中壢簡易庭105年度壢簡字第805號

臺灣桃園地方法院民事簡易判決　　　　105年度壢簡字第805號

原告

一哲企業社

法定代理人

羅淑芬

訴訟代理人

羅玉萍

訴訟代理人

林丞斌

被告

孫承芬

訴訟代理人

葉民文律師

上列當事人間請求給付服務報酬事件，本院於民國105 年11月29日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序方面：本件原告起訴時之法定代理人原為邱一哲，嗣於本院審理中變更為羅淑芬，有商業登記資料查詢表1 紙附卷可稽，並具狀聲明承受訴訟（本院卷第64-65 頁），於法並無不合，合先敘明。

貳、實體方面：

一、原告主張：被告前於民國105 年4 月25日與原告承辦人員林丞斌簽立專任委託銷售契約書1 紙（下稱系爭契約），約定自105 年4 月25日起至105 年7 月25日止，由原告代為銷售門牌號碼為桃園市○鎮區○○路○段000 巷000 弄00號3 樓之房屋（下稱系爭房屋），約定委託銷售價格為新臺幣（下同）7,580,000 元，土地增值稅、代書費及其他稅費，及房屋成交後之服務報酬，皆由被告負擔。原告於105 年5 月5日與買家交涉成功，並與買家簽立不動產買賣意願書並支付定金，詎料，被告竟單方終止雙方之委任關係，至本件交易無法達成。本件原告已完成居間之義務，然因可歸責於被告之事由造成系爭契約片面終止，依照系爭契約第8 條第3 項第2 款之約定，原告得請求2 ％之服務報酬，即151,600 元，為此，爰依契約之法律關係提起本件訴訟等語，並聲明：

（一）被告應給付原告151,600 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。（二）願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告則以：原告並未給予被告審閱系爭契約之機會，簽約時即要求被告直接簽名，此由系爭契約第1 條不動產標示部分未記載土地內容、第2 條及第17條就銷售金額記載前後不一、標的物現況說明書均無任何記載即可知原告為給予被告適當期間審閱，自不構成契約之內容，原告不得請求任何報酬。且原告於系爭契約第2 條及第17條之金額記載不一，被告先於105 年5 月2 、3 日以電話要求原告按照原來之銷售價格更改契約，但遭原告拒絕，被告因此以中壢環北郵局第272 號存證信函告知原告於簽約時，未告知本件為專任委託、代為收取斡旋金、買賣標的記載不完整、委託價金與被告要求有出入等等，亦未善盡解釋義務，故終止委任關係，且原告於105 年5 月6 日通知被告已有買家支付斡旋金，速度快到令人起疑，且由不動產買賣意願書可知買家價格僅有6,500,000 元，未達出售之底價，可見原告根本未尋獲買家，自不得請求任何報酬，且原告請求之違約金過高，應以30,000元為適當等語置辯，並聲明：請求駁回原告之訴。

三、原告主張兩造於105 年4 月25日簽訂專任委託銷售契約，將系爭房屋交由原告銷售，委託銷售價格為7,580,000 元等情，業據提出與其所述相符之系爭契約為證（本院卷第7-8 頁），被告對此並不爭執，應堪信為真實。

四、得心證之理由：

㈠、按企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有30日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容。違反前項規定者，其條款不構成契約之內容。但消費者得主張該條款仍構成契約之內容。中央主管機關得選擇特定行業，參酌定型化契約條款之重要性、涉及事項之多寡及複雜程度等事項，公告定型化契約之審閱期間，消保法第11條之1 定有明文。另行政院消費者保護委員會第99次委員會議通過「不動產委託銷售定型化契約應記載及不得記載事項」，其中第1 條第1 項規定不動產委託銷售定型化契約審閱期間不得少於3 日，違反該規定者，該條款不構成契約內容。惟上開規定之立法理由在於維護消費者知的權利，使其於訂立定型化契約前，有充分了解定型化契約條款之機會，如消費者已有詳細審閱契約之機會，該條之保護目的已達，故消費者於簽約審閱契約條款內容之期間，雖未達規定期間，然企業經營者未有妨礙消費者事先審閱契約之行為，消費者有充分了解契約條款之機會，而於充分了解後同意與企業經營者成立契約關係，基於其他考量而選擇放棄審閱期間者，法律並無禁止消費者拋棄權利之限制，基於私法自治及契約自由之原則，尚非不可。且企業經營者於簽約後已經將上述定型化契約交付予消費者，消費者有隨時瞭解契約條款之機會，在經過相當合理之期間後，消費者未曾主張契約審閱期遭剝奪，亦未曾反應有不瞭解契約條款或主張契約條款之不公平處，則此時已難謂消費者係於匆忙間訂立契約而不知該契約之相關權利義務，其訂立之契約有失公平之虞。是企業經營者雖於簽約前未給予消費者3 日以上之契約審閱期，自亦應認為上述契約審閱期之瑕疵已經補正，消費者自不得於事後再以違反審閱期間之規定為由，主張契約條款因違反審閱期而排除契約條款之適用。

㈡、經查，系爭契約前段已有記載：「依內政部公告，委託人簽訂契約前，有三天以上之契約審閱權，委託人可要求攜回本契約影本審閱。違反前項規定者，該條款不構成契約內容。但消費者得主張該條款仍構成契約內容。委託人業已行使契約審閱權，並已充分瞭解本契約書及其附件之內容無誤。委託人簽名：」被告並已於該欄位簽名無誤（本院卷第7 頁），故被告應已知悉其得主張3 日以上之契約審閱權，惟自願放棄行使審閱期間。是被告既已於該欄位簽名，應認被告確已充分瞭解系爭契約之內容，縱認原告未能給予被告3 天審閱期限，亦難認被告有未能充分瞭解契約內容之時間，致造成不公平之情事。是被告抗辯原告未給予3 日審閱期間，應為無效等語，並不可採。

㈢、次按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。再按稱委任者，謂當事人約定，一方委託他方處理事務，他方允為處理之契約。且委任事務之處理，須為法律行為，而該法律行為，依法應以文字為之者，其處理權之授與，亦應以文字為之，民法第528 、531 條及第565 條分別定有明文。而不動產專任委託契約之法律性質，究係民法上之居間契約或委任契約，抑或兼具居間與委任契約混合性質之無名契約或視契約性質而定，學說上容有爭論，惟由系爭契約觀之，原告除媒介訂約外，並受被告委任得為代理人且代收及保管定金等，是本件仲介業務並非只從事不動產買賣之居間或代理業務，尚受有被告委任其他事務存在，堪認兩造間係兼有居間及委任性質之混合契約關係。又當事人之任何一方，得隨時終止委任契約，民法第549 條第1 項亦定有明文。終止契約不失為當事人之權利，雖非不得由當事人就終止權之行使另行特約，然按委任契約，係以當事人之信賴關係為基礎所成立之契約，如其信賴關係已動搖，而使委任人仍受限於特約，無異違背委任契約成立之基本宗旨。因此委任契約縱有不得終止之特約，亦不排除民法第549 條第1 項之適用（最高法院95年度台上字第1175號判決要旨參照）。

㈣、次查，本件被告主張已終止契約，且為合法終止，終止依據為委託金額意思不合致（本院卷第68頁），惟由系爭契約第2 條記載可知兩造約定委託銷售價格為7,580,000 元，而該價格依照同條後方括弧內記載係包含被告應負擔之土地增值稅及服務報酬在內，另系爭契約第17條特約條款係記載：「自付土地增值稅，給付4 ％仲介費，達底價柒百萬元整」，被告並於該條後方之委託人簽章欄位簽名，應認此特約條款之記載亦經過被告同意後所載明，且第2 條之記載係包括土地增值稅及服務報酬之金額，第17條之記載為扣除土地增值稅及服務報酬後需達7,000,000 元，兩者並無扞格之處，是難認系爭契約第2 條及第17條之記載有何不合致之處，故被告於105 年5 月4 日以中壢環北郵局272 號存證信函終止系爭契約，難認係可歸責於原告之終止事由。

㈤、是以，兩造契約既經被告終止，且被告主張終止之事由既經本院認定非可歸責於原告，則原告依照系爭契約第8 條第3項第2 款請求被告給付依照委託價額之2 ％為服務報酬本無不合。惟按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252 條定有明文。而契約當事人約定之違約金是否過高，應依一般客觀之事實、社會經濟狀況、當事人實際上所受損害及債務人如能如期履行債務時，債權人可享受之一切利益為衡量標準，庶符實情而得法理之平（最高法院95年度台上字第1095號判決要旨參照）。本院審酌原告依系爭契約所負有之義務，應為銷售系爭土地所做市場調查、廣告企劃、買賣交涉、諮商服務及系爭土地售出後之移轉、點交等事宜，惟本件專任委託期間由105 年4 月25日至105 年5 月4 日，被告以存證信函終止兩造之委任關係為止，僅約10天之期間，而原告提供廣告或帶看服務雖需支出一定之人事、行銷、招攬、勞力、時間、費用成本等花費，又被告反悔拒售，自亦可能造成原告於買方之信譽受損，此當為身為媒合買賣、首重信用之原告所賴以維業並念茲在茲者，然因被告終止契約，原告無庸再依系爭契約約定提出後續諸如協助兩造簽立書面買賣契約、保管價金、協助點交不動產等服務，亦得減省部分人事、勞務費用等一切情狀，認原告主張2 ％服務報酬，尚屬過高，應酌減至1 ％即75,800元始屬合理，逾此範圍請求，不應准許。

㈥、末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程式送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5 % ，民法第229 條第2 項、第233 條第1 項前段、第203 條分別定有明文。經查，本件係因契約關係所生之違約金債權，為給付無確定期限之金錢債權，而本件起訴狀繕本係於105 年6 月14日送達被告戶籍地址，有本院送達證書1 紙附卷可參（本院卷第17頁），則被告即應自105 年 6月15日起負遲延責任。

五、綜上所述，原依照契約之法律關係，請求被告給付75,800元，及自105 年6 月15日起至清償日止，按週年利率百分之 5計算之利息，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。

六、本判決所命被告應給付原告之金額，未逾50萬元，依民事訴訟法第389 條第1 項第5 款之規定，應依職權宣告假執行；並依同法第392 條第2 項規定，依職權宣告被告預供擔保，得免為假執行。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提之證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。

八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。