彰化簡易庭103年度彰簡字第564號

臺灣彰化地方法院彰化簡易庭民事判決　103年度彰簡字第564號

原告

王昆成

訴訟代理人

黃勝雄律師

被告

蘋倫企業有限公司

法定代理人

王錫明

訴訟代理人

王錫閔

上列當事人間103年度彰簡字第564號請求定租金數額事件，於中華民國104年2月4日辯論終結，本院判決如下：

主文

事實及理由

一、原告起訴主張：

㈠本件定租金數額事件，前經原告於民國（下同）103年10月20日向鈞院民事庭聲請就被告應給付原告租金數額進行調解協議，惟調解不成立，有鈞院103年度司彰調字第536號調解不成立證明書一件為證。

㈡按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，土地受讓人與房屋所有權人間，推定在有租賃關係。‧‧‧‧‧。 民法第425條之1第1項定有明文。

㈢坐落彰化縣鹿港鎮○○段000地號、地目田、面積251平方公尺之土地（下稱系爭土地）之權利範圍6分之3，及地上建物即門牌彰化縣鹿港鎮○○里○○路0段000巷00號鋼筋水泥造二層樓房屋一棟（未辦保存登記，下稱系爭建物），原均係被告所有，土地部分於103年1月16日，由原告向鈞院民事執行處得標買受，並於103年1月22日發給不動產權利移轉證書，原告於103年1月23日收受，同日取得所有權（強制執行法第98條第1項），並已辦妥所有權移轉登記，依民法第425條之1第1項規定， 原告與被告間自原告取得土地所有權之103年1月23日起，推定有租賃關係存在， 從而被告即有依民法第421條規定，自103年1月23日起支付原告租金之義務。

㈣經與被告協議租金數額，被告均以並無給付義務為由拒絕，經聲請調解亦不成立，致租金數額不能協議， 依民法第425條之1第2項規定，原告得請求法院定之。

㈤關於租金之計算： 系爭土地之103年度申報地價為每平方公尺新台幣（下同）3,500元， 被告租用面積為170.79平方公尺，地價為597,765元， 按年息百分之十計算為59,776元，換算每月租金為4,981元（3,500×170.79×10％÷12＝4,981）。

㈥綜上，爰依民法第425條之1第2項規定，請求核定租金數額。並聲明：如主文第1、2項所示。

二、被告答辯：縱使兩造間有法定租賃關係存在，被告亦不願承租。並聲明：㈠請求駁回原告之訴。㈡訴訟費用由原告負擔。

三、法院之判斷：

㈠經查，系爭土地原係兩造所共有，其應有部分各為二分之一，坐落系爭土地之系爭房屋則為被告所有，嗣被告之債權人即訴外人台中商業銀行股份有限公司聲請就被告就系爭土地所有之應有部分二分之一為強制執行，遂由本院民事執行處以102年度司執字第41475號清償債務強制執行事件執行拍賣，乃於103年1月16日由原告得標拍定，並經本院於103年1月22日發給不動產權利移轉證書， 再經原告於103年2月6日辦妥所有權移轉登記，而取得系爭土地之全部所有權，又系爭房屋占用系爭土地之確實面積為170.79平方公尺，亦據本院前於受理本院103年度彰小字第111號原告請求被告給付租金事件後，會同彰化縣鹿港地政事務所測量人員勘測明確等事實，有原告所提本院103年1月22日彰院恭102司執辛41475字第0000000000號不動產權利移轉證書、土地登記第二類謄本、土地所有權狀、彰化縣鹿港地政事務所土地複丈成果圖等件附卷足憑，復經本院依職權調取本院102年度司執字第41475號清償債務強制執行事件、103年度彰小字第111號請求給付租金事件卷宗查核無訛，且為被告所不爭執，堪信原告之該部分主張為真實。

㈡按建築物與基地同屬一人所有而僅將土地出賣時，因建築物性質上不能與基地使用權分離而存在，於此情形應認基地買受人與建築物所有人就基地成立租賃關係；租金數額協議不諧時，應類推適用民法第876條規定，當事人得聲請法院核定之。本件兩造間就租金數額如協議不諧或不能協議時，應訴請法院裁判核定。又關於請求法院核定地租，其訴之性質，為形成之訴，未經法院核定地租數額前，土地所有人無直接請求給付地租之權利；而請求給付地租，屬給付之訴，內容並未含有請求法院核定地租之意。故當事人就地租協議不諧時，必先經法院核定其地租數額後，土地所有人始得據以請求如數給付（最高法院84年度台上字第2707號民事判決參照）。又於89年5月5日民法債編修正條文施行後，依民法第425條之1第2項之規定：「前項情形，其租金數額當事人不能協議時，得請求法院定之。」，亦應為相同之解釋，亦即於租金數額協議不成，土地所有人必須經法院核定地租數額後，始得據以請求如數給付。本件原告另主張其曾於103年10月20日向本院聲請就被告應給付原告之租金數額進行調解協議，惟調解不成立，亦據其提出調解聲請狀、調解不成立證明書等件為證，並經本院依職權調取本院103年度司彰調字第536號協議租金調解事件卷宗查核無訛，堪認原告該部分主張亦屬真實。

㈢次按城市地方基地租賃之租金，依土地法第105條準用第97條第1項規定，以不超過土地申報總價額年息10%為限。經查，系爭土地於103年度之申報地價為每平方公尺3,500元，土地使用分區為鄉村區、使用地類別為乙種建築用地等節，有原告所提土地登記第二類謄本附卷足稽，茲審酌系爭土地係屬建築用地、土地之位置、工商繁榮之程度、被告所有系爭建物占用系爭土地之經濟價值及所受利益等情狀，認依系爭土地申報地價之年息10%計算租金，尚屬妥適。依上開標準為計算，本件被告應給付原告之租金核定為每月4,981元【計算式：3,500元×170.79平方公尺×lO%÷12個月＝4,981元，元以下四拾五入】。從而，原告依民法第425條之1第2項之規定，請求核定租金數額為每月4,981元，為有理由，應予准許。

四、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。

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