臺灣彰化地方法院彰化簡易庭民事判決

原告

池錦達

訴訟代理人

趙惠如律師

被告

林昌哲

上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國113年10月28日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告主張：兩造於民國113年2月13日簽訂房屋租賃契約書（下稱租賃契約），約定由原告將所有之門牌號碼彰化縣○○市○○街000號房屋1樓（下稱系爭房屋）出租予被告，且租期為113年2月13日起至114年2月13日止，每月租金為新臺幣（下同）2萬8,000元，並應於每月5日前給付，而水費、電費亦由被告負擔。詎被告於113年4月起即未依約給付租金，及尚有應由被告負擔之水費151元與電費994元未繳清，原告遂於113年6月7日以郵局存證信函催告被告給付積欠之113年4月至113年6月租金及水費、電費，然被告並未清償，故原告以起訴狀繕本之送達終止兩造間之租賃關係；又被告於租賃關係終止後仍繼續占有使用系爭房屋，遲至113年10月3日才將系爭房屋遷讓交還給原告。因此，原告依民法第439條前段、第179條之規定，請求被告給付自113年4月1日起至113年10月3日止所積欠之租金與相當於租金之不當得利17萬800元、代墊之水費151元、電費994元等共計17萬1,945元等語，並聲明：被告應給付原告17萬1,945元，及自113年10月28日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。

二、被告抗辯：被告承租系爭房屋是為販售衣物、鞋子等商品，而非自住，並已陸續給付113年2月13日至113年5月12日之3個月租金8萬4,000元給原告，然系爭房屋之廁所裡老鼠、蟑螂、螞蟻一堆，導致女性顧客在廁所更衣時遭老鼠驚嚇而跑出，而雖租賃契約有記載得由被告修繕廁所再從租金扣抵修繕費，但經被告委請工程行至系爭房屋估價後，工程行即表示「須挖管線、更改管線、會動到系爭房屋結構」，被告在無經工程行報價下乃認為非被告能力所能處理，故被告遂向原告多次反應，但原告卻仍未改善廁所，都只叫被告自行處理，所以被告在113年4月底就已無在系爭房屋營業，並於113年5月24日清空搬離系爭房屋，並委請賣玉米者將系爭房屋之遙控器於翌日上午轉交給賣烤鴨、受原告委託的「松仔」，但「松仔」嗣卻告知被告「原告拒收遙控器」，足見兩造間之租賃關係已因原告未改善廁所而經被告於113年5月24日合法終止，且113年5月13日至113年6月12日之1個月租金2萬8,000元已以被告所交付之押金2萬8,000元抵扣等語。

三、得心證之理由：

（一）兩造於113年2月13日簽訂租賃契約，約定由原告將所有之系爭房屋出租予被告，且租期為113年2月13日起至114年2月13日止，每月租金為2萬8,000元，並應於每月5日前支付；嗣被告即依租賃契約第3條第1項前段、第4條之約定，交付相當於1個月租金之押金2萬8,000元及113年2月13日至113年4月12日之2個月租金5萬6,000元給原告，且已於113年10月3日點交系爭房屋予原告等事實，已為兩造所自認（見本院卷第11、121、128、131、137至141頁），並有租賃契約、建物登記謄本在卷可稽（見本院卷第17至28、67頁），應屬真實。

（二）被告於原告終止租賃關係前有無積欠租金？

1、按承租人每月租金為2萬8,000元整，每期應繳納1個月租金，並於每月5日前支付，不得藉任何理由拖延或拒絕，租賃契約第3條第1項前段定有明文。又當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段亦有明定。

2、被告固抗辯：其還有給付113年4月13日至113年5月12日之1個月租金2萬8,000元給原告，並再以押金2萬8,000元扣抵113年5月13日至113年6月12日之1個月租金等語（見本院卷第131頁），然已為原告所否認（見本院卷第11、131頁），則依民事訴訟法第277條前段之規定，被告自應就此已給付租金之有利於己事實負舉證責任。經查：

（1）被告雖辯稱：其還有給付113年4月13日至113年5月12日之1個月租金2萬8,000元給原告等語（見本院卷第131頁），但其並未提出任何證據以實其說，而是僅空言抗辯（見本院卷第133至155頁），自非可信。

（2）被告曾給付押金2萬8,000元予原告一節，業如前述，然依租賃契約第4條第2項之約定，押金是為擔保被告租賃債務之履行，於租賃關係終了，租賃物已返還時，再依被告是否有債務不履行之情事而決定押金是否發生抵充欠租或損害賠償之效力，因此，被告於原告在113年7月11日終止兩造間之租賃關係時（理由詳如下述）既尚未將系爭房屋交還給原告，而是於113年10月3日始點交系爭房屋予原告，則兩造於113年10月3日前自尚無從結算被告所應負之最終債務不履行損害賠償責任，倘於此時逕自被告所積欠之租金中扣除押金2萬8,000元，除無法確保被告會遷離系爭房屋及以原狀騰空返還系爭房屋外，亦將使原告於被告發生應負損害賠償責任時無法直接從押金2萬8,000元獲得保障，故本院認於113年10月3日前尚不應將押金2萬8,000元用以扣抵被告所積欠之113年5月13日至113年6月12日之1個月租金2萬8,000元。

3、綜上，被告既未證明其確曾給付113年4月13日起之租金給原告，且於113年10月3日點交系爭房屋予原告前亦尚不得以押金2萬8,000元扣抵所積欠之租金，則堪認被告於原告在113年7月11日終止兩造間之租賃關係時尚積欠原告自113年4月13日至113年7月10日之租金。

（三）兩造間之租賃關係是否已經原告終止？

1、按遲付租金之總額達2個月之金額，並經出租人定相當期限催告，承租人仍不為支付，出租人得終止租約，租賃契約第14條第1款定有明文。

2、被告於原告在113年7月11日終止兩造間之租賃關係時尚積欠原告自113年4月13日至113年7月10日之租金一節，業如前述，且依租賃契約第3條第1項前段之規定，被告本應於113年4月5日前給付113年4月13日至113年5月12日之租金2萬8,000元、113年5月5日前給付113年5月13日至113年6月12日之租金2萬8,000元、113年6月5日前給付113年6月13日至113年7月12日之租金2萬8,000元，可見積欠113年4月13日至113年7月10日租金之被告並未依約依序於113年4月5日前、113年5月5日前、113年6月5日前給付租金，而已遲付達3個月之租金共計8萬4,000元。

3、被告於113年6月5日已遲付3個月租金8萬4,000元之情，業經本院說明如上；又依郵局存證信函、掛號收件回執、營業人登記資料所示（見本院卷第29、31、73、75頁），原告嗣於113年6月7日有以郵局存證信函催告被告於該信函送達後3日內給付積欠之113年4月至113年6月共計3個月租金8萬4,000元，而該信函已於113年6月11日送達至被告於租賃契約所留存之臺中市○○區○○街000號戶籍地（見本院卷第28、43頁），則被告自應於收受該信函後3日內給付積欠之租金8萬4,000元予原告，然被告卻仍未於113年6月14日催告期滿前給付租金8萬4,000元給原告，而猶積欠原告租金達3個月未給付，嗣原告乃以起訴狀繕本表示終止與被告間之租賃關係（見本院卷第11頁），並於113年7月11日送達至被告（見本院卷第49頁），核與租賃契約第14條第1款之約定相符，故兩造間之租賃關係已因原告於113年7月11日合法終止而歸於消滅。

4、被告固辯稱：系爭房屋之廁所裡老鼠、蟑螂、螞蟻一堆，導致其無法營業，且經其多次反應後，原告亦拒絕修繕廁所，所以其乃於113年5月24日搬離系爭房屋，並委請賣玉米者將系爭房屋之遙控器於翌日上午轉交給受原告委託之「松仔」，但「松仔」嗣告知其「原告拒收遙控器」，足見兩造間之租賃關係已因原告未改善廁所而經其於113年5月24日合法終止等語（見本院卷第128、129、135至155頁），然已經原告所否認（見本院卷第128、130頁）。經查：

（1）按房屋損害而有修繕之必要時，其應由出租人負責修繕者，經承租人定相當期限催告，仍未修繕完畢，承租人得終止租約，租賃契約第15條第1款定有明文。足見房屋損害而有由出租人修繕之必要時，須經承租人定相當期限催告出租人履行，出租人於期限內仍不履行時，承租人始得終止契約；而承租人所為之催告如未定期限，難謂與前揭約定要件相符，自不得依前揭約定終止契約。又終止權之行使，依民法第263條準用同法第258條規定，應向他方當事人以意思表示為之（最高法院101年度台上字第1294號判決意旨參照）。

（2）被告就系爭房屋之廁所有修繕必要一節，並無提出任何證據以實其說，而是僅空言抗辯，已難遽信；再者，被告所辯：廁所裡老鼠、蟑螂、螞蟻一堆等語，亦非無可能是承租使用系爭房屋之被告怠於清潔所造成，而與原告無關；何況，被告已陳稱：其承租系爭房屋是用來販賣商品，非自住，且系爭房屋之前廳空間深度是可以停2台汽車的等語（見本院卷第129、130頁），則縱使廁所因髒亂而難以使用，被告亦可在可停2台汽車之前廳空間1角搭設以布幕拉簾做成之換衣間供客人試換衣服，故尚難遽認廁所髒亂與被告經營不善間必存有因果關係。

（3）被告並未提出證據證明其確有定相當期限催告原告修繕系爭房屋之廁所，則依前揭說明，自無從認被告已依租賃契約第15條第1款之約定合法終止兩造間之租賃關係。

（4）就「松仔」為原告之代理人一節，已經原告所否認（見本院卷第128頁），且被告亦無提出任何證據證明此節，則自無從認「松仔」為原告之代理人。因此，被告將系爭房屋之遙控器委請賣玉米者轉交給非屬原告代理人之「松仔」，實無從認已對原告行使終止權而得使租賃關係發生終止效力。

（5）綜上，被告上開所辯，並非可採，尚難認兩造間之租賃關係已經被告於113年5月24日合法終止，故被告仍負有給付113年4月13日至113年7月10日租金之義務，且原告亦得以被告未履行租金給付義務而合法終止兩造間之租賃關係。

（四）原告請求被告給付自113年4月1日至113年10月3日之租金與不當得利共計17萬800元，有無理由？

1、被告已給付113年2月13日至113年4月12日之共2個月租金5萬6,000元給原告，且被告於原告在113年7月11日終止兩造間之租賃關係時尚積欠原告自113年4月13日至113年7月10日之租金等情，業如前述，可見被告在原告於113年7月11日終止兩造間之租賃關係時只積欠113年4月13日至113年7月10日之租金。故原告依民法第439條前段之規定，僅得請求被告給付自113年4月13日起至113年7月10日止，按月租金2萬8,000元計算之租金。

2、按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；依其利益之性質不能返還者，應償還其價額，民法第179條、第181條但書定有明文。而無權占有他人房屋，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，故加害人應返還之不當得利之範圍，為相當於租金之利益（最高法院61年台上字第1695號、97年度台上字第294號判決意旨參照）。依前所述，兩造間之租賃關係已經原告於113年7月11日合法終止而消滅，則被告自113年7月11日起即已無占有使用系爭房屋之法律上原因，並致原告受有無法使用系爭房屋之損害，且依社會通常觀念，被告因無權占有系爭房屋而獲得相當於租金之利益；又被告既依租賃契約承租系爭房屋之每月租金為2萬8,000元，則原告依民法第179條之規定，請求被告自113年7月11日起至113年10月3日點交系爭房屋止，按月給付相當於租金之不當得利2萬8,000元，應屬有據。

3、按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力（最高法院87年度台上字第1631號判決意旨參照）。依前所述，兩造間之租賃關係已經原告於113年7月11日合法終止而歸於消滅，且被告亦已於113年10月3日交還系爭房屋給原告，則依前揭意旨，自應將被告所交付給原告之押金2萬8,000元用以抵充被告所積欠之1個月租金2萬8,000元。

4、從而，經以每月2萬8,000元之金額計算及扣除押金2萬8,000元後，原告依民法第439條前段、第179條之規定，僅得請求被告給付自113年4月13日起至113年10月3日止之租金與相當於租金之不當得利共計13萬667元【即：2萬8,000元×（5月＋20日/30日）－2萬8,000元＝13萬667元，小數點以下四捨五入】。

（五）原告請求被告返還代墊之水費151元與電費994元，有無理由？被告依租賃契約第5條之約定，應負擔113年2月13日至114年2月13日之租賃期間使用系爭房屋之水費與電費，而被告於113年7月11日租賃關係消滅前所應負擔之113年2月至113年5月之水費151元（即：70元＋81元＝151元）、113年2月16日至113年4月14日之電費994元等共計1,145元，已由原告代為繳納一節，有租賃契約、台灣自來水公司繳費證明、台灣電力公司113年4月繳費憑證存卷可憑（見本院卷第19、21、35、37頁），而被告亦已自認積欠原告水費與電費1,145元（見本院卷第145頁），則原告為被告代墊本應由被告負擔之水費與電費1,145元，已使被告無法律上原因而受有水費與電費1,145元債務受清償之利益，並致原告受有金錢上之損害，故原告依民法第179條之規定，請求被告返還代墊之水費與電費1,145元，核屬有據。

四、綜上所述，原告依民法第439條前段、第179條之規定，請求被告給付13萬1,812元（即：租金與相當於租金之不當得利13萬667元＋水費與電費1,145元＝13萬1,812元），及自113年10月28日（見本院卷第127頁）起至清償日止，按週年利率百分之5計算之法定遲延利息，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。

五、關於假執行之說明：原告勝訴部分，是依民事訴訟法第427條第2項規定適用簡易程序所為被告敗訴之判決，爰依民事訴訟法第436條第2項、第389條第1項第3款之規定，依職權宣告假執行；並依民事訴訟法第436條第2項、第392條第2項之規定，依職權酌定相當擔保金額，宣告被告預供擔保，得免為假執行。

六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。