中壢簡易庭105年度壢簡字第257號

• 裁判案由: 返還房屋等
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 中壢簡易庭
• 裁判日期: 105 年 07 月 22 日
• 法官: 蔡政佑
• 法定代理人: 謝榮富、吳添壽
• 原告: 東農企業有限公司法人
• 被告: 明鴻國際實業股份有限公司法人

臺灣桃園地方法院民事簡易判決　　　　105年度壢簡字第257號原　　　告　東農企業有限公司
法定代理人　謝榮富
訴訟代理人　周嬿容律師
被　　　告　明鴻國際實業股份有限公司
法定代理人　吳添壽
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國105 年6 月28日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將坐落桃園市○○區○○區段○○段○○地號土地上之門牌號碼桃園市○○區○○○路000 號房屋騰空後，將該土地及房屋返還與原告。
被告應給付原告新臺幣叁拾貳萬貳仟元，自民國一百零五年六月五日起至清償日止，按年息百分五計算之利息，暨違約金新臺幣壹元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣陸萬貳仟零捌拾叁元由被告負擔新台幣伍仟柒佰壹拾肆元，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部份得假執行。但被告如以新臺幣叁拾貳萬貳仟元預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第3
款分別定有明文。本件原告原起訴聲明為：（一）被告應將坐落桃園市○○區○○區段○○段00地號土地（下稱系爭土地）上之門牌號碼桃園市○○區○○○路000 號房屋（下稱系爭房屋）騰空返還予原告；（二）被告應給付原告新台幣（下同）3,498,429 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。嗣於本院審理中將聲明變更為：被告應將系爭土地上之系爭房屋騰空後，將土地及房屋返還與原告；其餘不變。經核其請求之基礎事實均為請求遷讓房屋等之同一事實，依前揭法條規定，尚無不符，自應准許，合先敘明。
貳、實體方面：
一、原告主張：被告於民國103 年1 月15日向原告承租系爭土地及坐落其上之系爭房屋，兩造約定租期6 年，即自103 年1
月1 日起至108 年12月31日止，103、104年度每月租金241,500 元，105 至108 年度每月租金253,000 元，押租金92萬元，被告並開立一年12張支票予原告，每月10日兌現（下稱系爭租約）。詎被告自104 年11月起即未給付租金，計至105 年3 月止，共積欠租金1,242,000 元（241,500 2 月＋253,000 3 月＝1,242,000 元）。另依系爭租約第15條約定，被告簽發之期票，應於票載日期後7 日補付，否則原告按每延宕一日加計一日租金作為違約求償，如前所述，被告之5 張/ 月支票未能兌現，而104 年平均月租金8,050 元、105 年8,433 元，應賠付違約金總計3,106,429 元（票期104 年11月10日，違約金自104 年11月18日至105 年3 月31日計135 日，違約金為1,121,603 元；票期104 年12月10日，違約金自104 年12月18日至105 年3 月31日計105 日，違約金為880,103 元；票期105 年1 月10日，違約金自105 年1
月18日至105 年3 月31日計74日，違約金為624,042 元；票期105 年2 月10日，違約金自105 年2 月18日至105 年3 月31日計43日，違約金為362,619 元；票期105 年3 月10日，違約金自105 年3 月18日至105 年3 月31日計14日，違約金為118,062 元；1,121,603 ＋880,103 ＋624,042 ＋362,619 ＋118,062 ＝3,106,429 元）。此外，依系爭租約第12條第4 項約定，如因涉訟所繳納之訴訟費、律師費等，均應由造成違約之一方負擔，是被告自應給付原告就本訴訟所支付之律師費7 萬元。上述金額合計後扣除押租金92萬，被告仍應給付3,498,429 元（1,242,000 ＋3,106,429 ＋70,000－920,000 ＝3,498,429 元）。為此，爰以起訴狀繕本送達被告翌日（即105 年6 月5 日）為終止租約日，及依租賃契約之法律關係，提起本件訴訟。並聲明：被告應將系爭土地上之系爭房屋騰空後，將土地及房屋返還與原告；被告應給付原告3,498,429 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。
二、被告則以：桃園觀音廢光源處理廠廠長端木靖、承辦人鐘筱苑遭同業收買，惡意構陷捏造不實之汞回收比例，向桃園地檢署檢舉，將觀音處理廠、生產機械設備查封，並凍結被告在永豐銀行桃園分行之帳戶，致被告所有開立之甲存支票全遭退票，無法支付系爭租金，被告現向鈞院解除銀行帳戶、機械設備之查封，若解除查封、恢復正常後40日內即可付清系爭租金等語，資爲抗辯。並聲明：駁回原告之訴。
三、原告主張上開事實，業經提出與其所述相符之民事委任狀、房屋稅繳款書、租賃契約書等件為證（見本院卷第8 頁至第16頁），被告不爭執積欠系爭租金，自堪信原告主張之事實為真。
四、本院得心證之理由：
（一）按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約；承租人應依約定日期，支付租金；承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2
個月之租額，不得依前項之規定，終止契約；其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2 個月時，始得終止契約；承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第421 條第1 項、第439 條前段、第440 條第1 項、第2 項、第455 條前段分別定有明文。復按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179
條前段亦有明文；又無權佔有他人之房屋或土地，可能獲得相當租金之利益，為社會通常觀念，最高法院61年臺上字第1695號判例要旨可資參照。
（二）經查，原告自104 年11月起即未給付租金，計至105 年3
月止積欠租金1,242,000 元（241,5002月＋253,0003月＝1,242,000 元），此部分請求，爲有理由，應予准許。被告既積欠租金，是原告以起訴狀繕本送達被告之翌日表示終止租約，該繕本於105 年6 月4 日送達被告，此有送達證書附卷可稽（見本院卷第19頁），且被告遲付租金之總額已達2 個月以上之租額，揆諸前揭規定，系爭租賃契約於105 年6 月5 日應已合法終止，被告自應返還系爭土地及房屋。
（三）另原告主張被告應給付律師費用7 萬元乙節，無非以系爭租約系爭租約第12條第4 項約定為其主要論述之依據，惟原告迄至言詞辯論終局前未就此支出舉證以實其說，從而，原告據此請求被告應賠償律師費用7萬元，即難憑採。
（四）此外，依系爭租約第15條約定，乙方（即被告）簽發之期票，若有不能如期兌現，即應於該票載日期後七天內，補付該期款，否則甲方（即原告）按每延宕一天，另追加一日租金作爲違約求償，若乙方拒付違約金，甲方可從押租保證金中扣除積欠金額；當不足扣抵時，得立即通告終止本契約。按違約金之約定倘係過高，法院得依民法第252
條規定，本於職權核減至相當數額，而約定之違約金額是否相當，亦即過高與否，則應以一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形為衡量標準（最高法院79年台上字第1612號、49年台上字第807 號判例參照）。系爭租約第15條約定，被告給付期票遲延時，應自第8 日遲延之日起，按日以租金計付違約金予原告，週年利率達1,217%（365日租金/30日租金即票款＝1,217%），超過約定最高利率20％甚多，相對於出租系爭土地及房屋之屋主而言，被告仍屬經濟上弱勢者，而該違約金約款雖是針對期票清償所為約定，然依法該期票債權於票據債務人一造遲延給付時，有票據權利之持有人依據票據法第97條規定已有法定遲延利息可以請求，該約款無異是原告於法定遲延利率約定外，以違約金約定之名義變相加收超過法定最高利率約定60餘倍之利息，參酌上述最高法院判例意見，本院得依職權予以酌減為1 元為適當，逾此範圍外，則屬無據。（五）末按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任，其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程式送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5 。民法第229 條、第233
條第1 項前段、第203 條分別定有明文。本件租賃之債雖有確定給付期限，惟原告請求自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息，為有理由，應予准許。查本件起訴狀繕本於105 年6 月4 日爲被告之受僱人所收受，此有送達證書附卷可稽（見本院卷第19頁），是被告請求自其翌日即105 年6 月5 日起，按週年利率百分之5 計算之利息責任，於法有據。
五、從而，原告依據租賃契約之法律關係，訴求被告將系爭土地及房屋遷讓交還，扣除押租金92萬元後，並請求被告給付原告322,000 元（積欠租金1,242,000 元－押租金920,000 元＝322,000 元），及自105 年6 月5 日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息，暨違約金1 元，為有理由，應予准許。逾此範圍請求，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造間其餘主張及陳述，核與判決結果不生影響，不再逐一審酌論列，併此敘明。
七、本件原告勝訴部分係就民事訴訟法第427 條訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389 條第1 項第3 款規定，應依職權宣告假執行。爰並依同法第392條第2項規定，依職權宣告被告預供擔保後，得免為假執行。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
中 華 民 國 105 年 7 月 22 日中壢簡易庭 法 官 蔡政佑
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 7 月 25 日書記官 劉彩華