中壢簡易庭101年度壢簡字第890號

• 裁判案由: 返還押租金
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 中壢簡易庭
• 裁判日期: 102 年 09 月 04 日

臺灣桃園地方法院民事簡易判決　　　　101年度壢簡字第890號原　　　告　秉慶科技有限公司
法定代理人　陳珮瑜
訴訟代理人　周威君律師
複　代理人　林珪嬪律師
被　　　告　協弘實業有限公司
法定代理人　劉麗珍
訴訟代理人　林耀立律師
上列當事人間請求返還押租金事件，本院於民國102年8月15日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：原告於民國97年向被告承租門牌號碼桃園縣平鎮○○區○○○路0 ○0 號之廠房（下稱系爭廠房），並簽有工廠租賃契約書（下稱系爭租約），約定每月租金新臺幣（下同）236,000 元，自101 年開始租金調整為每月24,8000
元，租期自97年7 月16日至107 年7 月15日止，押租金4 個月共944,000 元，並依照系爭租約第7. 11 條約定給付保證金500,000 元予被告（下稱系爭保證金），該保證金500,000 元係在擔保原告將訴外人康納力科技股份有限公司（即原告之前手，下稱康納力公司）所遺留之化學廢物於雙方租賃關係終止時由原告全部清理完畢。後雙方於101 年3 月6 日以電話方式協議終止系爭租約，原告於101 年7 月14日會同被告完成系爭廠房點交手續，並將系爭廠房之鑰匙交予被告。詎料，被告至今未將押租金與保證金共計1,444,000 元退還原告，為此，爰依租賃之法律關係提起本件訴訟等語，並聲明：被告應給付原告1,444, 000元，及自支付命令狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。
二、被告則以：兩造間確於101 年7 月14日合意終止租約，原告並於該日將系爭廠房鑰匙交付被告，然而，原告返還廠房時並未將廠房回復原狀，系爭廠房係呈現不堪使用之狀態，而有多處毀損需修繕。原告之前手康納力公司於租賃期間將系爭廠房地面鋪設epoxy 地板，兩造依照系爭租約第7.2 條及第7.11條約定，原告於返還租賃物時應將樓面鋪設之epoxy
地板剷平並回復地面原狀至系爭廠房出租給康納力公司前之狀況。又因原告係經營電鍍廠，造成系爭廠房屋頂、鋼架、鋼板等腐蝕損壞，亦應將上開損壞之處修復，然原告歸還系爭廠房時並未將系爭廠房回復至當初97年交付給原告之情況，故被告於101 年7 月19日以平鎮廣明郵局第314 號存證信函要求原告負責雇工整修回復原狀，否則被告將自行雇工，且同時將回復原狀之估價單傳真給原告，惟原告並未回應，是被告只能自行雇工整修，共計花費1,117,800 元，項目即如附表所示。且因原告並未履行回復原狀之義務，被告自行僱工修繕期間自101 年7 月14日起至102 年2 月1 日止，共計約6 個月時間無法出租他人，但被告僅主張相當於4 個月租金992,000 元之損害（計算式：248,000 元×4 月＝992,
000 元），此金額依照系爭租約第7.7 條原告有賠償義務，因此原告應支付被告之金額合計為2,109,800 元（計算式：1,117,800 元＋992,000 元＝2,109,800 元），與押租金、保證金為抵銷後，原告尚欠被告665,800 元，是以原告再無向被告請求返還押租金與保證金之權利等語，資為抗辨，並聲明：原告之訴駁回。
三、本件原告主張雙方於97年簽訂系爭契約，租賃期間由97年7
月16日至107 年7 月15日止，原告於締約時交付被告押租金944, 000元及保證金500,000 元，雙方於101 年7 月14日合意終止系爭契約，原告並於當日交還系爭廠房鑰匙，然被告迄今並未歸還保證金與押租金等情，業據其所提出之工廠租賃契約、存證信函等件為證，且被告亦不爭執，此部分主張應堪信為真實。
四、至原告主張退租時已將系爭廠房回復原狀返還被告，此為被告所否認，故本件爭點厥為：㈠、於系爭租約終止時，兩造所約定之回復原狀範圍為何？㈡、原告於將系爭廠房交還被告時，有無履行此回復原狀義務？㈢、若否，被告因此支出之修繕費用為何？㈣、被告共計對原告之債權金額即其可主張抵銷之金額若干？茲論述如下：
㈠、於系爭租約終止時，兩造所約定之回復原狀範圍為何？
本件原告主張於退租時，應將系爭廠房回復至其承租時被告交付原告之狀況，被告則主張應將系爭廠房回復至被告將系爭廠房交予原告之前手康納力公司時之狀態。經查，系爭租約第7.7 條規定：「乙方於租賃關係消滅時，應即將租賃物依交付時之原狀返還甲方，如遺留化學廢液、汙泥或其他化學藥液藥品等，乙方需清除乾淨，逾期應按月賠償甲方租金，未滿一個月者亦依一個月計算。」等語，有兩造間工廠租賃契約書1 份附卷可參（見本院支付命令卷第5 頁），由此觀之，已堪認於系爭租約終止時，兩造間所約定之回復原狀範圍，應係回復至被告將系爭廠房交付給原告時之狀態。且被告於102 年1 月4 日本件言詞辯論期日，亦主張原告回復原狀之程度應以97年被告將系爭廠房交付給原告時之情況為準等語（見本院卷第52頁背面），並於往後之數次言詞辯論程序中均未變更，被告自應受其主張之拘束，而有禁反言原則之適用，然其竟遲至本件102 年7 月5 日言詞辯論期日，方變更抗辯依照系爭租約第7.11條規定，原告應將系爭廠房回復至被告將廠房交付予康納力公司時之狀態等語（見本院卷第109 頁背面），然此等契約條文業經本院於102 年1 月4 日言詞辯論期日即為闡明，並使兩造對其有充分表示意見之機會，則被告於前開言詞辯論期日均未為此主張，自無從認本院應受被告最後變更主張之行為所拘束。從而，應認被告就原告應將系爭廠房回復至97年被告將廠房交付予原告時之狀態此節，並未爭執。本件於系爭租約終止時，兩造所約定之回復原狀範圍即如系爭租約第7.7 條所述，原告應將系爭廠房回復至被告交付時之原狀，堪以認定。
㈡、原告於將系爭廠房交還被告時，有無履行此回復原狀義務？１、查原告主張其於101 年7 月14日將系爭廠房點交與被告時，排除廠房自然耗損之部分外，原告均已將系爭廠房修繕完畢回復原狀此節，為被告所否認。經查，被告就此提出系爭廠房之照片1 本，其照片分別為101 年7 月13日點交前之狀況、嗣後被告雇工進行修繕之過程，以及最後廠房修繕完畢時之狀況（上排照片為修繕前之狀況，下排照片為修繕後情形）。而由該等照片拍攝時點觀察，系爭廠房於101 年7 月13日拍攝時，其地板、屋頂、鐵柱、牆面、窗戶等區域，均有相當程度之毀損，廠區內亦多有廢棄物尚未清運，已堪認原告於101 年7 月14日將系爭廠房交付被告時，尚未將廠房回復原狀。原告固稱其中牆壁、屋頂鋼架等之腐蝕，乃屬自然耗損所造成，原告就此並無回復原狀義務等語，然觀諸被告所提照片，系爭廠房牆壁、屋頂等係有破洞情況，而非僅屬一般之氧化鏽蝕，原告上開陳述，即非可採。況原告係於97年7 月開始承租系爭廠房，並於101 年7 月終止租約，依照一般常情，廠房在經過4 年之天災、風雨或地震等自然侵襲後，通常亦不將產生如照片所示之嚴重耗損。本件系爭廠房之所以有此等毀損，當係因原告所經營者乃電鍍廠，並於生產過程中產生具腐蝕性氣體所致。是以，就此所生結果，當不可歸於所謂之「自然耗損」，應認係原告所造成，故自應由原告負責回復原狀至明。原告主張就此耗損不應負責，洵非可採。
２、至原告主張被告並未就系爭廠房於97年交付予原告時之狀態先為舉證，自不得認其有違回復原狀義務等語。惟查，由被告所提出之照片觀之，系爭廠房於101 年7 月13日拍攝時，顯有嚴重不堪使用情事，衡情根本無從將該廠房租賃予他人，亦應不可能有人願意承租。然原告自承自從97年承租以來，僅有向被告反應過系爭廠房有漏水情事，希望被告修繕等語（見本院卷第107 頁），姑且不論其就此並未提出證據以實其說，縱認其主張為真，然此漏水瑕疵與被告所提出照片瑕疵程度相較，顯然十分輕微。則若被告於97年將廠房交付原告時，系爭廠房狀態已與被告所提出之照片狀況相同，原告勢必不願承租，或曾加以爭執，甚至將主張同時履行之抗辯而不願繼續給付租金，然原告既於承租期間皆未為上開行為，顯可認系爭廠房於其承租時，應係符合可正常使用之狀態，而無何等嚴重之瑕疵，被告就此自毋庸再另行舉證，原告上開主張，並非有理。
３、再原告另主張其於101 年7 月14日將系爭廠房交付被告時，已將廠房之毀損部分修繕完畢，固據其提出修繕之統一發票2 紙及系爭廠房照片為證（見本院卷第70-71 頁、第135-140 頁、卷附證物袋光碟）。惟詳觀其所提出之統一發票內容，其記載為「清汙水池57,750元」、「排風扇拆除封烤漆浪板21,000元」，此與被告所主張應修繕之如附表所示瑕疵並未重疊，而就被告提出之照片上所示瑕疵及廠房毀損情況，並未見原告另提任何估價單或統一發票已證明其有維修繕行為（見本院卷第143 頁背面），原告僅憑上揭統一發票2 紙，即欲主張已將系爭廠房修繕完畢，舉證即屬不足。再由其提出之照片觀察，其上記載日期為101 年7 月17日（見本院卷第137 頁），然原告亦自承係於101 年7 月14日即將系爭廠房點交予被告，並交付鑰匙，則原告於該日以後，即未在占有系爭廠房並無法再自由進出，其竟可於101 年7 月17日拍得系爭廠房之照片，顯與常情有違，則此等照片檔案所示日期與真實情況是否相符，尚有疑義，亦不足擇為有利原告認定之證據。從而，原告於返還系爭廠房予被告時，並未依約履行回復原狀義務，至為灼然。
㈢、被告因此支出之修繕費用為何？
１、查被告主張因原告未將系爭廠房回復原狀，被告自行修繕如附表所示工程項目，並支出如附表所示共計1,117,800 元之金額，業據其提出估價單、收據、支票及工程承攬契約書等為證（見本院卷第26-48 頁），並有其提出之回復原狀後照片存卷可參。原告雖否認被告實際支出如支票所示之金額，然被告已提出該等支票正反面之影本供本院參酌，且其上均有彰化商業銀行新明分行之核章（見本院卷第81-96 頁），並經本院核對被告所持之正本無誤，原告猶執前詞置辯，實非可採。被告為修繕系爭廠房確有支出1,117,800 元，堪以認定。
２、次查，本件被告並不爭執將系爭廠房交付給原告時，其廠房地板已為epoxy 地板等語（見本院卷第109 頁背面），又原告僅負有將廠房回復至其承租時狀態之義務，業據敘述如前，則無法認原告於返還廠房時，必須該epoxy 地板刨除，原告此部分主張，應屬可採。因此，就被告所支出如附表編號1 至編號4 所示為刨除epoxy 地板支出之費用共計559, 800元，實非被告因原告未履行回復原狀義務所生之損害，此金額不應由原告負擔至明。被告主張回復原狀所支出之修繕費用，應僅為扣除上開金額後之558,000 元（計算式：1,117,800 元－559,800 元＝558,000元）。
㈣、被告共計對原告之債權金額即其可主張抵銷之金額若干？
１、按負損害賠償責任者，除法律另有規定或契約另有訂定外，應回復他方損害發生前之原狀。除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補債權人所受損害及所失利益為限；依通常情形，或依已定之計劃、設備或其他特別情事，可得預期之利益，視為所失利益，民法第213 條、第216 條定有明文。承上所述，系爭租約第7.7 條就承租人即原告於租約終止時之回復原狀義務及損害賠償責任定有明文如下：「乙方於租賃關係消滅時，應即將租賃物依交付時之原狀返還甲方，如遺留化學廢液、汙泥或其他化學藥液藥品等，乙方需清除乾淨，逾期應按月賠償甲方租金，未滿一個月者亦依一個月計算。」核其規範意旨，應係認原告在租約終止時，有將系爭廠房完全回復至交付時原狀之義務，在履行此義務之前，因預期被告將受有無法將廠房再出租他人之損害，因而將被告此部份減少之租金收入損失加以明文，約定由原告負其責任。此部分金額確屬被告依已定之計劃、設備可得預期之利益，故為被告消極所受之損害甚明。又因原告之前手康納力公司於承租時有製造化學廢物、汙泥、藥液藥品情事，顯比一般承租可能造成之損害更鉅，因此雙方再以書面強調原告所負之清除化學廢料義務，此義務之明文顯無排除原告所負之其他回復原狀義務之意思。故原告於將系爭廠房回復原狀前，即應依照上揭條文負損害賠償責任無疑。原告主張：僅有在原告未將康納力公司所遺留之化學廢物清除完畢時，才有此損害賠償條文之適用等語，並非可採。再查，被告就系爭廠房之鐵皮工程施作，係遲至約102 年1 月方完工，並由訴外人陳添文於102 年2 月1 日將被告簽發之支票兌現等節，有被告所提出之工程承攬契約書、支票等附卷為證（見本院卷第96頁），則距離原告將系爭廠房點交予被告之101 年7
月14日，確已間隔約半年之久，被告主張受有4 個月無法收取租金之損害992,000 元（計算式248,000 元×4 月＝992,
000 元），應屬有據。
２、又按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷，民法第334 條第1 項定有明文。按抵銷應以意思表示向他方為之，為消滅債務之單獨行為，其性質為形成權之一種，只須與民法第334
條所定之要件相符，一經向他方為此意思表示即生消滅債務之效果，原不待對方之表示同意。換言之，為抵銷時既不須相對人之協助，亦無經法院裁判之必要，最高法院50年台上字第291 號判例要旨、47年台上字第355 號判例要旨可資參照。查原告因租約終止時未將系爭廠房回復原狀，被告因此支出修繕費用558,000 元（所受損害），並損失預期可得之4 個月租金992,000 元（損失利益），業據認定如前，是原告共計對被告負擔1,550,000 元之債務（計算式：558,000
元＋992,000 元＝1,550,000 元），且此債務並無不能用以抵銷之情事。被告主張就此金額與其所負之返還押租金、保證金債務1,444,000 元抵銷，應認有理，揆諸前揭說明，被告之抵銷主張即生消滅被告負有之返還押租金、保證金債務之效果。原告即無權再請求被告給付至明。
五、綜上所述，兩造間租賃契約終止後，被告雖尚未將原告給付之押租金、保證金1,444,000 元返還，然因原告未履行將系爭廠房回復原狀之義務，造成被告受有共計1,550,000 元之損害，且被告已為抵銷之抗辯，從而，原告請求被告給付原告1,444, 000元，及自支付命令狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及攻擊防禦方法，經核與本件判決結果無生影響，爰不另逐一論述，附此敘明。七、訴訟費用負擔之依據；民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 102 年 9 月 4 日中壢簡易庭 法 官 蔡牧容
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後二十日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後二十日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 102 年 9 月 4 日書記官 林哲瑜
附表
┌──┬─────────┬─────────────┐│編號│項 目│被告支付之金額（新臺幣） ││ │ │ │├──┼─────────┼─────────────┤│１ │EPOXY 人工刨除28人│62,800元 ││ │及清運1車 │（見本院卷第83頁，被證五）││ │ │ │├──┼─────────┼─────────────┤│２ │EPOXY 地板機器刨除│280,000 元 ││ │1、2樓及清運 │（見本院卷第81頁，被證四）││ │ │ │├──┼─────────┼─────────────┤│３ │2 樓整修刨除EPOXY │57,000元 ││ │後磨平 │（見本院卷第86頁，被證七）││ │ │ │├──┼─────────┼─────────────┤│４ │1 樓EPOXY 刨除後磨│160,000 元 ││ │平及3 個大洞、5 條│（見本院卷第87頁，被證八）││ │水溝填平 │ │├──┼─────────┼─────────────┤│５ │水泥柱、水泥窗、鋁│40,000元 ││ │窗破裂彎斜整修 │（見本院卷第84頁，被證六）││ │ │ │├──┼─────────┼─────────────┤│６ │2 樓輕鋼架鐵線拆除│235,000 元 ││ │。1 、2 樓水管及鹽│（見本院卷第93頁，被證十一││ │酸管、電線、鐵管、│） ││ │角鐵拆除。2 樓排氣│ ││ │扇拆除封浪板。2 樓│ ││ │欄杆復原。鐵捲門板│ ││ │修繕、更換馬達。不│ ││ │鏽鋼門；鋁鋅清板、│ ││ │C型鋼、浪板拆除 │ │├──┼─────────┼─────────────┤│７ │腐蝕鋼架、鋼板、鐵│123,000 元 ││ │鏽清除、噴漆 │（見本院卷第90頁，被證十）││ │ │ │├──┼─────────┼─────────────┤│８ │屋頂受酸腐蝕釘頭塗│160,000 元 ││ │膠、鋁鋅浪板、白鐵│（見本院卷第88頁，被證九）││ │水槽 │ │├──┴─────────┼─────────────┤│合計金額 │1,117,800元 │└────────────┴─────────────┘