彰化簡易庭104年度彰簡字第574號

臺灣彰化地方法院彰化簡易庭民事判決　104年度彰簡字第574號

原告

即反訴被告

林汝青

訴訟代理人

柯開運律師

被告

即反訴原告

彰原交通有限公司

法定代理人

林煜超

上列當事人間請求給付租金等事件，於中華民國105年8月31日辯論終結，本院判決如下：

主文

事實及理由

甲、按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴。民事訴訟法第259條定有明文。本件原告依租賃契約及不當得利之法律關係，請求被告給付租金、返還租賃物及相當於租金之不當得利。被告即反訴原告就同一爭執，主張原告溢收租金，提起反訴請求原告即反訴被告返還所溢收之租金。被告提起反訴，核與本訴之標的及防禦方法相牽連，應予准許，合先敘明。

乙、本訴部分：

壹、原告主張：

一、緣被告向原告不定期承租坐落彰化市○○段000地號土地如附圖（即台灣高等法院台中分院82年度上字第699號民事判決附圖，下同）所示編號C部分面積0.0024公頃土地上二樓加強磚造、同段第497地號如附圖所示編號E部分面積0.0014公頃土地上二樓加強磚造之建物，及坐落彰化市○○段000地號土地如附圖所示編號A部分面積0.0029公頃之土地自建石棉鐵架造、編號B部分面積0.0001公頃之土地自建廁所、同段498之1地號面積0.0014公頃之土地自建鐵皮雨遮（此同附圖甲所示面積一四平方公尺之鐵皮雨遮）等之建物。上開土地上二樓加強磚造之建物及編號A部分面積0.0029公頃、編號B部分面積0.0001公頃、同段498之1地號面積0.0014公頃之土地(下稱系爭租賃物)租金，原經台灣高等法院台中分院82年度上字第699號民事判決調整為每年新台幣（下同）162,641元，嗣經被告向鈞院彰化簡易庭提起93年度彰簡字第413號請求調整租金事件之訴，93年度彰簡字第413號宣示判決筆錄主文記載系爭租賃物租金自民國（下同）93年8月15日調整為每年113,849元整。

二、惟被告原積欠原告102年8月15日以前之租金113,849元及以前所積欠短付之租金46,659元共計160,508元，雖經原告以鳳山新富000000-0郵局第235號存證信函催告，但被告僅匯入原告之合作金庫銀行彰化分行帳號0000000000000號帳戶91,849元，尚欠68,659元，迄今仍未給付。又被告自102年8月15日起至104年8月15日止，共積欠原告達兩年之租金總額227,698元（113,849元＋113,849元＝227,698元）。以上，被告共積欠原告之租金為296,357元（227,698元＋68,659元＝296,357元）。此有鳳山新富000000-0郵局第235號存證信函、原告之合作金庫銀行彰化分行帳號0000000000000號帳戶存摺交易明為憑。

三、原告乃於104年9月17日聲請鈞院公證人就催告被告限期給付租金之催告書(內容為：壹、貴公司向本人承租坐落彰化市○○段000地號土地如附圖(即台灣高等法院台中分院82年度上字第699號民事判決附圖，下同)所示編號A部分面積0.0029公頃、編號B部分面積0.0001公頃、編號C部分面積0.0024公頃，同段第497地號如附圖所示編號E部分面積0.0014公頃，同段498之1地號面積0.0014公頃土地上建物，原經台灣高等法院台中分院82年度上字第699號民事判決調整為每年新台幣壹拾陸萬貳仟陸佰肆拾壹元，嗣經貴公司向台灣彰化地方法院彰化簡易庭提起93年度彰簡字第413號請求調整租金事件之訴，93年度彰簡字第413號宣示判決筆錄主文記載上開土地上建物租金自民國93年8月15日調整為每年新台幣（下同）壹拾壹萬叁仟捌佰肆拾玖元整。貳、惟貴公司原積欠本人102年8月15日以前之租金113,849元及以前所積欠短付之租金46,659元共計160,508元，雖經本人以鳳山新富01119-1郵局第235號存證信函催告，但台端僅匯入本人之合作金庫銀行彰化分行帳號0000000000000號帳戶91,849元，尚欠68,659元，迄今仍未給付。又貴公司自102年8月15日起至104年8月15日止，共積欠本人達兩年之租金總額227,698元（113,849元＋113,849元＝227,698元）。以上，貴公司共積欠本人之租金為296,357元（227,698元＋68,659元＝239,357元）。參、敬請貴公司於收受本催告書之翌日起叁日內，將所積欠之租金共計貳拾玖萬陸仟叁佰伍拾柒元整，如數匯入本人之『合作金庫銀行彰化分行帳號0000000000000號戶名：林汝青』帳戶，倘若台端仍逾期不付，立即終止契約，不另為終止租約之意思表示。)予以認證，經鈞院公證處以104年度彰院認字第000000000號受理，並由鈞院公證人准予認證在案。

四、查被告向經濟部申請登記之公司所在地為彰化縣○○市○○里○○街○○號，上開催告書業經鈞院依法送達予被告即㈠應受送達人彰原交通有限公司法定代理人林煜超地址彰化縣○○市○○里○○街00號之催告書因未獲會晤本人亦無受文書之同居人或受僱人，已將送達文書寄存於彰化縣警察局彰化分局民生路派出所，並製作送達通知書兩份，一份黏貼於應受送達人住居所、事務所、營業所或其就業處所門首，另一份置於該送達處所信箱或其他適當位置以為送達。㈡應受送達人彰原交通有限公司法定代理人林煜超地址彰化縣○○市○○路00號之催告書因未獲會晤本人亦無受文書之同居人或受僱人，已將送達文書寄存於彰化縣警察局彰化分局中華路派出所，並製作送達通知書兩份，一份黏貼於應受送達人住居所、事務所、營業所或其就業處所門首，另一份置於該送達處所信箱或其他適當位置以為送達。並經鈞院公證處以104年9月30日以104年度彰院認字第000000000號通知原告主旨載明：「台端請求認證及送達收件人(即被催告人彰原交通有限公司)之函件，寄送情形詳如後附送達證書(影本)所載」等語，另附注意：一、公證法施行細則第七十九條第三項規定：「第一項信函之送達，準用民事訴訟法關於送達之規定。但公示送達及囑託送達，不在此限。」二、民事訴訟法第一百三十八條第二項規定「寄存送達，自寄存之日起，經十日發生效力」〕等語，。查上開兩份送達證書送達時間欄㈠經民生路派出所載明送達時間為中華民國104年9月22日上午10時20分；㈡經中華路派出所載明送達時間為中華民國104年9月22日上午10時20分在案，則依公證法施行細則第七十九條第三項準用民事訴訟法第一百三十八條第二項規定自寄存之日起，經十日發生效力，應認為該催告書已於104年10月3日發生效力無誤。以上書證並為被告所不爭執。

五、查上開催告書已載明【參、敬請貴公司於收受本催告書之翌日起叁日內，將所積欠之租金共計貳拾玖萬陸仟叁佰伍拾柒元整，如數匯入本人之『合作金庫銀行彰化分行帳號0000000000000號戶名：林汝青』帳戶，倘若台端仍逾期不付，立即終止契約，不另為終止租約之意思表示，特此催告。】等語，惟被告自催告書合法送達發生效力之日起參日內即迄至104年10月6日止，並未將所積欠原告之租金為296,357元如數匯入本人之『合作金庫銀行彰化分行帳號000000000000號戶名：林汝青』帳戶。原告特再以104年10月6日所具本件起訴狀繕本之送達，向被告為終止租賃契約之意思表示。則兩造間就系爭租賃物原不定期租賃關係業經原告合法終止無疑。

六、按「承租人應依約定日期，支付租金；無約定者，依習慣；無約定亦無習慣者，應於租賃期滿時支付之。如租金分期支付者，於每期屆滿時支付之。如租賃物之收益有季節者，於收益季節終了時支付之。」此為民法第439條所明定。又按「承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。」「租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。」此為民法第440條第1項及第2項所明定。又按「承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；租賃物有生產力者，並應保持其生產狀態，返還出租人。」此為民法第455條所明定。又土地法第100條第3款亦明定「承租人積欠租金額，除以擔保金抵償外，達二個月以上時，出租人得收回房屋。」

七、按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第一百七十九條定有明文。又按依不當得利之法則請求不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其條件，故其所得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念是被上訴人抗辯其占有系爭土地所得之利益，僅相當於法定最高限額租金之數額，尚屬可採，最高法院六十一年台上字第一六九五號判例。系爭租賃物每年租金為113,849元，則原告依該判例意旨，請求被告自起訴狀繕本送達之翌日起，至遷讓交還上開建物及土地之日止，按日給付原告312元(計算式113,849÷365＝312)，即無不合。

八、查被告就系爭租賃物之租金支付既有遲延給付之情形，業經原告依法催告限期給付，依然置之不理，則原告依據上開規定，自得終止不定期租賃契約，被告並應依上開規定應返還系爭租賃物予原告。又不定期租賃契約經原告依法終止後，被告繼續占有系爭租賃物，亦屬無權占有。則原告依據不定期租賃契約、民法第439條、第440條第1項及第2項、第455條土地法第100條第3款民法第179條等法律關係提起本訴，自屬正當。

九、並聲明：㈠如主文第一、二、三、四項所示。㈡願供擔保，請求准予宣告假執行。

十、對被告答辯所為之陳述：

㈠系爭房屋並無修繕之必要，且原租賃契約第4條已約定：「租賃物之修繕陳屋頂壁牆、天花板、樑柱、門窗等翻修由甲方即原告負擔外，其他小破損之修繕由乙方即彰原交通有限公司負擔」；第5條已約定：「租賃物如應甲方修繕…乙方即彰原交通有限公司應即通知甲方即原告為必要之修繕或救濟」、第6條已約定：「甲方即原告經受修繕之通知如怠於修繕時，乙方即彰原交通有限公司得代為修繕…」，惟原告從未接到被告任何必須修繕之通知，則被告辯稱：「原告出租被告使用之建築物為磚木造建物，年久失修，長期有漏水情形。被告屢次要求原告修繕，原告均不置理。被告不得已，分於100年及101年間自行雇工修繕，各支出修繕費用13,300元、27,000元，合計40,300元，並於當年度應給付原告租金中扣抵，並口頭通知原告。原告顯不承認其事，爰再以本書狀之送達為抵銷意思表示之通知，則經抵銷後，依民法第335條規定，被告即無積欠原告該二期租金情事，原告主張，非有理由。」乙節顯屬不實，原告否認之。

㈡被告辯稱：「原告既不曾提供498-1地號土地供被告使用，顯然即無向被告收取該部分土地租金之權利，應依不當得利規定，對原告負返還該部分租金之責。查原告自89年12月15日至93年8月14日共3年8個月期間，向被告所收取498-1地號土地之租金為129,316元，自93年8月15日至101年8月14日共8年期間，向原告所收取498-1地號土地之租金為197,504元，合計為326,820元，應對被告負返還之責。」乙節顯屬不實，原告否認之。蓋原告係依台灣高等法院台中分院82年度上字第699號民事判決93年度彰簡字第413號宣示判決確定判決向被告收取租金，且各確定判決迄今仍屬有效，則原告對於被告顯無不當得利之情形，被告所辯殊屬無據。況查鈞院已於105年6月30日會同彰化地政事務所勘測彰化市○○段000○0地號土地製作土地複丈成果圖即附圖甲在卷可稽，證明被告確實有占有彰化市○○段000○0地號土地面積14平方公尺搭建鐵皮雨遮無誤。

㈣查被告自93年8月間起即利用原告之合作金庫銀行彰化分行帳號000000000000號帳戶作為之匯款方式給付租金。則被告抗辯原告既有義務前來被告營業處收取租金，原告不來收取，被告即不負遲延責任。從而，原告之終止租約即不發生效力。況原告催告被告「積欠租金」，其催告書所訂被告應給付「租欠租金」總額之期限，僅短短三天而已，顯與民法第440條所定「相當期限」不符，應不發生催告之效力，從而原告之終止租約依據而無效，是以，原告之訴，顯無理由。」乙節，顯屬不實原告否認之。

㈤查被告確實有占有彰化市○○段000○0地號土地面積14平方公尺搭建鐵皮雨遮無誤之事實，既經鈞院於105年6月30日會同彰化地政事務所勘測彰化市○○段000○0地號土地製作土地複丈成果圖在卷為憑。又被告一再誣衊原告所謂：「欺騙法官，誤判498之1地號土地租金給原告，前後21年，原告向被告貪收租金共610,131元」云云，均屬不實。

貳、被告則答辯稱：

一、原告因鈞院98年度簡上字第44號確定判決應給付被告之訴訟費用為9,756元，被告以該債權抵銷應給付原告99年8月15日至100年8月14日之租金，並未積欠原告該期租金：

1.原告前復於97年間訴請調整租金，經鈞院以98年度簡上字第44號民事判決駁回原告請求在案，被告因此支出之上訴裁判費合計為9,756元，應得請求原告返還。

2.被告於99年5月20日給付原告99年8月15日至100年8月14曰租金時，自其中扣除新臺幣5,919元抵償原告應返還被告之上開裁判費，並口頭通知原告。原告顯不承認其事，被告則以答辯狀之送達為抵銷意思表示之通知，則經抵銷後，依民法第335條規定，被告即無積欠原告該期租金情事，原告主張，非有理由。

二、原告經被告催告後不修繕租賃房屋，被告自應付原告100年8月15日至101年8月14日租金扣抵修繕費用新臺幣13,300元，自應付原告101年8月15日至102年8月14日租金扣抵修繕費用新臺幣27,000元，並未積欠原該二期租金：

1.按租賃物之修繕，除契約另有訂定或另有習慣外，由出租人負擔；租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負擔者，承租人得定相當期限，催告出

2.如出租人於其期限內不為修繕者，承租人得終止契約或自行修繕而請求出租人償還其費用或於租金中扣除之。民法第429條第1項、第430條分有明文。

3.原告出租被告使用之建築物為碑木造建物，年久失修，長期有漏水情形。被告屢次要求原告修錯，原告均不置理。被告不得已，分於100年及101年間自行雇工修繕，各支出修繕費用13,300元、27,000元，合計40,300元，並於當年度應給付原告租金中扣抵，並口頭通知原告。原告顯不承認其事，爰再以答辯狀之送達為抵銷意思表示之通知，則經抵銷後，依民法第335條規定，被告即無積欠原告該二期租金情事，原告主張，非有理由。

三、原告自民國89年12月15日起至102年8月14日止就498-1地號土地及地上建物所受領之租金共新臺幣326,820元應返還被告，被告以應付租金同額相抵，並無積欠原告租金未償情事：

1.查法院所為調整租金判決之效力，固有形成租賃契約租金額之效力，但並未同時發生被告應給付調整後各年度租金之確定力與執行力。蓋租金雖經法院判決調整，但判決後兩造關於租賃契約權利義務之履行，仍可能使被告應給付租金之數額有所增減，如上開原告應負擔修繕費用經抵銷租金，或原告所提供被告使用之房屋、土地有減少或自始不足而應減收租金等情形是。

2.台灣高等法院台中分院之判決雖認原告提供被告承租使用之土地包含498-1地號土地，然在100年間498-1地號土地管理者彰化縣政府現場履勘鑑界時，即指出498-1地號土地所在實際位置，自始即不在原告交付被告使用土地之範圍內。此由原告其後催告被告給付租金時，即完全不提498-1地號土地之租金為證。

3.是原告既不曾提供498-1地號土地供被告使用，顯然即無向被告收取該部分土地租金之權利，應依不當得利規定，對原告負返還該部分租金之責。查原告自89年12月15曰至93年8月14日共3年8個月期間，向被告所收取498-1地號土地之租金為129,316元，自93年8月15日至101年8月14日共8年期間，向原告所收取498-1地號土地之租金為197,504元，合計為326,820元，應對被告負返還之責。

4.被告爰以上開對原告326,820元之不當得利返還債權，抵銷所有積欠被告之租金債務（包含若鈞院不採被告訴訟費用或修繕費用抵銷之抗辯時，所有應付原告之租金），並以本書狀之送達為抵銷意思表示之通知。依民法第335條規定，兩造間債之關係，溯及最初得為抵銷時，按照抵銷數額而消滅。故抵銷後被告即無積欠原告租金達二期總額可言，原告請求被告給付積欠租金及返還租賃物，均無理由。

四、原告貪收租金：原告交給被告使用之土地，只有496及497地號兩筆，原告竟以三筆土地計算租金，其多出一筆498-1地號，自民國82年之前五年即由他人經營肉鬃和（門牌孔門路29號，後面為中華路34號），既然498-1地號不在租賃範圍?，奈原告竟欺騙法官，致法官錯誤判決，將498-1地號14平方公尺列入調漲租金，前後共21年，原告前後連續21年向被告貪收租金共610,131元，自應返還被告。

五、原告明知498-1地號沒有租給被告，竟然將該498-1地號算入租金，一年24,687元，103年及104年兩年合共49,374元，原告不來會算收取，並非被告不為給付，亦即被告並無積欠租金。是故，原告以被告積欠二期祖金為理由終止租約，依情理法為無效。

六、兩造間系爭租賃早自69年8月15日起始，每年租金均由原告到被告營業處（即租賃物所在地）收取，有原告收取租金之收據可憑。兩造原始租賃契約書第4、5、6條規定：租賃物有修繕之必要者，其修繕費用由出租人負擔，原告向被告收取88年度租金所出具之收據載明被告換新房屋頂及天花板之費用由林煜超（即被告）支付。至93年度之租金，原告設計製造理由，逃避上開其應付之修繕費，乃將其合庫帳戶抄給被告，託請被告將租金存入其帳戶，被告基於情義理，按其所託將93年度之租金存入其帳戶，並非永久要將租金存入其帳戶，仍應由原告至被告營業處收取。上開所述，被告為換新房屋頂及天花板之費用共約26萬左右，原告逃避不為給付被告，顯屬違約。

七、並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡訴訟費用由原告負擔。㈢如受不利判決，願供擔保免予假執行。

丙、反訴部分：

壹、反訴原告主張：

一、緣兩造間所簽訂之不動產租賃契約，其上載明之租賃標的物，實際上係「門牌號碼:彰化市○○里○○路00號(連同後面孔門路即32號範圍內）」，而非以「土地地號及面積」為租賃物。惟反訴被告於82年間提起「調整租金訴訟」時，竟主張反訴原告所承租者係『彰化市○○段000○000○00000號土地之若干面積』，並進而要求調整租金，致使反訴原告亦遭誤導、誤認所承租者係上開三筆土地，直至102年間經上開三筆土地之所有權人「彰化縣政府」現場履勘時告知「498-1地號土地」之範圍所在，反訴原告始赫然發現498-1號土地根本並非反訴被告所承租並使用之範圍，易言之，反訴被告自82年間調整租金案件後所收取之租金，其中就498-1號土地部分，均係溢收而屬不當得利，是本件反訴原告乃請求反訴被告返還15年間所溢收租金之不當得利。

二、兩造最初於69年8月15日簽訂不動產房屋租賃契約書，第一條約定：「甲方願將其所有後開標示所載房屋出租予乙方為經營彰源及大佛計程車行及其他商業使用而乙方亦願依本契約承租之。」、第二條約定：「租賃期間經雙方約定自民國69年8月15日起至70年8月14日止滿一個年零月為限。」，系爭契約書最末頁之「不動產房屋標示」處則載明「門牌號碼：彰化市○○里○○路00號(連同後面孔門路即32號圍內）」，上開事實，有不動產房屋租賃契約書可稽；嗣於70年間租賃期滿，因雙方合意續行租賃，因而成為不定期租賃契約，然租賃範圍未曾變動！承上可知，兩造間之不動產租賃契約，承租範圍確為「彰化市○○里○○路00號建物，及該建物可得使用之土地範圍」！則於雙方僅約明建物座落位置及其使用範圍之情形下，既未載明「所在地號」，更未委請地政機關進行鑑測，是反訴原告根本無從知悉該建物所座落之地號究係為何。

三、迄至82年間，反訴被告提起調整租金訴訟時，竟諉以「伊將坐落彰化市○○段000○000○00000號土地之若干面積及建物出租予反訴原告」為由而請求調整租金，致使反訴原告誤認自己所承租之「門牌號碼：彰化市○○里○○路00號(連同後面孔門路即32號範圍內）」，果係反訴被告所主張之「坐落彰化市○○段000○000○00000號土地之若干面積及建物」，因而於該案件之歷次審理過程中，僅知就「租金調整幅度」進行爭執及舉證，而未曾發現「498-1號土地根本並非反訴原告所承租之範圍」。

四、嗣於93年間，反素原告乃單純因偶聞彰化縣政府調降反訴被告之租金達30%，遂亦向鈞院提起調整租金訴訟，主張將82年調整後之租金金額，比照辦理調降30%，其餘則均援引82年間之前案判決內容，此自反訴被告所提出之「93年度彰簡字第413號一審判決」內容之簡短即明。

五、然嗣於102年間，因他人間就鄰近土地發生訟爭，所有權人彰化縣政府至現場勘查，反訴原告適於現場觀看，始驟然得知『498-1號土地，並非在門牌號碼彰化市○○里○○路00號建物及其附連可使用之土地範圍內，而實則係鄰宅之使用範圍』。至此，反訴原告始知悉自82年間，即遭反訴被告溢收498-1號土地之租金。即因上開原因，反訴原告遂於102年11月1曰向反訴被告寄發彰化光復路郵局696號存證信函，表明『惟經涉訟為測量，得知其中498-1地號面積0.0014公頃土地，確非在承租範圍，奈台端竟將上開498-1地號面積亦算入出租範圍，於民國82年間訴請調整租金，…本公司應付101年8月15日至102年8月15日一年份租金113,849元，扣除未承租之498-1號22,000元，餘額91,849元，已於10月21日存入台端指定之合作金庫銀行彰化分行台端帳戶。』。而反訴被告顯亦見其溢收租金之事跡敗露，故於鳳山新富郵局第235號存證信函中，亦係載明『貴公司承租本人所有座落彰化市○○段000地號土地…、同段497土地…租金為每年新台幣113849元，…』，而刻意略過『498-1地號土地』，此有鳳山新富郵局第235號存證信函為憑。

六、為此，反訴被告既未將498-1地號之面積0.0014公頃土地出租予反訴原告，則其向反訴原告收取498-1號土地租金，即屬無法律上原因而受有利益，反訴原告自得依不當得利之法律關係請求反訴被告返還。茲就反訴被告於15年間所溢收之498-1號土地租金，請求返還不當得利金額如下：

㈠93年8月15日（即鈞院93年度彰簡字第413號判決所示之租金調整始日）起至101年8月14日，共計8年，反訴原告就498-1號土地每年給付租金24,688元(35, 268x70% = 24, 688)，8年共計溢繳197,504元。

㈡89年12月15日（自提起本件反訴起回溯15年)起至93年8月14曰止，共計3年8月，依台中高分院82年度上字第699號二審判決諭知498-1號土地之租金調整為35268元，故3年8月之溢收租金金額共計129,316元。（35,268x3+35,268x8/12=105,804+23,512=129,316)

㈢綜上，反訴被告應返還不當得利共計326,820元。

七、並聲明：㈠反訴被告應給付反訴原告326,820元，及自起訴狀送達反訴被告之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。㈡訴訟費用由反訴被告負擔。㈢願供擔保，請准宣告假執行。

貳、反訴被告則答辯稱：

一、反訴原告向反訴被告承租之租賃標的物，業經兩造於台灣高等法院台中分院82年度上字第699號請求增減租金事件中確認無誤，並經該院於82年度上字第699號民事判決主文第一項確定為【原判決(鈞院82年度訴字第258號判決)所命調整租金數額超過每年新台幣拾陸萬貳仟陸佰肆拾壹元部份，暨除確定部分外訴訟費用之裁判，均廢棄。】亦即租金調整為【每年新台幣拾陸萬貳仟陸佰肆拾壹元】。嗣反訴原告向鈞院彰化簡易庭提起93年度彰簡字第413號請求調整租金事件之訴，93年度彰簡字第413號宣示判決筆錄主文亦記載：系爭租賃物租金自民國93年8月15日調整為每年新台幣113,849元整。反訴被告歷年向反訴原告所收取之租金均係依據台灣高等法院台中分院82年度上字第699號民事判決、鈞院彰化簡易庭93年度彰簡字第413號宣示判決筆錄主文之記載而來，分毫未向反訴原告多收，而反訴原告亦係依據該判決將租金匯入反訴被告之『合作金庫銀行彰化分行帳號0000000000000號戶名：林汝青』，則反訴原告主張「反訴被告溢收租金之不當得利共計326,820元」云云，顯屬無稽之詞。況查鈞院已於105年6月30日會同彰化地政事務所勘測彰化市○○段000○0地號土地製作土地複丈成果圖在卷可稽。證明反訴原告確實有占有彰化市○○段000○0地號土地面積14平方公尺搭建鐵皮雨遮無誤。是反訴原告主張：「反訴原告始赫然發現498-1號土地根本並非反訴被告所承租並使用之範圍」乙節，顯屬不實。

二、並聲明：㈠反訴原告之反訴及假執行均駁回。㈡訴訟費用由反訴原告負擔。㈢反訴被告如受不利之判決，請准預供擔保，免為假執行。

丁、得心證之理由：

壹、本訴部分：

一、原告主張被告向原告不定期承租系爭租賃物，租金部分原經臺灣高等法院臺中分院82年度上字第699號民事判決調整為每年162,641元，嗣經被告向本院彰化簡易庭提起93年度彰簡字第413號請求調整租金事件之訴，93年度彰簡字第413號宣示判決筆錄主文記載系爭租賃物租金自93年8月15日調整為每年113,849元，惟被告原積欠原告102年8月15日以前之租金113,849元及以前所積欠短付之租金46,659元共計160,508元，雖經原告以存證信函催告，但被告僅匯入原告之合作金庫銀行彰化分行帳號0000000000000號帳戶91,849元，尚欠68,659元，迄今仍未給付，又被告自102年8月15日起至104年8月15日止，共積欠原告達兩年之租金總額227,698元共計積欠原告之租金為296,357元，並經原告催告（該催告書於104年10月3日發生效力），催告書並載明請被告於3日內，將所積欠之租金，如數匯原告帳戶逾期不付，立即終止契約，不另為終止租約之意思表示，惟被告自催告書合法送達發生效力之日起參日內即迄至104年10月6日止，並未將所積欠原告之租金為296,357元匯入指定帳戶，原告特再以104年10月6日所具本件起訴狀繕本之送達，向被告為終止租賃契約之意思表示，爰依租賃契約及不當得利之法律關係，請求㈠被告應給付原告296,357元及自104年10月7日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。㈡被告應將坐落彰化市○○段000地號土地如附圖編號C部分、面積0.0024公頃土地上二樓加強磚造、同段第497地號如附圖所示編號E部分、面積0.0014公頃土地上二樓加強磚造之建物，遷讓交還原告。

㈢被告應將坐落496地號土地如附圖所示所示編號A部分、面積0.0029九公頃土地上石棉鐵架造、編號B部分、面積0.0001公頃土地上廁所、498之1地號土地上面積0.0014公頃鐵皮雨遮等之建物拆除，並將上開編號A部分面積0.0029公頃、編號B部分面積0.0001公頃土地及同段498-1地號土地，遷讓交還原告。㈣被告應自起訴狀繕本送達翌日起，至遷讓交還上開建物及土地之日止，按日給付原告312元等語。被告則以原告因本院98年度簡上字第44號確定判決應給付被告之訴訟費用為9,756元；另原告經被告催告後不修繕租賃房屋，被告自應付原告100年8月15日至101年8月14日租金扣抵修繕費用新臺幣13,300元，自應付原告101年8月15日至102年8月14日租金扣抵修繕費用新臺幣27,000元，並未積欠原該二期租金；再者，原告自89年12月15日起至102年8月14日止就498-1地號土地及地上建物所受領之租金共326,820元應返還被告，被告以應付租金同額相抵；原告將498-1地號14平方公尺列入調漲租金，前後共21年，原告前後連續21年向被告貪收租金共610,131元，自應返還被告，原告明知498-1地號沒有租給被告，竟然將該498-1地號算入租金，一年24,687元，103年及104年兩年合共49,374元，原告不來會算收取，並非被告不為給付，亦即被告並無積欠租金；另被告為換新房屋頂及天花板之費用共約26萬左右，原告逃避不為給付被告，顯屬違約，爰就前揭所原告應支付之金額及溢收之租金主張抵銷之等語置辯。

二、本件就兩造所提上開之主張、抗辯，本院分論如下：

㈠系爭不定期租賃契約是否包含498-1地號部分？由原告所提出臺灣高等法院臺中分院82年度上字第699號請求增減租金民事判決及本院彰化簡易庭93年度彰簡字第41 3號調整租金事件民事判決所認之事實內容，明白可知系爭不定期租賃契約，確實包含498-1地號部分，且被告若對於498-1地號土地並非其所承租之範圍，應於該訴訟中提出，亦或以上訴方式加以救濟，惟被告竟捨此不為，使該事件於二審判決後即告確定，其後再於本件中為相反之抗辯，是被告所辯，有異常情。再者，本院於105年6月30日會同彰化縣彰化地政事務所至現場勘測，該498-1地號土地確實有被告所搭建之面積14平方公尺鐵皮雨遮，其使用範圍包含498-41地號土地全筆土地，有勘驗筆錄（見卷第172頁），及附圖甲即彰化縣彰化地政事務所105年8月1日彰第二字第1050007339號函覆本院之複丈成果圖（見卷第180至181頁）在卷可佐，益徵系爭不定期租賃契約之範圍包含498-1地號土地，被告辯稱系爭不定期租賃契約之範圍不包含498-1地號土地，洵無足採，原告向其收取該部分之租金，自屬適法，而非不當得利。

㈡系爭不定期租賃契約是否已終止？按「承租人應依約定日期，支付租金；無約定者，依習慣；無約定亦無習慣者，應於租賃期滿時支付之。如租金分期支付者，於每期屆滿時支付之。如租賃物之收益有季節者，於收益季節終了時支付之。」此為民法第439條所明定。又按「承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。」「租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。」此為民法第440條第1項及第2項所明定。又按「承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；租賃物有生產力者，並應保持其生產狀態，返還出租人。」此為民法第455條所明定。又土地法第100條第3款亦明定「承租人積欠租金額，除以擔保金抵償外，達二個月以上時，出租人得收回房屋。」。查系爭租金之核定部分，本院彰化簡易93年度彰簡字第413號宣示判決筆錄主文記載系爭租賃物租金自93年8月15日調整為每年113,849元，而原告主張被告原積欠102年8月15日以前之租金113,849元及以前所積欠短付之租金46,659元共計160,508元，雖經原告以存證信函催告，但被告僅匯入原告指定帳戶91,849元，尚欠68,659元，迄今仍未給付，又被告自102年8月15日起至104年8月15日止，共積欠原告達兩年之租金總額227,698元，共計積欠原告之租金為296,357元，並經原告催告（該催告書於104年10月3日發生效力），催告書並載明請被告於3日內，將所積欠之租金，如數匯原告帳戶逾期不付，立即終止契約，不另為終止租約之意思表示等語，業據其提出本院彰化簡易庭93年度彰簡字第413號宣示判決筆錄、存證信函、存摺交易明細、本院104年度彰院認字第000000000號認證書、本院公證處104年9月30日104年度彰院認字第000000000號通知等件為證，是勘認為真實。被告雖辯稱基於情義理，按其所託將93年度之租金存入其帳戶，並非永久要將租金存入其帳戶，仍應由原告至被告營業處收取，故其並未積欠租金等情，然就被告提出之收據（見卷第155頁）觀之，其僅提出一張，且日期為88年8月18日，難認兩造間定有原告應自被告營業處所收取租金之約定，粽另有該約定，原告其後要求將租金匯入其指定帳戶，也被告亦為匯款之行為，勘認兩造間具有以匯款方式交付租金之合意，被告此部分所辯，難謂有據。被告確有積欠二期以上租金之情事，且經催告後尚未履行，原告依前揭規定終止系爭不定期租賃契約，並請求被告給付所積欠之租金，及返還系爭租賃物、拆除其所搭建部分，並依不當得利之法律關係，請求被告自起訴狀繕本送達翌日起，至遷讓交還上開建物及土地之日止，按日給付原告312元，均屬有據。

㈢被告有無對原告之債權可供抵銷？被告雖主張其對原告具有訴訟費用9,756元、溢收498-1地號土地租金之不當得利326,820元、房屋修繕費用43,000元、換新房屋頂及天花板之費用約260,000元等債權可供抵銷。經查，被告所主張對原告具有訴訟費用9,756元之債權，未經被告提出確定訴訟費用額之相關證據，而498-1地號土地為系爭不定期租賃契約所涵括，前以論及，原告收取租金，係其權利之行使，自不構成不當得利，關於房屋修繕費用部分，被告僅提出原告所簽立之收據（見卷第155頁）為證，就該收據內容觀之，僅載明「…房屋及天花板換新之費用由林煜超先生支付」等語，解釋上應為兩造就此部分協議由被告之法定代理人林煜超支付，且該收據上亦未載明修繕費用之數額，故被告前開所辯，難謂有據。

三、綜上所述，原告依租賃契約及不當得利之法律關係，請求㈠被告應給付原告296,357元及自104年10月7日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。㈡被告應將坐落彰化市○○段000地號土地如附圖編號C部分、面積0.0024公頃土地上二樓加強磚造、同段第497地號如附圖所示編號E部分、面積0.0014公頃土地上二樓加強磚造之建物，遷讓交還原告。㈢被告應將坐落496地號土地如附圖所示所示編號A部分、面積0.0029九公頃土地上石棉鐵架造、編號B部分、面積0.0001公頃土地上廁所、498之1地號土地上面積0.0014公頃鐵皮雨遮等之建物拆除，並將上開編號A部分面積0.0029公頃、編號B部分面積0.0001公頃土地及同段498-1地號土地，遷讓交還原告。㈣被告應自起訴狀繕本送達翌日即104年10月16日起，至遷讓交還上開建物及土地之日止，按日給付原告312元，均有理由，應予准許。

貳、反訴部分：本件反訴原告所主張者，無非係以498-1地號土地並非系爭不定期租賃契約所涵括之範圍，而反訴被告就此部分溢收租金326,820元，應予返還云云，此經反訴被告所否認，並以前詞抗辯。但查：系爭498-1地號土地為系爭不定期租賃契約所涵括之範圍，反訴被告自得收取該租金，前以論及。從而，反訴原告依不當得利之法律關係，請求反訴被告給付326,820元整，及自起訴狀送達反訴被告之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。

戊、本件係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序所為本訴被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行。另本訴被告陳明願供擔保，聲請宣告免為假執行，經核並無不合，爰酌定相當擔保金額准許之。

己、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及舉證，核與判決結果無影響，毋庸逐一論述，併此敘明。

庚、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。

臺灣彰化地方法院彰化簡易庭