中壢簡易庭106年度壢簡字第576號

臺灣桃園地方法院民事簡易判決　　　　106年度壢簡字第576號

原告

張振城

被告

昆旺建設有限公司

法定代理人

鍾昌賜

訴訟代理人

沈朝標律師

上列當事人間請求減少買賣價金等事件，本院於民國106 年8 月10日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告主張：原告前於民國104 年5 月20日向被告及訴外人鍾昌賜分別購買門牌號碼：桃園市○○區○○○路0 段00號12樓之房屋及其坐落之桃園市○○區○○段000 地號土地（下稱系爭房屋、土地），約定系爭房屋總建坪數為92.44 坪，系爭土地為3,214.69平方公尺，系爭房屋價金為新臺幣（下同）650 萬元，系爭土地之價金為1,496 萬元，含兩個車位之總價金為2,146 萬元，並簽訂房屋車位買賣契約書、土地買賣契約書（下稱系爭契約書）。嗣原告將系爭房屋、車位、土地應有部分所有權移轉登記予訴外人劉慧芬，發現房屋登記面積共計短少4.1 建坪，扣除已退回之2 建坪，尚欠原告2.1 建坪，以每坪21萬元計算，原告受有至少44萬1 千元之損失。經劉慧芬寄發存證信函予被告，均未獲處理。為此，爰依民法第354 條第1 項、第359 條第1 項、第179 條、第227 條第1 項之規定，提起本件訴訟等語。並聲明：被告應給付原告44萬1 千元，及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。

二、被告則以：兩造簽訂系爭契約書前，曾另簽訂房屋車位、土地買賣契約書，約定系爭房屋價金為660 萬元，系爭土地價金為1,538 萬元，總價共計2,198 萬元（下稱前契約）。嗣原告以系爭房屋實際使用面積遭公設占用4.1 坪為由，請求減少價金。兩造經協議後，廢棄前契約，再訂系爭契約，就短少部分，減少總價金52萬元，並就系爭房屋內5.5 坪之露臺未予計價。是被告就系爭房屋實際坪數減少之瑕疵已為補償，原告再以同一原因請求減少價金並無理由等語，以資抗辯。並聲明：原告之訴駁回；如受不利之判決，願供擔保免為假執行。

三、得心證之理由：

㈠按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373 條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵；出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質，民法第354 條定有明文。所謂物之瑕疵，係指買賣標的物現有之品質與應有之品質不符，而其不符不利於買受人而言，而決定應有品質之順序，首為當事人所保證之品質，再為契約所預定之效用或價值，最後為通常效用或價值。買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，此亦為民法第359 條、第179 條所明定。按物之瑕疵擔保及不完全給付，各異其成立要件及效果，惟於出賣人就其交付之買賣標的物有應負擔保責任之瑕疵，而其瑕疵係於契約成立後始發生，且因可歸責於出賣人之事由所致時，出賣人始同時負有物之瑕疵擔保及不完全給付之債務不履行責任。且所謂瑕疵係可歸責於出賣人之事由所致，係指瑕疵之發生而言，與出賣人是否知悉有瑕疵及為告知，核屬二事（最高法院98年度台上字第1811號判決意旨可資參照）。經查：原告主張向被告所購買之系爭不動產面積短少4.1 坪乙節，為被告所不爭執（本院卷第40頁、第64頁反面），自應由被告就兩造已就該瑕疵協議補償完畢之有利於己之事實負舉證責任。

㈡證人即原任被告公司擔任系爭不動產業務銷售之陳興傳到庭證稱：「買賣的洽談都是我跟原告洽談，但價位還是由老闆即被告法定代理人同意才能決定。記得有兩次合約，第一次洽談的結果價位2,198 萬元（含土地、房屋、車位），第二次是因為買方簽訂合約以後有提到測量成果圖，跟我說明，權狀部分被作為公設使用，本公司包含我負責那麼久都沒發現該問題，買方提出以後我們也有誠意協調，他當時要求要退部分的價金給他，過程都是我跟他協調，我也跟我老闆反應，我印象中退給他52萬，所以第二次的合約就是2,146 萬，我記得他好像跟我說兩坪半，我沒有細算，因為兩造交情很熟，我也跟原告協調，露台部分也沒有計價，雙方同意後就是總價折52萬，後來原告又提出本件，但老闆認為已經協議過了所以不想讓步，兩造曾經調解也是我出面，調解不成立所以原告才提出本件起訴。」、「（問：協調時原告跟你說兩坪被公設占用，還是4.1 坪？）我記得2 或2.5 坪。」等語，堪認原告主張當時協調降價時僅就2 坪做協議，並未出現過4.1 坪之數字，另2.1 坪係於上述協議後始發現乙節，尚屬信實。證人陳興傳雖一再迴護被告而聲稱當時係針對整個買賣契約協議云云，然上開協議時兩造認知短少之坪數既僅有2 坪，尚難認原告已拋棄其餘之瑕疵擔保請求權，原告於上開協議後復發現系爭不動產仍短少2.1 坪，顯然不在原協議降價涵蓋之範圍內，原告自仍得依首揭規定行使其權利。系爭不動產每坪之價金為21萬元（本院卷第84頁反面），是原告主張以21萬元乘以短少坪數2.1 坪共計441,000 元，尚無不合。

㈢末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5 ，民法第229 條第2 項、第233 條第1 項前段、第203 條分別定有明文。從而，原告本於前揭原因事實，依兩造間買賣契約法律關係主張物之瑕疵擔保責任，請求被告返還減少之價金441,000 元及自起訴狀繕本送達翌日即106 年4 月22日（本院卷第32頁參照）起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息，為有理由，應予准許。

四、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘主張、陳述並所提證據均與本件之結論無影響，爰不再一一論述，附此敘明。

五、本件係就民事訴訟法第427 條適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389 條第1 項第3 款規定，爰依職權宣告假執行，並依同法第392 條第2 項規定，依職權宣告被告預供擔保，得免為假執行。

六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。