彰化簡易庭97年度彰簡更字第5號

臺灣彰化地方法院彰化簡易庭民事判決　 97年度彰簡更字第5號

原告

乙○○

訴訟代理人

陳鎮律師

訴訟代理人

林佐偉律師

被告

彰原交通有限公司

法定代理人

丙○○

上列當事人間請求調整租金事件，本院於民國98年2月25日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告方面

（一）聲明：如主文第一項所示。

（二）陳述：

⒈坐落彰化縣彰化市○○段第496地號面積0.0138公頃、同段第497地號面積0.0078公頃、同段第498-1地號面積0.0014公頃土地，均為彰化縣所有，原告及訴外人王文哲等五人向彰化縣政府承租同段第496號其中面積0.0110公頃、同段第497號其中面積0.0042公頃（嗣因分割增加497-1地號）及第498-1地號面積0.0014公頃土地（下稱系爭土地）。被告向原告承租坐落彰化市○○段第496地號土地上如附圖所示A部分面積0.0029公頃、B部分面積0.0001公頃、C部分面積0.0024公頃，同段第497地號土地如附圖所示E 部分面積0.0014公頃，同段第498-1地號面積0.0014公頃土地（下稱系爭基地）上有原告所有磚造二層樓房（即門牌號碼彰化市○○路32號，下稱系爭建物），另同段第496地號如附圖所示B部分面積0.0001公頃土地上之廁所，及該地號上如附圖A所示面積0.0029公頃、同段第498-1地號面積0.0014公頃土地上石棉瓦遮陽棚，則為原告同意被告所建。原告於民國（下同）70年8月15日，將系爭建物及系爭基地以不定期出租予被告，嗣82年間，原告以系爭土地價值上昇為由，訴請調漲租金，經臺灣高等法院臺中分院82年度上字第699號判決調整租金為每年新臺幣（下同）16萬2641元。嗣於94年間，被告以原告向彰化縣政府承租系爭土地之租金調降幅度達30%為由，訴請調降租金，經鈞院93年度彰簡字第413號判決調整租金為每年11萬3849元。惟系爭土地自96年1月間起之租金，業經彰化縣政府調漲，年租金已由21萬6016元，調高為26萬2122元，其漲幅達21%。爰依民法第442條規定之法律關係，請求判決如聲明所示。

⒉對被告答辯之陳述：被告辯稱96年之租金反比95年度為高，其原因係騎樓用地之497地號既係騎樓，其租金有優惠，該騎樓用地有五棟房屋。除被告承租之系爭建物騎樓，仍保留為騎樓使用外。其餘四棟房屋之騎樓，全部違章圍起並連通店內，充作店內之營業用地使用。此遭出租人之彰化縣政府發現，因而自96年起，取消該四棟騎樓用地之優惠而調漲地租金。嗣補稱兩造於69年8月15日所訂之不動產租賃契約書，明載租賃物為系爭建物，不包括系爭基地云云，惟查：

⑴按原告訴請就系爭基地調高租金，乃係根據系爭土地所有人彰化縣政府調高原告所承租系爭土地之租金計算所得。系爭土地從96年1月起年租金已由21萬6016元，調漲為全年為26萬2122元，漲幅21%。由此可知，被告辯稱系爭土地之公告地價不僅無調漲，且為調降云云，實與本件原告訴請調漲租金之原因無涉。

⑵次按政府所有非公用基地之每年租金，係按當期公告地價及租金率5%計算，若是騎樓部分，可按年息減半為2.5%計算租金。原告向彰化縣政府承租系爭土地後，將系爭土地及其上房屋分別出租予被告經營計程車行及訴外人經營服飾店，其中系爭基地係由被告承租。然而因被告佔用騎樓部分充當營業用，因而系爭土地被彰化縣政府以營業用地計算租金，此可由彰化縣政府土地使用補償金收入繳款書，及證人即縣政府承辦員王建來於鈞院更審前後之證詞即可推知。被告所承租系爭基地之租金計算，包括騎樓部分，皆是以租金率5%計算。是以，彰化縣政府之所以調高原告之租金，實乃肇因於被告將騎樓佔為營業用地所致，被告主張此所調昇之租金，與其所承租之系爭建物及系爭基地無關，並非事實。

⑶末查房屋係坐落於基地，承租房屋即一併承租其所坐落之基地，此為事理所必然。被告辯稱僅承租系爭建物而不包括系爭基地云云，實屬無稽。

（三）證據：提出宣示判決筆錄、彰化縣縣有房地土地租金收入繳款書（均影本）各一份。

二、被告方面：

（一）聲明：駁回原告之訴。

（二）陳述：

⒈原告向彰化縣政府承租系爭土地，地上有五棟房屋、門牌依序為彰化市○○路24、26、28、30、32號，其中原告將系爭建物於70年8月15日以不定期出租予被告迄今。被告承租之系爭建物之騎樓，始終維持作為騎樓使用。而原告另出租之四棟房屋之騎樓，則全部違章圍起並連通店內，充作店內之營業用地使用，遂遭出租人彰化縣政府發現，因而自96年起調漲其租金，此非可歸咎於被告。按政府所有非公用基地之每年租金，係按當期公告地價（等同申報地價）5%計算租金，分上、下兩期繳納，國、省、縣、市有土地之出租，均採此同一標準計算租金，如公告地價有調整時，租金亦應予調整。基此，原告將系爭建物於70年8 月15日以不定期出租予被告後，嗣82年間，原告以系爭土地價值上昇為由，訴請調漲租金，經臺灣高等法院臺中分院82年度上字第699號判決調整租金為每年16萬2641元。嗣於94年間，被告以系爭土地之租金調降幅度達30%為由，訴請調降租金，經鈞院93年度彰簡字第413號判決調整租金為每年11萬3849元。

⒉又系爭土地於93年1月調降公告地價後，維持至95年底，均未有調整，而於96年1月，非但未調昇，反而調降至今。從而原告向彰化縣政府承租之系爭土地，其96年度之租金，應比95年度低，方屬正確。然而何以96年之租金反而比95年高，其原因係騎樓用地之497地號，既係騎樓，租金有優惠，該騎樓用地有五棟房屋，除被告承租之系爭建物之騎樓仍保留為騎樓使用外，其餘四棟房屋之騎樓，全部違章圍起並連通店內，充作店內之營業用地使用，遭出租人之彰化縣政府發現，因而自96年起取消該四棟騎樓用地之優惠而調漲地租金。又被告車行的車子來來去去，不能因為停車在那裡，就說那部份充當營業使用。

⒊又兩造就系爭房屋於69年8月15日所訂租期一年之不動產房屋租賃契約書，明載租賃物為系爭建物，並非原告將其向彰化縣政府承租之系爭土地一併轉租與被告。是以，96年1月再調降公告地價，即係系爭建物價值下降所致。從而，鈞院93年度彰簡字第413依96年1月未調降公告地價前之93年間之公告地價所酌定調降租金之確定判決既判力，應不受影響。亦即，96年1月調降公告地價，既係系爭建物價值下降所致，除被告可據以請求調降租金外，原告仍應受上開確定判決既判力之拘束，應無理由請求調漲租金等語。

（三）證據：提出地價第二類謄本3紙、宣示判決筆錄1份、系爭建物租賃契約書1份（均影本）及現場照片3幀及聲請訊問證人彰化縣政府職員王建來。

三、得心證之理由：

（一）原告主張系爭土地係其向彰化縣政府承租，而原告於70年8月15日，將系爭建物及系爭基地以不定期出租予被告，及82年間，原告以系爭土地價值上昇為由，訴請調漲租金，經臺灣高等法院臺中分院82年度上字第699號判決調整租金為每年16萬2641元；嗣於94年間，被告以原告向彰化縣政府承租系爭土地之租金調降幅度達30%為由，訴請調降租金，經本院93年度彰簡字第413號判決調整租金為每年11萬3849元。系爭土地自96年1月間起之租金，業經彰化縣政府調漲，年租金已由21萬6016元，調高為26萬2122元，漲幅21%之事實，業據原告提出本院93年度彰簡字第413號判決、彰化縣縣有房地土地租金收入繳款書（均影本）等件為證，且為被告所不爭，此部分堪信為真實。

（二）原告主張系爭基地係由被告承租，然而因被告佔用騎樓部分充當營業用（車行），因而系爭土地被彰化縣政府以營業用地計算租金。是以，彰化縣政府之所以調高原告之租金，實乃肇因於被告將騎樓佔為營業用地所致，被告主張此所調昇之租金，與其所承租之系爭建物及系爭基地無關，並非事實等詞。被告否認之，並辯稱騎樓用地之497地號，既係騎樓，租金有優惠，該騎樓用地有五棟房屋，除被告承租之系爭建物之騎樓仍保留為騎樓使用外，其餘四棟房屋之騎樓，全部違章圍起並連通店內，充作店內之營業用地使用，遭出租人之彰化縣政府發現，因而自96年起取消該四棟騎樓用地之優惠而調漲地租金等語。經查，被告雖辯稱承租之系爭建物之騎樓仍保留為騎樓使用等語，然經彰化縣政府本件公有地租金調整之承辦人員即證人甲○○到庭證稱：取消優惠的原因，也包括車行將騎樓地當營業使用等語。足認系爭土地自96年1月間起之租金，由21 萬6016元，調高為26萬2122元，乃係包括車行及服飾店等門牌彰化市○○路24、26、28、30、32號五間店面均將騎樓地當營業使用所致。固被告復辯稱車行的車子來來去去，不能因為停車在那裡，就說那部份是作營業使用等語，惟被告既經營計程車車行，既已自承有將車行的車子停放至系爭建物之騎樓處，且衡情為了停車便利，被告不會將騎樓處封閉，則不論停放之久暫及頻繁與否，仍不改變其供營業使用之事實。本件既因彰化縣政府取銷租金優惠，以致原告應繳租金增加，與土地公告現值調高否無涉。是被告所辯非實，難謂可採。從而，原告依民法第442條之法律關係，請求自96年1月15日起調整系爭建物租金，從原來的每年11萬3849元調高為每年13萬7757元，尚屬正當，應予准許。

結論：本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第436條第2項、第78條，判決如主文。

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