106年度壢簡字第1138號｜民事：給付報酬｜裁判日期：106 年 10 月 30 日

臺灣桃園地方法院民事簡易判決　　　 106年度壢簡字第1138號原　　　告　敦信不動產經紀有限公司法定代理人　劉貞延訴訟代理人　袁倫翔被　　　告　王沛驊訴訟代理人　陳皓上列當事人間請求給付報酬事件，本院於民國106 年10月23日言詞辯論終結，判決如下：主文被告應給付原告新臺幣壹拾柒萬貳仟元。訴訟費用新臺幣壹仟捌佰捌拾元由被告負擔。本判決得假執行。但被告如以新臺幣壹拾柒萬貳仟元為原告預供擔保，得免為假執行。事實及理由一、原告主張：被告於民國106 年間6 月29日委託原告公司居間，欲承購訴外人饒秀珠所有門牌號碼桃園市○○區○○街000 巷0 號之建物（下稱系爭房地），並與原告簽立附停止條件定金（斡旋金）委託書暨確認書（下稱系爭斡旋契約），嗣被告於106 年7 月5 日與賣方饒秀珠簽立買賣契約（下稱系爭買賣契約），約定以新臺幣（下同）860 萬成交，且同意按成交總價之2%給付服務報酬予原告公司，並簽立服務報酬給付同意書（下稱系爭同意書）在案，詎被告拒絕履行買賣契約，亦拒絕給付服務報酬，經原告寄發存證信函催告給付未果，惟依系爭斡旋契約之約定，買賣契約已成立或因可歸責於買方即被告事由致買賣契約解除，被告仍應支付成交總價之百分之2 之服務報酬予原告，爰依系爭斡旋契約之約定提起本件訴訟等語，並聲明：被告應給付原告172,000 元。二、被告則以：被告前分別於106 年6 月28日、同年7 月5 日由原告仲介即訴外人袁倫翔帶看系爭房地，然被告為靈異敏感體質，第二次至系爭房地時即感到頭暈眼花，袁倫翔卻仍將斯時身心狀況極差之被告帶往中信加盟店內，迫使被告必須磋商成交價格，疲勞轟炸持續直至凌晨1 時許，被告因斯時昏睏欲睡，又因敏感體質難以控制自己行為，於無意識下依原告仲介及代書之指示下簽立系爭買賣契約及系爭同意書，嗣後被告知悉系爭房屋所在社區發生過5 起以上跳樓自殺命案，並思及簽約時種種恍惚無意識之情，深覺恐懼，遂於106 年7 月10日通知原告及賣方解除契約，是被告簽約時係在極度疲倦、身體不適情況下所為，其意思表示應屬無效，是系爭買賣契約自始無效；又原告仲介未給予被告3 日以上審閱期，卻於系爭斡旋契約偽填106 年6 月29日已經買方帶回審閱，是系爭斡旋契約中確認書之條款應不構成契約內容，是系爭斡旋契約應為無效；再原告僅帶看房屋2 次，且首次看屋至簽約日僅過一周許，便以半夜磋商之不正當手段，使被告於恍惚狀態下簽立系爭買賣契約，且原告仲介未向被告說明系爭房屋所在社區曾發生過5 起以上跳樓命案，有違其善良管理人之告知及說明義務，是原告請求之報酬亦應予以酌減等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。三、原告主張兩造於106 年6 月29日簽訂系爭斡旋契約，被告與賣方復於106 年7 月5 日簽立系爭買賣契約，被告並於同日簽立同意書，被告經催告後仍拒絕給付服務報酬乙節，業據其提出附停止條件定金（斡旋金）委託書、確認書、系爭買賣契約、服務報酬給付同意書及存證信函等件在卷可參（見支付命令卷第4 頁至第17頁），且為被告所不爭執，自堪信為真實。四、原告復主張被告應依系爭斡旋契約及同意書之約定，應支付按成交總價2%計算之服務報酬172,000 元乙情，為被告所否認，並以前開情詞置辯，是本件爭點厥為：㈠系爭買賣契約是否無效？㈡系爭斡旋契約是否無效？㈢原告依系爭斡旋契約請求被告給付服務報酬172,000 元，有無理由？其金額若干？㈠系爭買賣契約是否無效？ ⒈按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277 條前段定有明文；又民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求，最高法院17年上字第917 號判例可資參照。 ⒉經查，被告於本院自承：106 年7 月5 日看完系爭房地後，同日便至加盟店，由原告訴訟代理人與店長向伊及伊女兒議價，從890 萬談到860 萬元，後代書便有向伊解說買賣標的、價金及買賣契約內之基本介紹，但速度很快，其後伊便簽立系爭買賣契約並蓋印手印等語（見本院卷第25頁），是依被告所述，被告在簽立系爭系爭買賣契約及同意書前，均有與原告之仲介人員討論價格，提出個人意見，並知悉代書向其告知合約內容，顯見被告當時意識應屬清楚並無陷於意識不清、無法辨別事理之狀態。又系爭同意書抬頭即記載文件名稱為「服務報酬同意書」，內文並載明：「買方同意支付成交總價2%之服務報酬（17.2萬）」等字句，其記載文字客觀上足可供一般人清楚辨識其意義，被告為具智識歷練之成年人，經協商後始同意於系爭買賣契約及系爭同意書上簽名，就文書內容文義自不得委為不知。況被告女兒係共同在場與原告人員協商，其系爭買賣契約、同意書之文義可供一般智識程度之成年人所瞭解，經被告審視後簽名表示同意，自應受此約定拘束。至被告所稱仲介人員強迫磋商、疲勞轟炸云云，然交易過程中仲介人員所為較為積極之作為，事所恆有，並涉及當事人主觀之感受，在其他證據可供佐證之情形下，尚無足為有利被告之認定，此外，被告復未就其於簽約之際確已喪失意識能力乙節提出其他證據以實其說，是被告辯以簽立系爭買賣契約時為無意識能力，系爭買賣契約無效云云，難認有據。㈡系爭斡旋契約是否無效？ ⒈按企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有30日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容。違反前項規定者，其條款不構成契約之內容。但消費者得主張該條款仍構成契約之內容。中央主管機關得選擇特定行業，參酌定型化契約條款之重要性、涉及事項之多寡及複雜程度等事項，公告定型化契約之審閱期間，消保法第11條之1 定有明文。其立法理由在於維護消費者知的權利，使其於訂立定型化契約前，有充分了解定型化契約條款之機會，如消費者已有詳細審閱契約之機會，該條之保護目的已達，故消費者於簽約時審閱契約條款內容之期間，雖未達規定期間，然企業經營者未有妨礙消費者事先審閱契約之行為，消費者有充分了解契約條款之機會，而於充分了解後同意與企業經營者成立契約關係，基於其他考量而選擇放棄審閱期間者，法律並無禁止消費者拋棄權利之限制，基於私法自治及契約自由之原則，尚非不可，難謂消費者係於匆忙間訂立契約而不知該契約之相關權利義務，其訂立之契約有失公平之虞。消費者自不得於事後再以違反審閱期間之規定為由，主張契約條款因違反審閱期而排除契約條款之適用。 ⒉系爭斡旋金契約係原告公司預定用於同類委託斡旋契約條款而訂定之契約，性質上屬於定型化契約，固有消保法第11條之1 規定之適用。惟系爭斡旋金契約說明記載：「本定型化契約及其附件於中華民國106 年6 月29日經買方攜回審閱3 天」之內容，被告復於該欄位簽章無訛，有斡旋金契約附可稽（見支付命令卷第14頁），是被告既同意採用斡旋契約之方式，應得透過系爭斡旋契約第1 張審閱說明之文字記載，知悉其得主張3 日以上之契約審閱權，且理應知悉在系爭斡旋金契約簽名之效力，被告既於原告填載日期後簽署，足認被告已充分瞭解該條契約內容，而原告雖未於當日交付系爭斡旋契約，然被告自承原告嗣後以Line通知交付系爭斡旋契約，被告便以「之後有空再拿來」等文句回覆（見本院卷第 26頁），是被告基於自主意識而同意放棄契約之3 日審閱權利，事後自不得再爭執原告未給予合理審閱期間。況且，被告並未舉證其於簽定系爭斡旋契約後相當於審閱期間之日數內，已向原告表示契約條款內容有何不合理、不當之處，揆諸前揭說明，系爭斡旋金契約自不因原告未給予事先審閱期間而無效，是被告事後執消保法第11條之1 審閱期間之規定，辯稱系爭斡旋金契約為無效云云，洵無可取。㈢原告依系爭斡旋契約請求被告給付服務報酬172,000元，有無理由？其金額若干？ ⒈依系爭斡旋契約之約定：「王沛驊（即購屋人，以下簡稱買方）為購買桃園市○○區○○街000 巷0 號10樓，委託受託人（即原告）居間、代理向賣方傳達購屋意願，受託人並得同時接受賣方之委託銷售，買方選擇使用附停止條件定金委託書，於賣方簽認出售時；……或買賣契約已成立，買方同意以現金一次支付相當於成交總價百分之二之服務報酬予受託人。如因可歸責於買方之事由，致買賣契約解除，或買賣雙方合意解除買賣契約，不論有無簽訂不動產買賣契約，買方仍應支付成交總價百分之二之服務報酬予受託人」等語，此有系爭斡旋契約書在卷可參（見支付命令卷第14頁），觀諸契約文義可知，其主要內容係由原告為被告居間仲介系爭房地之買受事宜，而原告得向被告收取報酬，需買賣契約已成立，或買賣契約解除可歸責於買方即被告，換言之，縱原告曾經投入相當心力推廣介紹、帶客戶看房、居間蹉商議價，仍有可能因為買賣契約無法成立而未能獲得報酬，故系爭斡旋契約一方面要求原告須自行負擔此部分之風險及成本費用，另一方面為保障原告所支出之勞力及金錢，此係為平衡原告可能支出無益之勞費及避免買方規避報酬支付，故約定有上開情形之一，仍視為原告已完成仲介工作，與一般社會觀念無違，今被告到庭自承：伊簽立買賣契約後，雖仲介前有向伊表示社區發生過自殺案件，但其嗣後發現該社區有發生過至少5 件以上自殺事件，且其體質敏感，故而向原告及賣方表示解除系爭買賣契約等語（見本院卷第25頁反面），是原告仲介前既已向被告表示系爭房地所在社區曾有發生自殺致死情事，應認已善盡告知義務，且個人體質情況因人而異，殊難期待原告得已知悉被告具有敏感體質而預先為防範，自難逕以被告自身體質較為敏感而認原告未善盡義務，是被告據此不願履約而欲解除契約，顯係因自身因素所致，是系爭房地買賣契約既已經賣方與被告簽署而成立，被告並簽立系爭同意書在案，縱被告已為解除契約之意思表示，該買賣契約之解除應認屬可歸責於被告之事由所致，從而，原告依據系爭斡旋契約請求給付系爭房地成交總價百分之2 報酬即172,000 元（計算式：8,600,000x 2%=172,000 元），應屬有據。 ⒉被告辯以原告僅帶看房屋2 次，且首次看屋至簽約日僅過一周許，便以半夜磋商之不正當手段，使被告於恍惚狀態下簽立系爭買賣契約，且原告仲介未向被告說明系爭房屋所在社區曾發生過5 起以上跳樓命案，有違其善良管理人之告知及說明義務，是原告請求之報酬亦應予以酌減云云，然按不動產經紀業管理條例第19條規定「經紀業或經紀人員不得收取差價或其他報酬，其經營仲介業務者，並應依實際成交價金或租金按中央主管機關規定之報酬標準計收。」；內政部前依不動產經紀業管理條例第19條第1 項之授權而定之報酬標準，曾以（89）台內中地字第0000000 號公布略以：不動產經紀業或經紀人員經營仲介業務者，其向買賣或租賃之一方或雙方收取報酬之總額合計不得超過該不動產實際成交價金百分之六或一個半月之租金。經查，本件系爭買賣契約成立時，原告得向買方即被告請求此總價款2%即172,000 元之報酬，原告並得向賣方請求4%之報酬，有系爭同意書在卷可參（見支付命令卷第16頁），亦即原告之總報酬合計為6%，此比例與現今社會同類之仲介居間報酬相較，尚無過高之情，亦與現行法規無違，自難據此認為有過高之嫌，故本件原告所得請求之報酬，尚無為數過鉅失其公平之情事，至被告所舉原告帶看屋次數極少、且未告知發生過5 起以上自殺案件云云，然仲介業已告知系爭社區曾有自殺事件發生，應認已盡告知義務乙節，業如前所述，再仲介履約事項包含推廣介紹、帶客戶看房、居間蹉商議價等項，殊難逕以帶看次數多寡遽認其未提供良好之服務品質，此外，被告亦未舉證證明原告所任勞務價值，有何顯失公平之處，則被告請求核減，即與上揭法律規定之要件未合，不能准許。五、綜上所述，原告依系爭斡旋契約請求被告給付服務報酬172,000 元，為有理由，應予准許。六、本件係就民事訴訟法第427 條第1 項訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，爰依同法第389 條第1 項第3 款之規定，職權宣告假執行，並依同法第392 條第2 項，依職權為被告預供擔保，得免為假執行之宣告。七、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘主張、陳述並所提證據均與本件之結論無影響，爰不再一一論述，附此敘明。八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。並依職權確定訴訟費用額如主文第2 項所示。中華民國 106 年 10 月 30 日中壢簡易庭法官陳幽蘭上判決正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 106 年 10 月 30 日書記官龍明珠

中壢簡易庭106年度壢簡字第1138號

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