中壢簡易庭106年度壢簡字第1386號

• 裁判案由: 遷讓房屋等
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 中壢簡易庭
• 裁判日期: 107 年 03 月 16 日

臺灣桃園地方法院民事簡易判決　　　 106年度壢簡字第1386號原　　　告　台文針織股份有限公司
法定代理人　嚴凱泰
訴訟代理人　許慧玲
鄭鴻森
被　　　告　樂威工業股份有限公司
法定代理人　王建華
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國107 年3 月12日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將坐落於門牌號碼桃園市中壢區南園二路八之二樓房屋全部遷讓返還原告。
被告應給付原告新臺幣參拾貳萬參仟陸佰伍拾元。
被告應自民國一百零七年三月十二日起至遷讓交付第一項房屋之日止，按月給付原告新臺幣玖萬陸仟柒佰參拾元。
訴訟費用新臺幣肆仟陸佰參拾元由被告負擔。
本判決第一項得假執行，但被告如以新臺幣肆拾壹萬貳仟捌佰元為原告預供擔保後，得免為假執行。
本判決第二項得假執行；但被告如以新臺幣參拾貳萬參仟陸佰伍拾元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第三項就到期部分得假執行。但被告就到期部分如每期以新臺幣玖萬陸仟柒佰參拾元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序部分：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255
條第1 項第3 款定有明文。查，本件原告起訴時原聲明：㈠被告應將門牌號碼桃園市○○區○○○路0 ○0 號房屋（下稱系爭房屋）騰空遷讓返還予原告；㈡被告應給付原告新臺幣（下同）190,626 元，及自106 年10月25日起至遷讓交屋日止，按月賠償原告190,626 元。㈢願供擔保，請准宣告假執行。嗣於民國107 年1 月15日言詞辯論期日變更聲明為：㈠被告應返還系爭房屋；㈡被告應給付原告323,650 元，及自租約終止翌日起至返還系爭房屋之日止，按月給付96,730元（見本院卷第109 頁），核與前揭規定相符，應予准許，先予敘明。
二、本件被告經合法通知，無正當理由未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條所列各款情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體部分：
一、原告主張：被告於105 年6 月24日向原告承租系爭房屋，並簽訂租賃契約在案（下稱系爭租約），約定租賃期間自105
年7 月1 日起至106 年6 月30日止，租金每月96,730元，押租金為160,000 元。惟系爭租約租期屆滿被告遲未返還系爭房屋，並自被告自106 年8 月起未繳納租金，扣除押租金後，迄今已積欠逾2 個月以上之租金，經原告以存證信函催請被告給付租金，被告均置之不理，爰以107 年1 月15日言詞辯論筆錄為催告給付租金，並限被告於筆錄送達10日內給付積欠租金，逾期即終止系爭租約之意思表示，詎被告迄至言詞辯論終結仍未給付，系爭租約已終止，被告自應返還系爭房屋；又迄至106 年12月份，扣除押租金160,000 元，被告尚積欠租金323,650 元（96,730x5=483,650、483,650-160
,000=323,650）；又被告於系爭租約終止後，未即時搬離而享有相當於租金之不當得利即每月96,730元之利益，為此，爰依系爭租約及不當得利之法律關係提起本件訴訟等語，並聲明：如主文第1 、2項所示。
二、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出準備書狀為任何聲明或陳述。
三、原告主張之上揭情事，業據其提出系爭租約、存證信函、106 年房屋稅繳款證明書、系爭房屋暨坐落土地之第一類謄本及現場照片等件為證（見本院卷第7 頁至第17頁、第42頁至第53頁、第54頁至第61頁），而被告經本院合法通知，未於言詞辯論期日到場爭執，復未提出書狀答辯以供本院斟酌，本院審酌原告所提證據，應認原告主張為真實。
四、原告復主張被告應返還系爭房屋，並給付積欠之租金323,650 元，及自租約終止日翌日起按月給付相當於租金之不當得利96,730元乙情，是本件爭點厥為：㈠原告請求被告遷讓房屋，有無理由？㈡原告請求被告給付積欠租金323,650 元，及自系爭租約終止翌日起至返還系爭房屋之日止，按月給付96,730元，有無理由？
㈠原告請求被告遷讓房屋，有無理由？
⒈按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約；未定期限者，各當事人得隨時終止契約。但有利於承租人之習慣者，從其習慣。民法第451 條、第450 條第2 項定有明文。經查，系爭租約於106 年6 月30日終止，被告仍持續為系爭房屋之使用收益，原告並於屆至後仍向被告請求給付租金，並收受租金至106 年7 月份乙情，為原告所是認（見本院卷第108 頁反面），揆諸上開說明，堪認原告係任由被告繼續系爭房屋之使用收益，則兩造間於原定租賃期限即106 年6
月30日期限屆滿後，係視為以不定期限繼續租賃契約至明。⒉按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2 個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第440 條第1 項、第2 項、第455 條前段分別定有明文。又出租人非因左列情形之一，不得收回房屋。三、承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達2
個月以上時，土地法第100 條第3 款亦有明定。又按押租金之主要目的在擔保承租人租金之給付及租賃債務之履行，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。而於抵充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題（最高法院83年台上字第2108號判例、87年度台上字第1631號判決意旨可資參照）。經查，系爭租約因原告未即表示反對被告使用，已為不定期限租賃契約，業如前所認定，是被告負有依系爭租約條件按月給付原告租金96,730元之義務，惟被告自106 年8 月迄今均未給付租金，扣除押租金後，租金業已積欠2 個月以上，又原告以107 年1 月15日言詞辯論期日為催告給付租金及終止系爭租約之意思表示，如未於當日筆錄送達10日內未清償則不另通知終止而逕生終止租約效力（見本院卷第109 頁），而該日筆錄經本院為公示送達後，於107 年2 月9日公告於本
院公告處及司法院院內外網站，有本院公示送達證書及網路公告頁面列印各1 份附卷可稽（見本院卷第117 至118 頁）。是本件公示送達於107 年3 月1 日起發生送達效力，而被告於107 年3 月11日前仍未給付積欠租金，亦未到庭，是系爭租約已於107 年3 月11日終止。從而，兩造間之不定期租賃契約應已於107 年3 月11日合法終止，被告繼續占用系爭房屋即成無權占有。是原告依系爭租約之約定請求被告遷讓返還系爭房屋，洵屬有據。
㈡原告請求被告給付積欠租金323,650 元，及自系爭租約終止翌日起至返還系爭房屋之日止，按月給付96,730元，有無理由？
⒈按承租人應依約定日期，支付租金，民法第439 條前段定有明文。又依系爭租約第4 條約定：「乙方自承租當日起按月給付租金82,522元，另需給付房屋修繕費用按月付14,208元，合計每月支付96,730元。」；第7 條約定：「押金160,000 元，於本契約訂定同時支付。本押金於租約屆滿或終止時，甲方（即原告）應在乙方（即被告）交還廠房及土地和給付所有水、電費並履行本約第5 條第5 項後，7 日內無息退還乙方。」（見本院卷第7 頁至第8 頁）。經查，系爭租約每月租金為96,730元，而被告自106 年8 月起未依約繳納租金乙情，業如前所認定，是被告迄至同年12月共積欠租金483,650 元（計算式：96,730x5=483,650），又依上開最高法院83年台上字第2108號判例、87年度台上字第1631號判決意旨，押租金160,000 元應予抵充，是被告尚應給付欠租323,650 元（計算式：483,650- 160,000=323,650）。
⒉按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。民法第179 條定有明文；又無權占有他人之土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，故如無權占有他人之房屋，加害人應返還之不當得利之範圍，為相當於租金之利益（最高法院97年度台上字第294 號判決參照）。經查，本件兩造簽訂之系爭租約已於107 年3 月11日終止，已如上述，被告既未於系爭租約終止時即返還系爭房屋，則被告於翌日起即屬無權占有系爭房屋，且獲有相當於租金之不當得利，致原告受有無法使用收益系爭房屋之損害。而被告向原告承租系爭房屋之租金每月為96,730元，已如前述，並有系爭租約附卷可參（見本院卷第7 頁），自堪認此租金額即為被告使用系爭房屋每月所受之利益，並為原告所受無法使用收益之損害，則原告請求被告在107 年3 月12日起至返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之不當得利96,730元予原告之範圍內，洵屬有據，應予准許。
五、綜上所述，本件系爭租約既已於107 年3 月11日終止，被告仍無權占有系爭房屋，則原告依租賃契約及不當得利之法律關係，請求被告遷讓返還系爭房屋，並給付積欠租金323,650 元，及自107 年3 月12日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告相當於租金之不當得利96,730元，為有理由，應予准許。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決之結果，不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
七、本件係就民事訴訟法第427 條第1 項訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，爰依同法第389 條第1 項第3 款之規定，應依職權宣告假執行。另依同法第392 條第2 項規定，依職權宣告被告預供擔保得免為假執行。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。並依職權確定訴訟費用額如主文第3 項所示。
中 華 民 國 107 年 3 月 16 日中壢簡易庭 法 官 陳幽蘭
上判決正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 3 月 16 日書記官 龍明珠