彰化簡易庭95年度彰簡字第435號

臺灣彰化地方法院彰化簡易庭民事判決　 95年度彰簡字第435號

原告

合慶不動產仲介經紀有限公司

法定代理人

乙○○

被告

甲○○

上列當事人間請求給付違約金事件，於民國九十五年十月三十一日言詞辯論終結，本院判決如下：

主文

事實及理由

一、原告訴之聲明：被告應給付原告新臺幣（下同）四十八萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，訴訟費用由被告負擔，並陳明願供擔保請准宣告假執行。

二、事實摘要：

（一）原告主張：被告於民國（下同）九十五年五月三十日間就其所有坐落彰化縣花壇鄉○○○段一一一四地號土地，權利範圍全部之不動產，以八百七十五萬元之價格委由原告代為銷售，兩造並訂有專任委託銷售契約書，約定同年十月三十日為委託終止日，後被告自認開價過高，乃於同年六月十四日簽訂委託事項變更契約書，嗣隔日被告雖打電話話通知原告，謂其正與自尋之買主洽商，若是洽談成功，願支付十二萬元作為違約補償，惟翌日被告透過其弟告知洽談未成，要求原告儘速進行，後原告於九十五年六月十七日尋獲買主，並講妥以八百萬元成交，並簽妥要約書，同年月二十三日原告通知被告確定找到買主，請被告出面辦理後續程序，竟遭被告以該土地已售予他人為由，拒絕履約，而依兩造簽訂之前揭專任委託銷售契約書約定，如買賣契約成立，被告應給付原告成交值價百分之四作為仲介勞務費，另原告可從買方獲得百分之二之仲介勞務費，本件即為八百萬元乘以百分之六，為四十八萬元，爰依委託銷售契約及居間之法律關係，請求判決如聲明所示。

（二）被告請求駁回原告之訴，抗辯稱：兩造確有成立上開專任委託銷售契約書，然合約係伊姐姐與原告簽訂，伊只有大略看過，簽訂時已有買主要談，等賣了之後原告才說有人要買，當時有說如果自已賣掉包個紅包就好，且被告並無弟弟，亦未要求原告儘速辦理，原告於九十五年六月十七日找到買主，同一天被告即主動告知，而簽訂契約時原告並未告知是專任委託契約書，只能由他們來賣，與一般委託契約書不同，如果當初知道即會要求依一般委託契約，因為當時已有買主在談，且原告雖有付出，然本件並未由原告賣成，收取合理費用可以接受，但如要求高額違約金則不合理等語。

三、法院之判斷：

（一）原告主張兩造於九十五年五月三十日就上開不動產之買賣仲介，簽立專任委託銷售契約書，後被告自行出售上開不動產之事實，業據原告提出專任委託銷售契約書、委託事項變更契約書、要約書、存證信函（均影本）等件為證，且為被告所不爭，此部分堪信為真實。

（二）惟原告主張其已完成居間義務，被告竟違約自行出售拒絕履約，依約被告應給付委託銷售總價之百分之四仲介勞務費及買受人原應給付原告委託銷售總價之百分之二仲介勞務，請求被告給付違約四十八萬元，被告則否認違約，辯稱係事前已告知有買主洽談，僅願支付合理報酬，原告要求高額違約金不合理等語。

（三）按居間人因媒介應得之報酬，除契約另有訂定或另有習慣外，由契約當事人雙方平均負擔，又約定之報酬，較居間人所任勞務之價值，為數過鉅失其公平者，法院得因報酬給付義務人之請求酌減之。但報酬已給付者，不得請求返還，民法第五百七十條及第五百七十二條定有明文；本件兩造簽立上開專任委託銷售契約書，被告於契約成立後將系爭不動產出售等情，已如前述，依兩造契約書第八條第三項第一款約定，應視為原告已完成居間仲介義務，被告應給付報酬即出售價額百分之四，即三十二萬元（八百萬元乘以百分之四），雖被告否認承諾給與報酬，辯稱事前即告知有買主洽談，如自行出售願給付十二萬元報酬，且原告未告知係專任委託契約書等詞，惟被告自承閱覽過契約書，對於約定事項自應了解，況若被告已確定可自行出售，何須與原告簽訂系爭委託銷售契約，其所辯自不足採，惟依兩造專任委託銷售契約書之約定，上開情形原告僅能視同仲介成功，報酬為成交價額百分之四（本件為三十二萬元），故原告只能收取三十二萬元報酬，再者，原告簽約時已明知被告另有買主洽談等情，業據其自承在卷，則本件不動產既由被告自行出售，居間人所任勞務之價值如依原約定之報酬顯失公平，爰酌減為二十萬元。

（四）從而，原告依據專任委託銷售契約及居間契約法律關係，請求被告給付居間報報酬二十萬元，及自起訴狀繕本送達翌日即九十五年七月十二日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，為有理由，應予准許，逾此部分則無理由，其假執行之聲請亦失所附麗，併予駁回。

四、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法，與本件判決結果並無影響，不予一一論述，併此敘明。

五、結論：本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第436條第2項、第79條、第389條第1項第3款，判決如主文。

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