有可責之原因，同本訴部分得心證理由欄之第4、5項，從而，反訴原告得向反訴被告請求賠償之損失額經與部分租金債務抵銷後，已無餘額得再請求反訴被告賠償，故反訴原告之訴為無理由，應予駁回。

四、反訴原告之訴既經駁回，其假執行之聲請自無所附驪，爰併予駁回。

結論：反訴原告之訴無理由，並依民事訴訟法第78條，判決如主文。