彰化簡易庭 - 100年度彰簡字第389號（確認區分所有權人會議決議無效）

臺灣彰化地方法院彰化簡易庭民事判決　100年度彰簡字第389號原　　　告　賴秀惠法定代理人　林永清上列當事人間請求確認區分所有權人會議決議無效事件，本院於民國100年12月6日言詞辯論終結，判決如下：主文確認民國100年8月19日公園大賞第四屆第二次臨時區分所有權人會議，其中討論議案二所為之決議無效。訴訟費用新台幣2,540元由被告負擔。事實及理由一、原告主張：㈠原告為公園大賞社區之區分所有權人，公園大賞社區共計80戶。被告於民國100年7月15日發送公園大賞社區第四屆臨時區分所有權人大會開會通知單予全體區分所有權人，定100 年8月5日晚間8時召開區分所有權人大會，開會通知書並列出討論議題如下「第一案：繼續對興三聚建設公司抗議、提告。第二案：管委會對於每戶於購屋時繳交的新台幣（下同）5,000元公共基金共48戶，因至今尚有32戶遲未繳納，許多住戶認為有失公允，為求公平公正要求管委會需退回已繳納之金額。第三案：相關事項討論」。而該次區分所有權人大會因與會人數未達規約及法定之可決人數，被告於100年8月19日晚間8時再度召開區分所有權人大會，以出席人數已達法定之5分之1決議門檻，就前次所提之討論議案做出決議，其中就第二案決議「公園大賞因社區公共基金於管委會未成立之前不得領回使用，所以當時興三聚又向住戶酌收5,000元為第二預備公共基金使用（可說是暫借款）但至今尚有 32戶未繳納，許多住戶認為有失公允，為求公平、公正、公開要求管委會需退回已繳納之金額，管委會亦分發意見調查表，經查同意者為27人，不同意者為11人，無意見者6人。現在，亦舉手表決，結果如下：同意者18票，不同意者7票；故此案亦通過。實施辦法於下次管委會決議後公告實施。」。而被告因此項決議另於100年8月24日召開管理委員會會議，同時決定於100年9月6日將公共基金退還給部分區分所有權人。㈡上開就公共基金之使用作成退還住戶之決議，違反公寓大廈管理條例等法令及住戶規約。公共基金之來源為公寓大廈管理條例第18條第1項規定，而按公寓大廈管理條例第19條、第10條第2項等規定，法律規定應設置公共基金之目的在於透過設置公共基金制度以確立、並建立區分所有建築物使用自主性管理制度，以全體住戶共同利益為出發點，自發性監督與管理維護以使區分所有建物永續發展，而公共基金即是穩固並支援此項制度運作之前提，因此，公共基金需以專戶儲存，由專門之管理人或管委會負責管理。又各區分所有權人對於公共基金之權利隨區分所有權之移轉而移轉，且公共基金之來源並非僅限於住戶間依據規約或決議所繳納之管理費，尚包含由建商依法所提列金額及其所生之孳息。則公共基金其性質上應屬全體區分所有權人公同共有，區分所有權人不得單獨請求給付或退回，亦不得將公共基金任意發回或退回，否則即屬違法。另公園大賞社區管理規約規約第10 條第1項亦規定應繳公共基金，規約第11條第3項規定公共基金之用途。上開決議內容就公共基金做出退回給部分區分所有權人決議，違反公寓大廈管理條例第18條第1項與第3項、第19條、第10條第2項等規定，且違反規約第11條第3項規定，應屬無效。又上開決議將社區之公共基金退回部分區分所有權人，因公共基金涉及全體區分所有權人利益，上開決議使法律及規約所定公共基金目的無法實現，並侵害社區全體區分所有權人之權益，有違民法第148條規定。故上開決議內容違反法令及規約並違背誠信原則，應為無效。爰依公寓大廈管理條例第1條第2項、民法第56條第2項規定，請求確認上開決議無效等語。並聲明：如主文第1項所示。二、被告則以：㈠本件係因公園大賞社區之建商興三聚開發建設有公司（下稱興三聚公司）提存彰化縣政府之公共基金因公園大賞社區管理委員會未成立前不得領回，所以興三聚公司又向以購屋住戶收取5,000元作為第二預備公共基金。但有32戶未繳又催討無效，所以被告透過決議發還已繳住戶之5,000元。據未繳之32戶代表說其原為興三聚公司債權人，於轉讓房子時已折抵公共基金。惟當時管理委員會已成立，依據公寓大廈管理條例辦法第19條規定，區分所有權人對於公共基金之權利應隨區分所有權之移轉而移轉；不得因個人事由為讓與、扣押、抵銷或設定負擔。因第1屆管理委員會委員大都為興三聚公司相關人員，所以才由第2屆管理委員會主任委員於98 年6月11日管理委員會主張開始催討。第3屆管理委員會主任委員於99年5月1日管理委員會向32戶代表再次表達催討，經與會代表周進文律師表示應無問題。嗣被告因催討無效於100年8月19日的4屆住戶大會決議，先行退還5,000元以示公平。被告第4屆管理委員會主任委員於100年8月24日開會通過發放5,000元之辦法及時間。若32戶未繳住戶願繳回每戶5,000元之基金，則被告才能向已領回5,000元之住戶說明原委後，再次要求繳交5,000元。㈡興三聚公司提撥之公共基金須於管理委員會成立後才能領回使用，所以興三聚公司向每戶收取5,000元管理基金支付管銷，若全體住戶都有繳自然無爭議，但因興三聚公司惡性倒閉，32戶脫產給現在之金主們（即原告等人），其買賣拒絕將32戶之管理基金繳給被告，被告一再催繳無效，才由住戶大會依法通過發還已繳之5,000元，確保繳戶權益。原告所提資料證明興三聚公司交付管理委員會48戶5,000元合計24 萬元，也印證了32戶確實未繳。承接32戶之金主後續賣房子也包含了5,000元管理基金，但還是拒絕繳給被告。被告所退還之5,000元並非公共基金，興三聚公司交給彰化縣政府那筆錢，被告沒有動到，因為當初被告沒有正式成立，沒辦法領回公共基金，被告成立前沒有錢運作，興三聚公司才向每戶先收5,000元作第二預備金。因為有32戶沒有繳，所以不能稱為公共基金，如果全部住戶有繳，就可以稱為公共基金，有一半以上住戶沒有繳，就只是借款，經過幾年催討無效，被告才要退還已收取的錢，應該是每戶都有約定要繳5,000元，只是有32戶不繳，既然追不回來，當然要退回有繳 5,000元的住戶，否則對有繳的住戶不公平，所以不是公共基金的性質。興三聚公司並沒有將那32戶應繳的160,000元交給被告等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。三、查原告主張其為公園大賞社區之區分所有權人，公園大賞社區共計80戶，被告於100年8月5日晚間8時召開區分所有權人大會，因與會人數未達規約及法定之可決人數，於100年8月19日晚間8時再度召開區分所有權人大會，以出席人數已達法定之5分之1決議門檻，就前次所提之討論議案做出決議，其中就第二案決議「公園大賞因社區公共基金於管委會未成立之前不得領回使用，所以當時興三聚又向住戶酌收5, 000元為第二預備公共基金使用（可說是暫借款）但至今尚有32戶未繳納，許多住戶認為有失公允，為求公平、公正、公開要求管委會需退回已繳納之金額，管委會亦分發意見調查表，經查同意者為27人，不同意者為11人，無意見者6人。現在，亦舉手表決，結果如下：同意者18票，不同意者7票；故此案亦通過。實施辦法於下次管委會決議後公告實施。」。而被告因此項決議於100年8月24日召開管理委員會會議，同時決定於100年9月6日將公共基金退還給部分區分所有權人等事實，業據其提出公園大賞第四屆第二次臨時區分所有權人大會記錄、公園大賞第四屆管理委員會100年8月份委員會議紀錄等為證，且為被告所不爭執，應堪認為真實。四、按公寓大廈應設置公共基金，其來源如下：㈠起造人就公寓大廈領得使用執照一年內之管理維護事項，應按工程造價一定比例或金額提列。㈡區分所有權人依區分所有權人會議決議繳納。㈢本基金之孳息。㈣其他收入。公寓大廈管理條例第18條第1項定有明文。查公園大賞社區共有80戶，於管理委會成立前，係由建商興三眾公司向每戶各收5,000元乙情，為兩造所不爭執。被告雖辯稱其中有32戶不繳，故已繳之48戶每戶所繳之5,000元係屬借款云云。惟被告既陳稱該每戶所繳之5,000元係屬第二預備金，且興三眾公司開立之公園大管理基金代收證明亦記載「茲收到新台幣伍仟元整。上款係公園大賞社區管理基金，於交屋同時每戶皆繳納，由興三聚開發建設有限公司代為收取，待全數點交房屋，成立管理委員會，交委員會統籌運用。」，此有被告所提代收證明可稽。堪認公園大賞社區每戶所應繳之5,000元係屬公寓大管理條例第18條第1項第4款規定之其他收入，核屬公共基金性質。至於被告所辯尚有包括原告在內之32戶不繳5,000元乙情，係屬其等是否應繳未繳，及被告是否得請求包括該32戶繳交之問題，不致於因此變更已繳之48戶每戶所繳5,000 元之性質，故被告上開所辯，要無可採。五、次按公共基金應設專戶儲存，並由管理負責人或管理委員會負責管理。其運用應依區分所有權人會議之決議為之。公寓大廈管理條例第18條第3項定有明文。又依公園大賞社區住戶管理規約第11條第3項規定「公共基金用途如下：1.每經一定之年度所進行計劃性修繕者。2.因意外事故或其他臨急需之特別事由，必須修繕者。3.共用部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改良。4.供墊付前款之費用。但應由收繳之管理費歸墊。」，此有原告所提規約附卷為憑。是依上開規約規定，公園大賞社區之公共基金既有特定用途，而公園大賞社區住戶80戶每戶於購買房屋時應繳之5,000元係屬公共基金，業如前述。則100年8月19日公園大賞第四屆第二次臨時區分所有權人會議，因32戶未繳5,000元，而決議退還已繳之48戶每戶5,000元，自屬違反上開規定。從而，原告主張上開決議違反法令及規約，依公寓大廈管理條例第1條第2項、民法第56條第2項規定，請求確認100年8月19日公園大賞第四屆第二次臨時區分所有權人會議，其中討論議案二所為之決議無效，為有理由，應予准許。六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及舉證，核與判決結果無影響，毋庸逐一論述，併此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國 100 年 12 月 20 日臺灣彰化地方法院彰化簡易庭法官羅秀緞以上為正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。中華民國 100 年 12 月 23 日書記官吳政峯

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