彰化簡易庭96年度彰簡字第499號

臺灣彰化地方法院彰化簡易庭民事判決　 96年度彰簡字第499號

原告

彰化縣彰化市公所

法定代理人

丁○○

訴訟代理人

甲○○

被告

台灣文化企業股份有限公司

兼上一人

法定代理人

乙○○

共同訴訟代理人

丙○○

上列當事人間請求給付租金事件，本院於民國96年10月3日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告主張：被告台灣文化企業股份有限公司（下稱台灣文化公司）、乙○○分別向原告不定期限承租坐落彰化縣彰化市○○段西門小段68地號土地（下稱系爭土地）內面積447平方公尺、80.3448平方公尺土地使用，租金於每年春、夏、秋、冬即每年3月20日、6月20日、9月20日、12月20日，分4期繳納。依彰化縣政府民國92年10月27日府法制第0000000000號令「彰化縣縣有基地租金率調整基準」第2條規定，彰化縣縣有出租基地，一律依照土地申報地價年息5%計收租金。被告台灣文化公司於承租之土地上蓋建房屋，經營台灣大飯店並附設台灣大戲院，緊鄰彰化市火車站及彰化客運、統聯汽車總站，每日車水馬龍，人潮來來往往絡繹不絕，地點極為優越，亦為彰化市○○○○地段，被告乙○○承租之土地，則作為停車場使用。系爭土地自96年1月1日起申報地價調整為每平方公尺新台幣（下同）52,400元，按年息5%計算租金，被告台灣文化公司承租土地之租金應調整為292,785元，被告乙○○承租之土地租金應調整為52,626元。原告於96 年1月30日以彰市寺廟字第0960004869號函，通知被告調整租金，惟被告仍按95年之租金繳付春、夏二季之租金，被告台灣文化公司積欠234,110元（ (每季應繳292,785元－已繳175, 729元)×2季），被告乙○○欠繳49,916元（ (每季應繳52, 626元－已繳27,668元)×2季），爰依民法第442條及土地法第105條等規定，請求被告給付上開欠繳之租金及法定遲延利息，並聲請調整租金等語。並聲明：㈠如主文第1 、2項所示。㈡被告台灣文化公司、乙○○應分別給付原告234,110元、49,916元，及均自96年3月20日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈢願提供擔保，請准宣告假執行。

二、被告則以：被告是依85年度訴訟判決調整之租金繳交，判決所認定調整為年息5%是最高租金，實際上是按4%收取，被告台灣文化公司承租之土地是供商業大樓使用，被告乙○○承租土地是當私人停車場使用，大約只能停2部車，而彰化縣彰化市停車場1輛車1個月是3,000元至5,000元，10年來物價指數漲不到1成，房屋租金是跌的，原告主張調整的租金，應該調整1成較合理等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。

三、查原告主張被告台灣文化公司、乙○○分別向其不定期限承租系爭土地內面積447平方公尺、80.3448平方公尺土地，租金於每年春、夏、秋、冬即每年3月20日、6月20日、9月20日、12月20日，分4期繳納，系爭土地自96年1月1日起申報地價調整為每平方公尺52,400元，原告於96年1月30日以彰市寺廟字第0960004869號函通知被告調整租金，被告台灣文化公司、乙○○仍按95年之租金即分別為每季175,729元、27,668元繳付96年春、夏二季之租金等事實，業據其提出土地登記謄本、原告公文、被告存證信函等為證，且為被告所不爭執，應堪認為真實。

四、按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金。但其租賃定有期限者，不在此限。民法第442條定有明文。所謂價值之昇降，係指租賃物本身之價值，於租賃契約成立後有昇降者而言（參照最高法院26年滬上字第4號判例意旨）。而決定增減之標準，乃以租賃物本身之交易價值為依據，亦即應以土地繁華程度、及與鄰地租金之比較、稅額之增加等情形為準。又按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息10%為限，此限規定於租用基地建築房屋，準用之，土地法第97條第1項、第105條分別定有明文。查原告於84年間曾對被告起訴請求調整租金，其中被告台灣文化公司經本院84年度訴字第337號、台灣高等法院台中分院85年度上字第194號判決自84年4月1日起調整為按每年702,916元（申報地價總額年息5%）計算；被告乙○○則經本院84年度訴字第354號、台灣高等法院台中分院85年度上字第170號判決自84年4月1日起調整為按每年110,674元（申報地價總額年息5%）計算，此業經本院調取上開卷宗查明。又系爭土地於83年7月之申報地價為每平方公尺31,450.4元，有地價證明書附在本院84年度訴字第337 號卷內可稽（見該卷156頁），而依原告所提土地登記謄本記載，96年1月之申報地價為每平方公尺52,400元，堪認系爭土地價值應有昇漲。再被告承租之土地毗鄰彰化火車站站前廣場，位於彰化市之鬧區，與火車站汽車總站相鄰，被告台灣文化公司承租土地係經營台灣大飯店，被告乙○○承租之土地係供停車場使用等情，亦經兩造陳明在卷，並有照片附卷可稽，亦可認被告承租之系爭土地係位於市區之繁華地帶。另彰化縣縣政府92年10月27日府法制第0000000000號令「彰化縣縣有基地租金率調整基準」第2條規定，彰化縣縣有出租基地，一率依照土地申報地價年息5%計收租金，系爭土地其他承租人亦按同一標準自96年起調整租金，有原告所提96年1月30日彰市寺廟字第0960004869號函可參。本院斟酌上情，認系爭土地於84年間既經判決認定以申報地價總額年息5%計算租金為適當之標準，並無特別情事足認有調降計算標準之必要，則系爭土地申報地價於12年後既經調高，原告主張被告之租金應按申報地價年息5%隨同調整，應屬適當。至被告雖辯稱10年來物價指數及房屋租金價格指數漲不到一成，房屋租金是跌的，原告調整的太高云云，並提出房屋租金價格指數、消費者物價指數銜接表為證，然該指數僅為一般指標，仍應按系爭土地之實際情形而判斷是否應調整租金，被告以此辯稱應調整一成為合理云云，尚無可採。是本件被告台灣文化公司調整後之租金為每年1,171,140元（447平方公尺×每平方公尺52,400元×年息5%）即每季292, 785元，被告乙○○調整後之租金為每年210,503元（80.344 8平方公尺×每平方公尺52,400元×年息5%，元以下四捨五入）即每季52,626元。

五、末按房屋或土地出租人依民法第442條提起請求增加租金之訴，如起訴前之租金並未按原約定租額付清，法院判決准許增加時，得自出租人為調整租金之意思表示時起算（最高法院48年度第1次民、刑庭總會會議決議㈠）。查原告於96年1月30日已以彰市寺廟字第0960004869號函，通知被告調整租金，被告於96年3月16日以存證信函通知原告不同意調整，並寄春季租金之匯票予原告等情，有原告所提公文及存證信函可稽，是原告於起訴前已向被告請求增加租金，其請求自96年起調整租金，被告灣文化公司調整為每年1,171,140元、每季292,785元，被告乙○○調整為每年210,503元、每季52,626元，應予准許。又依調整後之租金，被告台灣文化公司應給付春、夏二季之租金共585, 570元，其僅給付351,458元，尚欠234,112元（原告僅請求給付234,110元）；被告乙○○應給付春、夏二季之租金共105,252元，其僅給付55,336元，尚欠49,916元，則原告請求被告台灣文化公司、乙○○分別給付所欠租金234,110元、49,916元，亦應准許。惟兩造約定春、夏租金之繳交日期為每年3月20日、6月20日，依民法第229條第1項規定，被告96年春、夏二季未繳之租金應自96年3月21日、96年6月21日起始負遲延責任，原告請求被告自96年3月20日起給付遲延利息，尚法未合。從而，原告請求調整被告台灣文化公司、乙○○之租金為主文第1、2項所示，並分別給付主文第3、4項所示之金額及遲延利息，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。

六、本件判決主文第1、2項調整租金為形成判決，無從宣告假執行，原告聲請宣告假執行，應予駁回。而判決主文第3、4項所為給付判決，係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序所為被告部分敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應就主文第3、4項依職權宣告假執行，並依職權酌定相當金額，宣告被告預供擔保，得免為假執行，又原告其餘之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1項但書。

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