彰化簡易庭103年度彰小字第111號

臺灣彰化地方法院彰化簡易庭民事判決　103年度彰小字第111號

原告

王昆成

訴訟代理人

黃勝雄律師

被告

蘋倫企業有限公司

法定代理人

王錫明

訴訟代理人

王水騫

上列當事人間103年度彰小字第111號請求給付租金事件，於中華民國103年8月13日言詞辯論終結，本院判決如下：

主文

事實及理由

一、原告起訴主張：

㈠按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，土地受讓人與房屋所有權人間，推定在有租賃關係。‧‧‧‧‧。 民法第425條之1第1項定有明文。

㈡坐落彰化縣鹿港鎮○○段○000地號土地（下稱系爭土地）、地目田、面積251平方公尺，權利範圍6分之3， 及地上建物即門牌彰化縣鹿港鎮○○里○○路0段000巷00號鋼筋水泥造二層樓房屋一棟（未辦保存登記，下稱系爭房屋），原均係被告所有。土地部分於民國（下同）103年1月16日，由原告向鈞院民事執行處得標買受，並於103年1月22日發給不動產權利移轉證書，原告於103年1月23日收受，同日取得所有權（強制執行法第98條第1項）， 並已辦妥所有權移轉登記，依民法第425條之1第1項規定， 原告與被告間，自原告取得土地所有權之103年1月23日起，推定有租賃關係存在，從而被告即有依民法第421條規定， 自103年1月23日起支付原告租金之義務。

㈢查被告因經營不善，已自102年7月1日起停業， 其法定代理人王錫明亦行方不明，致原告催收租金無著，因此提起本訴，除請求已欠之103年1月23日起至103年2月22日止之租金外，因將來之租金顯然亦無法向被告催繳，有預為請求之必要，故並預為請求自103年2月23日起至105年2月22日止之月租金。

㈣關於租金之計算：系爭土地之地價為每平方公尺新台幣（下同）3,500元， 被告租用面積為125.5平方公尺，地價為439,250元，按年息百分之十計算為43,925元，換算每月租金為3,660元（3,500×125.5×10％÷12＝3,660）。

㈤系爭房屋已占用系爭土地全部之面積（嗣經彰化縣鹿港地政事務所於103年6月20日至現場鑑測結果為170.79平方公尺）。原來被告公司就系爭土地所有應有部分二分之一未被拍賣之前，與原告間有分管協議，由被告公司分管系爭土地二分之一。原告所請求之系爭租金即係按被告公司所有建物占用土地二分之一部分為計算之租金。

㈥綜上，爰依民法第 425條之1第1項及租賃契約之法律關係，請求被告給付租金。 並聲明：⑴被告應給付原告3,660元及自本件起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年利率百分之五計算之利息。⑵被告應自103年3月23日起至105年2月22日止，於每月23日給付原告3,660元。 ⑶訴訟費用由被告負擔。⑷請依職權宣告假執行。

㈦對被告之答辯所為之陳述：原告無法與被告協議租金，因被告堅持不付租金。

二、被告答辯：

㈠彰化縣鹿港鎮○○里○○路0段000巷00號有三棟房屋，系爭房屋是被告公司所有，僅占用系爭土地一半，被告願將系爭房屋出售予原告而不同意支付租金。

㈡原告並無找被告協議租金，原告不願意購買被告之系爭房屋。並聲明：⑴請求駁回原告之訴。⑵訴訟費用由原告負擔。

三、法院之判斷：

㈠經查，系爭土地原係兩造所共有，其應有部分各為二分之一，坐落系爭土地之系爭房屋則為被告所有，嗣被告之債權人即訴外人台中商業銀行股份有限公司聲請就被告就系爭土地所有之應有部分二分之一為強制執行，遂由本院民事執行處以102年度司執字第41475號清償債務強制執行事件執行拍賣，乃於103年1月16日由原告得標拍定，並經本院於103年1月22日發給不動產權利移轉證書， 再經原告於103年2月6日辦妥所有權移轉登記，而取得系爭土地之全部所有權，又系爭房屋占用系爭土地之確實面積為170.79平方公尺等事實，為兩造所不爭執， 並有原告所提本院103年1月22日彰院恭102司執辛41475字第0000000000號不動產權利移轉證書、 土地登記第二類謄本、土地所有權狀等件附卷為憑，且有彰化縣地方稅務局103年5月14日彰稅房字第0000000000號函覆之系爭房屋房屋稅籍證明書及平面圖各乙紙，暨彰化縣鹿港地政事務所103年6月25日鹿地二字第0000000000號函覆之土地複丈成果圖在卷足稽， 復經本院依職權調取本院102年度司執字第41475號清償債務強制執行事件卷宗查核無訛， 堪信原告之該部分主張為真實。

㈡按建築物與基地同屬一人所有而僅將土地出賣時，因建築物性質上不能與基地使用權分離而存在，於此情形應認基地買受人與建築物所有人就基地成立租賃關係；租金數額協議不諧時，應類推適用民法第八百七十六條規定，當事人得聲請法院核定之。本件兩造間就租金數額如協議不諧或不能協議時，應訴請法院裁判核定。又關於請求法院核定地租，其訴之性質，為形成之訴，未經法院核定地租數額前，土地所有人無直接請求給付地租之權利；而請求給付地租，屬給付之訴，內容並未含有請求法院核定地租之意。故當事人就地租協議不諧時，必先經法院核定其地租數額後，土地所有人始得據以請求如數給付（最高法院84年度台上字第2707號民事判決參照）。又於89年5月5日民法債編修正條文施行後，依民法第425條之1第2項之規定： 「前項情形，其租金數額當事人不能協議時，得請求法院定之。」，亦應為相同之解釋，亦即於租金數額協議不成，土地所有人必須經法院核定地租數額後，始得據以請求如數給付。本件原告並未舉證前已就系爭土地有地租協議不成之事實，被告亦辯稱原告並無找被告協議租金，且原告於本件訴訟僅主張請求被告給付租金，並未聲明請求核定地租，揆諸上揭法條規定及說明，原告主張依法定租賃關係，逕為請求被告給付租金，即於法無據。

㈢綜上所述，兩造間就系爭房屋占用系爭土地之法律關係性質，係屬民法第425條之1之法定租賃，於租金數額協議不成時，原告應訴請法院裁判核定地租，未經法院核定地租數額前，無直接請求給付地租之權利，亦即原告必須經法院核定地租數額後，始得據以請求如數給付。從而，原告依民法第425條之1第1項之規定， 請求被告給付如原告訴之聲明所示之金額及利息，為無理由，應予駁回。

四、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。

臺灣彰化地方法院彰化簡易庭