臺灣彰化地方法院98年度訴字第89號

臺灣彰化地方法院民事判決　98年度訴字第89號

原告

丙○○

訴訟代理人

陳隆律師

被告

乙○○

訴訟代理人

甲○○

　　　　　　黃鼎鈞律師

　　　　　　陳銘傑律師

上列當事人間請求給付買賣價款事件，本院於民國98年9月10日言詞辯論終結，茲判決如下：

主文

事實及理由

一、原告起訴主張：

⑴兩造於民國96年9月14日就坐落彰化市○○段366-22地號、面積1,639平方公尺土地（下稱系爭土地）簽訂買賣契約，買賣總價款為新台幣（下同）6,900萬元，雙方並約定系爭土地若有被侵占情形，賣方應負責排除，土地面積以鑑界及測量公司作現況實測後為準，如有減少以每坪單價作找貼。

⑵嗣後因系爭土地有遭鄰地占用情形，被告要求原告依約負責排除，原告旋對隔鄰土地占用人提起拆屋還地之訴訟，經鈞院彰化簡易庭97年度彰簡字第130號判決駁回，理由為系爭土地依彰化地政事務所測量結果雖有遭鄰地占用合計6.41平方公尺，但係在測量誤差值之範圍內，難謂原告之請求無權利濫用情事，經原告提起上訴後亦遭駁回，理由為系爭土地依內政部國土測量中心測量結果，雖有遭鄰地占用合計4.34平方公尺，但原告主張拆屋還地則有權利濫用情形。

⑶原告既已將系爭土地所有權移轉登記予被告，被告尚有尾款310萬元未付，依前開判決認定之結果以觀，原告就系爭土地遭鄰地占用情形既已盡排除之責任，且兩造間簽訂買賣契約時已約定系爭土地面積減少時以每坪單價作找貼，以法院認定遭占用面積4.34平方公尺，依契約單價計算為182,709元，原告同意自被告應付尾款中扣除，故被告尚應給付尾款2,917,291元，爰依買賣契約法律關係提起本訴，並聲明：被告應給付原告2,917,291元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；訴訟費用由被告負擔；願供擔保，請准宣告假執行。

二、原告對被告抗辯之陳述：原告對台灣省建築師公會彰化縣辦事處鑑定之結果固不爭執，然該鑑定結果及被告所提諸多證據，均顯不足以證明其受有損害，茲分述如下：

①變更設計費1,190,225元部分：原告對於建築設計請款單形式上之真正雖不爭執，然上開請款單上所載之委託設計單位係「巨匠建設事業有限公司」，並非被告，是請款對象應非被告，尚難以該請款單證明被告有支出該筆費用。又依前揭請款單顯示，其請款費用係以全部建築面積之總預算之6.5%-7.5%計算，且係申請建築執照前之請款，是該費用係總設計費用，並非單純變更設計而增加之費用。被告既未證明其先前已支出原先設計費用，之後又支出前揭款項，自難證明被告有因變更規劃而增加支出設計費用。

②支付價金之利息損失162,103元部分：被告既已支付價金予原告，該價金即屬原告所有，則該價金所生之法定孳息自亦為原告所享有，被告自無受有價金利息損失可言。

③土地閒置所受之損失1,300,000元部分：被告稱系爭土地有瑕疵，故再委請建築師依照短少面積情形，重新規劃設計，而該變更設計平面圖上所載日期為96年10月23日，可知被告至遲於96年10月23日即選定要以變更後之設計圖為建築甚明。又依被告所提諸多證據可顯示於97年5月21日至97年12月10日期間有以變更後之設計圖積極推展建案，並無因原告之故而閒置土地之情形，亦無將該土地出租之計畫，故被告請求該段期間土地閒置損失並無理由。另被告主張系爭土地每月租金為195,000元之情況亦與其所提出租賃契約記載不相符，蓋其上記載土地租金每月50,000元，而建物租金每月約155,000至187,000元不等，故被告主張系爭土地每月租金之損害為195,000元，亦無可採。

④產品規劃改變過程中所受損失合計7,009,705元部分：系爭土地雖遭他人占用極少面積而因此須變更設計，但仍得作為建築使用，且被告至遲於96年10月23日即選定要以變更後之設計圖為建築，且被告於98年2月19日之答辯狀中稱：伊原先規劃設計之八戶房屋總銷售價為2億6266萬元，變更設計後之房屋總售價為2億5740萬元，受有損失526萬元云云，原告雖否認被告受有前揭損害，但由被告前揭陳述可知被告並無因系爭土地遭他人占用而無法興建建築物出售之情形，故本件被告縱使有支出規劃接待中心、設計興建費用、定點廣告租金費用、廣告費用等支出，亦係因其決定依變更設計圖興建建物所支出，至被告嗣後為何未依變更後之設計興建建物，而卻係將系爭土地出租予他人供作超市之用，恐係因97年底及98年度金融經濟風暴所導致，絕非因該土地無法變更興建建物之緣故所致，自難認前揭費用係因變更建築設計所致之損害。

三、被告則以：被告於簽約後已依約交付價金並移轉系爭土地之所有權，雖尚有系爭尾款未給付予原告，惟於進行鑑界時始發現部分土地遭到他人無權占用，故於97年3月26日委由律師發存證信函表明依契約第4、13條約定：系爭土地有糾紛時，原告應負損害賠償責任，並退還已收款項及支付所收款項相等金額之違約金，又因系爭土地有瑕疵且致給付不能，故同時表明解除契約等語，原告於收到上開存證信函後，嗣於97年5月21日與被告達成協議，協議內容第二點：乙方同意減少買賣價金及賠償甲方因土地面積短少，以致需改變產品之規劃而導致規劃過程中所受之損失。第三點：減少買賣價金及賠償數額擇日再議，並保留尾款310萬元供作扣減之用。被告始繼續履行系爭買賣契約，惟被告於餘額交付完成後，原告皆未再針對協議書所載內容出面協商應賠償被告之數額，被告亦曾於97年12月22日寄發存證信函催告其出面協商賠償金額，然原告僅欲減少價金卻對於賠償事項均置之不理，此明顯違背97年5月21日兩造之協議，被告於契約訂立後發現買賣標的有瑕疵原欲解除契約，係因有與原告達成協議並獲原告承諾願賠償損失始願繼續履約，詎原告未與被告協商即逕行起訴，而根據台灣省建築師公會彰化辦事處鑑定報告書認：依建築技術規則，本案屬基地變更，應考慮開窗、建蔽率、容積率等問題，則必須重新設計或修正原設計，依上開鑑定報告足證本件因原告所出售土地面積短少以致需改變產品「威廉斯堡」規劃，而致被告產生之諸多損失分述如下：

①重新委由建築師設計圖面支出之費用為1,190,225元。

②已支付價金690萬元之利息損失為162,103元【計算式：690萬元×當時放款利率3.43%除以365×250日（自96年9月14日起至97年5月21日止）=162,103】。

③土地所有權移轉後土地閒置所受之損失1,300,000元（計算式：出租供超市使用前三年每月租金收入為195,000元及閒置時間為6個月又20日，故6×195,000＋2/3×195,000=1,300,000）。

④因改變產品規劃而導致規劃過程中所受之實際損失為接待中心設計興建費用共計3,015,244元（包含景觀設計費119,700 元、接待中心工程費用1,550,000元、接待中心建物及租金費用1,240,000元、接待中心鷹架工程費用7,644元、接待中心窗戶工程費用11,600元、接待中心屋頂烤漆板工程費用30,190元、GRC造型窗費用38,550元、接待中心景觀整理費用17,560元）、定點廣告租金費用共計633,600元、廣告費共計3,360,861元。綜上，被告所受之損失確有憑據，金額亦遠多於原告所得請求之金額，是被告毋庸再給付買賣價款予原告，原告之請求顯無理由等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回；訴訟費用由原告負擔；如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

四、法院之判斷：

⑴原告主張兩造於民國96年9月14日就系爭土地簽訂買賣契約，買賣總價款為6,900萬元，尚系爭土地遭鄰地占用4.34平方公尺，被告尚有價款310萬元未付之事實，業據其提出買賣契約為證，且為被告不爭執，堪信為真實。

⑵被告抗辯兩造於97年5月21日達成協議，原告同意減少買賣價金及賠償被告因土地面積短少，以致需改變產品之規劃而導致規劃過程中所受之損失，業據其提出協議書為證，且為原告所不爭執，亦堪信實。惟原告否認被告所主張之損失，則本件爭點厥為被告所主張之損失是否有理由，爰分述如下：

①變更設計費1,190,225元部分：經查，被告所提建築設計請款單，乃整個建案規劃設計之原始費用，被告並未就建築師更改設計圖之圖樣，額外支出費用，此為被告自己承認（見本院98年9月10日言詞辯論筆錄），是上開1,190,225元設計費，並非屬「改變產品之規劃而導致規劃過程中所受之損失」，自不得要求原告賠償。

②支付價金之利息損失162,103元部分：本件兩造既未解除買賣契約，則給付價金本為被告之義務，被告主張其因給付價金受有利息損失，委無可採。

③土地閒置所受之損失1,300,000元部分：本件兩造於96年9月14日簽訂買賣契約，嗣原告依約起訴排除鄰地占用之侵害，於97年12月10日敗訴確定，兩造並於97年5月21日達成協議，原告同意賠償被告因土地面積短少，以致需改變產品之規劃而導致規劃過程中所受之損失，則被告主張過程中受有土地閒置6個月又20日之損失，堪予採認。被告雖主張每月損失為195,000元，並提出租約為證，惟查依上開租約約定，195,000元為系爭土地及地上建物之租金總額，土地部分租金則為50,000元，是被告此部分所受損失應為303,333元。

④產品規劃改變過程中所受損失合計7,009,705元部分：查系爭土地面積達1,639平方公尺，雖遭鄰地占用4.34平方公尺，但仍得於變更設計後，繼續原先住宅建案之規劃使用，本件被告主張產品規劃改變過程中所受損失7,009,705元部分，仍係因其全盤放棄原先規劃之產品所致，並非產品規劃之合理改變，是該部分損失顯非「因土地面積短少，以致需改變產品之規劃而導致規劃過程中所受之損失」，自不得請求原告賠償。

⑶綜上所述，被告得請求被告賠償因系爭土地面積減少所致之損失為303,333元，互為抵銷後，被告尚應給付原告價款2,613,958元，從而原告依買賣法律關係，請求被告給付2,613,958 元，及自起訴狀繕本送達翌日即98年2月3日起至清償日止，按年息5%計算之法定遲延利息，為有理由，應予准許，至逾此部分所為之請求，則無理由，應予駁回。

五、兩造均陳明願供擔保聲請宣告假執行或免為假執行，原告勝訴部分經核於法均無不合，爰分別酌定相當擔保金額宣告之。至於原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及舉證，經審酌與判決結果不生影響，爰不另一一論述，附此敘明。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。