中壢簡易庭101年度壢簡字第339號

臺灣桃園地方法院民事簡易判決　　　　101年度壢簡字第339號

原告

興富華土地開發有限公司

法定代理人

葉佳富

訴訟代理人

林靜華

被告

許慶輝

上列當事人間請求給付服務報酬事件，本院於民國101 年7 月26日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序部分：被告經合法送達，無正當理由未於言詞辯論期日到場，經核無民事訴訟法第386 條各款所列情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。

貳、實體部分：

一、原告主張：被告於民國100 年12月4 日與原告簽訂土地專任委託書（下稱系爭契約），約定將被告所有坐落桃園縣觀音鄉○○段368 地號土地（下稱系爭土地）由原告為專任銷售，委託銷售金額為新臺幣（下同）8,800,000 元，服務報酬為成交價之百分之4 ，銷售期間自100 年12月4 日起至101年2 月5 日止。然被告卻於101 年1 月2 日自行將系爭土地以9,523,000 元之價格出售予訴外人許志鴻，並於101 年1月20日完成系爭土地所有權移轉登記，則依系爭契約第5 條第3 項第1 款之約定，賣方如於委託期間內，賣方自行將本契約土地出售或另行委託第三者仲介者有下列情形之一者，應一次全部給付本條所約定之服務報酬。今被告明知有上述條款之約定卻仍於原告專任銷售期間將系爭土地私自售予他人，是原告依系爭契約第5 條第1 項及第3 項之約定，自得請求全部服務報酬共計380,000 元（計算式：9,523,000 元×4 ％＝380,920 元，萬元以下捨去為380,000 元），爰依系爭契約之法律關係提起本件訴訟等語，並聲明：被告應給付原告380,000 元，及起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。

二、被告未於言詞辯論期日到場，僅於101 年4 月19日調解期日中以言詞辯稱：當初代表原告公司與被告簽訂系爭契約之人為訴外人蘇俊傑，然被告於簽訂系爭契約後至桃園縣政府查詢時，發現蘇俊傑於簽約時並未在桃園縣政府登錄，依不動產經紀業管理條例之規定，業務員需在桃園縣政府登錄始得於桃園縣執業，且蘇俊傑並非原告公司員工，自無代表原告簽訂契約之權，故系爭契約應為無效等語置辨，並聲明：原告之訴駁回。

三、本件原告主張其與被告間曾於100 年12月4 日簽立系爭契約，約定專任委託銷售期間自100 年12月4 日起至101 年2 月5 日止，然系爭土地已於101 年1 月2 日由被告以9,523,000 元之價格出售予訴外人許志鴻，並於101 年1 月20日辦妥系爭土地所有權移轉登記等情，為被告所不爭執，並有系爭契約書、被告與訴外人許志鴻簽訂之土地買賣契約書、系爭土地登記第二類謄本及異動索引在卷為證（詳見本院卷第5頁、第10至15頁、第43頁），自堪信為真實。至原告另主張被告有自行將系爭土地出售一事，依約仍應給付報酬380,000元等語，則為被告所否認，並以前揭情詞置辯，是本件應審究者厥為：㈠系爭契約是否有效？㈡原告請求報酬有無理由？茲分述如下：

㈠系爭契約是否有效？

⒈本件被告辯稱：系爭契約是由非原告公司員工之訴外人蘇俊傑代表原告與被告簽署，故該契約為無效等語，然為原告所否認。經查，蘇俊傑有於100 年11月2 日至100 年12月16日在原告公司任職一情，此有興富華土地開發有限公司員工保證書、興富華土地開發有限公司員工守則、保密及智慧財產權拋棄同意書、名片、離職人員異動單、加盟店人事資料表、出勤表附卷可稽（詳見本院卷第27頁、第29至31頁、第56至58頁），足見蘇俊傑於100 年12月4 日與被告簽署系爭契約時，確為原告公司員工無疑，則被告上開所辯，即與實情未合，難認可採。

⒉再者，被告另辯稱：蘇俊傑於100 年12月4 日簽約當時，並未在桃園縣政府登錄，故系爭契約為無效等語。經查，蘇俊傑之不動產經紀營業員證書字號為98年登字134410號，證書之有效期間至102 年12月3 日一情，此有受僱經紀人營業員資訊在卷可查（詳見本院卷第54頁），足見蘇俊傑於100 年12月4 日簽約當時已合法領有不動產經紀營業員之證書，且該證書仍有效期間內，具有協助經紀人執行仲介或代銷業務之資格。次查，被告所辯蘇俊傑於簽約當時確未向桃園縣政府登錄等情，既為原告所不否認，堪信為真，雖足認被告辯稱蘇俊傑於簽署系爭契約當時未向桃園縣政府登錄乙節屬實。惟按不動產之買賣、互易、租賃或代理銷售，如委由經紀業仲介或代銷者，不動產出租、出售委託契約書應由經紀業指派派經紀人簽章，不動產經紀業管理條例第22條第1 項第1 款定有明文，依上開規定可知，有關不動產出售委託契約書等文件，僅應經原原告公司指派之經紀人簽章，不以有無經紀營業員簽章為必要，故經紀營業員是否有出售委託契約上為簽章，抑或該經紀營業員有無向主管機關為登錄，均與該居間契約是否有效成立無涉。而查，觀諸系爭契約背面內容所示，系爭契約業經經紀人呂國慶於「經紀人簽証」欄旁為簽章等情（詳見本院卷第7 頁反面），且本院依職權查詢呂國慶之不動產經紀人證書字號為97年桃縣字898 號，證書之有效期間至105 年2 月26日等情，亦有受僱經紀人營業員資訊在卷可按（詳見本院卷第69頁），足見系爭契約已符合前開規定之要求，自屬有效之居間契約甚明，況系爭契約之效力係存在兩造之間，而不動產經紀營業員並非契約當事人，則原告公司離職員工蘇俊傑於簽約當時是否已向桃園縣政府登錄，並無影響系爭契約有效與否可言，是被告前揭抗辯，洵不足採。

㈡原告請求報酬有無理由？按加盟店於買賣契約成立時，（原告）得向賣方（即被告）請求約定之服務報酬，其內容如下：一、以成交價之4 ％計算之。...三、賣方有下列情形之一者，應一次全部給付本條所約定之服務報酬：㈠委託期間內，賣方自行將本契約土地出售或另行委託第三人仲介者，系爭契約第5 條第1 項、第3 項第1 款分別定有明文（詳見本院卷第5 頁）。查兩造所簽訂之系爭契約，已約定銷售委託期間自100 年12月4 日起至101 年2 月5 日止，已如前述，而被告係於101 年1 月2 日自行系爭土地出售予訴外人許志鴻，成交金額為9,523,000元，並於101 年1 月20日辦理所有權移轉登記等情，有被告與許志鴻簽訂之土地買賣契約書、系爭土地登記第二類謄本及異動索引附卷可考（詳見本院卷第10至15頁、第43頁），足認被告確於專任委託銷售期間內，自行將系爭土地出售予許志鴻乙節，堪以認定，則依上開約定，被告仍應給付原告服務報酬。而查，被告與許志鴻就系爭土地之買賣成交價為9,523,000 元，業如前述，則原告依系爭契約第5 條第3 項第1 款約定，得請求被告給付之報酬為380,920 元（計算式：9,523,000 ×4 ％＝380,920 元），是原告僅請求被告給付380,000 元，即屬有據，應予准許。

四、末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程式送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5 ，民法第229 條第2 項、第233 條第1 項前段、第203 條分別定有明文。本件請求給付服務報酬之債務，其給付並無確定期限，依前揭規定，被告應自起訴狀繕本送達時起負遲延責任。查本件起訴狀繕本於101 年3 月28日送達被告，有送達證書附卷可稽（詳見本院卷第20頁），是被告應自101 年3 月29日起負遲延責任。

五、綜上所述，原告依系爭契約第5 條第3 項第1 款約定，請求被告給付380,000元，及自起訴狀繕本送達翌日即101 年3月29日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息，為有理由，應予准許。

六、本件係民事訴訟法第427 條第1 項訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389 條第1 項第3 款之規定，應依職權宣告假執行。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法，核與判決結果無影響，爰不一一論列。

八、本件訴訟費用額，依後附訴訟費用計算書確定如主文第2 項所示金額。

訴訟費用計算書：┌──────────┬────────┬─────┐│項 目 │金額（新台幣） │備註 │├──────────┼────────┼─────┤│第一審裁判費 │4,080元 │ │├──────────┼────────┼─────┤│合 計 │4,080元 │ │└──────────┴────────┴─────┘