106年度壢簡字第1220號｜民事：遷讓房屋等｜裁判日期：107 年 03 月 19 日

臺灣桃園地方法院民事簡易判決　　　 106年度壢簡字第1220號原　　　告　穆勇廷訴訟代理人　楊逸民律師被　　　告　陳怡君上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國107 年3 月7 日言詞辯論終結，判決如下：主文被告應給付原告新臺幣壹拾壹萬零參佰玖拾元，及自民國一○七年二月四日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。訴訟費用新臺幣貳仟參佰貳拾元由被告負擔新臺幣壹仟參佰參拾元，餘由原告負擔。本判決原告勝訴部分得假執行。事實及理由壹、程序方面：一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項但書第3 款定有明文。查本件原告起訴時原聲明分別為：（一）被告應將門牌號碼桃園市○○區○○路000 巷0 號之房屋（下稱系爭房屋）返還原告。（二）被告應給付原告新臺幣（下同）86,583元，及自起訴狀繕本送達翌日起，按年息5%計算之利息。（三）被告應自民國106 年9 月20日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告15,000元；嗣於106 年10月13日提出民事準備狀，撤回第1 、3 項之聲明（見本院卷第39頁），復於本院審理中變更第2 項聲明為：被告應給付原告119,725 元，及自本院107 年1 月12日言詞辯論筆錄繕本送達翌日起，按年息5%計算之利息（見本院卷第90頁）。核原告所為訴之變更，應屬擴張應受判決事項之聲明，揆諸前揭規定，並無不合，應予准許。二、被告經合法送達，無正當理由未於言詞辯論期日到場，經核無民事訴訟法第386 條各款所列情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。貳、實體方面：一、原告主張：被告於105 年9 月21日向原告承租系爭房屋，約定租賃期間自105 年9 月21日起至107 年9 月20日止，租金每月15,000元，租金應於每月20日以前繳納，押租金為30,000元，且房屋之水電、瓦斯、電話、管理、清潔等費用由被告負擔，並簽訂房屋租賃契約（下稱系爭租約）。詎被告自106 年6 月起即未再支付租金亦未繳納水電費，原告曾於106 年7 月17日委託律師寄發桃園中路郵局第462 號存證信函催告被告給付水電費及租金，然被告仍未給付分文，迄原告起訴時，被告已有106 年6 月至8 月份之租金合計45,000元未支付，另有106 年3 、5 月及6 月之水費分別為5,725 元、5,342 元、8,573 元，合計為19,640元未繳納；106 年4 、6 月之電費分別為14,995元（1 樓）、9,757 元（2 樓）、18,704元（1 樓）、8,487 元（2 樓），合計為51,943元未繳納，而上開水電費均由原告於106 年6 月22日代為繳清。又原告於102 年12月間曾委託訴外人龍泰企業社對系爭房屋裝潢，支出裝潢費用460,140 元，嗣被告於106 年9 月遷出系爭房屋，原告於106 年10月初進入系爭房屋後發現系爭房屋之2 樓隔間遭被告拆除，除造成地板損壞外，天花板、燈具亦有毀損，2 樓後段亦堆積垃圾未清除等情，而系爭房屋裝潢係於103 年1 月間完工，迄至106 年10月修復，已使用3 年10個月，修繕費用為50,500元，預計棄置價值為0 元，而系爭房屋之裝潢耐用年數應比照房屋附屬設備之「其他」，以10年（120 個月）計算，並依直線折舊法折舊計算系爭房屋裝潢部分之殘值應為31,142元（計算式：50,500- 【50,500元x46 個月/120】=31,142 元），另加計清除費用2,000 元，被告應給付原告共119,725 元（計算式：106 年6 至8 月租金45,000元- 押租金30,000元+ 水費19,640元+電費51,943元+ 系爭房屋裝潢殘值31,142元+ 清除費用2,000 元=119, 725 元），為此，爰依系爭租約之約定及租賃之法律關係提起本件訴訟等語。並聲明：被告應給付原告119,725 元，及自本院107 年1 月12日言詞辯論筆錄繕本送達翌日起，按年息5%計算之利息。二、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出準備書狀作何聲明或陳述。三、原告主張兩造簽訂系爭租約，約定租賃期間自105 年9 月21日起至107 年9 月20日止，租金每月15,000元，押金30,000元，被告於106 年9 月間遷出系爭房屋時，系爭房屋2 樓之隔間、燈具遭被告拆除，地板損壞；原告已代被告繳納水費共19,640元、電費51,943元等情，有系爭租約、桃園中路第462 號存證信函、水費、電費繳費憑證、龍泰企業社估價單、發票、系爭房屋毀損及修繕照片等件附卷可核（見本院卷第9 至25頁、41至43頁、69至77頁），又被告已於相當時期受合法通知，於言詞辯論期日不到場，亦未提出任何書狀為爭執，依民事訴訟法第280 條第3 項前段準用同條第1 項前段之規定，視同自認，故堪信原告主張之事實為真。四、本院之判斷：（一）按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於期限內不為支付，出租人得終止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2 個月之租額，不得依前項之規定，終止契約；出租人非因承租人積欠租金額，除以擔保金抵償外，達2 個月以上時，不得收回房屋；承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第440 條第1 項、第2 項前段、土地法第100 條第3 款、第455 條分別定有明文。經查，本件被告自106 年6 月起迄今即未再繳納租金，原告乃以本院107 年1 月12日言詞辯論筆錄言詞辯論筆錄繕本之送達作為終止系爭租約之意思表示，而本院107 年1 月12日言詞辯論筆錄繕本於107 年1 月24日寄存於被告戶籍地之警察機關，依民事訴訟法第138 條第2 項規定，於同年2 月3 日生送達之效力，有本院送達證書1 份在卷可查（見本院卷第87頁），則自106 年6 月起至同年12月31日止，扣抵押租金30,000元後，被告仍逾2 個月以上之租金未繳納，是系爭租約業於107 年2 月3 日經原告合法終止，先予敘明。（二）按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。而於抵充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題（最高法院87年度台上字第1631號民事判決意旨參照）。又系爭租約第7 條約定：「交付系爭房屋日起，房屋之水電、瓦斯、電話、管理、清潔等費用由被告負擔」等語，而系爭租約每月租金為15,000元，被告自106 年6 月起即未依約給付租金，復於106 年9 月遷出系爭房屋，是被告現積欠106 年6 月起至8 月份租金共計45,000元，又原告替被告代繳106 年3 、5 月及6 月之水費，合計為19,640元、同年4 、6 月之電費，合計為51,943元，共計71,583元（計算式：水費19,640元+ 電費51,943元=71,583 元），業據其提出相關繳費憑證為憑，參兩造間系爭租約既已約明被告應負責繳納水電費用，且經本院核算上揭繳費憑證費用無訛，是扣抵押租金30,000元後，原告自得請求被告給付86,583元（計算式：租金45,000元+ 水電費71,583元- 押租金30,000元=86,583 元），則原告此部分主張，於法有據，可以准許。（三）再按承租人應以善良管理人之注意，保管租賃物，租賃物有生產力者，並應保持其生產力；承租人違反前項義務，致租賃物毀損、滅失者，負損害賠償責任，民法第432 條第1 項、第2 項前段分別定有明文；系爭租約第13條前段約定：「被告應以善良管理人之注意使用系爭房屋，除因天災地變等不可抗拒之情形外，因被告之過失致系爭房屋毀損，應負損害賠償之責。…」。經查，觀諸原告所提之系爭房屋毀損照片，系爭房屋2 樓地板有隔間拆除後所遺痕跡，其上天花板亦有破洞、燈具受損之情形，此有系爭房屋毀損照片1 份為證（見本院卷第41、42頁、71至73頁），足徵系爭房屋2 樓確有遭被告拆除隔間、燈具，及天花板、地板損壞之事，原告上揭主張屬實，顯見被告未盡注意保管之責，自有違善良管理人之注意義務，依上開規定，被告應負損害賠償責任。又不法毀損他人之物者，被害人得請求賠償其物因毀損所減少之價額。負損害賠償責任者，除法律另有規定或契約另有訂定外，應回復他方損害發生前之原狀。因回復原狀而應給付金錢者，自損害發生時起，加給利息。第1 項情形，債權人得請求支付回復原狀所必要之費用，以代回復原狀。民法第196 條、第213 條分別規定甚明。又物被毀損時，被害人除得依民法第196 條請求賠償外，並不排除民法第213 條至第215 條之適用。依民法第196 條請求賠償物被毀損所減少之價額，得以修復費用為估定之標準，但以必要者為限（例如：修理材料以新品換舊品，應予折舊）。原告主張其因被告未盡善良管理人之注意義務，擅自拆除系爭房屋2 樓隔間、燈具，並破壞天花板、地板，共支出修繕費用50,500元、清除費用2,000 元，有發票1 份為證（見本院卷第74頁），衡以系爭房屋之修復，既以新品更換被損害之舊品，並參本院參考行政院所發布之固定資產耐用年數表第一類第二項房屋附屬設備中其他設備耐用年數為10年，而內政部訂定之「固定資產折舊率表」規定，耐用年數10年依定率遞減法之折舊率為千分之206 ，其最後1 年之折舊額，加歷年折舊累計額，其總和不得超過該資產成本原額10分之9 。則原告自承系爭房屋於102 年12月間進行裝潢，於103 年1 月間完工等語（見本院卷第66、67頁），推估系爭房屋最近一次裝潢至本件損害發生日即106 年9 月間（被告遷出系爭房屋日），已使用3 年8 個月，是扣除折舊後之修繕費用估定為21,807元（詳如附表之計算式），加計清除費用2,000 元，共為23,807元，足認系爭房屋之必要修繕費用為23,807元。餘此部分之請求，則屬無據，應予駁回。（四）從而，原告自得向被告請求給付110,390元（計算式：租金及水電費共86,583元+ 系爭房屋修繕費23,807元=110, 390元），原告逾此範圍之請求，即屬無據，不應准許。五、末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；前項催告定有期限者，債務人自期限屆滿時起負遲延責任；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5 ，民法第229 條第2 項、第3 項、第233 條第1 項、第203 條分別定有明文。經查，本院107 年1 月12日言詞辯論筆錄繕本於107 年1 月24日寄存於被告戶籍地之警察經關，有本院送達證書1 份附卷足證（見本院卷第88頁），是被告應於前揭繕本送達翌日即107 年2 月4 日起負遲延責任，堪以認定。六、綜上所述，原告依系爭租約、租賃之法律關係請求被告給付110,390 元，及自本院107 年1 月12日言詞辯論筆錄繕本送達翌日即107 年2 月4 日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，則屬無據，應予駁回。七、本件原告勝訴部分，係就民事訴訟法第427 條訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389 條第1 項第3 款規定，應依職權宣告假執行。八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。並依職權酌定訴訟費用額如主文第3 項所示。中華民國 107 年 3 月 19 日中壢簡易庭法官張得莉以上為正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 107 年 3 月 19 日書記官林宛瑩附表 ----- 折舊時間金額第1年折舊值 50,500×0.206=10,403 第1年折舊後價值 50,500-10,403=40,097 第2年折舊值 40,097×0.206=8,260 第2年折舊後價值 40,097-8,260=31,837 第3年折舊值 31,837×0.206=6,558 第3年折舊後價值 31,837-6,558=25,279 第4年折舊值 25,279×0.206×(8/12)=3,472 第4年折舊後價值 25,279-3,472=21,807

中壢簡易庭106年度壢簡字第1220號

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