臺灣彰化地方法院彰化簡易庭民事判決

原告

即反訴被告

魏榮彥

訴訟代理人

楊大德律師

被告

即反訴原告

卓溪洲

訴訟代理人

林見軍律師

上列當事人間請求返還押租金事件，本院於民國114年3月31日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、本訴部分

一、原告即反訴被告（下稱原告）主張：

（一）原告與被告即反訴原告（下稱被告）簽訂住宅租賃契約書（下稱租賃契約書），約定由原告向被告承租門牌號碼彰化縣○○鄉○○路0段000巷00號之（A）建物（下稱系爭建物），租期為民國111年9月16日至114年9月15日，並應按期於每月16、26、6日前各給付租金新臺幣（下同）1萬9,300元給被告，且原告已交付由其擔任負責人之訴外人盈昕股份有限公司（下稱盈昕公司）所簽發之票面金額為11萬6,000元的支票予被告，以作為押金之給付。嗣原告承租系爭建物後，即將系爭建物提供給盈昕公司作為廠房與辦公室之用。

（二）彰化縣消防局於112年1月間至系爭建物稽查時，原告才知悉系爭建物於承租前即已因未設置消防安全設備而遭彰化縣消防局列管，且此情早已為被告所知悉，原告遂多次要求被告完成系爭建物所欠缺之消防安全設備，以符合租賃契約書附約第1條所約定之系爭建物可供原告作為倉庫及辦公室合法使用收益之狀態，然被告竟表示拒絕修繕及要求原告自行設置消防安全設備，所以原告乃於113年3月1日依民法第423條、第430條、第227條第1項準用給付遲延之規定，以LINE通知被告終止兩造間之租賃關係，並已於113年5月5日將系爭建物清空並通知被告點交，及於113年5月14日將系爭建物之鑰匙郵寄給被告；再者，租賃契約書附約第11條已賦予原告單方提前終止權，故自原告於113年3月1日以LINE通知終止起，兩造間之租賃關係亦已於000年0月0日生終止效力。因此，兩造間之租賃關係既已經原告合法終止，且原告亦已將系爭建物騰空交還被告，故原告依租賃契約法律關係，請求被告返還押金11萬6,000元。

（三）並聲明：被告應給付原告11萬6,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。

二、被告抗辯：依內政部105年4月19日內授消字第1050023196號函釋、內政部消防署96年7月16日消署預字第0960500439號函釋、消防法第2條之規定可知，於有租賃關係時，消防法第6條第1項所規定各類場所之管理權人為承租人，故應依消防法第6條第1項於系爭建物設置並維護消防安全設備之管理權人應為系爭建物之承租人即原告，而非被告，然原告卻以被告未盡出租人維持及修繕消防安全設備之義務為由，片面終止租賃關係，顯無理由，所以兩造間之租賃關係仍繼續有效存在，原告自不得請求被告返還押金等語，並聲明：原告之訴駁回；如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。

貳、反訴部分

一、被告主張：兩造間之租賃關係仍有效存在，但原告卻於113年3月16日起即未依約給付租金，而仍積欠113年3月16日至113年12月6日共計27期之租金合計52萬1,100元未清償，故被告依租賃契約法律關係，請求原告清償所積欠之租金52萬1,100元等語，並聲明：原告應給付被告52萬1,100元，及自反訴起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；願供擔保，請准宣告假執行。

二、原告抗辯：

（一）依租賃契約書附約第1條，系爭建物為符合得作為倉庫及辦公室之合法使用目的，即應依各類場所消防安全設備設置標準之規定，設置標示設備、緊急照明設備、火警自動警報設備、緊急廣播設備、室內消防栓設備、室內排煙設備，故被告應交付得將系爭建物合法作為倉庫及辦公室使用所需之消防安全設備給原告，並於租賃關係存續中，保持系爭建物合於倉庫及辦公室使用、收益之狀態，然被告卻未履行設置消防安全設備之契約義務，故原告行使同時履行抗辯權，拒絕給付租金，並已依民法第227條第1項準用給付遲延之規定終止兩造間之租賃關係，自無再負給付租金予被告之義務。

（二）因消防法與民法第423條之規範內容及立法目的均不同，故出租人與承租人間之權利義務關係自應依租賃契約及民法而定，被告自不得引用消防法之規定而主張免除民法第423條所定之出租人義務；又租賃契約書並未約定設置消防安全設備之權利義務應移轉於原告負擔，亦未約定原告應負擔消防安全設備之設置與維護費用，反而是被告於租賃契約書附約第1條表明系爭建物可供作為倉庫及辦公室使用，則為達系爭建物可作為倉庫及辦公室使用之目的，設置及維護系爭建物所需之消防安全設備費用自應由被告支付。

（三）並聲明：被告之訴與假執行之聲請均駁回；如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。

參、得心證之理由：

一、兩造簽訂租賃契約書，約定由被告將系爭建物出租予原告，租期為111年9月16日至114年9月15日，且原告應按期於每月16、26、6日前各給付租金1萬9,300元，並已交付押金11萬6,000元給被告；嗣原告即將系爭建物提供給由其擔任負責人之盈昕公司作為廠房使用，後彰化縣消防局於113年1月22日至盈昕公司檢查，發現系爭建物未設置標示設備、緊急照明設備、火警自動警報設備、緊急廣播設備、室內消防栓設備（含緊急電源）、室內排煙設備等消防安全設備，遂以違反消防法第6條第1項為由，要求管理權人即原告限期改善等事實，為兩造所不爭執（見本院卷第10、95、227、267、268、308頁），並有租賃契約書、存款交易明細、公司基本資料、彰化縣政府消防安全檢查不合規定限期改善通知書在卷可稽（見本院卷第17至33、51、97、243至251頁），應屬真實。

二、本訴部分：

（一）兩造間之租賃關係是否已經原告合法終止？

1、原告雖主張：依租賃契約書附約第1條，系爭建物須得合法作為倉庫及辦公室使用，然系爭建物嗣卻遭彰化縣消防局以未設置消防安全設備為由予以列管及要求限期改善，經其催告後，被告亦未出資在系爭建物設置消防安全設備，故其得依民法第423條、第430條、第227條第1項準用給付遲延之規定終止兩造間之租賃關係等語（見本院卷第11至14、313至323頁），惟查：

（1）按出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態，民法第423條定有明文。則出租人交付租賃標的物、及於租賃期間提供合於所約定使用、收益之租賃物交付予承租人使用、及保持該使用、收益狀態，固為出租人本於租賃契約應負之給付義務，惟所謂合於契約所約定使用、收益之情狀者，仍應視雙方於租賃契約書中之約定而定之，此乃是私法契約自由原則使然。

（2）按本法所稱管理權人係指依法令或契約對各該場所有實際支配管理權者，其屬法人者，為其負責人；本法所定各類場所之管理權人對其實際支配管理之場所，應設置並維護其消防安全設備；場所之分類及消防安全設備設置之標準，由中央主管機關定之，消防法第2條、第6條第1項定有明文。依前所述，原告於與被告簽訂租賃契約書，並受領系爭建物後，即已取得系爭建物之使用權，且其之後復將系爭建物提供給由其擔任負責人之盈昕公司使用（見本院卷第10、17頁），可見屬直接占有使用系爭建物、承租人及盈昕公司負責人之原告始對系爭建物有實際支配管理權限，而僅屬出租人之被告則對系爭建物並無該權限，故依前揭規定，原告即為系爭建物之管理權人，並負有依各類場所消防安全設備設置標準之規定在系爭建物設置及維護所需之消防安全設備的義務，而非被告。

（3）租賃契約書附約第1條雖記載「此廠房可提供倉庫、辦公室、包裝、小型無污染加工」（見本院卷第33頁），然此記載應僅是兩造就系爭建物可使用之用途予以限定與約定而已（例如：即不得作為高污染加工、從事飼養牲畜或家禽之畜牧業…等使用），並無從得當然推論出被告負有設置消防安全設備之義務；再者，由租賃契約書觀之（見本院卷第19至33頁），租賃契約書並未就系爭建物於作為「倉庫、辦公室、包裝、小型無污染加工」時，依法應為之消防安全設備有所約定，僅約定被告應將屬於租賃標的物之系爭建物交付予原告，且若有損害時，亦應由被告負責修繕，換言之，倘被告已將結構完整、無毀損且能正常使用之系爭建物點交予原告以作為倉庫與辦公室使用，則被告應即已盡租賃契約書所約定之出租人義務，因此，系爭建物於111年9月16日原告承租起至113年1月22日彰化縣消防局檢查前止，除關於設置消防安全設備與否外，既未經原告於本院審理時主張系爭建物有何無法使用、毀損之情形，則堪認被告已依租賃契約書之目的提供合於使用之系爭建物予原告使用；何況，依兩造間之LINE紀錄所示（見本院卷第120頁），原告於承租前即已知悉系爭建物為農地廠房，則原告當知悉為農地廠房而屬於違章建築之系爭建物於興建完成時根本未經過消防檢查及檢查合格，因此，倘兩造真有約定被告應對原告負設置符合消防法所規定消防安全設備之契約義務的意思，則在系爭建物於出租前已明顯欠缺消防法所要求之標示設備、緊急照明設備、火警自動警報設備、緊急廣播設備、室內消防栓設備（含緊急電源）、室內排煙設備等外觀明顯可見的消防安全設備而未經原告看到的情況下（見本院卷第51頁），知悉無消防安全設備之兩造理應會於租賃契約書中明確載明「被告應於何時前設置哪些消防安全設備」等類似內容，然依租賃契約書所示（見本院卷第19至33頁），兩造於租賃契約書中並未明文約定此類似內容，且消防安全設備亦不在兩造點交之範圍內，則被告是否確對原告負有設置符合消防法所規定消防安全設備之契約義務，誠有疑問，故尚難遽認被告依租賃契約書負有設置消防安全設備之契約義務。

（4）何況，依原告陳述（見本院卷第309、317頁），倘認應由被告負責設置消防安全設備，則單就系爭建物設置消防安全設備，至少約需50萬元，以每月租金5萬7,900元（即：1萬9,300元×每月3期＝5萬7,900元）計算後，約相當於8.6個月之租金總額（即：50萬元÷每月租金5萬7,900元＝8.6個月），對於以出租系爭建物賺取租金牟利之被告而言，既無法以變更原定每月租金5萬7,900元之方式轉嫁由實際支配使用系爭建物之原告負擔，則實質上等同於讓原告平白使用8.6個月的系爭建物，且於兩造間之租賃關係結束後，被告得否再順利出租系爭建物、原為配合原告於消防法義務所設置之消防安全設備是否符合後承租人於消防法之要求等節既均屬未定，則無疑將使被告有承受重大損失之虞。故本院認尚難將原告依消防法第2條、第6條第1項所應負之設置消防安全設備責任轉嫁由被告負擔，而遽認被告負有設置符合消防法規定之消防安全設備予原告使用之契約義務

（5）綜上，原告上開主張：被告未履行設置消防安全設備之出租人契約義務，故其得依民法第423條、第430條、第227條第1項準用給付遲延之規定終止兩造間之租賃關係等語，並非可採。

2、原告固又主張：租賃契約書附約第11條是賦予其單方提前終止權，故其得依租賃契約書附約第11條終止兩造間之租賃關係等語（見本院卷第310、323頁），然租賃契約書附約第11條只記載「提早搬遷，可於半年以上提出」（見本院卷第33頁），則依文義解釋，應僅是倘原告欲在租賃關係存續期間終止租賃關係搬離系爭建物，得於6個月前提早通知被告，以使兩造有至少6個月之期間進行協商、商討如何處理而已，尚難遽認已賦予原告得單方任意提前終止租賃關係之終止權；再者，租賃契約書第13條第1項是約定：「本契約於期限屆滿前，除依第16條及第17條規定得提前終止租約外，租賃雙方□得□不得任意終止租約」，即2個□均未勾選，因此，倘兩造於租賃契約書附約第11條確具賦予原告單方提前終止權之意思，則除輔以6個月之期間限制外，兩造理應會將租賃契約書第13條第1項「租賃雙方」修改為「承租人」及勾選「■得任意終止租約」，而非毫不修正及勾選，但由租賃契約書第13條第1項之記載觀之，兩造卻並未於租賃契約書第13條第1項為任何修改及勾選，故依租賃契約書之體系解釋，更足證兩造並無於租賃契約書附約第11條賦予原告單方提前終止權之意思。因此，原告上開主張：其亦得依租賃契約書附約第11條終止兩造間之租賃關係等語，不足採信。

（二）原告依租賃契約法律關係，請求被告返還押金11萬6,000元，有無理由？

1、按押金，除有第11條第4項、第13條第3項、第14條第4項及第18條第2項得抵充之情形外，出租人應於租期屆滿或租賃契約終止，承租人返還租賃住宅時，返還押金或抵充本契約所生債務後之賸餘押金，租賃契約書第4條第2項定有明文（見本院卷第21頁）。

2、依租賃契約書第4條第2項，被告是於「租期屆滿或租賃契約終止」時始負返還押金予原告之義務；因此，兩造間之租賃關係既未經原告合法終止而仍有效存在，且租期亦尚未於114年9月15日屆滿（見本院卷第19頁），則原告依租賃契約法律關係，請求被告返還其之前所交付之押金11萬6,000元，並非有據。

（三）綜上所述，原告依租賃契約法律關係，請求被告給付11萬6,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為無理由，應予駁回。

（四）本訴事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與本訴判決結果不生影響，爰不一一論列。又原告雖聲請通知彰化縣消防局隊員鄭琮諺、釩泰研究創新股份有限公司負責人李國鈺到庭作證，以證明系爭建物先前由釩泰研究創新股份有限公司承租時，即曾遭彰化縣消防局檢查消防安全設備不合格一事（見本院卷第323、325、346、347頁），然依兩造間之LINE紀錄所示（見本院卷第103、104、106、108、109頁），縱使鄭琮諺曾於原告承租前至釩泰研究創新股份有限公司所使用之系爭建物檢查而認系爭建物欠缺消防安全設備，且此情為被告所知悉而未於原告承租時告知，亦與被告依兩造所簽訂之租賃契約書是否應對原告負於系爭建物設置消防安全設備之契約義務及原告是否因此取得終止權無關，故無再通知鄭琮諺、李國鈺到庭作證之必要，原告上開聲請，礙難准許，併此敘明。

（五）訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。

三、反訴部分：

（一）兩造間之租賃關係並未經原告合法終止一節，業經本院認定如上，則兩造間之租賃關係自仍有效存在；又原告已陳稱：其並無給付被告自113年3月16日起至113年12月6日止之租金等語（見本院卷第266、267頁），則被告依租賃契約書第3條第1項所載之按期於每月16、26、6日前各給付租金1萬9,300元的約定（見本院卷第19、21頁），請求原告給付租賃關係有效期間所積欠之113年3月16日至113年12月6日共計27期之租金合計52萬1,100元（即：1萬9,300元×27期＝52萬1,100元），核屬有據。

（二）原告雖辯稱：被告並未履行所應負之在系爭建物設置消防安全設備的契約義務，故其得行使同時履行抗辯權，拒絕給付租金等語（見本院卷第299、310頁），然依前所述，被告並無負於系爭建物設置消防法所規定之消防安全設備予原告使用之契約義務，故原告以上開所辯為由拒絕給付租金52萬1,100元，並非可採。

（三）綜上所述，被告依租賃契約法律關係，請求原告給付52萬1,100元，及自反訴起訴狀繕本送達翌日即113年12月7日（見本院卷第266頁）起至清償日止，按週年利率百分之5計算之法定遲延利息，為有理由，應予准許。

（四）關於假執行之說明：被告勝訴部分，是依民事訴訟法第427條第2項規定適用簡易程序所為原告敗訴之判決，爰依民事訴訟法第436條第2項、第389條第1項第3款之規定，依職權宣告假執行；原告就被告勝訴部分陳明願供擔保，聲請宣告免為假執行，合於法律規定，爰酌定相當擔保金額宣告之。又被告就其勝訴部分雖陳明願供擔保請准宣告假執行，然此僅是促使本院職權之發動，故毋庸為准駁之諭知。

（五）反訴事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與反訴判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。

（六）訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。