彰化簡易庭98年度彰簡字第545號

臺灣彰化地方法院彰化簡易庭民事判決　 98年度彰簡字第545號

原告

甲○○

訴訟代理人

陳鎮律師

被告

友彰不動產仲介經紀有限公司

法定代理人

乙○○

上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國99年7月20日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告主張：訴外人林美香於民國98年3月6日與被告（原鈺嶺不動產仲介經記公司）簽訂要約書，經由被告之仲介，原告願以新台幣（下同）5,200,000元之總價購買門牌號為彰化縣彰化市○○街121巷25弄36號房屋及坐落之彰化縣彰化市○○段392之51地號土地（下稱系爭房地）。於簽訂上開要約書前，原告及訴外人林美香、王新明夫妻曾向被告詢問系爭房地南側臨於外牆面所設置之變電箱為危險設施，但被告告以得請求拆除，另告知王新明等系爭房地南面牆面及地界為系爭土地所有權範圍內，原告買受後得本於所有權之地位請求無權占有人拆除。嗣由原告於同日與系爭房地原所有人張堂武簽訂買賣契約書，承買系爭房地，並已完成所有權移轉登記。惟原告入住後發現系爭房地南面牆面及地界並不屬於系爭房地所有權範圍，原告將可能受鄰地所有人要求拆屋還地。又系爭房屋之左側即鐵皮屋相鄰的地方有開窗之開窗，被告告知原告邊間可以開窗，但邊間開窗違反建築法令。則被告未充分告知，違反消費者保護法第4條、5條、第7條第2項等規定，依消費者保護法第51條規定，原告得請求損害額3倍以下之懲罰性賠償金。而依附圖所示，系爭房屋確有占用到鄰地即彰化市○○段392之52地號土地1.4平方公尺，該占用面積雖屬不大，但原告日後有遭鄰地請求拆屋還地之危險，且可能被請求拆除之部分為牆面，關係系爭房屋整體結構之安全。查系爭房地面積為66平公尺，總價5,200,000元，故每平方公尺之單價為78,788元（小數點以下四捨五入），依此計算被告之損害為96,815元（78,788元×原告估算之占用面積1.2288平方公尺），依消費者保護法第51條本文規定，原告得請求損害額三倍之懲罰性賠償金290,445元。另因被告不實之說明，原告誤信而決意購買系爭房地，並支付被告系爭房地總價2％之服務費即104,000元，亦為原告之損害，依消費者保護法第51條本文規定，原告得請求損害額三倍之懲罰性賠償金312,000元，故原告得請求之金額為602,445元，爰請求被告給付500,000元等語。並聲明：㈠被告應給付原告500,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告則以：本件買賣係原告之父王新明明知原屋主已有買方待簽約，卻委託被告營業員幫其爭取購買，被告是站在幫忙的立場，協商原屋主違約後賣予原告，並非被告主動鼓吹介紹原告來購買，被告並未隱瞞系爭房地之資訊，亦否認原告所述被告告知可以開窗之事實，因為房屋現況就是如此，去看的時候房屋就可以開窗。系爭房地為原屋主於97年間由法院拍賣合法取得，根據當初筆錄，並無南面牆侵占鄰地等情事，當初也有估價師鑑定報告，連執行拍賣的民事執行處皆不認為該屋南面牆地界有問題，故沒有在拍賣公告上註明，自應合理證明系爭房地無侵占南面牆地界情事，且地政機關之建物平面圖亦標示清楚，並無侵占南面鄰地情形，如有侵占之事實，建物平面圖上會有虛線部份並註記說明，建物謄本上亦會註記。至於地界問題，正確來說就是共同壁，並無所謂侵占情事，而地號392之36地號土地，原為訴外人詹鎮坤與詹世楨共有，建築房屋時，由詹鎮坤分割取得系爭土地及同段392之52地號土地與系爭房屋所有權，系爭房地嗣因拍賣由張堂武取得所有權，嗣後由原告購買而取得所有權，同段392之52地號土地則經拍賣，由楊媛真、郭真佑取得所有。原告理應知悉系爭房屋為共同壁，且買賣合約亦記載以現狀點交，共同壁並非瑕疵，隔壁要蓋房屋，也要取得原告同意使用共同壁，共同壁是最經濟實惠的建築方法，原告何來損失？如有一天，該屋老舊要重建，被告不相信原告不與人共同牆壁，爭取室內面積，而情願自己兩邊皆出8吋磚牆，損失面積來建屋等語置辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請準宣告免為假執行。

三、查原告主張訴外人林美香於98年3月6日與被告簽訂要約書，經由被告之仲介，原告願以5,200,000元之總價購買系爭房地，原告於同日與系爭房地原所有人張堂武簽訂買賣契約書，購買系爭房地，並完成所有權移轉登記，惟原告入住後發現系爭房地南面牆面及地界並不屬於系爭房地所有權範圍等事實，業據其提出要約書、不動產買賣契約書、建築藍晒圖等為證，並經本院會同彰化縣彰化地政事務所人員履勘測量屬實，分別製有勘驗筆錄及複丈成果圖在卷可稽，且為被告所不爭執，應堪認為真實。

四、按「企業經營者對於其提供之商品或服務，應重視消費者之健康與安全，並向消費者說明商品或服務之使用方法，維護交易之公平，提供消費者充分與正確之資訊，及實施其他必要之消費者保護措施。」、「政府、企業經營者及消費者均應致力充實消費資訊，提供消費者運用，俾能採取正確合理之消費行為，以維護其安全與權益。」、「商品或服務具有危害消費者生命、身體、健康、財產之可能者，應於明顯處為警告標示及緊急處理危險之方法。」、「企業經營者違反前二項規定，致生損害於消費者或第三人時，應負連帶賠償責任。但企業經營者能證明其無過失者，法院得減輕其賠償責任。」、「依本法所提之訴訟，因企業經營者之故意所致之損害，消費者得請求損害額三倍以下之懲罰性賠償金；但因過失所致之損害，得請求損害額一倍以下之懲罰性賠償金。」。消費者保護法第4條、第5條、第7條第2項、第3項、第51條分別定有明文。查被告辯稱附圖所示編號A部分面積1.4 平方公尺部分係共同壁之事實，固據其提出建築藍晒圖、土地登記簿謄本、土地登記謄本、異動索引、同意使用基地面積分配表等為證。惟本件被告係仲介房屋業者，係屬消費者保護法第7條所稱之提供服務之企業經營者，其仲介系爭房地予原告買賣時，自應提供消費者充分與正確之資訊，如商品有危害消費者財產之可能者，並應於明顯處為警告標示。而系爭房屋相鄰之392之52地號土地並未興建房屋，原告於購買時，顯不能由現狀知悉其牆壁為共同壁，則系爭房屋既有如前所述有使用鄰地之情形，即具有危害消費者財產之可能，而此情形原告於辦理建築移轉登記後調取建築藍晒圖即可發現，顯非不易發現，堪認被告確未提供充分與正確之資訊予消費者，亦未於明顯處為警告標示，其自有過失。至原告雖主張被告係故意不告知瑕疵，則為被告所否認，辯稱其係依登記資料及房屋拍賣資料認定等語，並提出複丈成果圖為證，原告亦坦承建築藍晒圖係是買賣、交屋之後才調取，其復未證明被告依其當時所得資料，已知悉有越界建築情形而未提供原告正確之資訊，自不能認原告之損害係因被告故意所致。從而，原告依消費者保護第51條但書規定，得請求請求損害額1倍以下之懲罰性賠償金，其請求被告給付損害額3倍之違約金，不應准許。

五、末查，系爭房地買賣之面積為66平公尺，總價5,200,000元，有原告所提不動產買賣契約書可稽。則原告主張其中附圖所示編號A部分面積1.4平方公尺部分並非坐落在其買賣之系爭土地上，依每平方公尺之單價為78,788元計算為110,303元，原告主張此部分受有96,815元損害，應為可採。又原告主張其支出系爭房地總價2％之服務費104,000元之事實，為被告所不爭執，應堪採信，惟原告並未解除系爭房地買賣契約，其所給付之仲介，除系爭房地越界面積部分外，尚難認係屬損害，則依附圖越界部分面積計算，原告就支付仲介費用所受之損害應為2,206元（104,000元×1.4/66平方公尺），原告所受之損害共99,021元。是依消費者保護法第51條但書規定，原告請求被告給付損害額一倍之違約金99,021元，及自起訴狀繕本送達翌日即98年11月5日起至清償日止，按年息5%計算之法定遲延利息，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。

六、本件係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序所為被告部分敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，就原告勝訴部分應依職權宣告假執行，並依被告之聲請，酌定相當金額，准其預供擔保得免為假執行。又原告其餘之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及舉證，核與判決結果無影響，毋庸逐一論述，併此敘明。

八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。

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