臺灣彰化地方法院98年度簡上字第44號

臺灣彰化地方法院民事判決　98年度簡上字第44號

上訴人

彰原交通有限公司

法定代理人

乙○○

被上訴人

甲○○

上列當事人間請求調整租金事件，上訴人對於中華民國98年3月9日本院彰化簡易庭98年度彰簡更字第5號第一審判決提起上訴，本院於民國99年3月2日辯論終結，茲判決如下：

主文

事實及理由

一、本件被上訴人經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第三百八十六條所列各款情形，爰依上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決。

二、被上訴人於原審起訴略以：上訴人向被上訴人承租坐落彰化市○○段第496地號土地上如附圖所示A部分面積0.0029公頃、B部分面積0.0001 公頃、C部分面積0.0024公頃，同段第497地號土地如附圖所示E部分面積0.0014公頃，同段第498-1地號面積0.0014公頃土地（下稱系爭基地）上有被上訴人所有磚造二層樓房（即門牌號碼彰化市○○路32號，下稱系爭建物），另同段第496地號如附圖所示B部分面積0.0001公頃土地上之廁所，及該地號上如附圖A所示面積0.0029公頃、同段第498-1地號面積0.0014公頃土地上石棉瓦遮陽棚，則為被上訴人同意上訴人所建。被上訴人於民國（下同）70年8月15日，將系爭建物及系爭基地以不定期出租予上訴人，嗣82年間，被上訴人以系爭土地價值上昇為由，訴請調漲租金，經臺灣高等法院臺中分院82年度上字第699號判決調整租金為每年新臺幣（下同）16萬2641元。其後上訴人另以被上訴人向彰化縣政府承租系爭土地之租金調降幅度達30%為由，訴請調降租金，經鈞院93年度彰簡字第413號判決調整租金為每年11萬3849元。惟系爭土地自96年1月間起之租金，業經彰化縣政府調漲，年租金已由21萬601 6元，調高為26萬2122元，其漲幅達21%。爰依民法第442條規定之法律關係，請求上開租金自民國96年1月15日起，調整為每年137757元。

三、原審以證人王健來（彰化縣政府本件公有地租金調整之承辦人）到庭證稱：取消騎樓地優惠的原因，也包括上訴人經營之車行將騎樓地當營業使用等語，而認系爭土地自96年1月間起之租金，由21萬6016元，調高為26萬2122元，乃係包括車行及服飾店等門牌彰化市○○路24、26、28、30、32號五間店面均將騎樓地當營業使用所致，上訴人既經營計程車車行，且自承將車行的車子停放至系爭建物之騎樓處，自屬供營業使用。本件既因彰化縣政府取消租金優惠，以致被上訴人應繳租金增加，而為被上訴人全部勝訴之判決。

四、上訴人上訴意旨略以：按政府所有非公用基地之每年租金，係按當期公告地價（等同申報地價）5%計算租金，亦即地租金之昇、降，取決於當期公告地價之調昇或調降，兩造分別於82年及93年間，訴請調昇或調降租金均係以承租基地之公告地價昇、降，致不動產之價值有昇、降，依民法第442條規定請求調昇或調降租金。93年調降租金後，被上訴人承租之基地，其公告地價再度調降，有地價謄本可稽，顯見系爭不動產之價值，於96年度不增反降，被上訴人之請求已無理由。系爭房屋（中華路32號）之騎樓迄今仍維持作其樓使用，屋後臨孔門路之空地，上訴人自始即承租作經營計程車之用，被上訴人之地租有無優惠，與伊無關。系爭土地96年度公告地價既再度調降，被上訴人自不得因其優惠遭取消，而妄指為系爭不動產之價值有上昇，遽依民法第442條規定之法律關係，請求調昇租金。伊已依鈞院93年度彰簡字第413號判決所示之租金額度，給付至97年8月15日止，原判決竟追溯自96年1月15日調昇租金，顯有違誤，請求廢棄原判決，駁回被上訴人在第一審之訴。

五、兩造不爭執事項：

（一）上訴人向被上訴人承租坐落彰化市○○段496地號土地上如附圖編號Ａ所示面積29平方公尺之石綿瓦鐵架造、Ｂ部分面積1平方公尺之廁所、Ｃ部分面積24平方公尺之二樓加強磚造建物，及同段497地號土地上如附圖所示Ｅ部分面積14平方公尺之二樓加強磚造建物，及同段498之1地號面積14平方公尺土地之石綿瓦鐵架造之建物。

（二）被上訴人曾於82年間以上開土地價值上升為由，訴請調漲租金，經臺灣高等法院臺中分院以82年度上字第699 號判決調整租金為每年162,641元。上訴人再於93年間以被上訴人向彰化縣政府承租之租金調降幅度達百分之30為由訴請調降租金，經本院以93年度彰簡字第413號判決調整租金為每年113,849元。

（三）被上訴人所承租之上開土地租金，自96年1月間起經彰化縣政府調漲年租金由216,016元，調高為262,122元，漲幅逾百分之21。

六、本件爭執事項：被上訴人得否以彰化縣政府調昇系爭土地之租金，而依民法第442條規定請求調昇承租人即上訴人之租金？

七、得心証之理由：

（一）經查，被上訴人於原審主張伊於70年8月15日，將系爭建物及系爭基地以不定期出租予上訴人，兩造間成立不定期租賃契約，嗣82年間，被上訴人以系爭土地價值上昇為由，訴請調漲租金為年租金16萬2641元；其後上訴人另訴請調降租金為每年11萬3849元，而彰化縣政府出租之前揭土地，自96年1月間起之租金，業經彰化縣政府調漲，年租金已由21萬6016元，調高為26萬2122元，其漲幅達21% ，此為兩造不爭之事實，此部份應堪採信。

（二）被上訴人於原審主張彰化縣政府出租之前揭土地自96 年1月間起之租金，業經彰化縣政府調漲，年租金已由21 萬6016元，調高為26萬2122元，其漲幅達21%，此乃因上訴人將騎樓佔用供其營業用地（停放計程車）所致，爰依民法第442條規定請求調昇承租人即上訴人之租金等語；上訴人則提出地價第二類謄本三張，陳稱前揭第496、第497、498之1等三筆地號土地於96年間之申報地價均較93年間之申報地價為低，亦即土地價值不昇反降，被上訴人於原審請求調昇租金並無理由。

（三）按「租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金。但其租賃定有期限者，不在此限」。民法第442條定有明文，此即不動產租賃租金增減請求權，本條所謂之「價值之昇降」，係指租賃物本身之價值，於不定期租任契約成立後，有昇降者而言（最高法院26年度濱上字第4號判例參照），至一般物價已否發生變動，應可不問，而決定增減租金之標準，仍以租賃物本身之交易價值為依據（最高法院48年12月29日民刑事庭推會議決議參照）。查本件租賃物本身之系爭基地，即前揭第496、第497、498之1等三筆地號土地，於96年間之申報地價均較93年間之申報地價為低，亦即土地價值不昇反降，此有上訴人所提出地價第二類謄本三張附卷（本院彰化簡易庭98年度彰簡更字第5號）可稽，且由上開三張謄本與上訴人於98年2月17日狀附之另三張地價第二類謄本（附於原審98年度彰簡更字第5號卷內）之記載比較觀之，即知系爭三筆土地於98年1月之公告現值亦較97年1月時為低，足見租賃物本身土地價值不昇反降，並無漲價昇值之情事，核與民法第442條規定之要件不符。

（四）次按「當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任」。民事訴訟法第277條亦有明文，此即舉證責任分配之原則，本件被上訴人於原審請求調昇租金，並提出繳款書，證明彰化縣政府出租之前揭土地，自96年1月間起之租金業經彰化縣政府調漲，年租金已由21萬6016元，調高為26萬2122元，其漲幅達21%云云，且經原審以證人王健來到庭證稱：取消騎樓地優惠的原因，也包括上訴人經營之車行將騎樓地當營業使用等語，然上訴人稱土地價值不昇反降等語。被上訴人經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出任何書狀證明系爭租賃物本身之價值有何昇漲之事實，縱彰化縣政府調漲租金、取消騎樓地優惠的原因，係因上訴人經營之車行將騎樓地當營業使用所致，然此並非系爭租賃物本身之價值有昇降，自不符民法第442條之規定；至彰化縣政府調漲租金是否涉及民法第227條之2第1項之情事變更？則係另一問題，非本件審究之範疇。被上訴人於原審提出之繳款書亦僅能證明彰化縣政府調漲系爭土地之租金，然並不足證明彰化縣政府調漲租金係因系爭租賃物本身之價值騰昇所致，被上訴人就此有利於己之積極事實亦未舉證以實其說，其主張即難採信。

（五）綜上所述，彰化縣政府出租之前揭土地，自96年1月間起雖經彰化縣政府調漲年租金由21萬6016元，調高為26萬2122元，其漲幅達21%，然此並非系爭租賃物本身之價值有昇降，故不符民法第442條規定之要件，從而，被上訴人主張逕依民法第442條規定調漲租金，即無理由。原審為被上訴人勝訴之判決，即有未合。上訴意旨指摘原判決不當，請求廢棄改判，為有理由，爰判決如主文第一、二項所示。

八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經審酌後與判決結果不生影響，爰不再贅詞論列。

九、據上論結：本件上訴為有理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第463條、第385條第1項前段、第450條、第78條，判決如主文。