中壢簡易庭102年度壢簡字第932號

• 裁判案由: 履行契約
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 中壢簡易庭
• 裁判日期: 103 年 04 月 25 日

臺灣桃園地方法院民事簡易判決　　　　102年度壢簡字第932號原　　　告　羅玉萍即立鑫企業社
被　　　告　陳君萍
上列當事人間請求履行契約事件，本院於民國103年3月31日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣叁拾肆萬柒仟貳佰元。
訴訟費用由被告負擔。
本判決得假執行。
事實及理由
一、原告主張：被告於民國102 年7 月7 日，將其所有門牌號碼桃園縣中壢市○○路000 巷00號9 樓之房屋及其坐落土地之應有部分（下稱系爭不動產）委託原告銷售，並簽定專任委託銷售契約書，委託期間自102 年7 月7 日起至102 年10月7 日止，委託銷售價格為新臺幣（下同）928 萬元，並約定服務報酬為系爭不動產成交價額之4 ％，被告同時授權原告在買方出價達於委託價額時，原告無須再行通知被告即可全權代理收受定金（下稱系爭專任委託契約）；另於簽定系爭專任委託契約同日，雙方就系爭不動產之委託價額另合意變更為868 萬元，委託期間及其他約定事項則不變，並另行簽定委託事項變更契約書（下稱系爭委託變更契約）。原告於受委託後即積極銷售，於委託期間有訴外人江瑋綸有意願購買系爭不動產，且出價已達系爭委託變更合約所定之委託價格868 萬元，原告遂於102 年8 月6 日與江瑋綸簽定不動產買賣意願書，江瑋綸願以868 萬元購買系爭不動產，原告並收受江瑋綸所交付之5 萬元斡旋金，斡旋有效期間為自102
年8 月6 日起至102 年8 月15日止，惟因被告於系爭專任委託契約已授權原告可自行收受定金，則上開江瑋綸所交付之5 萬元斡旋金即視同定金。原告立即於102 年8 月7 日通知被告與江瑋綸簽定不動產買賣契約書，詎被告於當日竟藉故拒絕簽署，經原告於102 年8 月8 日寄發存證信函通知被告另定102 年8 月13日簽定不動產買賣契約書，否則即有構成毀約之可能，然被告於102 年8 月13日仍藉故未到場，事後亦未再與原告連繫協商有關簽約之事宜，依系爭專任委託契約第8 條第3 項第3 款約定，於原告收取江瑋綸所交付之定金後，因被告不願簽定不動產買賣契約書時，視同原告已完成居間仲介之義務，被告仍應支付委託銷售價格868 萬元之4 ％計算之服務報酬即347,200 元予原告等語，並聲明：如主文第1 項所示。
二、被告則以：於102 年7 月7 日確實有與原告簽定系爭專任委託契約及系爭委託變更契約，惟於簽約時，原告並未給予被告合理之審閱期間；102 年8 月7 日被告有到場，但是因為現場沒有看見買方，所以被告才未簽定不動產買賣契約書，並非被告故意不簽；另102 年8 月13日是因為被告臨時有事才未到場，而且原告既係為被告銷售系爭不動產，自應由原告主動聯絡被告，所以被告於102 年8 月13日後才未主動聯繫原告；系爭專任委託契約所載928 萬元應係系爭不動產的開價即對外銷售時系爭不動產之售價為928 萬元，而系爭委託變更契約所載868 萬元應係系爭不動產之底價，亦即系爭不動產並非就是以868 萬元出售，而是可用高於868 萬元賣出；目前系爭不動產仍未售出，原告無權請求報酬，原告應依約履行居間仲介之義務，若系爭不動產出售後，被告也願意給付仲介費予原告等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。
三、原告主張被告於102 年7 月7 日將系爭不動產委託原告銷售，委託銷售價格為928 萬元，並約定服務報酬為系爭不動產成交價額之4 ％，兩造並簽定系爭專任委託契約；嗣於同日兩造就系爭不動產之委託銷售價格另合意變更為868 萬元，並另行簽定系爭委託變更契約；原告於102 年8 月6 日與江瑋綸簽定不動產買賣意願書，江瑋綸同意以868 萬元買受系爭不動產，原告並收受江瑋綸所交付之5 萬元定金等情，業據原告提出專任委託銷售契約書、標的物現況說明書、郵局存證信函、委託事項變更契約書、不動產買賣意願書等件為證（見本院102 年度司促字第20075 號支付命令卷第5 頁至第10頁、本院卷第30頁），且為被告所不爭執，自堪信原告上開主張為真實。
四、原告另主張於受託期間已有買方即江偉綸願以868 萬元購買系爭不動產，原告並於102 年8 月6 日與江瑋綸簽定不動產買賣意願書，並收受江瑋綸所交付之5 萬元定金，惟因可歸責於被告之事由未簽定不動產買賣契約書，然依系爭專任委託契約第8 條第3 項第3 款約定，原告已得向被告請求服務報酬等節，則為被告所否認，並以前詞置辯。是本院應審酌者厥為：（一）系爭專任委託契約及系爭委託變更契約，是否違反消費者保護法第11條之1 規定而無效？（二）原告得否向被告請求服務報酬347,200 元？茲分述如下：
（一）系爭專任委託契約及系爭委託變更契約未違反消費者保護法第11條之1規定：
1、按企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有30日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容；違反前項規定者，其條款不構成契約之內容，但消費者得主張該條款仍構成契約之內容，消費者保護法第11條之1 第1 項、第2
項固定有明文，惟上開規定之立法目的，係在使消費者能充分瞭解契約之內容，並規範企業經營者不得在未給予消費者審閱契約內容之機會前，限制消費者簽訂契約之時間，以避免消費者於匆忙間不及瞭解其依契約所得主張之權利及應負擔之義務，致訂立顯失公平之契約而受有損害。僅於消費者因未於合理期間審閱某條款，始得主張該條款不構成契約之內容，非謂任何定型化契約均應給消費者30天之審閱期間，亦非違反上開規定之契約即屬無效，消費者於簽約審閱契約條款內容之期間，雖未達規定期間，惟企業經營者未有妨礙消費者事先審閱契約之行為，消費者有充分了解契約條款之機會，且於充分了解後同意與企業經營者成立契約關係，基於其他考量而選擇放棄審閱期間者，要僅係消費者自行放棄權利，法無禁止拋棄之明文，則在現代私法自治及契約自由原則之下，並無不可。
2、查系爭專任委託契約及系爭委託變更契約中，有關契約審閱權欄內即載明：「依內政部公告，委託人簽訂契約前，有3 天以上的契約審閱權，委託人可要求攜回本契約影本審閱。違反前項規定者，該條款不構成契約內容。但消費者得主張該條款仍構成契約內容。委託人業已行使契約審閱權，並已充分瞭解本契約書及其附件之內容無誤。」被告並於上開文字後「委託人簽名欄」親自簽名確認，此有系爭專任委託契約及系爭委託變更契約在卷可稽（見本院102 年度司促字第20075 號支付命令卷第5 頁、第10頁），應認被告確已充分瞭解系爭專任委託契約及系爭委託變更契約之內容，縱令被告於簽約前並未有3 天以上之審閱期間，然被告既持有系爭專任委託契約及系爭委託變更契約而得隨時查閱，難認其有未能充分瞭解契約內容，致造成不公平之情事，是被告抗辯於簽定系爭專任委託契約及系爭委託變更契約時未有合理之審閱期間，違反消費者保護法第11條之1 規定，應為無效等語，洵屬無據。
（二）原告得向被告請求服務報酬347,200 元：
1、按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約，民法第565 條定有明文。
2、查系爭專任委託契約主要內容乃係被告將系爭不動產委託原告居間仲介銷售，並於第5 條第1 項約定：「服務報酬為成交價額之4 ％」；第6 條第3 項約定：「買方出價達於委託價額時，甲方（即被告）同意乙方（即原告）無須再行通知甲方即可全權代理收受定金」；第8 條第3 項第3 款約定：「有下列情形之一者，均視為乙方（即原告）已完成居間仲介之義務，…，甲方（即被告）仍應支付委託銷售價4 ％之服務報酬…。③乙方（即原告）收受定金後，因可歸責於甲方（即被告）之事由而不願或無法與乙方（即原告）所介紹之客戶簽立不動產買賣契約書時。」另系爭委託變更契約，乃係將系爭不動產之委託價額由原來的928 萬元變更為868 萬元，其餘內容則仍依系爭專任委託契約，且兩造已分別於系爭專任委託契約及系爭委託變更契約上簽名確認，堪認兩造均須受系爭專任委託契約及系爭委託變更契約內容之拘束。又原告主張於委託期間內已有買方即江瑋綸願意以868 萬元購買系爭不動產，原告並已於102 年8 月6 日與江瑋綸簽定不動產買賣意願書，且同時收取江瑋綸給付之5 萬元斡旋金，然因系爭專任委託契約第6 條第3 項約定，被告授權原告可代理收取定金，是上開江瑋綸所交付之5 萬元斡旋金視同定金等情，此有不動產買賣意願書1 紙在卷可考（見本院卷第30頁），經核原告上開主張，應屬實在。
3、原告主張於102 年8 月7 日通知被告到場與江瑋綸簽定不動產買賣契約書，惟被告當日並未完成不動產買賣契約書之簽定；又另約定102 年8 月13日再次簽約，而於該日被告未到場等節，業據原告提出中壢仁美郵局存證號碼148
號存證信函為證（見本院102 年度司促字第20075 號支付命令卷第9 頁），雖上開存證信函中係載買主為余雪莉，而與原告簽定不動產買賣意願書者為江瑋綸，然江瑋綸與余雪莉為夫妻關係，此有江瑋綸個人戶籍資料查詢結果在卷存參（見本院卷第32頁），足認原告確實於委託期間內已覓得出價達於868 萬元之買主即江瑋綸，僅係於上開存證信函中誤載其妻為買主，然此不影響上開存證信函通知被告應於102 年8 月13日簽約之效力；且原告亦分別安排102 年8 月7 日及102 年8 月13日二次時間通知被告到場與買方簽定不動產買賣契約書等節，亦為被告所不爭執（見本院卷第25頁、第28頁背面、第29頁），則原告主張依系爭專任委託契約第8 條第3 項第3 款約定，原告於收受定金後，因可歸責於被告之事由而不願或無法與原告所介紹之客戶簽立不動產買賣契約書時，視為原告已完成居間仲介之義務，被告仍應支付委託銷售價4 ％之服務報酬，洵屬有據。
4、被告雖辯稱於102 年8 月7 日係因為未見到買主才無法簽約等語，惟該日既係原告通知被告與買主簽定不動產買賣契約書，則原告不可能僅通知被告到場，而未通知買主到場，原告稱係被告當日拒絕與買主見面簽約等情，衡諸一般經驗法則，尚非無據；又被告於之後所定不動產買賣契約書簽約日即102 年8 月13日未到場等情，亦為被告所不否認，僅辯稱係因臨時有事方未到場等語，然被告復未舉證有何不可歸責於己之事由致無法與原告所介紹之買主簽定不動產買賣契約書，則被告上開辯解，顯係臨訟卸責之詞，洵無足採。
五、綜上所述，依系爭專任委託契約第8 條第3 項第3 款約定，視同原告已完成居間仲介之義務，被告仍應支付委託銷售價格868 萬元之4 ％計算之服務報酬。從而，原告依系爭專任委託契約第8 條第3 項第3 款約定，請求被告給付如主文第1 項所示之金額，為有理由，應予准許。
六、本件係就民事訴訟法第427 條適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389 條第1 項第3 款規定，爰依職權宣告假執行。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 103 年 4 月 25 日中壢簡易庭 法 官 陳俐文
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 4 月 25 日書記官 李芝菁