中壢簡易庭101年度壢小字第776號

臺灣桃園地方法院小額民事判決　　　　101年度壢小字第776號

原告

郡宏房屋仲介經紀有限公司

法定代理人

陳俊宇

被告

吳淑梅

訴訟代理人

李如龍律師

上列當事人間請求給付服務報酬事件，本院於民國102年2月1日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告主張：被告於民國101年5月22日經由原告居間仲介，與訴外人梁淑媛、梁裕民就其所有坐落於中壢市○○路000 號4 樓之房地（下稱系爭不動產）簽訂不動產買賣契約（下稱系爭買賣契約），總價新臺幣（下同）4,380,000 元。嗣買賣雙方同意解除系爭買賣契約，惟依民法居間契約及兩造間服務報酬給付同意書之規定，原告媒介成功，被告應給付服務報酬為成交價額百分之2 即87,600元，屢經催討，被告卻置之不理，爰依法提起本件訴訟，並聲明：被告應給付原告87 ,600 元，及自支付命令送達之日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。

二、被告則以：原告及其受僱人受被告之委任，代為尋找適合之不動產，卻未完全履行契約義務，有諸多違反不動產經紀業管理條例規定之行為，諸如: 原告介紹系爭不動產時，未提出不動產說明書；帶被告至現場看系爭不動產時，原告所提出房地產現況說明書，經被告質疑第17、18點，系爭不動產是否作輻射屋及海砂屋等檢測，原告之受僱人施亞佑竟以不勾選，日後發現瑕疵，才能向屋主求償之荒謬理由回覆；於系爭買賣契約簽署過程，未告知賣方有二人，而僅有賣方梁裕民一人之代理人左嘉惠在場簽署；系爭買賣契約書有修正文字部分，原告未於該處用印，且系爭契約第9 條第5 點標的物檢測約定部分，未經買賣雙方簽署，原告亦未告知被告此項檢測權利；系爭買賣契約簽署後，原告始調取測量成果圖; 且委託銷售契約只有訴外人梁裕民1 人委託，原告委託銷售契約存有瑕疵等等，皆係違背其作為經紀業或經紀人之義務，致被告於101 年5 月中開始看屋，花費甚多之時間、精力，最後落得解除買賣契約。系爭買賣契約既經合意解除，系爭買賣契約自始即不生效力，兩造間以系爭不動產買賣契約之成立作為給付服務報酬停止條件之約定，即因系爭買賣契約解除致條件溯及未成就，被告自無給付服務報酬之義務。退萬步言，若認系爭買賣契約成立而被告應給付原告服務報酬，惟因原告及其受僱人未盡善良管理人注意義務，未完全履行其債務，致被告身心俱疲受有20萬元之非財產上損害，被告主張以其所給付之服務報酬債務，與原告對被告之損害賠償相抵銷，而無再行給付原告報酬之義務等語置辯，並聲明：駁回原告之訴。

三、得心證之理由：

㈠原告主張就系爭不動產居間仲介買賣，被告與訴外人梁淑媛、梁裕民於101 年5 月22日簽立買賣契約，買賣價金4,380,000 元，兩造並於當日簽立服務報酬給付同意書，被告應支付成交總價百分之2 之服務報酬予原告，有不動產買賣契約書及服務報酬給付同意書等影本為證，嗣後買賣雙方解除買賣契約等情，均為被告所不爭執，是上開事實堪信為真實。

㈡惟原告主張其已完成居間義務，依約被告應給付買賣價金4,380,000 元之2 ％即87,600元，被告則以買賣契約經買賣雙方解除，被告自無給付服務報酬之義務，且原告違反應盡善良管理人注意義務，被告受有損害並主張抵銷等語置辯。

㈢按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約；居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬，民法565 條、第568 條第1 項分別定有明文。又居間人於契約因其媒介而成立時，即得請求報酬，其後契約因故解除，於其所得報酬並無影響（最高法院49年台上字第1646號判例可資參照）。被告辯稱其已與第三人梁淑媛、梁裕民解除系爭買賣契約，不負給付服務報酬義務等語，惟查，系爭買賣契約確係由原告媒介居間而成立，已如前述，即令嗣後因被告表示不買，梁淑媛、梁裕民同意解除系爭買賣契約，亦不影響原告得向被告請求服務報酬之權利，是原告主張系爭買賣契約由其媒介成立，被告即應依服務報酬給付同意書約定，給付服務報酬87,600元，要屬有據。又被告雖主張原告與訴外人梁裕民簽訂之委託銷售契約只有梁裕民1 人委託，而非訴外人梁裕民與梁淑媛共同委託，其委託銷售契約顯有瑕疵等語，惟查兩造所簽訂契約屬居間契約，原告之義務在於向被告報告訂約之機會或為訂約之媒介，於契約因其媒介而成立時，即得請求報酬，則原告與訴外人梁淑媛、梁裕民是否訂有合法委託銷售契約並不影響兩造間契約之效力，況被告與訴外人梁淑媛、梁裕民確因原告之媒介於101 年5 月22日與訴外人梁淑媛、梁裕民之代理人左嘉惠簽訂房屋買賣契約，有中信房屋不動產買賣契約書1 紙在卷可憑，雖訴外人梁淑媛於101 年5月26日始出具授權書予訴外人左嘉惠，有中信房屋授權書1紙附卷可稽，然訴外人梁淑媛既於事後承認訴外人左嘉惠之代理行為並出具同意書，則依民法第170 條第1 項之規定，自不影響被告與訴外人梁淑媛、梁裕民於101 年5 月22日所簽訂系爭買賣契約之效力，是被告上開所辯自無足採。

㈣次按債務人因債務不履行，致債權人之人格權受侵害者，準用民法第195 條之規定，應負損害賠償責任，民法第227 條之1 固定有明文，惟侵害人格法益須情節重大者，始得準用民法第195 條請求非財產上損害賠償。而被告僅以原告有諸多違反不動產經紀業管理條例規定之行為，違背其作為經紀業或經紀人之義務，未完全履行其債務，致被告身心俱疲受有20萬元之非財產上損害，主張抵銷等語，但未能舉證其因原告債務不履行而受有何種人格法益之損害，則被告依民法第227 條之1 之規定辯稱其受有損害，為無理由。是被告主張以其所給付之服務報酬債務，與原告對被告之損害賠償相抵銷洵無足採。

四、末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任，其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力，遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息，應付利息之債務其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5 ，民法第229 第2 項、第233 條第1 項前段、第203 條分別有明文規定。本件支付命令於101 年8 月1 日寄存送達於被告，有送達證書1 紙在卷可稽（見本院101 年度司促字第19234 號卷第24頁）。從而，原告依據民法居間之法律關係請求被告給付87,600元，及自支付命令送達之日即自101 年8 月11日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息，為有理由，應予准許。

四、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法與舉證，核與判決結果無影響，爰不另一一論述。

五、本件係就民事訴訟法第436 條之8 第1 項適用小額程序所為被告敗訴之判決，依同法第436 條之20規定，應依職權宣告假執行。

六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。