中壢簡易庭104年度壢簡字第854號

臺灣桃園地方法院民事簡易判決　　　　104年度壢簡字第854號

原告

合巨不動產仲介經紀有限公司

法定代理人

朱靜萱

訴訟代理人

朱建權

訴訟代理人

吳烈志

被告

簡傳竣

訴訟代理人

康英彬律師

上列當事人間請求給付服務報酬事件，本院於民國105 年1 月13日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告主張：被告於民國104 年2 、3 月間，經原告業務員仲介介紹門牌號碼桃園市○○區○○街00號1 樓之店面乙戶（下稱系爭店面），兩造並於104 年3 月7 日簽立附停止條件定金委託書（下稱系爭委託書）及確認書（下稱系爭確認書），被告表示願意以新臺幣（下同）2 千萬元購買系爭店面，請原告與屋主議價，議價過程中，被告突以諸多理由稱不願購買，然被告卻於104 年4 月透過其他管道與屋主買賣成交系爭店面，並於104 年7 月9 日過戶。被告明顯故意違反系爭確認書第12條「買方或其配偶、三親等內之親屬於賣方委託銷售期間或期間屆滿後三個月內，就本不動產買賣標的成交者，視為受託人已完成本買賣之居間仲介，買方仍應給付委託承購總價百分之二服務報酬予委託人。」之約定（下稱系爭約定），故被告應給付原告40萬元（計算式：2 千萬元2/100 ＝40萬元）之服務報酬。另，原告雖於系爭委託書上為「作廢」之註記，然該註記僅係原告內部作業程序，並非兩造契約無效之意；且被告與原告所簽係專屬委託契約，被告購買系爭店面即屬違約。為此，爰依系爭委託書及系爭確認書之法律關係，提起本件訴訟云云。並聲明：㈠被告應給付原告40萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。㈡原告願供擔保，請准予宣告假執行。

二、被告則以：被告與原告先於104 年2 月25日簽立附停止條件定金委託書及確認書，因未居間成功，兩造遂於同年3 月7日再簽立系爭委託書及確認書，然仍未仲介成功，原告於同年3 月17日退還斡旋金予被告時，在被告面前將系爭委託書及系爭確認書為作廢之註記，即指確認兩造間因系爭委託書及系爭確認書所衍生現在或將來之權利義務一併消滅之意，故原告不得執系爭委託書及系爭確認書向被告請求服務報酬。另，系爭約定載明若原告未居間成立，仍得向被告請求報酬，對被告顯失公平；況，依系爭確認書第11條約定，如原告仲介成功，其報酬亦僅為30萬元，而未居間成功之報酬卻為40萬元，顯有矛盾，益見系爭約定顯有錯誤，原告自不得據此向被告請求40萬元之服務報酬。縱認系爭委託書及系爭確認書仍有效，然原告並未積極出面斡旋，反要求被告一再提高承購價額，兩造間之居間契約終因屆期而終止；被告嗣再委託訴外人台灣房屋仲介股份有限公司（下稱台灣房屋）並順利成交。故原告既未積極居間，且居間未成功，卻要求被告給付40萬元之服務報酬，顯失公平，應予以酌減等語，資為抗辯。並聲明：㈠請求駁回原告之訴。㈡如受不利之判決，願供擔保免為假執行。

三、原告主張被告於104 年3 月7 日以2 千萬元之價額，委託原告購買系爭店面等情，有系爭委託書及系爭確認書各1 份在卷可憑（見本院卷第11頁），且為兩造所不爭執，堪信為真。

四、原告主張被告應依系爭約定給付服務報酬40萬元，惟為被告所否認，並以前揭情詞置辯。是本件所應審酌者厥為：㈠系爭委託書所為「作廢」之註記，是否即指兩造間已無契約關係存在？若否，則㈡原告可否依系爭約定向被告請求給付服務報酬40萬元？茲述如下：

㈠系爭委託書所為「作廢」之註記，是否即指兩造間已無契約關係存在？

⒈按解釋契約，應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，從該意思表示所根基之原因事實、主要目的、經濟價值、社會客觀認知及當事人所欲表示之法律效果，作全盤之觀察，以為判斷之基礎，不能徒拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失其真意。易言之，所謂「探求當事人之真意」，如兩造就其真意有爭執時，應從該意思表示所根基之原因事實、經濟目的、一般社會之理性客觀認知、經驗法則及當事人所欲使該意思表示發生之法律效果而為探求，並將誠信原則涵攝在內，藉以檢視其解釋結果對兩造之權利義務是否符合公平正義（最高法院98年度台上字第1925號、96年度台上字第286 號判決意旨均足資參照）。

⒉原告主張系爭委託書上所為「作廢」之註記，僅係原告內部作業之流程，並非兩造契約無效之意云云。惟查：被告辯稱：原告於104 年3 月17日退還斡旋金時，當場在系爭委託書上為「作廢」之註記等語（見本院卷第62頁反面），是該「作廢」標示，確係原告在被告面前所為之事實，堪以認定。復依一般社會常情以觀，「作廢」之註記，即表當事人間已不受前所簽訂契約效力拘束之意；且本件兩造係在同一時、空環境下，原告於系爭委託書上為「作廢」之註記，足徵兩造已合意解除系爭委託書所成立之居間法律關係；況，系爭委託書亦明確載有委託期間至104 年3 月15日24時止（見本院卷第11頁），即委託期間雖屆至，然締約雙方仍應受如系爭約定等條款之拘束，以維雙方權益，實毋庸於系爭委託書上另為「作廢」之註記。據此，依一般交易習慣併酌量誠信原則，足認兩造間確有解除系爭委託書所成立居間法律關係之合意，是被告此部分所辯，非無可採。

⒊縱認系爭委託書及系爭確認書所成立之居間法律關係不受原告為「作廢」之註記之影響，而認兩造仍受系爭約定之拘束，然：定型化契約中之條款違反誠信原則，對消費者顯失公平者，無效。定型化契約中之條款有下列情形之一者，推定其顯失公平：一、違反平等互惠原則者。二、條款與其所排除不予適用之任意規定之立法意旨顯相矛盾者。三、契約之主要權利或義務，因受條款之限制，致契約之目的難以達成者。消費者保護法第12條定有明文。原告主張本件為專任委託，故被告不得透過原告以外之人購買系爭店面云云；惟查，系爭店面之出售人與原告間所簽訂者並非專任委託銷售契約，僅為一般委託銷售契約（見本院卷第7 頁），則若居間人未積極磋商，坐令與買受之一方所約定之委託期間屆至，且因受專任承購之居間契約拘束，買受之一方不得另尋他人仲介購買屬意之標的，反致買受一方之委託人喪失締約之機會；況，買受之一方若確有購買該標的之需，而再透過第三人仲介而購入該標的後，未積極磋商之居間人尚可請求相當於違約金之服務報酬，實係對於消費者之懲罰，顯非事理之平。足徵系爭約定對消費者確有顯失公平之處，揆諸前揭規定，系爭約定應屬無效，即堪認定。

㈡原告可否依系爭約定向被告請求給付服務報酬40萬元？經查，兩造間就系爭委託書所成立之居間法律關係，已合意解除，業經認定如前；且縱認兩造仍受系爭定之拘束，然系爭約定亦屬無效，已如前述。從而，原告依系爭約定向被告請求給付服務報酬40萬元，即屬無據。

五、綜上所述，原告依系爭委託書及系爭確認書之法律關係，請求被告給付40萬元，為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應一併駁回。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核與判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。又法院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判，同法第87條第1 項亦有明文。經核本件第一審訴訟費用為4,300 元，應由敗訴之原告負擔，爰依上開規定諭知本件訴訟費用之負擔如主文第2項所示。