彰化簡易庭九十二年度彰簡字第三二五號

臺灣彰化地方法院彰化簡易庭民事判決　　　　　　　九十二年度彰簡字第三二五號

原告

丙○○

訴訟代理人

尤榮福律師

被告

戊○○

訴訟代理人

陳鴻謀律師

複代理人

丁○○

　　　　　　　　盧志科律師

右當事人間請求給付違約金事件，於民國九十三年二月二十七日辯論終結，本院判決

如左：

主文

事實及理由

一、原告訴之聲明：（一）被告應給付原告新臺幣（下同）二十六萬二千八百元，及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。（二）原告願供擔保請准宣告假執行。

二、事實摘要：

（一）原告主張：⑴被告於民國九十二年四月九日委託訴外人人人房屋仲介有限公司（下稱人人公司）出售其所有坐落彰化縣和美鎮○○段一六二、一六三、一六四地號土地，嗣伊經由人人公司之仲介，以八百七十六萬元之價格向被告承買上開一六二、一六三地號土地之一部及一六四地號土地全部之所有權（下稱上開土地），並於同年四月十四日簽立要約書向被告為要約，被告並於同年四月十六日於上開要約書上為承諾之意思表示，故兩造就上開土地之買賣契約業經意思表示一致而成立。詎被告事後竟無端拒絕出賣，經伊多次催促被告依約履行，被告均置之不理，伊乃先後於同年五月二十七日、同年六月三日以存證信函向被告為定期催告履約及解除契約之意思表示，被告顯已違反契約之約定。是依據民法第二百五十條之規定及上開要約書第五條後段之約定，被告應支付伊按買賣總價款百分之三計算之違約金二十六萬二千八百元。⑵上開要約書雖係預約，惟有關被告要求以購得幼教用地為出售上開土地之前提條件乙節，伊與人人公司仲介人員於簽訂要約書前均不知情，皆係於簽訂要約書以後始知悉被告之要求，被告並無證據證明係受伊詐欺而為意思表示，則其撤銷意思表示之行為自非合法有效，被告仍應履行預約所定之義務。況按房地產交易市場上所謂仲介契約，率由出賣人與仲介人員簽訂委託契約，本件亦然，仲介委託契約之性質，學說上固有爭論，惟尚未見將仲介人員定位於買受人之代理人，且本件買受人之要約書尚須送達出賣人處請其同意簽名，嗣再送達於買方，契約始成立生效，則兩造間關於上開土地買賣就買賣契約之意思表示上，是否可援引代理相關規定解決，非無疑義。縱使仲介人員係伊之代理人，惟因施用詐術係屬於不法之範圍，無代理規定之適用。⑶預約固與本約有所不同，惟預約既為可與本約併存之另一契約形態，倘因該預約而負債務之當事人，有債務不履行之情事，他方當事人非不得依債務不履行之相關規定，對之請求損害賠償，且關於契約違約處罰金錢之約定，即為因違約所受損害總額之約定，伊請求違約金或損害賠償，均不礙於訴訟標的之特定。⑷上開要約書第五條後段雖設有「除雙方因買賣契約之內容無法合意外，‧‧」之約定，惟上開約定僅係揭櫫透過要約書所欲成立者僅係預約，故買方簽立要約書後，若賣方同意其承購條件，則雙方就標的物及價金達成合意，發生一預約關係，兩造負有協商簽訂本約（房地產買賣契約）之義務。惟雙方若就稅賦費用、代書之指定、付款條件、貸款、交屋、成屋履約保證等原屬契約非必要之點但屬交易上重要之事項，有協商不成或無法合意之情形，則雙方取得拒絕簽訂本約之正當理由。然被告非但未盡其與伊協商訂立本約之義務，反援引兩造本已合意成立之買賣上開土地之意思表示之條件、動機問題，以為拒絕訂立本約之理由，實有違上開約定之意旨，亦非內政部昔日訂頒要約書範本之初衷。綜上所述，爰依上開要約書之約定，請求判決如聲明所示。

（二）被告請求駁回原告之訴，及陳明如受不利之判決時，願供擔保請准免為假執行，並抗辯稱：⑴伊當時已向人人公司仲介人員表示出售上開土地須以伊之配偶順利購得坐落彰化縣彰化市○○○段第八四之三、八四之五地號土地（下稱幼教用地）為條件，且須以書面載明上開前提要件，詎人人公司仲介人員甲○○、乙○○、謝秀玉為貪圖仲介佣金，竟向伊施用詐術，訛稱為使儘早完成買賣，伊提出之上開前提要件可暫不必列入書面記載，惟渠等保證伊於九十二年四月十六日就原告要約承購上開土地時，絕對會以伊之配偶順利購得上開幼教用地為前提條件，倘未順利購得上開幼教用地，伊出售上開土地之承諾不受拘束，上開前提條件並已向原告為溝通說明，原告亦同意等語，致伊不疑有詐而於上開要約書上為承諾之意思表示。嗣上開幼教用地買賣未達成合意，人人公司仲介人員竟仍要求伊履行出售上開土地之承諾，伊至此始知受騙。故伊所為出賣上開土地之承諾係受人人公司仲介人員詐欺所致，而人人公司仲介人員係要約人之代理人，其行為效力應及於原告，伊已於九十二年五月五日向原告撤銷該承諾之意思表示，上開土地買賣契約並未成立、生效，伊自無義務履行上開契約之約定，原告亦不得請求伊給付違約金。⑵又契約有預約與本約之分，兩者異其性質及效力，預約權利人僅得請求對方履行訂立本約之義務，不得逕依預定之本約內容請求履行，買賣預約非不得就標的物及價金之範圍先為擬定，作為將來訂立本約之張本，但不能因此即認買賣本約業已成立。故預約與本約究非同一，其內容未必盡同，通常均由當事人就預約所擬定之範圍進行商議，於獲得具體之結論後，再據以訂立本約。而查自兩造間所簽訂之上開要約書內容觀之，足認兩造僅就上開土地買賣達成預約，本約尚未成立，須經雙方就付款條件、稅負、點交、費用及違約等契約重要內容達成合意另簽訂買賣契約，本約始成立，故原告主張伊不履行出賣人之義務而解除買賣契約（本約），並據以請求伊給付違約金，並無理由。⑶再者，上開要約書第五條後段約定「除雙方因買賣契約之內容無法合意外，買方或賣方如有一方不履行訂立本約之義務時，應支付他方買賣總價款百分之三以下之損害賠償額」等語，故兩造間之約定倘因買賣契約之內容無法合意之情形，不履行之一方自無須支付他方前開損害賠償額。而伊於發覺受詐欺而為預約之承諾後，即向原告表示伊自始之意思係出售上開土地須以伊之配偶順利購得上開幼教用地為條件，且須以書面載明該前提要件，故雙方就此契約內容及前開付款條件等買賣條件內容自始無法達成合意，依上開要約書第五條後段之除外約定，兩造係因就買賣契約之諸多內容無法達成合意致迄未簽訂本約，從而，原告之請求自無理由。⑷另伊自始即向原告表示出售上開土地之前提條件，是伊雖於上開要約書為承諾，然伊之承諾顯係將原告之要約予以限制，依上開要約書第三條第一款但書之約定，應視為拒絕原要約而為新要約，且原告迄今未對被告之新要約為承諾，上開買賣預約自亦未成立。況依上開要約書第七條但書「要約有第三條第一款但書之情形時，本要約書及其附件同時失效」之約定，上開要約書應已失效，原告自不得再依上開要約書之約定請求伊給付違約金等語。

三、法院之判斷：

（一）原告主張被告於九十二年四月九日委託訴外人人人公司出售上開土地，嗣原告經由人人公司之仲介，願以八百七十六萬元之價格承買上開土地，並於同年四月十四日簽立要約書向被告為要約，被告並於同年四月十六日於上開要約書上為承諾之意思表示，且雙方於上開要約書上約定「本要約書成立生效之日起（空白）日內，買賣雙方應於共同指定之處所，就有關稅費及其他費用之負擔、土地登記專業代理人之指定、付款條件、貸款問題、交屋約定及其他相關事項進行協商後，簽訂房地產買賣契約書。除雙方因買賣契約之內容無法合意外，買方或賣方如有一方不履行訂立本約之義務時，應支付他方買賣總價款百分之三以下之損害賠償金額。」，及兩造迄今尚未簽訂本約等事實，業據其提出委託代理銷售契約書、要約書等影本各一份為證，且為被告所不爭執，此部分堪信為真實。

（二）本件兩造間就被告應否履行訂立本約之義務乙節爭執不一，是本件首應審究者係被告有無拒絕訂立本約之權利？茲分述如下：⑴按契約有預約與本約之分，兩者異其性質及效力，預約權利人僅得請求對於履行訂立本約之義務，不得逕依預定之本約內容請求履行，又買賣預約非不得就標的物及價金之範圍先為擬定，作為將來訂立本約之張本，但不能因此即認買賣本約業已成立。故預約與本約究非同一，其內容未必盡同，通常均由當事人就預約所擬定之範圍進行商議，於獲得具體之結論後，再據以訂立本約。查依兩造間所簽訂之上開要約書事由欄、第二條第二款第二目、第三條、第五條所載內容觀之，兩造間應僅係就上開土地買賣事宜達成預約，本約尚未成立，須經雙方就有關稅費及其他費用之負擔、土地登記專業代理人之指定、付款條件、貸款問題、交屋約定及其他相關事項進行協商達成合意，而訂立房地產買賣契約時，本約始成立，此亦為兩造所不爭，則被告就上開要約書所為之承諾意思表示，縱使未受詐欺而無瑕疵，雙方所為之意思表示並非當然拘束被告必須負「無條件」與原告就上開土地買賣事宜簽訂本約之義務。⑵次按契約之內容，可分為「要素」即契約成立所不可或缺之要件（例如買賣中之移轉所有權及支付價金）、「常素」即通常為構成契約之內容，惟除去該內容，契約仍可成立之事項（例如瑕疵擔保責任為買賣之常素）及「偶素」即雖非構成契約之內容，但因當事人特以意思表示將其附加於契約內容之因素（例如條件、期限），因此，所謂契約「必要之點」係指契約之要素暨業經當事人意思表示為常素及偶素之點。查兩造已於上開要約書第五條約定：本要約書成立生效之日起　（空白）日內，買賣雙方應於共同指定之處所，就有關稅費及其他費用之負擔、土地登記專業代理人之指定、付款條件、貸款問題、交屋約定及其他相關事項進行協商後，簽訂房地產買賣契約書。除雙方因買賣契約之內容無法合意外，買方或賣方如有一方不履行訂立本約之義務時，應支付他方買賣總價款百分之三以下之損害賠償金額等語，故兩造間若因有關稅費及其他費用之負擔、土地登記專業代理人之指定、付款條件、貸款問題、交屋約定及其他相關事項等買賣契約之內容無法達成共識時，雙方即無需負簽訂本約之義務，亦無需支付對方損害賠償金，此為除外規定。而此所謂「買賣契約之內容」，自應包括契約「必要之點」及「非必要之點」，否則，如僅限於「非必要之點」，即有輕重失衡之虞。是原告主張：雙方僅於原屬契約非必要之點但屬交易上重要之事項，有協商不成或無法合意之情形，始取得拒絕簽訂本約之正當理由云云，尚有誤解。又被告係於預約成立後翌日即九十二年四月十七日提出出售上開土地附有順利承購上開幼教用地之停止條件等情，已據證人即人人公司仲介人員甲○○證述在卷，並有錄音帶譯文三份在卷可憑，且為原告所不爭執，並自承：伊於簽訂要約書後，始知悉被告上開要求等語，則縱使被告未於簽訂上開要約書前提出出售上開土地之前提條件，然其於預約成立後翌日既已提出出售上開土地附有上開停止條件之「契約必要之點」，兩造自應就此契約重要事項加以協商，惟因雙方就此無法達成共識，致簽訂買賣本約之意思表示無法合致，被告自無履行簽訂本約之義務，亦無依約定支付損害賠償金之責任。

（三）從而，原告依據上開要約書之約定，請求被告給付二十六萬二千八百元，及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，亦失所附麗，應併予駁回。

四、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法，與本件判決結果並無影響，毋庸一一審酌，併予敘明。

五、結論：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。

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