中壢簡易庭104年度壢簡字第1227號

臺灣桃園地方法院民事簡易判決　　　 104年度壢簡字第1227號

原告

冠信不動產經紀有限公司

法定代理人

張建民

訴訟代理人

白宗益

被告

葉庠昇

訴訟代理人

李國煒律師

複代理人

許文祥

上列當事人間請求給付服務報酬事件，本院於民國105 年9 月26日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告主張：被告於民國104年8月7日委託原告就訴外人張陳雪筍所有坐落桃園市○○區○○路000號之房屋及其坐落基地（下稱系爭房地）提出承購之要約，兩造並簽立「附停止條件定金委託書」（下稱系爭委託書）及確認書（下稱系爭確認書，與系爭委託書合稱系爭契約），約定以新臺幣（下同）5萬元之現金作為附停止條件定金，委託承購總價為2,480萬元，經原告轉達張陳雪筍後，張陳雪筍於104年8月11日同意出售系爭房地並簽名確認，該筆5萬元即轉為定金。嗣原告多次聯繫被告欲商議簽立書面買賣契約之時間，被告卻多次藉故拖延，原告遂以中壢東興郵局第165號及第182號存證信函通知被告，催促被告簽立買賣契約及支付成交總價之2%之服務報酬49萬6,000元之服務報酬（計算式：2,480萬×2%＝49萬6,000），惟被告仍置之不理，爰依居間之法律關係提起本件訴訟等語。並聲明：1.被告應給付原告49萬6,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。2.願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告則以：系爭委託書第1條就不動產標示部分之約定，僅列舉建物門牌，並未明示土地地號，與被告欲購買系爭房地之意思不符，且此為交易上應認為重要者，應視為意思表示內容之錯誤，被告得依民法第88條第1項之規定撤銷簽立系爭委託書之意思表示。此外，系爭契約係原告單方面所制定之定型化契約，被告曾要求帶回審閱3日後再行簽署，但原告公司代表卻施用詐術，一再催促被告，表示物件稀有、契約不可外流、時間緊迫，要求被告簽署放棄3天審閱期間即可，並表示此為原告公司之慣例，是被告得依民法第92條第1項之規定撤銷簽立系爭契約之意思表示。再者，系爭契約與消費者保護法有所抵觸，其中就審閱期之部分，應不構成系爭契約之內容，另系爭委託書第2條第6項、確認書第11條約定若原告與介紹對象協議以銷售價格最低價以上成立買賣契約，並收受定金，被告即應給付服務費之部分，顯然壓縮被告是否與原告報告之訂約對象締約之自由，亦即原告若僅以委託條件媒介訂約機會，即得不顧被告有無成立契約之意思，顯已剝奪被告優於委託條件、選擇交易對象之自由或選擇交易之方式，而喪失居間契約謀求委託人即被告利益之立法意旨，並違反消費者保護法第12條第2項第2款規定，是以上開約定應為無效，原告自不得據此請求被告給付服務費等語，資為抗辯。並聲明：1. 原告之訴駁回。2.若受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

三、兩造不爭執之事項:

(一) 兩造於104 年8 月7 日簽立系爭契約，由原告負責居間向賣方傳達購屋意願，委託承購價為2,480 萬元，委託期限自104 年8 月7 日起至同年月14日止，服務報酬為成交總價之2%。

(二)原告之業務員於104 年8 月10日20時32分許以通訊軟體line通知被告賣方張陳雪筍同意以2,480 萬元出賣系爭房地。

(三)原告向被告收取之斡旋金5 萬元已轉為定金。

(四)被告於104 年11月17日以國史館郵局第466 號存證信函表示撤銷撤銷簽立系爭契約之意思表示。

(五)上揭事實，有系爭契約、line對話紀錄截圖、上揭存證信函各1 份在卷可稽（見本院卷第9 、10、44、60至63頁），且為兩造所不爭執，應堪信為真實。

四、本件應審究者厥為：（一）系爭契約是否有違反消費者保護法第12條之規定而無效之情形？（二）被告依民法第88、92條之規定撤銷簽立系爭契約之意思表示，是否有理由？（三）原告得否請求被告給付服務報酬？得請求之金額為何? 茲析述如下：

(一)系爭契約是否有違反消費者保護法第12條規定而無效之情形？

1.按定型化契約中之條款違反誠信原則，對消費者顯失公平者，無效。定型化契約中之條款有下列情形之一者，推定其顯失公平：一、違反平等互惠原則者。二、條款與其所排除不予適用之任意規定之立法意旨顯相矛盾者。三、契約之主要權利或義務，因受條款之限制，致契約之目的難以達成者，消保法第12條定有明文。再現今不動產交易市場，因資訊之公開性不足，或因不動產交易之技術性、專業性、高價性，及交易需配合金融機構之資金融貸業務與不動產登記等事項，乃經由仲介業者居間並提供交易過程之協助，消費者則藉以減省買賣不動產過程中所需支出之勞力與時間。基於上述不動產交易之特殊性，仲介業者與消費者約定，買賣成交時，由消費者支付仲介業者一定之報酬，作為仲介業者努力促成買賣完成之對價；如於委託期間內，買賣無法成交，則由仲介業者自行吸收所有行銷費用與成本，惟若消費者在委託期間屆至前，片面終止委託契約，則約定以委託（出售或買受）價格之一定百分比為違約金，以為仲介業者付出勞力、時間之補償，一方面可避免仲介業者投入之心力付諸流水，另一方面則藉以避免客戶惡意圖免給付仲介費，並無不公平或不當限制消費者權益之處。

2.被告雖辯稱被告並無與賣家張陳雪筍有任何議價空間，系爭契約已剝奪被告優於委託條件、選擇交易對象之自由或選擇交易之方式，而喪失居間契約謀求委託人即被告利益之立法意旨，前揭條款應屬無效等語。經查，系爭委託書第2 條第6 項固約定：賣方簽認出售後，買賣已成立；系爭確認書第11條約定：買方選擇使用系爭委託書，於賣方簽認出售時，買賣契約已成立，買方同意以現金1 次支付相當於成交總價2%之服務報酬予受託人。如因可歸責於買方之事由，致買賣契約解除，或買賣雙方合意解除買賣契約，不論有無簽立不動產買賣契約書，買方仍應支付成交總價2%之服務報酬予受託人。細鐸前揭條款之目的，應係為避免原告為系爭房地之出售所付出之努力，最終因被告無故片面終止契約而化為徒勞，依前揭說明，尚難認該條款無何顯失公平之處。再觀諸系爭契約條款，其主要內容係由原告為被告居間仲介系爭房地之買賣事宜，而原告得向被告收取報酬，須被告與買方簽立買賣契約，換言之，縱原告曾經投入相當心力推廣銷售、帶客戶看屋、居間磋商議價，仍有可能因買賣契約無法成立而未能獲得報酬，故系爭委契約一方面要求原告須自行負擔此部分之風險及成本費用，另一方面為保障原告所支出之勞力及金錢，避免被告意圖免除服務報酬，而私下與賣方成交，或與賣方商議於委託銷售期間過後再締約，故約定有上開情形之一，仍視為原告已完成仲介工作，此與一般社會通念並無扞格。再該條款所稱被告應支付銷售總額2%之「服務報酬」，核其性質非屬於居間買賣成立而應支付之服務報酬，應係委託人債務不履行時，應予支付違約金之約定，而違約金之約定屬契約自由，自無違背公序良俗。據此以觀，尚難認系爭委託書第2 條第6 項、系爭確認書第11條之約定，有違反消費者保護法第12條之誠信原則及平等互惠原則。是以，被告前揭所辯，洵屬無據，並不足採。

3.被告亦辯稱：系爭契約與消費者保護法有所抵觸，其中就審閱期之部分，應不構成系爭契約之內容等語。經查，企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有30日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容。違反前項規定者，其條款不構成契約之內容。但消費者得主張該條款仍構成契約之內容。消費者保護法第11條之1 第1 、2 項定有明文。原告係從事房地仲介業務，系爭契約乃原告預定用於同類居間契約條款而訂定之契約，為兩造所不爭，性質上應屬於定型化契約，依上開規定，固應有30日以內之合理期間以供被告審閱全部條款內容。惟按審閱契約目的在揭露交易資訊，上開踐行契約審閱權之規定，乃原告之從給付義務，此觀消費者保護法第12條第1 項「定型化契約中之條款違反誠信原則，對消費者顯失公平者，無效」之規定即明，故定型化契約條款中，若為消費者所瞭解之事項，且無違反誠信原則致對消費者顯失公平者，即難主張該條款無效。

4. 綜上，系爭契約並無違反消費者保護法第12條規定而無效之情形，被告此部分所辯，並無理由，尚非可採。

(二) 被告依民法第88、92條之規定撤銷簽立系爭契約之意思表示，是否有理由？

1. 按意思表示之內容有錯誤，或表意人若知其事情即不為意思表示者，表意人得將其意思表示撤銷之。但以其錯誤或不知事情，非由表意人自己之過失者為限；當事人之資格或物之性質，若交易上認為重要者，其錯誤，視為意思表示內容之錯誤，民法第88條第1 項、第2 項分別定有明文。而錯誤係一種事實狀態，撤銷則為法律評價，有錯誤不一定得撤銷，依前揭民法第88條第1 項但書規定，須表意人就錯誤之發生無過失，且其錯誤在交易上具有重要性者，始得加以撤銷，以維護社會交易之安定性。

2. 被告辯稱系爭委託書第1條就不動產標示部分僅列舉建物門牌，並未明示土地地號，與被告欲購買系爭房地之意思完全不符，且此為交易上應認為重要者，應視為意思表示內容之錯誤，被告得依民法第88條之規定撤銷簽立系爭委託書之意思表示等語。然查，系爭委託書第1條關於不動產標示處即明確已載有「建物門牌及其基地持分」，且觀諸賣方張陳雪筍與原告簽立之專任委託銷售契約書，亦載有「就不動產標示部分，均依謄本所標示為準」等情（見本院卷第135頁），足認賣方有出賣建物及其持分基地之意。再參酌兩造約定之委託承購總價為2,480萬元，本院並職權查詢系爭房地同路段之不動產實價交易登錄結果（見本院卷第141頁），可知兩造約定之委託承購總價實已高出同路段透天厝之成交總價1,698萬餘元甚多，則依一般社會通念及不動產交易習慣，堪以認定兩造約定之委託承購總價自應包含建物及其持分基地。復衡酌被告載於系爭委託書之通訊地址即桃園市○鎮區○○路0段000巷00號4樓（下稱被告通訊地址）為宏立設計有限公司（下稱宏立公司）、禾曜建築師事務所之登記地址，被告配偶更為宏立公司之負責人，此有宏立公司、被告通訊地址之登記資料、建築師事務所求才廣告各1份附卷足參（見本院卷第93至97頁），可認被告與不動產相關產業並非全無接觸，被告自難就一般不動產交易習慣推諉不知。況從系爭契約之整體內容觀察，兩造約定之標的為建物及其坐落基地至為明顯，自不因原告未將系爭房地之土地地號完整記載而影響兩造當事人對標的之誤認及系爭契約之效力。是被告主張依民法第88條第1條之規定撤銷簽立系爭契約之意思表示，洵屬無據，並無理由。

3. 按因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示，民法第92條第1 項前段定有明文。次按當事人主張其意思表示係因被詐欺或脅迫而為之者，應就其被詐欺或被脅迫之事實，負舉證之責任（最高法院21年上字第2012號判例可參）。又企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有30日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容。違反前項規定者，其條款不構成契約之內容。但消費者得主張該條款仍構成契約之內容。消費者保護法第11條之1 第1 項及第2項固定有明文。惟上開規定之立法理由係在於維護消費者知的權利，使其於訂立定型化契約前，有充分了解定型化契約條款之機會，如消費者已有詳細審閱契約之機會，該條之保護目的已達。

4. 本件被告辯稱簽立系爭契約時，原告公司之銷售員表示:契約不可外流、物件稀有、已有多組客人表示有興趣出價、時間緊迫；大家都這樣簽你就這樣簽等語，且原告是企業經營者，大量印製確認書，字體又很小，被告沒有時間看，原告係以詐術讓被告於系爭確認書中第2條中已行使契約審閱權並充分瞭解之欄位簽名；原告復向被告表示:被告出價2,400萬元，屋主必然不同意出售，應再填寫1份2,480 萬元之系爭委託書，方能有機會與屋主談上話，及支付1筆5萬元之定金，屋主才認為買方有誠意等語，致被告受騙與原告簽立系爭委託書等情。經查，系爭委託書之抬頭即記載文件名稱為「附停止條件委託書」，又系爭確認書之首段，係記載「購屋人（即被告）得就『內政部版要約書』或中信房屋製作之『附停止條件委託書』任選一種。系爭確認書第2 條並記載「依內政部公告，買方（即被告）簽訂本份文件（含內政部版要約書或附停止條件委託書）前，有3 天以上契約審閱權，委託人可要求攜回本契約影本」，並記載二種選項即「□委託人於簽訂本契約前業已行使契約審閱權，並充分瞭解本契約之內容無誤；□委託人於簽訂本契約時已充分瞭解本契約之內容無誤，並無將本契約影本攜回審閱三天之必要」，被告係勾選「委託人於簽訂本契約前業已行使契約審閱權，並充分瞭解本契約之內容無誤」並於買方確認簽章欄位上簽名（見本院卷第10頁）。系爭契約之內文並詳實記載服務報酬計算及支付方式、違約處理等事項，其記載文字客觀上足可供一般人清楚辨識其意義，且被告為有相當智識歷練之成年人，若對契約內容有所疑慮，衡情應會向原告公司之銷售員提出質疑，並無逕於充分瞭解欄位處簽名之理，足認被告係已充分瞭解系爭契約之內容、於充分審閱後始予締約無誤。被告既已簽立系爭契約，自應受此約定拘束，且系爭契約之「買方收執聯」係交由被告攜回，被告處於隨時可查閱契約內容之狀態，亦未於委託期間表明系爭契約有何顯失公平之處，是被告就文書內容文義自不得委為不知悉或未提供相當期間供其審閱。再被告亦未提出原告有何妨礙被告審閱系爭契約之行為以實其說，況縱原告之銷售員向被告表示: 契約不可外流、物件稀有、已有多組客人表示有興趣出價、時間緊迫等語，亦無憑此認定被告有為詐欺之行為，揆諸前開說明，被告空言抗辯受詐欺而簽立系爭契約等語，卻未提出任何證據供本院審酌，其此部分之抗辯，實不足採。

（三）原告得否請求被告給付服務報酬？得請求之金額為何?1. 按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金，違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額，其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額；約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第250 條、第252 條定有明文。又約定之違約金是否相當，即須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準，最高法院49年台上字第807 號、79年台上字第1915號判例意旨參照。

2. 經查，系爭確認書第11條既已約定: 買方選擇使用「附停止條件定金委託書（即系爭委託書）」，於賣方簽認出售時，或買賣雙方簽立買賣契約時，買賣契約已成立，買方同意以現金1 次支付相當於成交總價2%之服務報酬予受託人等情，又該條款並無顯失公平之情形，自屬有效，業如前述。又證人張陳雪筍於104 年8 月11日同意出售系爭房地，且其於本院審理時具結證稱: 系爭委託書之賣方確認欄、簽認時間為其所親簽等語（見本院卷第117 頁），兩造亦對上揭簽名之形式不爭執，依系爭契約之約定，買賣契約即為成立，本件原告既已完成居間之義務，嗣後有無完成簽立買賣契約書，對於被告之服務報酬請求權不生影響，原告依約請求服務之報酬，為有理由，應予准許。惟前揭條款亦約定: 如因可歸責於買方之事由，致買賣契約解除，或買賣雙方合意解除買賣契約，不論有無簽立不動產買賣契約書，買方仍應支付成交總價2%之服務報酬予受託人等情，該約定雖以「服務報酬」名之，惟所謂服務報酬應係於完成仲介義務，簽約過戶完成交屋之後始得請求之給付，而本件依上開契約之約定，縱使買賣雙方並無簽立不動產買賣契約書，買方仍應支付成交總價2%之服務報酬，該服務報酬顯屬債務不履行之違約金性質，亦即原告得不待舉證證明其損害係因債務不履行所致及其數額之多寡，即得請求被告給付按「銷售條件」即委託銷售價格2%計算之金額，究其實，該2%之性質實為違約金。被告既於賣家張陳雪筍同意出賣系爭房地後，於104 年11月17日以存證信函向原告表示撤銷撤銷簽立系爭契約之意思表示，業經認定如前，應已構成違約，原告自得依據前開約定請求被告給付違約金。惟本院審酌原告為被告辦理系爭房地之銷售事宜，固有勞務之付出，然畢竟未完成系爭房地之買賣，既然原告受被告委託時間不長，尚不致為銷售系爭房地支出太多勞力、費用，原告所受之損害有限，兼衡系爭房地預計成交之價格、原告因被告違約未能獲得之利益，及原告因此無需履行其後續應提供之簽立買賣契約、協助雙方辦理貸款抵押、給付各期價金、繳稅過戶、點交房屋等簽約、協辦履約等勞務等因素，本院認系爭契約約定原告得請求之額度即預計成交價之2%，尚屬過高，應以預計成交價之1%，即24萬8,000 元（計算式：2,480 萬元×1%＝24萬4,800 元），方為適當，逾此部分之違約金，則依民法第252 條之規定予以酌減。

五、末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；前項催告定有期限者，債務人自期限屆滿時起負遲延責任；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5 ，民法第229 條第2 項、第3 項、第233 條第1 項、第203 條分別定有明文。經查，本件給付服務報酬債務，其給付並無確定期限，而本件起訴狀繕本係於104 年10月30日送達於被告，有送達證書1份在卷可參（見本院卷第20頁），則被告應於104年10月31日起負遲延責任。

六、綜上所述，原告依居間法律關係，請求被告給付原告24萬8,000 元，及自104 年10月31日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許。逾此部分之請求，則屬無據，應予駁回。

七、本件原告勝訴部分係民事訴訟法第427 條訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389 條第1 項第3 款規定，應職權宣告假執行。並依同法第392 條第2 項規定，依職權及依聲請分別宣告被告為原告預供擔保後，得免為假執行。至原告敗訴部分，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。

八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核與判決之結果不生影響，爰不逐一論述，併予敘明。

九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。並確定訴訟費用額如主文第2項所示。