臺灣彰化地方法院彰化簡易庭民事判決

原告

蔡秀青

訴訟代理人

黃建閔律師

被告

楊昌宜

訴訟代理人

劉智偉律師

複代理人

駱晁偉律師

上列當事人間請求損害賠償等事件，本院於民國115年7月27日言詞辯論終結，茲判決如下：

主文

事實及理由

一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限；又該規定於簡易訴訟程序亦有適用，民事訴訟法第255條第1項但書第3款、第436條第2項分別定有明文。本件原告原起訴聲明係請求被告應給付原告新臺幣(下同)476,283元及法定遲延利息。嗣於民國115年3月19日具狀變更聲明為被告應給付原告461,417元及法定遲延利息。核其主張屬減縮應受判決事項之聲明，與上開規定相符，應予准許。

二、原告主張：

㈠原告於民國114年4月21日與被告簽訂租賃契約（下稱系爭租約），向被告承租門牌號碼彰化縣○○市○○路0段000巷00號之房屋(下稱系爭房屋)經營金紙加工，租賃範圍含倉庫及辦公室空間，租賃期間為114年5月1日起至115年4月30日止，原告並於同日匯款新臺幣(下同)20,000元押金至被告帳戶，兩造簽約後談論到辦公室內冷氣老舊，原告可自行購置新品，亦約定在系爭租約生效前給予搬遷時間，被告嗣於114年4月22日交付系爭房屋鑰匙予原告，原告於同年月26日起陸續將貨物搬運至系爭房屋。

㈡原告於114年4月29日發現系爭房屋之鐵門遭人開啟，經詢問後得知係被告及其配偶擅自開啟，故原告要求被告依約在未經原告同意之情況下，切勿擅自使用或開啟原告承租之範圍。原告於114年4月30日原告持續搬運貨物進系爭房屋，原告離開系爭房屋時，因被告之配偶在清理水族箱，關起鐵門會壓到水管，原告為方便其使用，故交代被告之配偶清理完畢務必關下鐵門，惟原告返回系爭房屋時，發現鐵門仍未關閉，原告因此向被告詢問，被告反稱原告態度不佳，表示系爭房屋不租給原告了，因系爭租約已簽訂，故原告並未同意。原告於114年5月2日依系爭租約將租金匯入被告之帳戶，並再次告知被告及其配偶不要隨意進入系爭房屋空間、不要再擅自開啟鐵門，惟被告卻稱「我們4/29就說不租你了所以你無權在開我家鐵門」、「所以你滙租金也無用」，甚至將機車停入系爭房屋，阻礙原告使用系爭房屋。原告於114年5月2日至10日間仍依系爭租約使用系爭房屋工作，惟同年月11、12日卻發現被告將平常未上鎖之辦公室鎖起來，經原告要求，被告仍不願意開鎖，故原告第一次報警協助處理。原告於114年5月13日原告寄發存證信函，要求被告開啟辦公室之門鎖，切勿擅自開門或進出，並應依系爭租約讓原告正常使用租賃空間。原告於114年5月14日至系爭房屋，發現被告在系爭房屋拉上黃色施工警示帶、辦公室遭上鎖，仍阻礙原告使用系爭房屋，被告甚至在系爭房屋中抽菸。114年5月19日被告擅自將辦公室門鎖更換並上鎖，致原告無法進入。原告於同年月20日寄發存證信函表示因被告違反系爭租約，故發函終止系爭租約。原告於114年5月29日將貨物搬遷，並與被告完成系爭房屋之點交，被告卻藉故不返還押金，原告於同年6月4日寄發存證信函催告，被告仍不願返還，爰依民法第179條、第184條、第195條第1項、第226條第1項、第227條之1、第423條之規定提起本件訴訟，請求被告賠償原告所受之損害461,417元（含押金20,000元、搬遷費245,000元、租金差額66,000元、營業損失80,417元、精神慰撫金50,000元)。

㈢兩造於簽約時即明確約定租賃範圍係彰化縣○○市○○路○段000巷00號之房屋，包括一樓辦公室，且於系爭租約書面載明承租範圍為「彰化縣○○市○○路○段000巷00號」（僅將客廳及廚房除外），如果僅係租用系爭房屋之「一部」，租賃契約書自應劃設租賃範圍圖。另由證人蔡東金證稱「平面圖裡面右側標示廚房、客廳部分，房東自己保留沒有出租，其他的部分有都出租。原告承租之後我還去幫原告在承租的範圍重新油漆，簽約後約一週，後又改稱隔一、二天之後去油漆的。」、「被證1照片所示的範圍全部都是承租範圍。」、「（法官問：房東簽約出租的範圍房東都有清空嗎？）證人：他有全部清出來」，辦公室係位於倉庫內，被告訂約後更有清空辦公室內物品，可證一樓辦公室確屬兩造約定租賃範圍。本件係原告嗣後體諒被告腿腳不便，才約定讓被告繼續住在其中一間房間，此觀證人證稱「臥室本來是說要在租賃範圍」等語即明。另被告在簽訂系爭租約時，即表示會將系爭房屋右側鐵門後之茶桌清除，由114年5月12、14日系爭房屋現場畫面可見，被告確實已將茶桌及木椅搬走，及房間門後方、輕隔間後方均有放置原告之貨物。

㈣本件係因被告無故阻擋原告使用系爭房屋，致系爭房屋不具兩造約定使用、收益之狀態，而不能達系爭租約之目的，故原告以被告違約為由，於114年5月20日寄發存證信函終止系爭租約（兩造並於同年月29日完成系爭房屋之點交），實非合意終止契約。兩造於簽署退租點交紀錄清單時，被告堅持刪除「因房東違約提前至114年5/29日解約交還鑰匙」否則不簽名，而自行刪除該段文字之記載，此係被告自行畫線並簽名的，被告要求原告於畫線處簽名，原告即當場拒絕。原告並未拋棄房東違約之爭論，該清單未記載原告拋棄原告拋棄房東違約之爭論或民事請求權。被告訂約後事後反悔，並阻擋原告使用系爭房屋，均可歸責於被告，被告應負賠償責任。

㈤並聲明：

⒈被告應給付原告461,417元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。

⒉如受有利判決，原告願供擔保，請准為假執行之宣告。

三、被告則辯以：

㈠被告與其配偶居住於系爭房屋。原告於114年4月21日前某日，主動向被告表示欲承租系爭房屋做為一般倉庫使用。被告考量系爭房屋空間尚有餘裕，遂同意出租；惟因被告夫妻二人仍居住於內，為兼顧生活隱私，被告明確表示租賃範圍僅限於系爭房屋一樓倉庫區域及二樓全區，排除被告及其配偶日常生活之用之空間。原告於磋商期間表示因趕貨需求，請求暫時借用一樓辦公室。被告基於誠信與善意允諾借用，並約定因屬借用性質，故不交付鑰匙，由被告或其配偶協助原告開啟。雙方隨後於114年4月21日簽署系爭租約，約定每月租金為2萬元、押金1個月，租期自114年5月1日至115年4月30日。另外被告為便利原告預作搬遷準備，即於同年4月22日先行交付左側鐵門遙控器及其旁邊小門鑰匙予原告，允許其陸續搬運物品入內。詎料，原告卻於搬運期間，多次以惡劣態度要求被告不得開啟右側鐵門，並主張其使用權限涵蓋被告保留之生活區域。被告始發覺兩造對於租賃物範圍之認知存有重大歧異，致使系爭租約之必要之點即標的物範圍之意思表示不一致，租賃契約難謂已成立。被告遂於同年4月29日當面向原告表示契約不成立，並要求原告儘速搬離。

㈡兩造就系爭房屋之租賃範圍意思表示未合致，系爭契約自始不成立：

⒈查系爭房屋實乃被告與配偶之唯一居所，客廳、廚房及臥室均位一樓，被告與其配偶亦會於如附件所示乙處之右側鐵門後茶桌與鄰居相互聊天，況且廚房與臥室均僅有一出入口。倘被告將系爭房屋之一樓區域全數出租予原告，將導致被告夫妻喪失生活起居之核心空間，此顯與一般社會客觀常情相悖。另據證人蔡東金於本院審理時自承：「（問：租賃的範圍是否有包含臥室或其他？）我看他說他腿腳不方便，我們跟他說不用，所以臥室就留給房東，不在承租範圍。」等語，上開證詞足證原告與證人於磋商時，即深知被告存有腿腳不方便之身體狀況。衡諸常理，被告既已因肢體行動不便而難於上下樓梯，主觀上絕無可能同意將一樓唯一賴以起居之臥室空間納入出租範圍，進而使自身陷入無處居住之困境，證人前揭證言益證被告自始均無將一樓區域全數出租之意。再者，被告於訂約後僅交付左側鐵門遙控器及其旁邊小門（即a處）之鑰匙供原告使用；辦公室門（即b處）鑰匙則是於同年5月15日因故暫交原告使用，事後被告之配偶亦不斷向原告請求返還鑰匙。至於乙處右側鐵門部分，被告始終保留鑰匙並自行管領，從未交付予原告。綜上，足見被告自始僅有出租系爭房屋一樓倉庫區域及二樓區域。又證人於 本院審理時明確證稱：「被告有特別講50號一樓有一個房間，他們在玩牌使用，不包含在出租範圍，雙方都同意。」等語，足證原告於締約時自始明知被告就一樓特定空間有所保留，系爭契約之標的並非系爭房屋全棟。然原告嗣後卻於搬運物品期間，擴大主張其使用權限涵蓋被告保留之日常生活區域，顯見兩造對於租賃物範圍此一契約必要之點之主觀認知存有重大歧異，客觀上從未達成一致，兩造間之租賃契約自始不成立。

⒉又觀諸被告所持之系爭租約版本，關於第一條租賃標的之記 載全然付之闕如，益徵兩造於簽約時，對於實際出租及承租之標的物範圍並未達成具體共識，致使租賃契約最核心之必要之點自始未予特定，契約當屬不成立。原告雖辯稱其所持契約載有租賃範圍，惟細究該部分字跡，不僅與被告筆跡相異，且依被告記憶，該處文字非以黑色墨水筆書寫，顯非兩造簽約當下所共同填載，極可能係原告事後臨訟補填，不足採信。

⒊另原告於起訴狀聲稱租賃範圍為「辦公室及倉庫」，然原告於114年5月20日存證信函中僅主張承租範圍為「倉庫」，其前後論述不一、自相矛盾，益徵兩造於簽約之初，對於租賃範圍確無具體且一致之合意。兩造對於系爭房屋租賃範圍此一「必要之點」，自始即存有重大歧見，揆諸前開法條規定與司法實務見解，兩造間意思表示並未合致，系爭租約應屬不成立。

㈢縱認系爭租約成立，其範圍亦僅限於附件所示一樓A區塊及二樓區域，而不包括一樓其餘範圍。蓋一樓其餘範圍實為被告及其家屬之生活私域，原告強指租賃範圍該範圍，純屬主觀臆測。針對原告主張被告於租賃期間有侵入租賃範圍及妨害自由等情，業經檢察官偵查終結並作成114年度偵字第17430號不起訴處分書，由此足徵原告之主張缺乏事實基礎，其陳述顯與事實不符，不足採信。另兩造至遲亦應已於114年5月29日達成合意終止契約。兩造自114年4月21日簽約後，就租賃範圍之認知始終存有歧異，且最終未能達成共識，系爭租約應屬不成立，業如前述。縱認系爭租約成立，雙方亦已達成合意終止租約之協議，並於114年5月29日共同簽署「退租點交紀錄清單」，由原告返還租賃物予被告管領，足徵兩造確有終止租賃關係之真意，雙方最遲亦已於114年5月29日經合意終止契約。觀諸前開點交清單，其中關於「因房東違約提前至114年5/29日解約交還鑰匙」之文字業經劃線刪除。雖原告未於該刪除處個別落款，惟原告既已於清單末尾「承租人」欄位簽名確認，且參考原告自行提出之證物7亦為相同之刪除記載，顯見該項刪除係經兩造於點交當時達成一致共識所為。易言之，雙方於簽署該清單時，顯已拋棄就房東是否違約之爭執，而係單純以合意終止之法律效果辦理退租與鑰匙點交事宜。

㈣以上開契約狀態之論述為基礎，對原告請求之標的分述如下：

⒈不論認系爭租約因雙方意思表示未合致而不成立，或認系爭租約成立而於114年5月29日經雙方合意終止，被告受領原告交付之押金2萬元確實無法律上之原因，屬不當得利，被告本於誠信原則，願返還原告所支付之押金2萬元。

⒉系爭租約因意思表示未合致而不成立，實不可歸責於被告；縱認系爭租約成立，惟被告已就其所認知之租賃範圍（即附件所示一樓A區塊及二樓全區）依債之本旨交付原告使用，其後雙方亦於114年5月29日合意終止，足證無可歸責於被告之債務不履行情事。原告併予援引民法第184條第1項、第2項及第226條規定，請求被告賠償搬遷費、租金差額、營業損失及精神慰撫金共計456,283元，實屬法理誤植且洵屬無據：

①系爭租約因兩造對租賃範圍此一必要之點缺乏共識而未成立，業如前述，此屬締約過程之合意欠缺，自不可歸責於被告。退步言之，縱認系爭租約業已成立，然被告主觀認知之租賃範圍僅為如附件所示之一樓A區塊及二樓全區，且客觀上亦已交付該區域供原告管領使用，足徵被告已按債之本旨履行義務，對於原告主觀認知範圍外之爭議，被告並無任何故意或過失之可歸責性。

②關於原告請求之租金差額，係因原告基於其商業考量，另行承租與系爭房屋坪數、地段或規格條件均不對等之廠房所致。此因追求更高經營規格而產生之租金成本溢價，核屬原告個人之經營決策，難謂與被告行為間具有相當因果關係，原告將其自身經營規格提升之成本轉嫁予被告，顯屬無據。

③關於原告請求營業損失部分，被告認其主張不僅法理基礎薄弱，且未盡舉證之責，蓋營業額之波動受市場供需、季節性因素、原告個人勞務投入程度及經營策略等多重變數影響，原告將營收起伏概括歸因於搬遷事宜，顯然悖於經驗法則，難謂具有法律上之相當因果關係。其次，損害賠償之營業損失應以淨利為準，原告僅憑自行製作、可信性存疑之電子檔單方計算，且未扣除紙張材料、人工薪資、水電及運輸等必要經營成本，亦未提出相關稅務申報資料以實其說顯未盡損害數額與計算基礎之舉證責任，應予駁回。

④關於原告請求搬遷費用，並提出宏蝶香業之收據與匯款紀錄，被告認其證據力顯有瑕疵，蓋原告已自承該公司負責人為其弟弟即證人蔡東金，且證人明確證稱該費用係原告自行查詢行情、亦不清楚是否有收到費用等語，足見該收據之真實性及報價是否符合市場行情均存高度疑義。況該筆款項並非搬遷當下之即時支出，其支付時間點與常情相悖，顯係為墊高本案損害賠償金額而臨訟補具之虛偽事證，實難採為不利於被告之認定。

⑤關於原告主張被告擅自開啟系爭房屋、拉設施工警示帶、更換門鎖及抽菸，進而侵害其隱私、自由及健康權並請求精神慰撫金乙節，顯屬無據。蓋非財產上損害賠償之成立，以人格法益受損為前提，若僅係財產權糾紛，縱使主觀情緒波動，亦不符給付要件。另系爭區域本屬被告管領居住之範圍，業如前述，被告行使正當管領權限，並無侵害原告權利之故意或行為。其次，針對原告指摘被告放置紙箱及抽菸致受二手菸危害等情，原告僅憑片面指稱，並未提出任何具體之醫師診斷證明或足以認定身體、健康受損之客觀證據，難認其身體權或健康權受有何種實質損害。再者，原告所稱之侵害行為與其主張之精神痛苦間，顯然欠缺相當因果關係，且 原告援引民法第184條、第195條及第227條之1請求精神慰撫金，均須以「權利受侵害」為前提，本件被告既係合法使用保留區域，自無違約或侵權行為可言，原告請求賠償精神慰撫金，顯屬無據。

⑥兩造對於系爭租約之必要之點即租賃標的物範圍顯有重大歧異，意思表示既未達成合意，自應認系爭契約尚未合法成立。縱認系爭租約已成立，然被告已依債之本旨為給付，並無可歸責之債務不履行情形，原告仍執此請求損害賠償，顯欠缺法律上之依據，為無理由。

㈤被告於114年4月22日僅交付甲側鐵捲門遙控器及a處小門鑰匙。被告主張辦公室是基於善意借用予原告一節，可由被告所提對話紀錄可證。原告持有辦公室鑰匙，實係因被告之子不瞭解兩造租賃之具體範圍，致其於114年5月15日誤將鑰匙交付原告，被告配偶發現上情後，瞭解該處並非出租範圍，便隨即並多次向原告催告返還，足證被告自始至終均無將辦公室納入租賃範圍之意，益徵被告主張善意短暫借用乙節洵屬實在，原告對此自始知悉，足證該辦公室鑰匙並非被告自願交付，原告自不得以此主張該B處辦公室屬於租賃範圍。至於乙側鐵捲門遙控器則自始從未交付予原告。

㈥關於原告指稱被告於系爭偵案從未主張兩造有租約範圍爭議乙節，實屬斷章取義且與事實不符。觀諸系爭偵案不起訴處分書所載，被告當時陳稱「當天是我太太要換水族箱的水，所以才開啟鐵門」等語，僅係就當日行為動機之客觀陳述，殊難以此推論被告對租賃範圍之界定全無異議。況且，依前開處分書內容，被告明確供稱：「當初與告訴人簽約時，有口頭承諾因為我們住在這邊已3、40年，所以要留一個門給我們進出，但後來對方又反悔」等語，顯見兩造於簽署系爭租約後，被告仍有持續居住於內之權利與事實，益證系爭房屋並非全區租賃予原告，原告恣意擴張租賃範圍之主張，顯無足採。

㈦關於原告援引114年5月12日、14日現場畫面（見原告證物、）指稱茶桌、木椅搬離及輕隔間後存放加工用品乙節，其實際原委乃係當時因原告取得被告同意後，預計於原水泥地板鋪設地坪漆以利堆置金紙加工用品，被告基於整體美觀及防水考量，遂向原告表示願配合將全室地板併同鋪設，始暫時將茶桌及木椅移置收納。此部分事實，由系爭房屋目前地板仍存有原水泥地與地坪漆交雜之現況，即可獲得確切證明。至於輕隔間後方區域出現原告堆置之物品，實係原告未經被告許可，趁被告及其配偶外出上班之際，擅自將加工用品強行移入存放，待被告及其配偶返家察覺後，隨即要求原告將該等物資搬離，詎料原告始終置之不理。基於該批堆置物數量龐大且體積巨大，衡諸常情，實非被告及其配偶可以人工之力自行移除，被告在程序上僅能無奈容忍，原告竟以此主張該處屬租賃範圍，顯係倒果為因，難認有理。

㈧原告辯稱被告未告知甲、乙鐵門各有一組遙控器，故未要求交付乙鐵門遙控器乙節，顯與常理不合，實屬推諉之詞。觀諸系爭房屋內部照片，甲、乙鐵門間隔中柱，故甲、乙兩處為各自獨立之鐵門，依一般社會經驗及機械常識，本即應有獨立之遙控器各別操作，倘若如原告所述僅有一副遙控器，莫非每次開啟均須兩扇鐵門併同啟動？抑或乙鐵門僅能由室內手動開啟？原告之主張不僅與卷內現場構造不符，更屬難以想像之變態事實，顯與常情有違，不足採信。

㈨關於原告主張簽署退租點交紀錄單時並未拋棄違約爭論乙節，顯係事後翻異之詞，洵屬無據。蓋觀諸該點交紀錄單之客觀呈現，原告既已於其上親筆簽署，足徵其於簽署當下，對於刪除「因房東違約提前至114年5月29日解約交還鑰匙」等文字已達成意思表示合致，並無爭執，原告既已同意更正點交條件並完成交還程序，嗣後竟再行主張仍有爭議，顯係惡意擴張解釋，其行為不僅自相矛盾，更有違誠信原則。

㈩針對原告主張收受定金即認租約成立乙節，應屬法律見解顯有誤會。本件兩造對於租賃範圍之認知存在巨大落差，顯見雙方就契約必要之點從未達成合致，既然標的物範圍始終未能銜接，揆諸前開實務見解與法規，兩造間之租賃關係自始未合法成立。原告僅憑定金之交付即主張契約已定，實屬對法律規定之誤解，且其主張顯係倒果為因，自無足採。對證人蔡東金證述之意見：

⒈證人雖稱被告合約漏載連帶保證人及租賃地址係屬疏忽，惟契約一式兩份且內容應同步記載，乃社會交易常理。若兩造於簽約當下確有共識，理應於兩份契約書上均確實填載。然被告所執版本之標的欄全然付諸闕如，足證締約當下雙方根本未具體記明租賃範圍。原告版本之記載，顯係其事後自行填載，證人前開所言顯屬偏袒原告之詞，自不足採信。

⒉原告於簽約當時詢問鋪設地坪漆乙事，被告係基於房屋整體美觀及防水考量，始表示願配合全室鋪設。然原告實係因自身放置金紙用品之特殊需求，便單方主導進場施作，且僅鋪設極薄層之地板漆，至於非其使用之區域更屬敷衍草率。證人雖稱「我有時間就去擦...不記得花了幾天的時間。」等語，然實則係趁被告外出工作1日之期間，即草率施作完成。該施作過程全然由原告及證人單方面主導，被告根本無從及時參與討論或監督，自不得以原告單方之施作行為，據以認定被告有默許該施作範圍皆為租賃範圍之意。

⒊證人於本院審理時自承：「沒有以幫人搬家為業，我家裡是從事金紙店。」等語。針對高達245,000元之高額運費，證人坦言係單純依照原告自行查詢之行情價格收取，卻自始未能提供任何客觀估價資料或計價標準。衡諸常理，原告實際使用系爭房屋不滿1個月，顯無可能累積滿倉貨物而需耗費如此鉅資進行搬運，且證人當庭對何時收取運費乙節，亦稱沒有去記等語，原告與證人為親姊弟關係，其等在未簽約估價且證人非以搬家為業之情況下，僅憑口頭附和即認定此項高額運費，且對付款時間均無法確切交代，足證該筆費用並未實際發生，顯屬臨訟杜撰之虛假損害，自難採信。

⒋依證人於本院審理時之證述，可知證人亦明知系爭房屋僅有部分區域欲供出租，尚有部分區域自始保留予被告使用、排除於租賃範圍之外。原告卻堅稱全區皆為租賃範圍，原告之主張竟與其聲請傳喚之有利證人證詞大相逕庭、互生矛盾，更遑論原、被告兩造間曾達成任何具體共識。是以，系爭契約核心之必要之點顯然自始未特定。原告於系爭偵案偵查中之告訴意旨，亦坦承其與被告之間，就系爭房屋之租賃確實存在「使用範圍之糾紛」。而被告於偵查中則自始至終均堅稱「辦公室並不在租賃範圍內，僅係單純借予告訴人暫時使用」等語。系爭偵案偵查程序中之陳述，益證兩造於締約之初，對於租賃物標的之範圍確無共識，其意思表示自始未達成合致。否認原告所稱系爭租約是一起寫，被告收執的租約第一頁在楊昌宜的姓名下方有二顆被告的印文，但原告收執的租約並無楊昌宜的印文，否認原告疏漏未載的主張，本件爭點在兩造對租賃範圍合意問題。原告收執的租約最末頁有關被告的印文是真正。原告所收執契約條款第1條的地址，是原告自行加註的，由此可知雙方對於租賃範圍標的有爭執，且有系爭偵案不起訴處分為證。辦公室的範圍只是借用不是租用的範圍。蔡東金有提告被告有腿傷的情況，所以不便難以爬梯，臥室、廚房均在1樓，依常理被告不可能把房屋全部都出租。證人何仁富證詞實在。系爭租約第1條沒有記載地址等語，是原告自己在大竹派出所所述等語。　並聲明：

⒈原告之訴駁回。

⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

四、本院得心證之理由：

㈠查兩造於114年4月21日簽署系爭契約（但就租賃範圍互有爭議），約定系爭契約於114年5月1日生效，原告於114年4月21日匯款押金2萬元至被告帳戶內，兩造並達成「在租約生效即114年5月1日前，原告得先搬運貨物入屋」之口頭約定乙節，有兩造提出之租約書面影本、Line通訊截圖行動支付畫面為證（見本院卷第19-27、103-107頁），且為兩造一致是認，堪信為真實。

㈡兩造就系爭契約之租賃範圍為何？各執一詞，按諸民法第153條第1、2項、第421條第1項規定意旨，本件首須審究兩造就本件租賃契約之租賃範圍是否已達意思合致？

㈢兩造就本件租賃契約之租賃標的物，關於系爭房屋一樓部分，租賃範圍係「除客廳、臥室、廚房以外之區域均屬租賃範圍」，於114年4月21日已達意思合致，系爭租約已經有效成立：

⒈按「當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立。」、「當事人對於必要之點，意思一致，而對於非必要之點，未經表示意思者，推定其契約為成立，關於該非必要之點，當事人意思不一致時，法院應依其事件之性質定之」、「稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約。」。民法第153條第1、2項、第421條第1項分別定有明文。是判斷租賃契約是否成立，專在於雙方當事人是否就「租賃標的物」與「租金」這兩項租賃契約之必要之點達成意思表示一致，是否交付押金、是否訂立書面，均非契約成立生效要件（最高法院33 年度上字第637號、46年度台上字第519 號民事裁判意旨參照）。本件兩造均一致是認系爭房屋二樓為租賃標的，惟就一樓部分，原告主張雙方約定除客廳、廚房以外之區域均屬租賃範圍，倉庫及位於倉庫內之辦公室亦屬之，被告則辯稱：一樓部分僅約定倉庫區屬租賃範圍，一樓其餘範圍（包括辦公室）均不在其內等語，原告就其所主張、經被告否認之租賃範圍部分，依民事訴訟法第277條本文之規定，自須就雙方已達意思合致之事實，負舉證責任。

⒉經查：

⑴證人即租約之連帶保證人蔡東金到庭證稱：我是原告的胞弟，兩造簽約時我有在場，租賃標的係二層樓，被告還有帶我們看房子，實地介紹範圍，被告有特別講50號一樓有1個房間，他們在玩牌使用，不包含在出租範圍，雙方都同意，…平面圖（即附圖，即被告所提之附件，見本院卷第95頁）裡面右側標示廚房、客廳部分，房東自己保留沒有出租，其他的部分有都出租，…去看的時候，臥室本來是說要在租賃範圍，被告說他要搬出來，我看他的腿腳不方便，我們跟他說不用，所以臥室就留給被告，不在承租範圍。原告承租之後，我還去幫原告在承租的範圍重新油漆，約在簽約後隔一、二天之後去油漆的，油漆前有問房東可否油漆？需否恢復原狀？被告說可以，我還去幫忙清理環境。被告簽約出租的範圍都有全部清出來，被告有問我們是否要留冷氣給我們用？我們說不用，我們要另外裝變頻冷氣。我在1樓塗油漆，因為1樓地面黑漆漆的，還裂開需補土，我有時間就去，本院卷第97頁所示地面擦綠色油漆的範圍是我去漆的，油漆部分包括如附圖所標示茶桌、編號A，及後面的雜物間，都經過被告的同意，且配合把東西清出來，我才能夠擦油漆。但塗到一半，被告就說不出租了，原告說下班時要把兩個鐵門都關閉起來，被告就說那他不要租了。合約都簽了，原告東西都搬進去了，被告才說不租等語明確（見本院卷第234-240頁）。查證人蔡東金與原告雖有手足之誼，然被告既未爭執其係陪同原告前去看房，有在書面租約簽名擔任連帶保證人，本院參酌證人亦有在系爭房屋一樓地面進行補土、油漆，油漆範圍遍及如附圖標示之茶桌、雜物間空間，並有被告所提現場照片（附於本院卷第97頁）可憑，衡情自須經過被告之同意及配合清空雜物始能進行，因認證人蔡東金之證詞值得採信，被告指摘證人偏袒原告云云，難認為真。

⑵依證人蔡東金之證詞、蔡東金至系爭房屋一樓油漆地面之範圍，及審酌原告主張被告已移走茶桌、椅子、原告堆置貨物於房間門後方及輕隔間後方等情，有原告提出、被告亦未爭執形式上真正之現場畫面翻拍照片足稽（附於本院卷第171-177頁），堪認原告主張兩造間系爭租約租賃範圍在一樓部分係指除客廳、臥室、廚房以外之區域，且於114年4月21日簽約時已達意思一致，系爭租約已合法成立等語，為真實可信。被告所辯不足憑採。

⑶至於兩造各自收執之房屋租賃契約書記載內容雖未盡一致（見本院卷第19-26頁、第103-107頁），然契約尾頁均有兩造及連帶保證人蔡東金之簽名、用（捺）印，為兩造所不爭，且經證人蔡東金證述「（原告訴訟代理人：請鈞院提示被證2即本院卷第103頁，請問證人，被告所提租賃合約，房東的租賃合約【首頁】，為何沒有【寫】連帶保證人及租賃地址之記載？）因為房東拿給我簽，我就簽，我確認有跟他租，被告的合約沒有連帶保證人及租賃地址記載是疏忽漏掉了。」等語（見本院卷第236-237頁），足見兩造各自收執之房屋租賃契約書記載內容未盡一致出於契約當事人疏漏，況且租賃契約除有民法第422條之情形外，不以訂立書面為必要，是尚難以此推翻前開認定。

㈣被告事後違約，應負債務不履行責任：

⒈按出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態。民法第423條定有明文。此項租賃物之交付與保持合於約定使用、收益狀態，乃出租人主要義務，故出租人不僅有忍受承租人為使用、收益租賃物之消極義務，並有使其能依約定使用、收益租賃物之積極義務。租賃物在租賃關係存續中，受有妨害，致無法為圓滿之使用收益者，不問其妨害係因可歸責於出租人之事由或由於第三人之行為而生，出租人均負有除去之義務，以保持租賃物合於約定使用收益之狀態。倘出租人怠於履行此項義務，致承租人受有損害，構成可歸責之不完全給付，承租人得依民法第227條第1項適用同法第231條等規定，請求賠償因此所生之損害（最高法院114年度台上字第1628號民事判決意旨參照）。

⒉原告主張兩造簽約後約定在系爭租約生效前給予原告搬遷時間，被告嗣於114年4月22日交付系爭房屋鑰匙予原告，原告於同年月26日起陸續將貨物搬運至系爭房屋；原告於114年4月29日發現系爭房屋之鐵門遭被告及其配偶開啟未閉、於同月30日被告之配偶清理水族箱完畢未依原告囑咐關閉鐵門，原告因此向被告詢問，被告不悅表示系爭房屋不租給原告，及原告嗣於114年5月2日依系爭租約將租金匯入被告之帳戶，並再次告知被告及其配偶不要隨意進入系爭房屋空間、不要再擅自開啟鐵門，被告回稱「我們4/29就說不租你了所以你無權在開我家鐵門」、「所以你滙租金也無用」，甚至將機車停入系爭房屋；原告於114年5月2日至10日間仍依系爭租約使用系爭房屋工作，惟同年月11、12日卻發現被告將平常未上鎖之辦公室鎖起來，經原告要求，被告仍不願意開鎖，原告乃報警協助處理；原告於114年5月13日寄發存證信函，催告被告開啟辦公室之門鎖，切勿擅自開門或進出，並應依系爭租約讓原告正常使用租賃空間；原告於114年5月14日至系爭房屋，發現被告在系爭房屋拉上黃色施工警示帶、辦公室遭上鎖，仍阻礙原告使用系爭房屋；114年5月19日被告擅自將辦公室門鎖更換並上鎖，致原告無法進入；原告爰於114年5月20發送存證信函表示終止租約等節，業據提出通訊軟體Line對話截圖、彰化大竹郵局000039號、000043號存證信函影本、光碟為證（見本院卷第29-43頁），並經證人蔡東金證述在卷，互核一致，被告對上開證物形式上之真正亦未予爭執，僅否認有更換辦公室門鎖，且辯稱：辦公室平時均係由被告上鎖管理，先前基於兩造情誼，善意借用予原告使用約10日，被告便回復往常上鎖習慣，非無故上鎖或阻擋進入云云，餘則未予爭執。由上堪認被告於簽約後因系爭房屋之鐵門關閉事項與原告產生矛盾、齟齬，溝通未妥，於原告匯付首期租金時即明白告知悔約意向，繼將屬於系爭租約租賃範圍之一樓辦公室上鎖、在系爭房屋拉上黃色施工警示帶，經原告催告請求提供合於約定用益狀態之租賃物仍予拒絕，被告之作為難認已依債之本旨為給付，足見原告主張被告簽約後未提供合於約定用益狀態之租賃物，及已以存證信函向被告表示終止系爭租約等語，信屬真實，其請求被告負債務不履行責任，依上開規定及說明，自屬有據。

⒊原告得請求債務不履行之損害賠償數額：

⑴依民法第227條第1、2項、第231條第1項規定，「因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。因不完全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償。」、「債務人遲延者，債權人得請求其賠償因遲延而生之損害。」。本件因可歸責於被告之事由，遲未於租賃關係存續中提供雙方約定用益範圍之租賃物，自屬不完全給付；被告此項給付義務非不能補正，經原告催告依約履行仍未遵行，則依民法第227條第1項適用同法第231條第1項規定，原告自得請求被告賠償因此所生之損害（本院按：法官有知法之義務，本件依原告主張內容，其所指被告未履約交付系爭房屋全部之租賃範圍供原告使用，核其違反約定之內容，若被告事後依約履行，非不可補正，故依民法第227條第1項規定適用者，應係依有關給付遲延、而非給付不能之規定行使權利，原告誤引民法第226條給付不能規定請求損害賠償，尚有誤會。）

⑵茲就原告請求之各項損害審核如下：❶搬遷費用245,000元部分: 原告主張其於簽訂系爭租約後,開始叫貨、將貨品搬入系争房屋,因被告違約阻擋原告使用,迫使原告在滿倉的情況下請搬運公司協助運出,，總計使用8噸貨車15趟、15噸貨車1趟，因原告有大量貨物放在系爭房屋二樓位置，又無設置電梯，且耗時2周，加計多名人力成本後，8噸貨車1趟15,000元、15噸貨車1趟20,000元，並無高於行情價，共支付搬遷費用245,000元等語，業據提出統一發票、存摺內頁明細為證（均影本，附於本院卷第205-207頁），並經證人蔡東金證稱屬實（見本院卷第237頁），原告主張應屬可採，其請求被告如數給付，自屬有理。❷租金差額66,000元:原告主張其因被告違約,系爭租約提前11個月終止,原告自114年6月1日起另承租他屋，每月租金26,000元，與系爭租約每月有6,000元之差額，故原告受有 66,000元租金差額之損害云云，經被告否認在卷，查原告另租他處，係為應自身營業所需，租金亦與承租房屋之坪數、地段有關，尚難以其新租廠房租金較高，即謂係被告之債務不履行行為所致，原告此部分主張殊難憑採。 ❸營業損失80,417元部分:查原告向被告承租系爭房屋係欲從事金紙加工事業,契約始期為114年5月1日，惟因被告無故阻擋原告使用,原告已於114年5月20日終止租約，並於同年5月29日清空點交予被告，已如上述，是原告主張114年5月無法正常使用系爭房屋進行金紙加工而受有營業損失等語，自屬可信。次查，原告加工金紙係售予證人吳東金、訴外人三合展業有限公司，吳東金並以0000000000000000號帳戶匯付代工工資予原告乙節，業經原告提出存摺內頁明細為證（見本院卷第71-73頁），並經證人吳東金證稱屬實（見本院卷第237頁）；另原告主張其自114年6月1日起至115年5月31日與訴外人梁碧如訂約承租廠房加工金紙，並已繳納租金、押金，及其114年5月份之營業收入為12,330元、每月平均營業收入為92,747元（原告之說明及計算式如附件）等情，並經原告提出提廠房契約書、存款憑條、存摺明細、請款明細等（均影本，見本院卷第17、55-69、71-73、179、181-203頁）為證，互核一致，足堪採認。再依財政部頒布的「神紙（冥紙）製造」114年度營利事業各業所得額暨同業利潤標準所定淨利率（營業淨利率）為 9%計算結果，原告請求被告賠償營業損失7,238元（80,417×9%＝7,238）為有理由，逾此金額則屬無據。

㈤被告應依民法第179條規定返還原告押金20,000元：再按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。民法第179條亦有明定。查原告已於114年5月20日以寄發存證信函方式向被告表示終止系爭租約，已認定如前，其終止合約符合民法第227條第1項、類推適用民法第254條之規定（最高法院100年度台上字第675號民事判決意旨參照），被告亦不否認有收受信函，依上開說明，應認原告已合法終止系爭租約，則被告於租約終止後，其就前所收受之押（租）金20,000元，即喪失法律上原因，原告請求依不當得利之法律關係請求返還，自屬有據。

㈥原告請求被告賠償慰撫金50,000元部分無理由：

⒈次按人格權受侵害時，得請求法院除去其侵害；有受侵害之虞時，得請求防止之。前項情形，以法律有特別規定者為限，得請求損害賠償或慰撫金。又不法侵害他人之身體、健康、名譽、自由、信用、隱私、貞操，或不法侵害其他人格法益而情節重大者，被害人雖非財產上之損害，亦得請求賠償相當之金額。民法第19條、第195 條前段亦有明文。

⒉原告主張被告多次擅自開啟系爭房屋、讓家人、朋友在系爭房屋內自由走動等行為侵害原告之隱私權；被告在系爭房屋內拉上黃色施工警示帶、將辦公室門鎖上、換鎖等行為，侵害原告自由權；被告在系爭房屋內點菸，不顧周圍放置紙箱等易燃物，侵害原告之身體權及生命權；被告在系爭房屋內抽菸，致原告受有二手菸之危害，侵害原告之健康權，被告違約導致原告身心俱疲無法入睡，甚至曾去身心科看過診，受有精神損害等語，惟查，原告既自承系爭租約不包括一樓客廳、廚房，而被告欲出入保留之上開廳室，自須出入一樓空間，原告所稱被告侵害其隱私權乙節，即屬無稽；又被告縱然有在屋內點菸，其相關位置、距離為何？是否已達侵害原告之身體權、生命之程度，均未見原告舉證以實其說；被告違約、將辦公室上鎖未提供原告使用，乃屬債務不履行，並非直接侵害原告之人格權，而與請求精神慰撫金之要件不符，故其請求依民法第184條第1項前段、後段、第2項、民法第227條之1準用第195條第1項前段向被告請求賠償精神慰撫金，於法不合，應予駁回。

㈦承上，原告得請求被告給付之金額合計為272,238元（計算式：搬遷費用245,000元＋營業損失7,238元＋押金20,000元＝272,238元）。

㈧末按遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5 ％；給付無確定期限者，債務人於債權人得請求時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力，民法第233 條第1 項前段、第203條、第229 條第2項分別定有明文。本件原告請求被告損害賠償，係以支付金錢為標的，是原告自得請求被告給付自起訴狀繕本送達翌日即115年1月10日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。

五、綜上所述，本件原告依債務不履行及不當得利之法律關係請求被告賠償272,238元，及自115年1月10日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，則屬無據，應予駁回。

六、本件原告勝訴部分，係就民事訴訟法第427 條規定適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第436 條第2 項準用第389 條第1 項第3 款規定，應依職權宣告假執行。至原告敗訴部分，其假執行之聲請即因訴之駁回而失所依附，應予駁回。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經審酌與判決結果不生影響，爰不逐一論述。

八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。

臺灣彰化地方法院彰化簡易庭

附件：原告主張有關營業損失之金額計算

一、由原告之請款紀錄可證原告在114年5月間，僅有12,330元之營業收入。

二、原告自114年年6月起在新承租地點開始加工後，114年6月至114年11月（114年7月至114年12月入帳）之收入分別為：①6月收入係89,146元（5月已付5887+4.5.6月應收000000-0月營收17411-5月營收12330），宏蝶香業於114年7月1日匯入113,000。②7月收入係82,001元，宏蝶香業於114年8月5日匯入82,000元。③8月收入係88,999元(73999+15000），宏蝶香業於114年9月5日分別匯入74,000元、15,000元。④9月收入係74,603元，宏蝶香業於114年10月5日匯入74,600元。⑤10月收入係116,399元（91501+11947+12951），宏蝶香業於114年11月2日匯入91,500元、三合展業有限公司分別於114年11月10日匯入11,947元、同年月28日匯入12,951元。⑥11月收入係105,331元(92300+13031），宏蝶香業於114年12月6日匯入92,300元。三合展業有限公司於114年12月22日匯入13,031元。

三、以上計算每月平均營業收入為92,747元【計算式：〔89146+82001+88999+74603+116399+105331〕/6，四捨五入至整數位】。

四、因原告違約阻擋原告使用系爭房屋，導致原告受有營業損失，而向被告請求80,417元【計算式：（6-11月平均營收）92747-（5月營收）12330】。