中壢簡易庭105年度壢簡字第1338號

臺灣桃園地方法院民事簡易判決　　　 105年度壢簡字第1338號

原告

石涵頡

訴訟代理人

侯銘欽律師

訴訟代理人

受告知人 劉倚瑄

被告

廖文權

訴訟代理人

許時誕

上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國106年3月24日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告主張：坐落桃園市○○區○○段000地號建地（權利範圍499/10000 ）暨其上同段749 建號房屋即門牌號碼桃園市○○區○○街0 號之14樓之房屋（以下合稱系爭房屋），於83年2 月2 日辦理第一次登記，由訴外人范呂碧霞取得所有權，其於87年11月26日將系爭房屋之所有權以買賣為原因移轉登記予訴外人劉倚瑄，劉倚瑄又於97年12月31日以買賣為原因移轉登記予被告，被告於98年5 月22日以買賣為原因移轉登記予原告，原告復於104 年6 月22日將系爭房屋出售予訴外人顏靜賢，並於104 年7 月3 日辦理移轉所有權登記完畢。然系爭房屋曾於89年3 月19日發生氣爆火災致受有價值之貶損，訴外人顏靜賢因此物之瑕疵向原告請求損害賠償，經本院以104 年度訴字第1879號（下稱另案）判決原告應給付顏靜賢新臺幣（下同）230,940 元，及自104 年10月28日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息與訴訟費用。原告依前案判決計算後，賠付顏靜賢總計292,426 元，分述如下：

⒈修復費用及交易價值貶損230,940元：依另案判決買受人（即顏靜賢）受有修復費用62,640元，加計交易價值貶損損失168,300 元，共計230,940 元。

⒉利息11,104元:原告已於 105 年 10 月 13 日將賠償金額 292,426 元匯款予顏靜賢，是依系爭判決利息自 104 年 10 月 28 日起至清償日止即 105 年 10 月 13 日，按年息 5 ％計算後，利息計為 11,104 元。

⒊訴訟費用50,382元:另案判決之裁判費以縮減後訴訟標的金額368,940 元計算為3,970 元，鑑定費80,000元，均由本件原告負擔10分之6 ，共計為50,382元【計算式：（3,970 元＋80,000元）×0. 6＝50,382元】。

㈡被告既為系爭房屋之出賣人，且於另案中經原告聲請為訴訟告知，即應負瑕疵擔保責任，是原告得請求被告賠償原告因系爭房屋瑕疵受有292,426 元之損失。爰依據民法第354 、360 條之規定，提起本件訴訟。並聲明：（一）被告應給付原告292,426 元，及自105 年11月9 日起至清償日止按年息百分之5 計算之利息。（二）願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告則以：被告出售系爭房屋予原告是以現況交屋，且未保證系爭房屋有無火災之發生；又依民法第356 條規定，原告負有通知檢查義務，兩造之買賣迄今已逾7 年，原告皆未異議，視同承認系爭房屋。又兩造就系爭房屋之買賣價金為268 萬元，原告出售時為330 萬元，原告就此部分有無損失仍須斟酌等語置辯，並聲明：駁回原告之訴。

三、受告知訴訟人劉倚瑄經合法通知，未到庭亦未具狀陳述意見。

四、原告主張系爭房屋於83年2 月2 日辦理第一次登記，由范呂碧霞取得所有權，其於87年11月26日將系爭房屋之所有權以買賣為原因移轉登記予劉倚瑄，劉倚瑄又於97年12月31日以買賣為原因移轉登記予被告，被告於98年5 月22日以買賣為原因移轉登記予原告，原告復於104 年6 月22日將系爭房屋出售予顏靜賢，並於104 年7 月3 日辦理移轉所有權登記完畢。系爭房屋曾於89年3 月19日發生氣爆火災，顏靜賢據此對原告提訴，經本院104 年度訴字第1879號判決原告賠償顏靜賢230,940 元，及自104 年10月28日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。原告已給付顏靜賢292,426 元。被告業於另案經訴訟告知，原告遂於給付顏靜賢上開金額後催告被告給付同額款項未果乙情，業據其提出與所述相符之系爭判決、律師函、存證信函及匯款單附卷可參（見本院卷第6 頁至第14頁），復經本院調閱另案卷宗核閱無訛，並為被告所不爭執，自堪信為真實。

五、原告主張因系爭房屋之瑕疵而遭顏靜賢求償，受有因另案而賠付292,426 元之損害，被告應依物之瑕疵擔保責任給付上開金額予原告乙情，為被告所否認，並以前揭情詞置辯。是本件爭點厥為：㈠系爭房屋曾發生火災，是否屬減少系爭房屋價值之瑕疵？原告主張被告應負物之瑕疵擔保責任，有無理由？㈡原告請求被告賠償292,426 元，有無理由?

㈠系爭房屋曾發生火災，而減少系爭房屋之價值，是否屬「物之瑕疵」？原告主張被告應負物之瑕疵擔保責任，有無理由？

⒈按參加人對於其所輔助之當事人，不得主張本訴訟之裁判不當。受告知人不為參加或參加逾時者，視為於得行參加時已參加於訴訟，準用第63條之規定。民事訴訟法第67條、第63條第1 項分別定有明文。次按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373 條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。又買賣標的物之利益及危險，自交付時起，均由買受人承受負擔；買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或減少價金，而請求不履行之損害賠償，民法第354 條、第373 條、第360 條前段分別定有明文。而所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限（最高法院73年臺上字第1173號判例意旨參照）。次按物之瑕疵擔保係為保障交易安全，若買受人知其瑕疵即不為購買或僅願出較低價格購買，即應認有瑕疵，以免買受人受不測之損害。至出賣人有無過失，則在所不問（最高法院87年台上字第2907號判例意旨可資參照）。

⒉經查，系爭房屋前於89年發生火災乙情，業具證人劉倚瑄於另案證述在卷，並有桃園市政府消防局104 年8 月18日桃消調字第1040030456號火災證明書在卷可憑（見另案卷第35頁），復為兩造所不爭執，自堪信為真實。再系爭房屋經另案囑託全國不動產估價師聯合事務所（下稱全國事務所）鑑定系爭房屋於受火災影響之交易價格及減損價值結果為：受火災狀況影響之價值：⑴火災修復成本：①線路更新，關關插座面板及管路復原：48,000元②室內天花板噴白10,000元③管理費用8 ﹪【（48,000+10,000 ）×8 ％＝4,640 】④合計：62,640元。⑵火災汙名化影響：本案火災並未造成人員死亡，但一般買賣市場對於曾發生火災應有減損價格之心理。考慮一般凶宅汙名化影響依發生經過時間、死亡情形、死亡地點、產品類別、房地價值比例、週知狀況而有不同，其影響比例從5 ﹪至10﹪不等。本案89年3 月19日發生火災至今已逾15年，考慮火災與凶宅汙名化之影響差別及一般買方對價格影響之敏感度，參考汙名化影響價格事件表，決定以未發生火災原評估價格之5 ﹪為汙名化影響。則其影響為336.6 萬元×5 ﹪＝16.83 萬元。⑶受火災影響減損之價格：168,300+62,640＝230,940 元，此見該所出具之不動產估價報告書在卷可稽（見另案卷第二卷，第5 頁至第48頁），兼衡以現今社會不動產交易常態，一般大眾於購買不動產時均十分在意所欲購買之不動產是否曾發生火、水災或其他災害之情形，故就曾發生火災不動產之交易價格，往往因該項因素而受有影響，此觀諸不動產應記載事項及不得記載事項及一般買賣契約書所附標的物現況說明書均特別規定將建物是否發生火災或其他災害列為說明項目即知，是系爭房屋既曾發生火災，應足以影響其往後之交易價值，自屬於物之瑕疵甚明，此並經另案民事確定判決同此認定，而被告於該案中亦為原告之受告知人，揆諸前開規定，被告對原告自不得主張該訴訟之裁判不當。況被告就系爭房屋曾於89年間發生火災亦未予爭執，是原告主張系爭房屋有物之瑕疵存在，堪認有據。又揆諸前開最高法院87年台上字第2907號判例意旨規定，出賣人應負之瑕疵擔保責任係法定無過失責任，無論出賣人有無過失，均應對買受人負責，是系爭房屋於被告出賣時具有上開瑕疵，被告自應負物之瑕疵擔保責任。

⒊被告雖辯稱兩造買賣係以房屋現況交屋，且伊並未保證系爭房屋並無火災之發生等語，惟按民法關於出賣人物之瑕疵擔保責任，非不得依當事人之特約予以免除，此種情形，買受人即不得再依物之瑕疵擔保請求權而為減少價金之主張，最高法院亦著有83年度台上字第2372號裁判要旨可資參照，因此，出賣人之物之瑕疵擔保責任，雖非不得依當事人之特約予以免除，然被告抗辯當時雙方約定依現況點交，是否得以視為原告同意免除被告就系爭房屋之瑕疵擔保責任？然查，系爭房屋係因顏靜賢整修系爭房屋掀開輕鋼架，而見天花板燻黑、斑駁、電線外露及鋼筋裸露，經查證始知悉系爭房屋曾發生火災之情，業據顏靜賢於另案陳稱在卷（見另案卷第4 頁），並參以證人劉倚瑄於另案證稱：火災發生後其將天花板重新粉刷、修復油漆，並裝設輕鋼架等語（見另案卷第112 頁）；證人即當時陪同原告看屋之人石涵穎到庭證稱：系爭房屋當時有經整理粉刷，房屋狀況相當乾淨，並無漏水亦無須特別修繕之部分，斯時在場東方帝國開發事業有限公司（下稱東方公司）之仲介亦未提及系爭房屋曾發生過火災；簽約時系爭房屋之現況說明書係由東方公司所勾選，該現況說明書並無特別載明有何特別情狀，系爭房屋現況說明書即如同一般現況說明書所載等語，是原告購買系爭房屋之際，系爭房屋業經整修翻新，尚難單憑肉眼查證即得知悉系爭天花板曾因氣爆火災而受有燻黑、斑駁、電線外露及鋼筋外露之情形，是以原告在購買系爭房屋時並未充分被告知系爭房屋曾發生有火災之情事，是雙方縱有約定「依現況交屋」應限於房屋之狀況，得以買方目視方式查知為限。若謂原告同意「依現況交屋」，即遽而認為原告就系爭房屋須經由拆除天花板或牆壁之行為始能知悉之瑕疵，而由上開約定予以免除被告之擔保責任，難謂與當事人之真意相符。因此，被告前揭辯解，即難謂有據，臺灣高等法院94年度上字第584號裁判要旨亦同此認定。

⒋被告復辯稱伊並無保證系爭房屋並無發生火災，無庸負物之瑕疵損害賠償責任，然按民法第360 條係就約定物之瑕疵擔保責任所為之特別規定，固須出賣人就買賣標的物曾與買受人約定，保證有某種品質，而其物又欠缺其所保證之品質時，買受人始得依該條規定向出賣人請求不履行之損害賠償。但出賣人與買受人間有無此項保證品質之特約，應以契約內容及當事人立約當時之事實及其他一切證據資料為其判斷之標準。至於約定之方式，不問係由出賣人主動提出保證，或由買受人要求保證其品質，而出賣人予以同意，均無不可，最高法院83年度台上字第1707號判決意旨參照。經查，依內政部91年版本不動產說明書應記載及不得記載事項，成屋之應記載事項包含是否曾經發生火災及其他天然災害或人為破壞，造成建築物損害及其修繕情形。……」，有上開不動產說明書應記載事項及不得記載事項在卷可參，並參以證人石涵穎到庭確認購買系爭房屋簽立之現況說明書與一般現況說明書相同，是原告購買系爭房屋之時，火災發生與否之揭露已屬說明書應記載事項之一，況火災等災害發生與否衡屬一般大眾購買房屋考量要點，均會於房屋現況說明書特別書立該等項目，而原告簽立系爭房屋現況說明書時未見有何異常之情，業據證人證述在卷（見本院卷第62頁），堪認斯時房屋現況說明書之火災欄位並無特別註記。況依被告於另案證稱：伊購買系爭房屋時有委任友人看屋，其友人回報系爭房屋一切正常，均未提及系爭房屋有發生火災之情事，且當時簽約時伊有再次確認現況說明書，整個過程伊相當謹慎。伊購買系爭房屋係屬投資之用，並無在系爭房屋居住且於購買後1 年即行出售等語（見另案卷第137 頁至第138 頁），可見被告購買時已就系爭房屋現況為一一確認，並於購得後隔年即行出售，是斯時被告既不知悉系爭房屋曾有火災之發生，自無於現況說明書之火災與否欄位為特別註記之可能，是被告辯稱並無擔保無火災之發生乙情，衡與常情不符，尚難採信，應無足取。

⒌被告復辯稱於原告受領系爭房屋後並未履行從速檢查義務，依民法第356 條規定，應視為承認其所受領之物云云。惟按買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物。如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人。買受人怠於為前項之通知者，除依通常之檢查不能發見之瑕疵外，視為承認其所受領之物。不能即知之瑕疵，至日後發見者，應即通知出賣人，怠於為通知者，視為承認其所受領之物。為民法第356 條所明定。查系爭房屋曾發生火災而受損之瑕疵，非經特別查證或有全盤整修檢驗，實難以得知，並非一般人以肉眼自外觀即可查知，業如前所述，自非屬得依通常之檢查能發見之瑕疵，且原告於知悉系爭房屋具上揭瑕疵時，其旋於另案審理中以被告為利害關係人聲請本院告知訴訟，足證原告於知悉瑕疵後即時為通知，並無怠於通知之情事，是被告上開所辯，應無足採。

㈡原告請求被告賠償292,426 元，有無理由?

⒈按損害賠償之債，以有損害之發生及有責任原因之事實，並二者之間，有相當因果關係為成立要件。故原告所主張損害賠償之債，如不合於此項成立要件者，即難謂有損害賠償請求權存在（最高法院48年台上字第481 號判例可資參照）。

⒉經查，原告將系爭房屋轉售予顏靜賢，嗣顏靜賢以系爭房屋曾發生過火災為由，向原告請求損害賠償，並經另案判決原告應給付顏靜賢230,940 元，及自104 年10月28日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，已如前述，又前案判決係以系爭房屋經全國事務所鑑定因火災而需修補及價值減損之金額為230,940 元，為損害賠償之依據（見另案判決事實及理由五、（一）、４之論述），原告業已支付上開金額乙情，有前案判決、上開匯款單可資佐憑（見本院卷第6 頁至第14頁），顯見原告確實因此受有損害，該損害與系爭房屋之「物之瑕疵」亦有因果關係，則其請求被告該等賠償損害，尚非無據，至於被告雖辯稱原告已以高價出售訴外人顏靜賢，難認有何損害云云，然原告確因系爭房屋曾發生火災之瑕疵遭後手追償，當不能以原告另以高價出售系爭房地一事遽斷原告並無任何損害，是被告上開所辯，並無可採。

⒊原告復主張除賠付修復費用及交易價值貶損230,940 元之外，尚有給付顏靜賢利息11,104元及訴訟費用50,382元，此有原告提出之上開匯款單可證，然利息之數額涉及原告清償日期而有異，而訴訟費用則為原告與顏靜賢間訴訟上之支出，於被告出售之物具有瑕疵時，不當然有此等費用之支出，是此等利息費用及訴訟費用之金額難謂與上開物之瑕疵具有相當因果關係。揆諸前揭說明，原告此部分金額之請求，為無理由，應予駁回。

六、末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任，其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程式送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力、遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息、應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5 ，民法第229 條第2 項、第233 條第1 項前段、第203 條分別定有明文。查本件被告之損害賠償債務，給付並無確定期限，原告已於105 年10月13日給付顏靜賢292,426 元，並於105 年11月3 日以律師函告知被告上情並請求賠償時，被告復於105 年11月8 日之以存證信函拒絕賠償，有上開匯款單、律師函、存證信函在卷可憑（見本院卷第12頁至第13頁），是被告至遲於105 年11月8 日業已收受原告之催告請求，依上開規定，被告自應負遲延責任，是原告就系爭房屋修復及減損費用230,940 元，請求105 年11月9日起至清償日止，按年息百分之5 計算之法定遲延利息，核無不合，應予准許。

七、綜上所述，原告依據民法第354 、360 條之規定，請求被告給付230,940 元，及自105 年11月9 日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許。逾此部分之請求，即無理由，應予駁回。

八、本件係就民事訴訟法第427 條適用簡易程序所為被告部分敗訴之判決，依同法第389 條第1 項第3 款規定，爰依職權宣告假執行，並依同法第392 條第2 項規定，依職權宣告被告預供擔保，得免為假執行。至原告敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，應併予駁回，附此敘明。

九、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及攻擊防禦方法，經核與本件判決結果無生影響，爰不另逐一論述，附此敘明。

十、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。並依職權確定訴訟費用額如主文第3 項所示。