彰化簡易庭八十九年度彰簡字第三六五號

臺灣彰化地方法院彰化簡易庭民事判決　　　　　　　八十九年度彰簡字第三六五號

原告

甲○○

被告

乙○○

訴訟代理人

王厚棟

被告

金盈利實業股份有限公司

法定代理人

王厚棟

右二人共同

訴訟代理人　張震律師

右當事人間請求返還價金等事件，本院判決如左：

主文

事實及理由

一、原告訴之聲明：

（一）被告乙○○應返還原告新台幣二十四萬四千元及自起訴狀繕本送達翌日（八十九年六月二十四日）起至清償日止，按年利率百分之五計算之利息。

（二）被告金盈利實業股份有限公司應返還原告新台幣十七萬六千元及自起訴狀繕本送達翌日（八十九年六月二十七日）起，至清償日止，按年利率百分之五計算之利息。

（三）訴訟費用由被告等負擔。

（四）第一項、第二之請求原告願供擔保請准宣告假執行。

二、事實摘要：

（一）原告於民國八十八年十二月九日向被告乙○○及金盈利實業股份有限公司（以下簡稱金盈利公司）購買土地及房屋，買賣不動產土地為坐落於彰化市○○段第九一二─一五九四地號，面積四十九平方公尺，權利範圍全部，建物建號為二四六０，即門牌號碼彰化市○○○街二十三巷三十一弄二十九號之五層樓房，權利範圍全部，本件買賣土地價金為新台幣（下同）二百七十萬元，建物為一百八十萬元，買賣價款合計四百五十萬元，依不動產買賣契約第三條，原告已付二十二萬元之價金予被告，分別為被告乙○○收受十二萬元，被告金盈利公司收受十萬元，再依契約第六條規定「雙方約定於八十九年一月十日乙方應將買賣標的物踏明界址依約點交於甲方（即原告）管業，使用收益」，又依契約第五條約定「本件買賣不動產保証為自己所有及自用土地，如有抵押權或其他來歷不明者等瑕疵應於本件手續登記期日前由乙方負責全部撤銷排除障礙或解決清楚」，詎屆八十九年一月十日，不見乙方點交不動產，期間迭經催告，乙方亦置之不理，並經查，迄今乙方於該系爭不動產上仍向金融機構共同擔保借款一億九千八百萬元，被告無能力清償銀行貸款至為明確，故原告於八十九年一月二十一日以台中十五支郵局發存証信函通知乙方依契約第十一條「乙方不履行本契約時，應聽由甲方解除契約，乙方應即加倍返還其所受領之定金及價金作為違約賠償金，不得異議」之規定解除契約，並加倍返還其所受領之定金及價金，以作為違約賠償金等語。對被告抗辯之陳述為：並未收到繳稅之通知，且交屋前一週原告即向被告查詢交屋日期，被告均稱無問題，原告並已準備交屋尾款及購買燈具，至預定之八十九年一月十一日交屋日期，被告則以年關將近工人無法配合為由，表示無法如期交屋，原告原已定好新居落成日，因無法如期交屋，當即決定解除契約，並於同年元月二十一日寄交存証信函予被告，嗣後雖經調解，然並不成立，調解書所載為雙方意見不一，並無表示有意購買，況被告未經原告同意以契約上委刻之印章辦理撤銷繳稅申請，而未通知原告偕同共同申請撤銷，亦不合規定等語。

（二）被告請求駁回原告之訴，訴訟費用由原告負擔，如受不利判決，願供擔保請准宣告免假執行。抗辯稱：依雙方所訂不動產買賣契約書備註第四條規定「系爭買方應繳之稅費，買方於辦理產權登記時，應將此費用全額預繳，並於交屋時結清」，而本件原告於八十八年十二月九日即完成簽約手續，經催繳稅費，卻遲未繳納，被告金盈利公司雖仍請代書做前置申報作業，契稅申報日期為八十八年十二月三十日，繳納自八十九年一月八日起，需稅款繳納後方可辦產權過戶手續，然八十九年一月十日原告至被告金盈利公司接待中心，以各種理由要求退戶，被告表示稅單已開徵，若欲解除契約需依第十條規定處理，而同年一月三十一日並函請原告再研討，但八十九年二月二十九日經原告申請，被告則委由訴外人李春雄與原告至臺中市北區調解，原告表示有意履行契約義務，且當日雙方前往調解委員會時，均係親自簽章成立調解，不知為何原告持有調解不成立之証明，而依調解書第一條言明八十九年三月十日交屋，但自稅單開徵後被告即不斷催繳稅費，且同年三月十日亦通知原告點交房屋，原告即以婚期將近較忙為塘塞，其後與原告連絡，原告表示無能力購買，欲解除契約，之後經二個半月，原告未回應，故於同年六月被告方請代書辦理撤銷案件，故原告即應履行於八十九年二月二十九日調解委員會之協調，且依鄉鎮市調解條例第二十二條第二項規定「調解委員會應於調解成立之日起三日內，報知鄉、鎮、市公所」，又同條第一項規定「鄉、鎮、市公所應於調解成立之日起七日內，將調解書送請管轄法院審核」，且同條例第二十四條第二項規定「調解經法院核定後，當事人就該事件不得再行起訴、告訴或自訴，經法院核定之民事調解，與民事確定判決有同一之效力」，本件既經調解成立，雖未送法院核定，惟亦有民法上和解之效力，依民法第七百三十七條規定，縱被告有違約交屋之情事，原告業已喪失解除契約之權利，應本於調解書內容主張，不得再主張解約，又原告既已提出解除契約，即表示願放棄履行之義務，被告自可依合約第十條之規定處理，即所付價金均經被告沒收作為違約金，且被告雖向原告收取訂金二十二萬元，但已產生直接成本三十萬七千元（其計算方式為四百五十萬元收百分之二銷售服務費為九萬元，四百五十萬元收百分之二廣告費及海報製作費為九萬元，屋內重新打掃、油漆粉刷之材料工資三萬元代書辦理申報及撤銷之代書費七千元，四百五十萬元收百分之二之員工薪資、內部管銷等費用九萬元），且房屋於八十八年三月十二日即已取得執照，係成屋，當可交屋，係因被告未依約定繳納契稅，故無法交屋，故原告之訴無理由等語。

三、法院之判斷：

（一）原告主張之事實，固據其提出不動產買賣契約書一紙、存証信函一紙、存褶影本一紙、發票影本一紙、調解不成立証明書一紙、委刻印章同意書一紙等為據，被告對契約之內容，及收受二十二萬元之價金，即被告乙○○收受十二萬元，被告金盈利公司收受十萬元部分，均不爭執，且兩造對系爭契約因原告已不願履行而解除，及原告並未繳納系爭房屋契稅稅款部分，均無爭執。

（二）本件兩造之爭執在於：系爭契約係因原告主張之因於八十九年一月十日被告無法交屋及系爭房屋有貸款金額為由而解除，或係被告以原告未依約繳納契稅，及未依雙方已成立之調解內容履行，於原告解除契約後，依契約第十條規定沒收所繳交之價金作為違約金。

（三）經查，本件原告雖於八十九年一月二十一日發函通知被告以未交屋及貸款金額為由欲解除契約，惟被告未同意，其後原告則於八十九年二月十五日向臺中市北區調解委員會聲請調解，此業經本院依被告聲請向臺中市北區調解委員會調閱相關資料，依該案件資料所示，原告聲請與被告金盈利公司調解之事由為「於八十八年十二月九日簽約，約定於八十九年元月十日交屋，本人前置作業準備完成至交屋日賣方無法如期交屋，已構成違約，又與銀行方面交涉，銀行認定無法貸放四百二十萬元之房貸，基於種種問題，本人聲請解除契約，償還所繳交之價金」，被告金盈利公司則委託訴外人林春雄參與調解，經分別於八十九年二月二十二日及二十九日調解，於八十九年二月二十九日調解成立，內容經雙方當事人同意後製作調解書為「一、房屋總價新台幣肆佰伍拾萬元正八十八年十二月九日簽約已交貳拾貳萬元，言明八十九年三月十日交屋，交屋時聲請人再交付對造人（即被告金盈利公司）捌萬元正。二、貸款金額肆佰貳拾萬元之其中參佰貳拾玖萬元向中國信託銀行以首次購屋之利率貸款，肆拾柒萬元向中國信託銀行信貸分三年償還，肆拾肆萬元對造以比照首次購屋之利率貸予聲請人分三年償還。三、對造人交屋時贈送聲請人貳萬元做為購買家電用。四、雙方其他請求拋棄。」，故當時原告與被告金盈利公司確已成立調解，嗣後雖發給調解不成立証明書，經查係因調解書之調解內容（第二條）牽涉第三人（中國信託銀行），而該第三人未參與調解，對該第三人無執行力，為爭取時效，以電話通知雙方補正，但均未補正，故案未送法院核定，而以不成立案件處理等情，有該調解委員會函在卷可稽，並有該件調解事件全卷可稽，嗣經提示調解書，原告亦坦承調解書確係經其同意後簽名，雖辯稱係被誘導等語，就此原告主張有利於己部分事實應由原告提出証據証明，惟原告並未能提出証據証明係經誘導簽署調解書之証據，故其所述尚不堪採信，則本件既係經調解後，雙方對調解內容達成一致，並簽立調解書，雖因涉及第三人而不符調解規定，未送法院核定，致不生與民事判決同一之效力，然雙方就此部分已有意思表示之合致，自產生和解之效力，則依調解書內容觀之，原告對被告延遲交付房地部分並不生解除契約之效力，雙方對房屋之交付期間已同意更改為八十九年三日十日，故原告以被告違約未於約定交屋期間交付系爭房屋而解除契約之主張尚不可採。

（四）又本件原告並未繳納系爭房屋應繳之契稅，此亦據其坦承在卷，再參以証人薛富仁結稱之：伊受被告之託辦理過戶手續，應申報土地增值稅及契稅，契稅為原告要繳納，土地增值稅為被告繳納，最後未辦過戶係因契稅二萬多元未繳，且原告要貸款，而貸款金額由被告與銀行辦理，原告曾打電話詢問一億多元之債權是否一併移轉，曾告知不會，只要對保，銀行貸款後，即可塗銷，契稅係八十八年十二月底至元月初下來，本件係因未繳契稅故無法辦理過戶等語，亦核與被告主張相符。顯然系爭契約無法完成係因原告嗣後決定不予履約而未依約定繳納契稅，致無法交屋，並辦理相關移轉登記手續甚明，此並據被告提出八十九年度契稅繳款書、存証信函、彰化縣彰化市公所函等為証，堪信被告所辯實在。

（五）又原告所稱之系爭土地上之抵押權，則係於辦理移轉登記及對保後即可塗銷，亦經証人薛富仁結証在卷，並有所提之土地登記謄本影本在卷可稽，此亦核與証人鐘銀苑結稱之：曾與原告至中國信託商銀要了解貸款額問題，當時被告公司有貸款金額尚未確定，但無法貸到四百二十萬元，可貸多少錢並不清楚，八十八年十二月十三日當時並未提到契稅問題，八十九年元月十一日原告告知被告未交屋，至系爭房屋時因磁磚有一塊破裂，其餘均係小問題，故以存証信函通知被告，因本件貸款有三次貸款方式，故會影響原告權利，有信用、房屋及公司貸款，最主要為原告無法負擔系爭房屋之利息，且被告無法交屋，當時被告委託人有說房屋未移轉不可交屋等語相符，則顯然原告係訂約後評估無法負擔貸款金額方要求解除契約，顯然系爭契約之解除，係因原告個人因素，尚非係因被告未交屋而解除契約甚明。

（六）則原告既已不願履行契約，其所為顯已符合系爭契約第十條規定之情形，被告提出其所花費之成本，並依約沒入原告繳交之價金，作為違約金，尚無不合。從而，原告請求判決被告等加倍返還所繳之價金，為無理由，應予駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。

四、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第四百三十六條第二項、第七十八條，判決如主文。

臺灣彰化地方法院彰化簡易庭