中壢簡易庭107年度壢簡字第308號

• 裁判案由: 損害賠償
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 中壢簡易庭
• 裁判日期: 107 年 05 月 31 日

臺灣桃園地方法院民事簡易判決　　　　107年度壢簡字第308號原　　　告　元凱房屋股份有限公司
法定代理人　邱一哲
訴訟代理人　羅玉萍
被　　　告　邱雅馨
訴訟代理人　邱清銜律師
複　代理人　張必昇律師
游淑琄律師
上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國107 年5 月14日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣壹拾參萬柒仟陸佰元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣肆仟伍佰貳拾元，其中新臺幣壹仟伍佰零柒元由被告負擔，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。但被告如以新臺幣壹拾參萬柒仟陸佰元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：被告為門牌號碼桃園市○○區○○路0 段000 巷0 ○0 號13樓（下稱系爭房屋）之所有權人。兩造於民國106 年11月7 日簽立專任委託銷售契約書（下稱系爭契約），約定由原告代被告銷售系爭房屋，專任委託銷售期間自106
年11月7 日起自106 年11月20日止，被告委託銷售之底價為新臺幣（下同）6,880,000 元，原告於專任委託銷售期限內洽得訴外人即潛在買方阮湘婷願意以6,880,000 元購入系爭房屋，原告遂於106 年11月15日與阮湘婷簽定附停止條件定金（斡旋金）委託書（下稱系爭定金委託書），是系爭房屋之買賣契約已成立。未料，被告於專任委託銷售期間內又與訴外人即永慶不動產仲介公司簽定委託銷售契約書，並將系爭房屋出售訴外人李語娟，顯已違反系爭契約第6 條約定被告不得擅自自行或經由第三人介紹或其他類似之銷售行為，被告應依系爭契約第7 條約定，給付原告依系爭房屋委託銷售價格6%計算之違約金即412,800 元（計算式：6,880,000
元x6 %=412,800元）等情，為此，爰依系爭契約之約定提起本件訴訟等語。並聲明：被告應給付原告412,800 元。
二、被告則以：原告因知悉被告欲出售系爭房屋一事，因而與被告接洽，兩造於106 年9 月28日簽立一般委託銷售契約書，當時因被告急欲出售系爭房屋，故同時委託多位仲介公司出售系爭房屋，並向原告表明被告實拿價款6,880,000 元（答辯狀誤繕為6,800,000 元），嗣原告於106 年11月初向被告表明有位潛在客戶阮湘婷可能購買系爭房屋，故希望兩造簽立系爭契約，然該系爭契約僅係針對阮湘婷購買系爭房屋而締結，並無礙被告委託其他仲介公司銷售系爭房屋，且訴外人即原告公司員工張家明亦知悉兩造簽立系爭契約期間，被告尚有委託他人銷售系爭房屋一事，是被告應不受系爭契約之拘束，仍得於專任委託期間委託他人出售系爭房屋。詎被告於106 年11月底接獲原告來函聲稱原告已與阮湘婷簽立系爭定金委託書，系爭房屋之買賣已成交，然被告與阮湘婷就系爭房屋之價金、標的、付款方法、稅負、點交等銷售條件尚未達成一致，系爭房屋之買賣契約並未成立，原告請求違約金難謂有理等語，資以抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、原告主張兩造間於106 年11月7 日簽立系爭契約，約定由被告委託原告銷售系爭房屋，委託期間自106 年11月7 日起自106 年11月20日止，委託銷售價格之底價為6,880,000 元等情，有系爭契約、委託銷售/ 出租契約內容變更同意書、不動產說明現況調查表、系爭定金委託書、確認書等件附卷可查（見本院卷第36至46頁），復經本院依職權向桃園市中壢地政事務所調閱系爭房屋土地及建物登記公務用謄本、異動索引等件在卷可考（見本院卷第49頁至第62頁），且為兩造所不爭執，自堪信為真實。
四、原告復主張被告另行委託永慶不動產仲介公司銷售系爭房屋，並將系爭房屋售予李語娟，已違反系爭契約第6 條約定，被告依系爭契約約定應給付違約金等情，為被告否認，並以前詞置辯。是本件應審究者厥為：（一）被告有無違反系爭契約第6 條之約定？（二）若有，原告得否請求被告給付之違約金？違約金金額若干？
（一）被告有無違反系爭契約第6 條之約定？
1.依系爭契約第6 條第1 項第5 款約定：「五、有下列各款情形之一者，視為乙方（即原告）已完成仲介之義務，甲方（即被告）仍應支付第1 項約定之服務報酬與乙方：…（五）委託期間內，甲方（即被告）自行銷售、 出租或經由第三人（包含同品牌之其他店家或人員）介紹或其他類似之銷售行為者。…」；第7 條第2 項約定：「七、違約處理：…二、前條第五項第（三）款至第（六）款情形，甲方應支付乙方按本契約書約定之銷售總價6%計算之違約金。」等情，有系爭契約1 份在卷可核（見本院卷第37頁），細鐸上開約定，可見兩造已約定被告於委託原告銷售系爭房屋期間，不得有自行銷售、出租或另行委託第三人介紹銷售系爭房屋之行為，倘被告有違反上開約定，即應認係被告違約，並視為原告已依被告指示完成委任事務，且得請求被告給付違約金甚明。
2.經查，本件兩造簽立系爭契約，由被告委託原告銷售系爭房屋，委託期間自106 年11月7 日起自106 年11月20日止，為兩造所不爭執，業如前述；而被告仍於專任委託期間透過永慶不動產仲介公司銷售系爭房屋，此為被告於本院審理中所自承，其僅辯稱原告亦知悉此情等語；而參證人即永慶不動產仲介公司員工黃靖洋於本院審理時具結證稱：被告與永慶不動產仲介公司於106 年10月4 日就系爭不動產簽立一般委託銷售契約書，永慶不動產仲介公司並於同年11月13日促成被告與李語娟間買賣系爭房屋之交易等語（見本院卷第83至84頁），此有被告與李語娟間簽立之買賣契約書1 份為證（見本院卷第97至107 頁）。而觀諸前揭買賣契約書所載被告與李語娟之簽約日為106 年11月13日，係於系爭契約所約定之專任委託期間，被告與李語娟均用印其上，另本院將前揭買賣契約書提示兩造，兩造均就該買賣契約之內容表示沒有意見等語（見本院卷第83頁反面），足認於兩造專任委託銷售期間，被告確有委由他人即永慶不動產仲介公司銷售系爭房屋予李語娟，是以，被告既然於106 年11月13日即專任委託銷售期間委由委由第三人即永慶不動產仲介公司介紹、銷售系爭房屋，顯已違反系爭契約第6 條第1 項第5 款之約定，而依系爭契約第7 條之約定，被告自應就其違約行為支付違約金，洵堪認定。
3.至被告辯稱系爭契約僅係針對阮湘婷而締結，且被告與阮湘婷間之買賣契約亦未成立，是被告於專任委託期間透過永慶不動產仲介公司出售系爭房屋予李語娟，並無違約之情等語。惟查，被告為73年出生之成年人，此有個人戶籍資料查詢結果1 份附卷可查（見本院卷第20頁) ，依一般社會通念，其應具備相當社會閱歷及經驗，又被告自承其於委由原告專任銷售系爭房屋前，曾委由永慶不動產仲介公司等其他仲介公司銷售系爭房屋等語，是其就不動產交易實務顯非欠缺經驗之人，是被告應可知悉所謂「專任委託銷售」並非指賣方將委託銷售之標的物售予特定對象，而是賣方排他性的專一委任某受託人負責銷售其物。再者，系爭契約上並未特別載明系爭契約係針對阮湘婷購買系爭房屋之用，是其辯稱系爭契約僅係針對阮湘婷而締結等語，亦乏所據，尚難採信。況且，被告於兩造間之專任委託期間委由他人銷售系爭房屋一節，顯已違反系爭契約之前揭約定，業如前述，是縱使被告辯稱其與阮湘婷就系爭房屋尚未成立買賣契約等情為真，亦無礙被告有違反系爭契約第6 條第1 項第5 款約定之事實，被告既有違約之情，即應依約支付違約金予原告，其上揭辯詞，顯為臨訟卸責之詞，洵不足採。
4.另被告辯稱系爭房屋之門禁卡為原告所保管，被告曾告知原告其友人要拿門禁卡以帶他人參觀系爭房屋，是原告自知悉被告尚委由他人及永慶不動產仲介公司銷售系爭房屋等情。然查，本件被告既與原告簽立系爭契約在先，顯就系爭契約之約定事項為承諾，自應受系爭契約之約束，原告是否知悉被告有無違約之情，與被告應遵守系爭契約約定事項之義務，係屬二事，則被告欲以原告已知悉被告有違約之情，以脫免違約應支付違約金之責，已乏所據，顯難憑採。且證人即原告公司員工張家明於本院審理時具結證稱: 原告確實知悉被告於簽立系爭契約前，有委託其他不動產仲介公司銷售系爭房屋，惟於兩造簽立系爭契約時，其有明確告知被告在委託期間內不得將系爭房屋私自售出等語（見本院卷第82頁），而證人張家明雖為原告公司員工，既願意依法具結作證，尚難認其有甘冒偽證罪處罰風險而為虛偽陳述之必要，其證言應可採信。是縱使兩造於簽立系爭契約前，被告已與其他不動產仲介公司簽立一般委託銷售契約書，然兩造簽立系爭契約後，被告本應遵守兩造間系爭契約之約定，於專任委託期間不得委由原告以外之人銷售系爭房屋，業如前述，又即便原告知悉被告委由他人銷售系爭房屋，原告公司員工即張家明亦已告知被告不得違反系爭契約之約定，且在被告尚未實際與他人交易系爭房屋前，被告尚不至於違約，尚不得按此逕論原告有同意被告上開違約行為，故被告此部分所辯，亦難認有理由，洵非可採。從而，被告於專任委託期間委託第三人出售系爭房屋並成交等語，顯已違約，則原告依系爭契約第7 條第2 項約定請求違約金，自屬有據，可以准許。（二）原告得否請求被告給付之違約金？違約金金額若干？
1.依系爭契約第7 條第2 項約定：「七、違約處理：…二、前條第五項第（三）款至第（六）款情形，甲方應支付乙方按本契約書約定之銷售總價6%計算之違約金。」等語，而兩造原約定系爭房屋之銷售總價為7,280,000 元，嗣兩造另簽定委託銷售/ 出租契約內容變更同意書，特別約定「底價為6,880,000 元，包含4%服務費，自行支付土地增值稅及相關費用」等語，有系爭契約、委託銷售/ 出租契約內容變更同意書各1 份在卷足稽（見本院卷第36至38頁），足徵兩造以特別約定系爭房屋之銷售價格，渠等之真意即係以6,880,000 元為銷售底價，且若以前揭價格成交，被告應給付原告之服務報酬即仲介費4%亦包含在銷售底價內，而被告違反系爭契約第6 條第1 項第5 款之約定，已如上述，是依系爭契約第7 條第2 項約定，被告應給付原告之違約金為6,880,000 元之6%即412,800 元。
2.次按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252 條定有明文。至於違約金有無過高，應以債務人若能如期履行債務時，債權人所得享受之一切利益為準，亦即應以債權人因債務人違約而遭受之損害及所失利益為標準。故約定之違約金苟有過高情事，法院即得依此規定核減至相當之數額，且此項核減，法院得以職權為之（最高法院79年台上字第1612號判例意旨參照）。系爭契約第7 條第2 項約定係屬違約金之性質，業如前述，原告理應得依兩造約定之違約金數額，請求被告支付。惟本院審酌原告依系爭專任契約所負有之義務，含居間、仲介、銷售及得協助辦理過戶系爭房屋與貸款手續，且原告已於專任銷售期間內尋得潛在買家阮湘婷，並簽立系爭定金委託書等情，此有系爭定金委託書、阮湘婷之身分證正反面影本各1 份在卷可查（見本院卷第44至46頁、第76頁），顯已就專任委託事項付出相當之勞力、時間成本，復衡酌兩造約定之原告服務報酬為銷售價格4%之服務費，而如被告違約卻需支付銷售價格6%之違約金，二者顯有失衡之虞，對被告尚為不公，是本院認上開違約金應核減為銷售價格之2%為合理，故原告請求被告給付違約金應為137,600 元（計算式：6,880,000 元x2%=137,600 元），始屬允當，逾此部分之請求，則屬無據，礙難准許。
五、綜上所述，原告依系爭契約之約定，請求被告給付137,600
元，為有理由，可以准許；逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。
六、本件原告勝訴部分係依民事訴訟法第427 條第1 項適用簡易訴訟程序所為被告敗訴判決，爰依同法第389 條第1 項第3
款之規定，依職權宣告假執行；併依同法第392 條第2 項規定，依職權宣告被告得為原告預供擔保而免為假執行。
七、本件事證已臻明確，被告雖聲請傳喚證人阮湘婷到庭作證阮湘婷欲購入系爭房屋之價金未達被告要求之底價，且阮湘婷未與被告達成價金一致，是被告與阮湘婷尚未就系爭房屋成立買賣契約等情，惟被告違反系爭契約之約定，業經認定如前，縱傳喚證人阮湘婷以證明被告上揭辯詞為真，然被告與阮湘婷間是否有成立買賣契約，並無礙被告確實有違約之行為，實無傳訊阮湘婷調查此事實之必要，是被告上開證據調查之聲請為無必要性，故予以駁回。兩造其餘攻防方法及所提證據，亦經審酌，核與本件判決結果無影響，爰不逐一論述，併予敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。並依職權確定訴訟費用額如主文第3 項所示。
中 華 民 國 107 年 5 月 31 日中壢簡易庭 法 官 張得莉
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 5 月 31 日書記官 林宛瑩