中壢簡易庭105年度壢簡字第506號

• 裁判案由: 給付租金
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 中壢簡易庭
• 裁判日期: 105 年 10 月 14 日
• 法官: 陳幽蘭
• 法定代理人: 王淑如
• 原告: 古鼎建設股份有限公司法人
• 被告: 張榮昌即法藍斯酒店

臺灣桃園地方法院民事簡易判決　　　　105年度壢簡字第506號原　　　告　古鼎建設股份有限公司
法定代理人　王淑如
訴訟代理人　張智傑
被　　　告　張榮昌即法藍斯酒店
張榮昌即法樂琪飲料店
共　　　同
訴訟代理人　張隆昌
上列當事人間請求給付租金事件，本院於民國105 年10月3 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將門牌號碼桃園市○○區○○路○○○號六樓房屋、桃園市○○區○○路○○號六樓之七號房屋遷讓返還予原告，並自一○四年十一月二十七日起至遷讓返還前開房屋之日止，按月給付原告新臺幣陸萬元。
被告應給付原告新臺幣陸萬元，及自民國一○五年三月十二日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用壹萬肆仟陸佰貳拾捌元由被告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明，不在此限。民事訴訟法第255 條第1 項但書第2 款、第3 款定有明文。本件原告原起訴聲明為：被告應給付原告新臺幣（下同）240,000 元，及自支付命令送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。嗣於民國105 年5 月13日具狀變更聲明為：㈠被告應連帶給付原告240,000 元，及自支付命令送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈡被告等應將門牌號碼桃園市○○區○○路000 號6 樓及桃園市○○區○○路00號6 樓之7 房屋（下稱系爭房屋）遷讓返還原告，並及自104 年11月27日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告60,000元。㈢願供擔保，請准為假執行宣告（見本院卷第28頁）。核與前揭規定，並無不符，應予准許。
貳、實體方面
一、原告主張：被告於103 年11月27日與原告簽訂房屋租賃契約（下稱系爭租約），約定由被告向原告共同承租系爭房屋，租賃期間自103 年11月28日起至104 年11月27日止，每月租金60,000元，押租金180,000 元，各期租金應於每月27日前繳付。詎被告自104 年7 月28日起即未按時繳納租金，迄今已積欠4 月租金共24萬元，經原告於104 年8 月17日以存證信函催告被告繳納積欠租金，另並表明於104 年11月27日租期屆至不再續租。系爭租約既已於104 年11月27日屆至，被告迄今卻仍繼續占用系爭房屋拒絕搬遷，致原告受有損害。爰依民法第455 條、第184 條規定提起本件訴訟等語。並聲明：㈠被告應連帶給付240,000 元，及自支付命令送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。㈡被告應將系爭房屋遷讓返還予原告，並自104 年11月27日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告60,000元。㈢願供擔保，請准為假執行宣告。
二、被告則以：被告不否認自104 年7 月28日起即未繳納房租，惟兩造已於104 年6 月份合意提前終止租約，被告並已於
104 年7 月份搬離系爭房屋，故無再給付租金之必要。被告已將系爭房屋清空，係因原告遲未點交故仍持有鑰匙。且原告尚未返還押租金180,000 元等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、原告主張兩造於103 年11月27日簽訂系爭租約，約定由被告共同向原告承租系爭房屋，租賃期間均自103 年11月28日起至104 年11月27日止，每月租金共60,000元，押租金180,000 元等情，業據其提出系爭租約影本1 件為證（見本院卷第7頁至第11頁），且為被告所不爭執，堪信為真實。
四、原告復主張被告尚積欠4 個月租金240,000 元未繳納，其已於105 年8 月17日以存證信函向被告表明租期屆至未續租之意思表示。且系爭租約於104 年11月27日屆滿，被告自應返還系爭房屋、給付積欠之租金，及自租期屆滿至搬遷日止之損害賠償乙節，為被告所否認，並以前開情詞置辯，是本件之爭點厥為：㈠系爭租約是否已於104 年6 月合意提前終止？㈡原告主張被告應遷讓返還系爭房屋，有無理由？㈢原告請求被告給付積欠之租金及損害賠償有無理由？茲論述如下：
㈠系爭租約是否已於104年6月份經兩造合意提前終止？
⒈按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅；未定期限者，各當事人得隨時終止契約。但有利於承租人之習慣者，從其習慣；前項終止契約，應依習慣先期通知。但不動產之租金，以星期、半個月或一個月定其支付之期限者，出租人應以曆定星期、半個月或一個月之末日為契約終止期，並應至少於一星期、半個月或一個月前通知之；定有期限之租賃契約，如約定當事人之一方於期限屆滿前，得終止契約者，其終止契約，應依第450 條第3 項之規定，先期通知，民法第450 條、第453 條分別定有明文。又契約之合意終止與終止權之行使性質不同，前者為契約行為，即以第二次契約終止第一次契約；後者為單獨行為，其發生效力與否，端視有無意定或法定終止原因之存在。另契約須當事人互相表示意思一致，始得成立，契約之成立，除雙方同時互為一致之意思表示外，以一方對他方之要約為承諾之通知或意思實現而成立。而默示之承諾，必依要約受領人之舉動，或其他情事足以間接推知其有承諾之意思者，始足稱之，最高法院100 年度台上字第860 號判決意旨參照。
⒉查系爭租約租期自103 年11月28日至104 年11月27日止，為兩造所不爭執，被告雖抗辯原告前於104 年6 月為提前終止系爭租約之意思表示，是系爭租約業經兩造合意提前終止，其始於104 年8 月3 日註銷營業登記等語，並提出法蘭斯酒店經濟部商業司商業登記資料查詢1 紙為證。然為原告所否認，並表明未為提前終止系爭租約之意思表示等語（見本院105 年8 月22日言詞辯論筆錄），依被告於本院105 年10月3 日言詞辯論期日自承兩造並未提及系爭租約提前終止之日為何時等語（見本院卷第58頁），自難謂原告於斯時有向被告為提前終止租約之要約，且被告縱於104 年8 月3 日註銷營業登記，然其肇發原因不一，亦難逕此據以推論原告有向被告為終止系爭租約之意思表示，被告就此部分抗辯復未提出其他證據證明，自難逕認被告此部分主張為真。從而，被告主張系爭租約已於104 年7 月間合意終止一節，並無積極證據證明，自難採信為真。
㈡原告主張被告應遷讓返還系爭房屋，有無理由？
⒈按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第455 條前段定有明文。再按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，民法第451 條定有明文。又前開法條所謂不即表示反對之意思，係指一般交易觀念所認為相當之時期內，不表示反對之意思而言。兩造於訂約之際，於租賃契約書內明定期滿後絕不續租，或續租應另訂契約者，難謂不發生阻止續約之效力，最高法院37年上字第8288號、55年台上字第276 號判例要旨參照。經查，系爭租約第11條約定：「本契約租賃期滿後，非經雙方合意另訂新的書面租賃契約，視為不再續租。」等語，有系爭租約在卷可佐，兩造對此均未爭執，足見系爭租約租期屆滿後，除兩造另行訂立租賃契約外，系爭租約即因租期屆滿而消滅，不因原告未即表示反對之意思而繼續有效。故系爭租約之租期屆滿後，兩造間既無就系爭房屋再行訂立租賃契約，揆諸前揭說明，即生阻止續約之效力。是兩造間租賃關係於104 年11月27日租期屆滿後消滅，應堪認定。
⒉被告復抗辯其已搬離系爭房屋云云，然被告雖已搬離系爭房屋，惟其單純搬離之行為，本難認係依返還租賃物義務所為之交付行為，參酌被告於本院105 年8 月22日言詞辯論期日自承：原告不來點交等語（見本院卷第52頁），並對系爭房屋鑰匙尚未返還乙情，未予爭執，益見被告尚未依債之本旨，與原告就系爭房屋為交付、移轉占有行為之事實，依上開說明，難認被告已將系爭房屋返還予原告。從而，原告依民法第455 條之規定，請求被告將系爭房屋遷讓返還予原告，於法有據，應予准許。
㈢原告請求被告給付積欠租金240,000 元及每月60,000元之損害賠償，有無理由？
⒈按承租人應依約定日期，支付租金，民法第439 條前段定有明文。次按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力，最高法院87年度台上字第1631號判決意旨參照。經查，系爭租約係於104
年11月27日終止，業如前所述，而依約租金應於每月27日前給付，被告自104 年7 月起未給付租金乙情，復為兩造所不爭執，是原告得請求被告給付104 年8 月、9 月、10月及11月之租金，共計4 個月，合計240,000 元（即60,000ｘ4 ＝240,000 ）。惟依前揭判決意旨，被告所交付之押租金，發生當然抵充之效力，且為原告所不爭執，故被告積欠原告租金240,000 元，以押租保證金180,000 元抵充後，被告尚積欠原告租金60,000元（即240,000 －180,000 ＝60,000）。⒉至原告訴之聲明載明被告二人應「連帶」給付積欠之租金（見本院卷第28頁），參諸被告二人既無成立連帶債務之明示表示，亦未有法律規定被告二人應負連帶責任，且上開金錢請求係屬給付可分之債務，是原告請求被告給付積欠之租金60,000元部分，為有理由，逾此範圍，則無理由。
⒊次按民法第184 條規定，因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同。違反保護他人之法律，致生損害於他人者，負賠償責任。無權占有他人之房屋，係侵害該房屋所有人之所有權，應構成侵權行為，被害人對於侵權行為人得請求賠償相當於租金之損害（最高法院67年台上字第3622號判例參照）。本件被告於系爭租約屆滿後無權占有原告所有系爭房屋，係故意不法侵害原告之所有權，致原告受有相當於租金之損害，原告主張因此受有損害，請求按賠償相當於原租金計算之損害賠償，即屬有據。是原告請求被告自104 年11月27日起至返還系爭房屋之日止，按月賠償60,000元，為有理由，應予准許。
㈣末按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五，民法第229 條第1 項、第233 條第1 項、第203 條分別定有明文。被告依約應於每月27日給付租金60,000元，經以押租金180,000 元抵償後，被告尚積欠租金60,000元，是原告請求被告應就積欠之租金60,000元，及自支付命令狀繕本送達翌日即105 年3
月12日起至清償日止，按年息5 ％計算之遲延利息，尚無不合。
五、綜上，原告依民法第455 條、第184 條規定，請求被告給付60,000元，及自105 年3 月12日起至清償日止，按年息5%計算之利息；被告應將系爭房屋遷讓返還原告，及自104 年11月27日起，至遷讓返還系爭房屋之日止按月給付原告60,000元，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決之結果，不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
七、本件原告勝訴部分，係就民事訴訟法第427 條第1 項訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，爰依同法第389 條第1 項第3 款之規定，應依職權宣告假執行。至原告就敗訴部分所為假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，不予准許。
八、 訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
中 華 民 國 105 年 10 月 14 日
中壢簡易庭法 官 陳幽蘭
上列正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本）。
中 華 民 國 105 年 10 月 14 日書記官 龍明珠