中壢簡易庭107年度壢簡字第757號

臺灣桃園地方法院民事簡易判決　　　　107年度壢簡字第757號

原告

富全人才仲介有限公司

法定代理人

蕭黛莉

訴訟代理人

鄭進坤

被告

謝菊妹

訴訟代理人

蔣念橋

上列當事人間請求返還押租金事件，本院於民國107 年9 月19日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告主張：原告於民國104 年7 月28日向被告承租門牌號碼桃園市○○區○○路00巷00號房屋（下稱系爭房屋），約定租賃期間自104 年10月起至106 年10月止，租金為每月新臺幣（下同）52,000元，押租金為156,000 元，並簽立租賃契約1 份（下稱系爭租約），嗣兩造書面延展租期2 個月，又口頭約定至106 年12月31日終止雙方租賃契約。而兩造於107 年1 月22日至系爭房屋現場點交時，被告要求修繕部分房屋，原告乃遵照其要求，於107 年1 月26日修繕完成，且多次通知被告，詎被告拒接電話，至原告於107 年4 月12日至系爭房屋查看，發現被告已自行收回房屋、更換房屋大門鎖，被告此舉等同無異議完成返還房屋程序，然被告迄今仍未退還押金156,000 元，為此，爰依租賃之法律關係提起本件訴訟等語。並聲明：（一）被告應返還原告156,000 元，及自起訴狀送達翌日起至返還日止，按年息5%計算之利息。（二）願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告則以：原告於承租期間，曾就系爭房屋內部進行改裝並自行曾設電箱、浴廁管線，且從系爭房屋外觀，即可見房屋2 、3 樓之門窗玻璃有缺失，原告僅用塑膠隔板草率裝設，房屋內部之門板、門窗亦不翼而飛。被告日前委請訴外人就系爭房屋修繕進行估價，認定瑕疵修繕費用為130,500 元，原告雖稱已完成修繕，但就前揭估價內容可見，系爭房屋之缺失並未完成修繕。另依系爭契約約定，原告於租約終止後，未將房屋回復原狀已屬違約，且原告遲至107 年1 月22日才與被告進行點交，是自租約終止之日起至系爭房屋點交之日，原告仍繼續使用系爭房屋，原告仍負有給付租金之義務，經核算後尚須給付租金38,126元（計算式：52,000元/30×22日＝38,126元，元以下四捨五日），被告自得以押租金扣除系爭房屋之修繕費用130,500 元及租金38,126元，且經抵扣後，仍不足支付之部分，原告亦負有給付之責等語，資為抗辯，並聲明:1. 原告之訴駁回。2.若受不利之判決，願供擔保，請准宣告假執行。

三、經查，原告於104 年7 月28日向被告承租系爭房屋，約定租賃期間自104 年10月起至106 年10月止，租金為每月52,000元，押租金為156,000 元，口頭延長至106 年12月31日終止租賃契約，兩造於107 年1 月22日至現場點交；系爭房屋出租時為空屋，原告有加裝隔間、衛浴設備及管線，並切割氣窗以裝冷氣等情，有系爭租約、房屋租賃續約協議書、修繕後房屋照片、更換後門鎖照片各1 份附卷可證（見本院卷第7 至12頁），且為兩造所不爭執，堪信為真實。

四、本院之判斷：

（一）按押租保證金在擔保承租人租金之給付及租賃債務之履行，在租賃關係消滅前，出租人不負返還之責，租賃關係消滅，租賃物已返還，承租人無債務不履行之情事，且押租金尚有餘額時，出租人即負有返還押租金之義務。而依系爭租約第9 條約定：「房屋有改裝施設之必要時，乙方（即原告）取得甲方（即被告）之同意後得自行裝設，但不得損害原有建築，乙方於交還房屋時自應負責回復原狀。若乙方未經甲方同意擅自擴張租用面積或改裝設施等，甲方得比照原租金面積內，另加計租金或作任何處置，乙方不得異議。」；再房屋租賃續約協議書第3 條約定：「按原合約約定，押租保證金：156,000 元，被告於續約協議書到期屆滿，應無息退還押租保證金給原告」等節，有系爭租約、房屋租賃續約協議書1 份在卷可考（見本院卷第8 、10頁）。查，觀之上開約定，可知兩造在簽立系爭租約時，業已約定原告經被告同意後得自行裝潢系爭房屋，被告雖辯稱原告未經其同意改裝設施等語，惟縱原告未經被告同意改裝設施，除被告可另計租金或作任何處置外，原告仍負有回復原狀之義務。又兩造於系爭租約屆滿前，已口頭延長租約至106 年12月31日，為兩造所不爭執，業如前述，被告亦不否認確有收受押租金156,000 元，則原告請求返還押租金是否有據，即應視原告有無債務不履行之情事，而被告得否自押租金中加以抵充而定。

（二）次按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。而於抵充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題（最高法院87年度台上字第1631號判決意旨參照）。再按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷，民法第334 條第1 項前段亦定有明文。次依國內房屋租賃實務，固習慣於租賃契約中約定承租人應於租約屆滿或終止時，負有回復原狀返還房屋之義務，然所謂回復「原狀」，除當事人有特別之約定外，係指承租人應以合於契約之「應有」狀態返還，亦即合於約定方法使用收益所造成之自然耗損、承租人所負保管維護義務之程度、一般交易習慣及誠信原則，並斟酌租賃物之折舊等狀態而返還，而非回復租賃物之「原有」狀態。承前所述，系爭房屋出租時為空屋，原告於租約屆滿時，負回復原狀之義務，應以合於系爭租約之應有狀態返還，又本件原告於本院審理時自承返還系爭房屋時，尚未將加裝之衛浴設備、隔間、切割之氣窗回復原狀等語（見本院卷第52頁），顯未依約將系爭房屋回復應有狀態返還被告，則被告辯稱原告返還系爭房屋時，加裝之隔間、衛浴設施等裝潢未拆除、氣窗被切割，應以押租金抵充回復原狀之費用等節，並非無據。

（三）另被告辯稱估定系爭房屋拆除費用分別為隔間拆除及清運74,000元、氣窗修復25,000元、拆除水電管線15,000元、房間門片安裝12,000元、鐵門修復4,500 元，共計130,500 元，及積欠租金38,126元，據此抵充押租金是否成立及其數額為何，分述如下：

1.隔間拆除及清運費74,000元、浴廁水電管線拆除費15,000元部分：被告主張隔間拆除及清運74,000元（工資為48,000元、清運為26,000元）、拆除水電管線15,000元等語，並提出照片、估價單各1 份在卷可查（見本院卷第24至37頁），而原告亦於審理中自承其有加裝隔間，因有加裝衛浴設備故也加裝水電管線，前揭設備尚未拆除等語（見本院卷第54、55頁），是兩造於點交系爭房屋時，原告既仍未拆除隔間、水電管線，未盡回復原狀之義務，則被告主張此部分費用應自押租金中抵充，實屬有據，應予准許。

2.氣窗修復25,000元部分：被告主張原告切割氣窗以加裝冷氣，氣窗修復費用為25,000元等語，並提出照片、估價單各1 份在卷可查（見本院卷第26至30、37頁），而原告於本院審理時自承其有切除氣窗裝冷氣，拆除冷氣之後，電線是外露的，窗戶也有切除等語（見本院卷第54頁），則原告就為安裝冷氣而切除氣窗應負損害賠償責任，是被告請求此部分金額與應返還之押租金抵充，亦屬有據，可以准許。

3.房間門片安裝12,000元部分：被告固辯稱系爭房屋點交時1 至4 樓的門均被拆除，原告應負擔房間門片安裝的費用等語，惟原告陳稱當初承租系爭房屋時屋內並無裝門等語（見本院卷第54頁），則系爭房屋於出租時，1 至4 樓是否有安裝門、原告是否將門拆除一節，尚屬有疑，被告就此自應負舉證責任。而經本院當庭詢問被告有無系爭房屋出租時已裝門、原告拆除門之證據，被告均自承並無出租時之照片可證明等語（見本院卷第54頁），復無提出其他證據以實其說，自難為被告有利之認定，是被告請求以房間門片費用抵充押租金等語，即屬無據，礙難准許。

4.鐵門修復4,500 元部分：被告雖辯稱原告應支付鐵門修復費用4,500 元等語，惟原告陳稱承租期間並無使用鐵門，該鐵門若有毀損與原告並無關聯等語，並提出系爭鐵門照片1 份為證（見本院卷第12頁），觀其鐵門照片所示，鐵門完整無缺陷，似無被告所辯修復之必要，又被告於本院審理時自承系爭房屋裝設之鐵門是電動的，是因為太久沒有使用而有關闔不順之問題等語（見本院卷第54頁），可認前揭鐵門乃因長期未使用，有自然耗損情形而無法使用，縱有關闔不順之情，本不應歸責於原告，原告自無負擔此4,500 元之義務，被告主張原告應支付鐵門修復4,500 元，並據以與押租金抵充一節，亦非可取，無從准許。

5.從而，被告請求系爭房屋之修復費用，並據此與押租金抵充之範圍以114,000 元為限（計算式：隔間拆除及清運費74 ,000 元＋拆除水電管線15,000元＋氣窗修復25,000元＝114,000元）。

6.又按債權人預示拒絕受領之意思，或給付兼需債權人之行為者，債務人得以準備給付之事情，通知債權人，以代提出，民法第235 條但書定有明文，而所謂「點交」房屋之行為，兼需出租人之受領行為始足當之，是依前揭規定，原告自得以準備給付之事情，通知被告，以代提出。被告另辯稱系爭租約於106 年12月31日屆滿，原告遲至107 年1 月22日始與被告進行點交，此段期間原告仍須給付相當於租金之不當得利38,126元，並據此與押租金為抵充等語，惟原告陳稱其早於106 年11月21日起即多次傳送簡訊予被告，欲通知被告點交系爭房屋，然被告均置之不理等語，此有簡訊記錄1 份附卷足核（見本院卷第41至45頁），被告亦自承因當時手機由2G更換3G、3G換4G，收訊不好，因為手機壞掉有聯絡上的問題等語（見本院卷第55頁），堪認原告陳稱其已於系爭租約屆滿前之106 年11月21日起，即多次通知被告點交系爭房屋，但因聯繫不上被告，致原告無從履行返還系爭房屋等語為真，則遲延點交系爭房屋既屬非可歸責於原告之事由，依民法第230 條之規定，原告應不負給付遲延責任，則此段期間原告亦未因占有系爭房屋而受有利益，被告自不得以原告逾期點交，而請求此段期間之租金，更無抵充押租金之適用，被告此部分所辯，並不可採。

（四）綜上所述，本件押租金156,000 元，與上開修復費用114,000元抵充後，被告尚應返還原告押租金之餘款42,000元（計算式：156,000 元－114,000 元＝42,000元），逾此部分之請求，即非有據，無從准許。

五、末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；前項催告定有期限者，債務人自期限屆滿時起負遲延責任；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5 ，民法第229 條第2 項、第3 項、第233 條第1 項、第203 條分別定有明文。本件原告之請求，核屬無確定期限之給付，而本件民事起訴狀繕本係於107 年7 月23日送達被告，有送達證書1 份附卷可核（見本院卷第20頁），被告應於發生送達效力之翌日即107 年7 月24日起負遲延責任。

六、綜上所述，原告依租賃契約之法律關係請求被告給付原告42,000元，及自起訴狀繕本送達翌日即107 年7 月24日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許。逾此範圍所為請求，為無理由，應予駁回。

七、本判決係就民事訴訟法第427 條第1 項訴訟適用簡易訴訟程序為被告一部敗訴之判決，依民事訴訟法第389 條第1 項第3 款規定，應依職權宣告假執行，並依同法第392 條第2 項規定，依職權宣告被告如預供擔保，得免為假執行。至原告敗訴部分，其假執行之聲請亦失所附麗，併予駁回。

八、本件判決事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提舉證，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述。

九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。並確定訴訟費用額如主文第3 項所示。