中壢簡易庭102年度壢簡字第456號

臺灣桃園地方法院民事簡易判決　　　　102年度壢簡字第456號

原告

金鼎地產開發有限公司

法定代理人

鄧惠云

訴訟代理人

朱莉緹

被告

邵碧玉

上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國102 年11月12日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告主張：被告於民國102 年3 月3 日與原告簽有一紙委託銷售契約書（契約書編號RB0000000 號，下稱系爭契約書），被告將其所有之門牌號碼為桃園縣楊梅市○○路0 段000巷00弄000 號之房屋及其基地（下稱系爭房屋）委託原告銷售，契約期間自102 年3 月3 日至102 年12月31日，系爭契約除有服務報酬之約定外，另有特約條款約定若底價達新臺幣（下同）300 萬元，賣方給付5 萬元服務費。其後訴外人蔡萬祥（即系爭房屋之買方）於102 年3 月8 日向原告表示願以310 萬購買系爭房屋，並與原告簽訂要約書（編號RC0000000 號），然被告卻於同月10日向原告表示要更改系爭契約書內容，將售價更改為358 萬元，另以特約條款約定達底價330 萬元時，願支付原告成交價4 ％之服務費及土地增值稅等相關費用，並簽有契約內容變更合意書（下稱系爭契約變更合意書）。同日晚間8 時許，原告即約被告及買方至原告公司商議價格，當時買方已同意依底價330 萬承買，原告亦有以電話與訴外人王添龍（即被告配偶）確認價金及隔日簽約時間，詎料，被告並未如期赴約，而被告配偶於同月12日上午向原告表示系爭房屋已出賣給他人，是原告依系爭契約書第7 條第4 項、第5 項及民法第250 條規定，主張被告應給付服務報酬6 ％之違約金，為此爰依契約之法律關係提起本件訴訟，並聲明：被告應給付原告19萬8,000 元。

二、被告則以：系爭房屋之所有人並非被告配偶所有，被告並未授與代理權予被告配偶代為處理，此由被告於簽訂系爭契約書、系爭契約變更合意書及議價時均親自出面，即可得知，故不能以被告配偶曾經代為聯繫或是陪同出面，即謂被告有授權處理買賣事宜。再者，於102 年3 月10日當晚被告因事先行離開原告公司處，離開時並未與買方達成買賣之合意，原告於當日晚間10時以後，僅以電話與被告配偶約定簽約事宜，並未聯絡被告，且買方當晚出具之要約書第3 條第1 項約定需經賣方之承諾後買賣契約才能成立，承諾之方式為簽章並載明時間，而被告並未見過該要約書，自無從就買方之要約內容予以簽章承諾，故買賣契約應尚未成立，原告自不得向被告請求此筆服務報酬及違約金。縱認若原告主張有理由，但依民法第250 條及系爭契約書第7 條第5 項第3 款約定觀之，原告所請求之金額應全數為違約金，且雙方所簽者為定型化契約，而在被告違約之情況下，原告已無繼續提供服務之必要，亦節省大部分服務程序，若要求被告支付此筆違約金，將對被告產生重大不利益，應符合民法第247 條之1 規定，應屬無效，原告自不得再向被告請求違約金。退萬步言，若原告仍得向被告請求違約金，該違約金屬過高，應有酌減之必要等語置辯，並聲明：請求駁回原告之訴。

三、原告主張102 年3 月3 日與兩造簽有系爭契約書委託銷售系爭房屋，約定委託銷售價格為338 萬元，嗣於同月10日另簽立爭契約變更合意書，更改委託銷售價格為358 萬元，並於同日會同買方、被告及其配偶至原告公司商議系爭房屋價格之事實，業據其所提出之系爭契約書、系爭契約變更合意書、要約書、存證信函等件為證，且被告對此並不爭執，應堪信為真實。

四、得心證之理由：原告主張被告應依系爭契約書第7 條給付違約金19萬8,000元，惟為被告所否認，並以前揭情詞置辯，經查：

（一）按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條定有明文。次按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解，亦有最高法院17年上字第1118號判例意旨可資參照。查系爭契約書第7 條已表明該條是「甲方義務」，而系爭契約書第7 條第5 項第3 款約定：「有下列情形之一者，均視為乙方已完成居間仲介之義務」等語（見本院卷，第8 頁）；又依民法第568 條規定：「居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬。」是在被告無正當理由拒絕與原告依約洽妥之買方簽立買賣契約時，參照前開民法規定，原告無法向被告請求報酬，故為處罰被告之前述違反義務之行為，兩造乃約定將此情形視為原告已完成仲介之義務，被告仍須給付原告委託銷售價格6 ％之服務報酬作為損害賠償，是該條約定應屬違約賠償之性質。據此，探求兩造立約時之真意，系爭契約書第7 條第5 項約定係屬違約金之性質，應堪認定。此外，兩造間就系爭契約係以底價作為賣方之開價，故於認定委託銷售價格之數額，自應以特約條款所約定之底價為準，是請求違約金時該委託銷售價格之認定，當以底價金額計算，較屬合理。

（二）依系爭契約書第7條第4項約定：「對於買方出價已達委託銷售價格時，甲方（即被告）應負有於『不動產承買意願書』或『要約書』上簽章確認之義務，並於乙方（即原告）指定的日期時間及地點，出面與買方簽訂不動產買賣契約書。」同條第5 項第3 款約定：「有下列情形之一者，均視為乙方已完成居間仲介之義務，甲方仍應乙次付清第二條委託銷售價格之百分之六之服務報酬為違約金予乙方：(4) 甲方有違反本條第4 項之情形時。」此有系爭契約書1 份可稽（見本院卷，第8 至9 頁）。查本件原告主張已覓得買方願以330 萬元承買系爭房屋，經通知被告配偶後，被告卻未續行簽約事宜等情，有契約內容變更合意書、要約書、確認書及102 年3 月10日晚間10時34分、同月12日上午11時44分之錄音光碟及譯文在卷足憑（見本院卷，第10至14、60至71頁），堪已認定。被告雖辯稱原告未曾向其提示要約書，至訴訟中始提出，要約書真實性可疑云云，惟該要約書確有買方之簽名，並記載日期為102 年3 月10日，且兩造於102 年3 月11日既未續行簽約事宜，原告自無從將要約書提示交付予被告簽名，是被告所辯委不足採。綜上觀之，被告確有違反系爭契約書第7 條第4 項、第5 項約定之情事，故原告主張依前開約定請求被告給付違約金，洵屬有據。

（三）被告辯稱並無授權配偶代為處理，被告於102 年3 月10日當晚離開時沒有與買方達成買賣之合意，且之後原告與被告配偶間之電話內容，亦僅是約定簽約事宜，且被告未在要約書上簽章承諾，買賣契約未成立云云，惟查：依前開所述，系爭契約書第7 條第5 項第3 款之約定係為違約金之約定，於被告未依契約約定履行義務時令其負擔給付違約金之責任，且觀諸該違約金約定內容，係以於原告所媒介之買方出價已達委託銷售價格時，被告未履行簽章確認義務，被告須給付違約金之約定，尚無須以原告所媒介之買賣契約業已成立生效為必要，是被告以前開買賣契約未成立云云資為抗辯，自非有理。再者，依被告陳稱其配偶於委託售屋期間有代為出面居中聯繫或陪同出面，平常原告都是與其配偶聯絡等語，經本院依職權調閱原告所持用之0000000000號手機號碼之通話記錄，除有與被告聯絡之記錄外，尚有多次與被告配偶聯絡之記錄，此有電信資料查詢表在卷供參（見本院卷，第42至58頁），堪認被告配偶確有協助被告聯繫委託原告出售系爭房屋之相關事宜。衡諸兩人為夫妻關係及被告配偶有多次協助連繫等情事，被告配偶對於系爭房屋託售進展如何應當有一定程度之了解，於102 年3 月10日當晚洽詢買方時，被告及其配偶均在場，被告對此不爭執，故被告配偶應知悉102 年3 月10 日 當晚商議狀況，於被告偕同其配偶先行離開後，當晚10 時 被告配偶即再接獲原告來電告知簽約時間、地點，被告配偶自應知悉該等事項之重要性，何以僅有告知被告是原告知來電，而全然未告知通話內容，且被告於獲悉是原告來電，亦未就來電內容為何加以聞問，即遽然於隔日下午以340 萬將系爭房屋再行售予他人，顯有悖於常情。被告雖辯稱該通電話僅為原告為說服被告配偶以爭取報酬云云，惟觀諸通話內容中原告並無何請託言詞，反觀被告配偶卻主動提及給予原告的報酬及承諾簽約時間地點等語，細繹通話內容當屬雙方對於簽約細節之通知確認，較堪採信，是被告前開辯詞，應屬無稽，自不得據此作為拒絕履行契約之正當事由。

（四）被告另辯稱於被告違約之情況下，原告已無繼續提供服務之必要，亦節省大部分服務程序，若要求被告支付此筆違約金，將對被告產生重大不利益，故系爭契約書第7 條第5 項第3 款違約金之約定，依民法第247 條之1 規定應屬無效云云。按，依照當事人一方預定用於同類契約之條款而訂定之契約，為左列各款之約定，按其情形顯失公平者，該部分約定無效：一、免除或減輕預定契約條款之當事人之責任者。

二、加重他方當事人之責任者。三、使他方當事人拋棄權利或限制其行使權利者。四、其他於他方當事人有重大不利益者。民法第247 條之1 定有明文。又所稱按其情形顯失公平者，則係指依契約本質所生之主要權利義務，或按法律規定加以綜合判斷，有顯失公平之情形而言。次按所謂定型化契約應受衡平原則限制，係指締約之一方之契約條款已預先擬定，他方僅能依該條款訂立契約，否則，即受不締約之不利益，始應適用衡平原則之法理，以排除不公平之「單方利益條款」，避免居於經濟弱勢之一方無締約之可能，而忍受不締約之不利益，是縱他方接受該條款而締約，亦應認違反衡平原則而無效，俾符平等互惠原則（最高法院94年度台上字第2340號判決、96年度台上字第1246號判決意旨參照）。查原告銷售系爭房屋，為促成媒介買賣雙方成立契約，須投入相當之成本費用，支出市場調查、廣告企畫、買賣交涉、諮商服務及差旅出勤等活動之費用，此觀諸系爭契約書第8 條第2 款、第3 款、第11款約定即明（見本院卷第9 頁），而於進行買賣雙方交涉過程中，原告倘已努力覓得願以被告所訂價格承買之買家後，仍認令被告得恣意片面違反委託銷售契約之約定，拒不履行簽約事宜，致使原告無法獲取報酬，如此非僅有失雙方權益之衡平，亦恐有礙不動產交易之效率，對於出賣者與買受者均非有利，是本於衡平兩造之權益，以違約金條款作為確保雙方契約義務履行之手段，尚非屬有顯失公平之情，故系爭契約書第7 條第5 項第3 款違約金之約定尚屬正當。被告此部分抗辯，為無可取。

（五）末按民法第250 條規定：「當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額。同法第251 條規定：「債務已為一部履行者，法院得比照債權人因一部履行所受之利益，減少違約金。」同法第252 條規定：「約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。」又當事人約定契約不履行之違約金過高者，法院得減至相當之數額，此不問其作用為懲罰性抑為損害賠償之預定，均有其適用（最高法院70年度台上字第3796號判決要旨參照）。酌減之數額是否相當，應依一般客觀事實，社會經濟狀況、當事人實際上所受損害及債務人如能如期履行債務時，債權人可享受之一切利益為衡量標準。而債務已為一部履行者，法院亦得比照債權人所受利益減少其數額。是當事人所受之一切消極損害，即可享受之預期利益及積極損害，而為審酌（最高法院49年台上字第807 號判例要旨參照）。則違約金條款固然有效，然本院仍得具體審酌違約金之約定數額。經查，系爭契約書第7 條第5 項第3款 係屬違約金之性質，詳如前述，又原告主張因被告違約，造成原告受有無法向買方及賣方收取共計委託銷售總價6 ％服務報酬之損失（買方支付2 ％，賣方支付4 ％）等語，前揭約款既未特別約定為懲罰性質，應認係屬損害賠償總額預定性質之違約金。再者，本件被告因違約而未與原告洽尋之買方簽立買賣契約，造成原告無法獲取報酬，參酌原告仲介系爭房屋買賣所支出勞力、時間成本，及原告為仲介公司、被告為一般委託出售者、兩造因此減省後續訂約等事宜之勞力、時間、費用，兼衡被告違約之情節、兩造社會經濟地位等一切情況，系爭契約第7 條第5 項第3款約定違約金按照委託銷售總價6 ％計算顯屬過高，本院審酌前開所述之情形、兩造履行系爭委託契約及其他一般客觀事實、社會經濟狀況，認應將前揭違約金酌減至以委託價額之2 ％即6 萬6,000 元（計算式：330 萬元2 ％＝6 萬6,000 元），核屬相當，是原告請求被告給付6 萬6,000 元，應屬有據；其逾此部分之請求，則屬無據，應予駁回。

五、綜上所述，原告依系爭契約請求被告給付違約金額6 萬6,000 元，為有理由，應於准許，逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。

六、本件原告勝訴部分係民事訴訟法第427 條第1 項訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389 條第1 項第3 款之規定，應依職權宣告假執行。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論列，附此敘明。

八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。