臺灣彰化地方法院彰化簡易庭民事判決

原告

蔡雀惠

被告

滿唐采建設有限公司

法定代理人

顏世陸

訴訟代理人

施廷勳律師

複代理人

張幸茵律師

上列當事人間損害賠償事件，前經本庭於民國107年1月31日為第一審判決（106年度彰簡字第413號），兩造均一部不服提起上訴，經本院民事庭發回更審（107年度簡上字第55號），再經本庭於108年11月19日為第一審裁定（108年度彰訴字第6號），原告不服提起抗告，經臺灣高等法院臺中分院發回更審（109年度抗字第7號），本庭於109年5月27日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

原告起訴請求被告賠償因租賃所受損害及所失利益新臺幣（下同）205,000元部分，經本庭於民國107年1月31日為第一審判決駁回其訴，原告於判決送達後，未提起上訴，業已確定；又原告起訴請求被告賠償修繕房屋費用157,440元、修繕機車費用4,000元合計161,440元部分，於109年4月8日言詞辯論期日表明「不請求」，可認其已減縮。是本件無庸再就上開部分予以論斷，合先敘明。

原告聲明：被告應給付原告2,652,000元。陳述：

㈠兩造於103年10月31日訂立房地買賣契約書（下稱系爭契約），由原告以1,768萬元價金，向被告買受坐落彰化縣○○市○○段000○00地號土地（下稱系爭土地）及其上6913建號、門牌號碼向陽街77巷26號建物（下稱系爭建物，並與系爭土地合稱系爭房地），被告於103年12月5日將系爭房地交付原告受領。系爭契約第6條約定，系爭房地自交屋日起，被告就結構部分（如樑柱、樓梯等）保固15年，固定設備部分（如門窗、粉刷、地磚等）保固1年。

㈡原告受領系爭房地後，發現系爭建物5樓露台之地板與通往室內之落地門軌道同高，致露台地板高於室內地板，落地門與地板銜接處未密合，於排水孔未堵塞之情形下，雨水仍流入5樓及4樓室內，有滑倒之危險，不利於居住使用，且造成4樓室內多處壁紙剝落、漆面浮禿產生壁癌。其次，5樓露台長滿青苔，矮牆磁磚剝落（原告已自行修復），樑柱出現裂縫，鄰近磁磚剝落，東側排水孔未與埋設在地板下緣之水管接合，西側排水孔之水管歪斜，造成積水。

㈢原告發現上開瑕疵後，於106年3月間通知被告，被告3次指派工地主任林偉順等人前來，卻未查得漏水成因，且不願依原告指示，將露台磁磚、防水層移除重建並重新粉刷室內，原告乃於106年3月31日發函向被告要求負責，被告雖於106年4月10日發函通知原告，將於106年4月17日再度前來，然未具體表明時間，且未與原告電話聯繫，始未能入內，被告於107年8月15日訴訟中再度發函表示願意檢查瑕疵，已無意義。被告於訴訟中既又陳述，願以73,350元之代價，委由他人修補5樓露台，使露台高度低於室內，可見其亦自認瑕疵存在。

㈣上開瑕疵係因原告未按建築技術規範施工造成，非原告於交屋時所能即時發現，不受兩造約定之保固期1年之拘束，且瑕疵重大難以修復，損害又陸續增加，同一建案鄰近住戶亦有類似情形。系爭房地價值已有貶損，被告應負不完全給付之債務不履行責任及瑕疵擔保責任，原告得按價金1,768萬元之15％計算，請求賠償損害或減少價金2,652,000元。為此依系爭契約之法律關係，請求判決如聲明所示。

被告聲明：㈠原告之訴駁回；㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免假執行；㈢原告應返還被告因假執行所為給付162,982元。陳述：

㈠系爭建物係於102年8月23日建築完成，於102年10月1日辦畢所有權第一次登記。系爭契約係於103年10月31日訂立，於103年12月5日將系爭房地交付原告受領。系爭契約第4條第3項約定，系爭建物以現況點交，應屬特定物之買賣，其附註條款第2款亦記載，產品銷售內容與現場業務代表之解說完全相符，自無不符約定品質，亦無減低約定效用或經濟價值之情形。原告於締約過程中及受領系爭房地時，均得以檢查知悉現況，被告以系爭房地現狀交付，合於債務本旨，不負不完全給付之債務不履行責任。

㈡系爭建物5樓露台地板雖高於室內地板，因露台已有排水孔，且露台地板採洩水坡設計，使積水得向低處之排水孔流動，於正常情形下，排水孔如無異物堵塞，露台積水不至於流入室內；至於未緊閉門窗而遭雨水噴濺入內之情形，應屬自然現象，而非瑕疵。本件於勘驗時進行排水測試，未發生露台積水甚至瀰漫至室內之情形，當可認定排水孔之功能正常；原告提出之光碟及照片所示情況，無非以堵塞排水孔為測試條件，不得據以認定瑕疵存在。

㈢系爭建物5樓露台因長年日曬雨淋造成熱漲冷縮，或地震造成晃動，發生污漬與青苔累積、少許磁磚剝落、矮牆接縫龜裂等現象，皆屬自然因素造成，依系爭契約第6條約定，不在保固範圍。

㈣系爭建物結構為鋼筋混凝土，而非磚造，並無生成壁癌之鹼性氫氧化鈣成分。原告所稱壁癌，無非壁紙邊緣掀起、天花板髒污、漆面浮禿，且所在位置不明，難認屬於瑕疵。

㈤被告於訴訟中陳述，照片是房屋瑕疵的問題沒錯等語，其真意為，兩造之爭點，在於照片所示屋況是否構成瑕疵；被告於訴訟中陳述，願以73,350元之代價，委由他人修補5樓露台，使其高度低於室內等語，僅係提出試行和解、限縮爭點之建議，亦未自認瑕疵存在。被告未曾就系爭建物保證其品質，系爭建物又無滅失或減少其通常效用或契約約定效用之瑕疵，不負物之瑕疵擔保責任。

㈥被告於103年12月5日將系爭房地交付原告受領，原告遲至106年11月1日言詞辯論期日，始將其所主張之瑕疵通知被告，顯有怠於通知之情形，依民法第356條第2項規定，視為承認其所受領之系爭房地，不得再對被告主張瑕疵擔保責任。被告未曾保證系爭房地之品質，亦未故意不告知瑕疵，原告不得依民法第360條規定請求賠償損害。被告多次派員前往系爭房地檢查漏水成因，並向原告表示等待雨天確認，復於106年4月10日發函通知原告，將於106年4月17日再度前來，且當日下雨，卻遭原告拒絕入內，可見被告曾同意於確認瑕疵存在後予以補正，原告卻拒絕補正，自不得依民法第227條、第229條第2項規定主張被告為不完全給付。

㈦同一建案鄰近住戶之型態與系爭房地相同，均無設計或施工不當情形，且房價不斷上揚，否認系爭房地價值有何貶損。

兩造不爭執之事實：

㈠兩造於103年10月31日訂立系爭契約，由原告以1,768萬元價金，向被告買受系爭房地，被告於103年12月5日將系爭房地交付原告受領。

㈡系爭建物係於102年8月23日建築完成，於102年10月1日辦畢所有權第一次登記。

㈢系爭契約第4條第3項約定，系爭建物以現況點交；第6條約定，系爭房地自交屋日起，被告就結構部分（如樑柱、樓梯等）保固15年，固定設備部分（如門窗、粉刷、地磚等）保固1年，後者屬消耗性質或原告使用不當、天災、人禍及不可抗力所造成之災害除外，屬天然材質如石材者因季節變化或因時間因素致有受潮含水等情況，係屬自然現象，而非品質瑕疵，不在保固範圍；附註條款第2款記載，產品銷售內容與現場業務代表之解說完全相符。

㈣被告於103年12月5日將系爭房地交付原告受領時，一併出具保固切結書予原告，原告則出具房屋驗收證明單予被告。

㈤系爭建物5樓露台地板高於室內地板，於勘驗時進行排水測試，於開啟自來水龍頭後，自來水向低處之排水孔流動，未發生積水或瀰漫至室內之情形。

㈥系爭建物4樓室內有壁紙剝落、漆面浮禿現象。

㈦系爭建物5樓露台有污漬與青苔累積、少許磁磚剝落、矮牆接縫龜裂等現象。

㈧原告於106年間通知被告檢查漏水原因，被告3次指派工地主任林偉順等人前來無成果，原告於106年3月31日發函向被告主張瑕疵擔保責任，被告於106年4月10日發函通知原告，將於106年4月17日再度前來，當日抵達後未能入內進行檢查。

㈨原告申設之行動電話，於106年4月17日並無被告發信之通聯紀錄。

㈩本件於106年7月6日繫屬。本件主要爭點：

㈠被告是否應負不完全給付之債務不履行責任。

㈡被告是否應負物之瑕疵擔保責任。民法第227條規定「因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。因不完全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償」。買賣標的物如係特定物，則瑕疵雖於契約成立時既已存在，就出賣人言，將該特定之標的物交付，即屬依債務本旨而為給付，對於物之瑕疵則依瑕疵擔保負其責任，尚不構成不完全給付問題，僅於瑕疵係於契約成立後發生者，因其給付不完全，始同時發生債務不履行責任。成屋既已興建完成，買受人可由外觀檢查是否符合其需求，如有缺損或不合意之處，能否接受，再決定是否締約，如其進而訂立買賣契約，除非出賣人保證品質或特別約定其效用，否則應認當事人已默示合意按訂約時房屋之現狀交易，則出賣人交付之房屋縱有於訂約時即已存在之問題，仍應認係按債之本旨為履行，而不應認係給付不完全。經查：依兩造不爭執之事實㈠㈡㈢㈤，系爭契約之買賣標的物即系爭房地，於兩造訂約前即已存在，又系爭建物係以現況點交，則系爭建物5樓露台地板雖高於室內地板，或有原告所謂東側排水孔未與水管接合、西側排水孔之水管歪斜情形，皆難認被告所為給付不符債務本旨，自非不完全給付。原告主張被告應負不完全給付之債務不履行責任，尚非可採。

民事訴訟法第277條規定「當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限」；民法第354條規定「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質」，第356條規定「買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物。如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人。買受人怠於為前項之通知者，除依通常之檢查不能發見之瑕疵外，視為承認其所受領之物。不能即知之瑕疵，至日後發見者，應即通知出賣人，怠於為通知者，視為承認其所受領之物」，第357條規定「前條規定，於出賣人故意不告知瑕疵於買受人者，不適用之」，第359條規定「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金」，第365條規定「買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第356條規定為通知後六個月間不行使或自物之交付時起經過五年而消滅。前項關於六個月期間之規定，於出賣人故意不告知瑕疵者，不適用之」，第373條規定「買賣標的物之利益及危險，自交付時起，均由買受人承受負擔，但契約另有訂定者，不在此限」。民法關於買賣瑕疵擔保之規定，並非強行規定，當事人得以特約免除、限制或加重之；基於契約自由原則，當事人關於瑕疵擔保責任，另有特約者，原則上自應從其特約。又當事人就買賣瑕疵擔保責任所約定之「保固條款」，其法律效果為何，應視個案情形，探求當事人之真意，並依誠信原則，斟酌交易習慣，綜合契約整體內容判斷之。經查：

㈠依兩造不爭執之事實㈠㈧㈩，被告於103年12月5日將系爭房地交付原告受領，原告於106年3月間通知被告檢查漏水原因，再於106年3月31日發函向被告主張物之瑕疵擔保責任，復於於106年7月6日提起本件。是原告於本件主張被告應負物之瑕疵擔保責任，尚未逾民法第365條規定之6個月期間。

㈡依兩造不爭執之事實㈢，兩造於系爭契約第6條，就結構及固定設備部分，分別約定其保固期間及除外不保固情形，其真意無非被告願於保固期間內，承擔無償修補之義務，否則實無為上開特約之必要，是上開約定，性質上為民法第354條所謂保證品質。

㈢原告主張系爭建物5樓落地門與地板銜接處未密合，於排水孔未堵塞之情形下，雨水仍流入5樓及4樓室內，有滑倒之危險，不利於居住使用，且造成4樓室內多處壁紙剝落、漆面浮禿產生壁癌，又5樓露台長滿青苔，矮牆磁磚剝落，樑柱出現裂縫，鄰近磁磚剝落，東側排水孔未與埋設在地板下緣之水管接合，西側排水孔之水管歪斜，造成積水，被告應負物之瑕疵擔保責任之事實，除兩造不爭執之事實㈥㈦外，為被告否認。本庭通知兩造到場勘驗系爭建物，並進行排水測試，開啟露台水龍頭，任其排水，然未發生積水甚至瀰漫至室內之情形，則被告辯稱排水孔功能正常，應可採信。依原告提出之照片、影音光碟，室內地板雖有積水，然積水從何而來、當時天氣狀況為何，及積水是否為未緊閉落地門而噴濺入內之雨水，皆屬不明，被告復否認原告自行測試所得證據，自難認上開情形為排水孔欠缺排水功能，或落地門與地板銜接處未密合所致。其次，依兩造不爭執之事實㈥㈦，4樓室內雖有壁紙剝落、漆面浮禿，尚難認即非壁紙於交屋逾2年後黏膠失效，及室內疏於通風濕度較大所致。再者，5樓露台並無遮蔽物，依經驗法則，日曬雨淋、風災地震，皆可能加速該範圍之老舊，則上開現象未必為施工品質不良或未按建築技術規範施工造成。依系爭契約第4條第3項約定，上開固定設備產生之現象，縱不應歸類為除外不保固情形，因交屋後已逾2年，被告無庸再保證其品質。是原告主張被告應負物之瑕疵擔保責任，亦非可採。

㈣綜上所述，原告主張被告應負不完全給付之債務不履行責任及物之瑕疵擔保責任，尚屬無憑，不得請求被告賠償損害或減少價金。從而原告依據系爭契約之法律關係，請求被告給付，為無理由，應予駁回。

民事訴訟法第395條第1項、第2項規定「假執行之宣告，因就本案判決或該宣告有廢棄或變更之判決，自該判決宣示時起，於其廢棄或變更之範圍內，失其效力。法院廢棄或變更宣告假執行之本案判決者，應依被告之聲明，將其因假執行或因免假執行所為給付及所受損害，於判決內命原告返還及賠償，被告未聲明者，應告以得為聲明」。經查：原告依發回前本庭第一審判決為執行名義，聲請對被告為假執行，被告因此給付原告162,982元，業經本庭調取民事執行處107年度司執字第5468號卷宗提示辯論，且為兩造不爭執。原告之訴既經廢棄變更而為無理由，則被告依上開規定，請求原告返還因假執行所為上開給付，核屬有據，應予准許。

本件判決事證已臻明確，兩造其餘主張及舉證，核與判決結果無影響，不另論述。

訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。