中壢簡易庭108年度壢簡字第1237號

臺灣桃園地方法院民事簡易判決　　　 108年度壢簡字第1237號

原告

即反訴被告

尊陽不動產經紀有限公司

法定代理人

蔣明潔

訴訟代理人

陳孟彥律師

訴訟代理人

陳志峯律師

被告

即反訴原告

呂紹安

訴訟代理人

徐瑞美

上列當事人間請求給付服務報酬事件，本院於民國109 年4 月28日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序方面：按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴；反訴之標的與本訴之標的及其防禦方法相牽連者，得提起反訴，民事訴訟法第259 條、第260 條第1 項定有明文。所謂反訴之標的與本訴之標的及其防禦方法有牽連關係者，乃指反訴標的之法律關係與本訴標的之法律關係兩者之間，或反訴標的之法律關係與本訴被告作為防禦方法所主張之法律關係兩者之間，有牽連關係而言，即舉凡本訴標的之法律關係或作為防禦方法所主張之法律關係，與反訴標的之法律關係同一，或當事人兩造所主張之權利，由同一法律關係發生，或本訴標的之法律關係發生之原因，與反訴標的之法律關係發生之原因，其主要部分相同，均可認兩者間有牽連關係（最高法院91年度台上字第262 號判決參照）。經查，本訴原告與反訴原告主張之訴訟標的均係由同一居間契約關係所生，而兩造間之主要攻擊防禦方法亦為該居間契約權利義務認定之問題，是其反訴之標的與本訴之標的及其防禦方法有牽連關係，彼此間之請求有重大關連，且其提起反訴乃循上揭法律規定所為，自為法之所許。

貳、本訴方面：

一、原告主張：被告於民國107 年4 月20日經原告居間以新臺幣（下同）1, 090萬元向訴外人詹美麗購買坐落桃園市○○區○○路000 巷00號之房屋暨同區東寮段905 、905 之1 地號土地（下稱系爭房屋、系爭905 、905 之1 土地，合稱系爭不動產），而成立系爭不動產買賣契約，並於同日簽訂服務報酬給付同意書，約定被告應給付系爭不動產成交價格百分之二即218,000 元作為原告之居間報酬（下稱系爭同意書）。嗣系爭不動產移轉登記予被告，被告亦給付價金，並提前借屋裝潢，原告已完成居間事務，被告卻以系爭不動產遭他人占用不到2 平方公尺之瑕疵，拒付上開報酬。為此，爰依兩造之契約、民法第565 條、第568 條第1 項之法律關係，提起本件訴訟等語。並聲明：被告應給付原告218,000 元，及自108 年7 月31日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。

二、被告則以：系爭同意書並無一式兩份，簽名雖是伊簽的，但已經忘記簽過系爭同意書，且居間者向買方收取仲介報酬以成交價之百分之一計算為交易習慣，原告之報酬應為109,000 元，原告有哄抬仲介差價之情事。原告應要求詹美麗依系爭不動產買賣契約第十二條第五項、第六條第九項之約定先行鑑界，以便調查系爭不動產是否有被占用之情況，再據實告知被告，原告竟未盡上開調查及據實告知之義務，始致詹美麗將遭占用之系爭不動產移轉予被告。因詹美麗未於107年6 月20日前排除占用狀態，經被告聲請調解，原告竟擔任詹美麗之代理人，而違反對被告之義務，為有利詹美麗之行為。況點交系爭不動產當日，詹美麗、原告未依約結清水電費，遭台電斷電、拆除電表，並遺留滿地垃圾即交屋被告等語，以資抗辯。並聲明：原告之訴駁回；如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

三、得心證之理由：

（一）按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會，或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約；居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬，民法第565 條及第568 條第1 項分別定有明文。次按居間人於契約因其媒介而成立時，即得請求報酬，其後契約因故解除，於其所得報酬並無影響（最高法院49年台上字第1646號判例意旨參照）。準此，居間契約請求報酬之要件僅在買賣契約之有效成立，即居間人提供報告締約機會予當事人，後該契約確因居間人所提供之締約機會而有效成立，居間人報酬請求權即已發生，成立買賣契約與同意支付服務報酬為兩不同之契約，居間報酬之給付義務與嗣後買賣雙方履約情形無關。原告主張其被告與詹美麗就系爭不動產成立買賣契約，並由原告居間乙節，業據提出系爭不動產買賣契約書、系爭同意書、存證信函暨回執聯等件為證（見本院卷第8 至22頁），此亦為被告所不爭執，堪認屬實。依上說明，無論嗣後被告與詹美麗間履約情形如何，是否因故解除契約，均不影響原告居間報酬請求權，原告仍得依系爭同意書請求被告給付約定之服務報酬，先予敘明。

（二）居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人。以居間為營業者，關於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之能力，有調查之義務；居間人違反其對於委託人之義務，而為利於委託人之相對人之行為，或違反誠實及信用方法，由相對人收受利益者，不得向委託人請求報酬及償還費用，民法第567 條、第571 條定有明文。被告固辯稱依系爭不動產買賣契約第十二條第五項、第六條第九項約定，系爭不動產應先鑑界始可過戶，原告卻未督促詹美麗為之，並調查系爭不動產是否有遭占用等情，而違反據實告知及調查義務，不得請求服務報酬云云。惟觀系爭不動產買賣契約第六條第九項約定記載：「本約辦理繳稅手續、產權移轉登記送件前，若有本約第七條第一、二款之情事者，乙方最遲應於稅單核下五日內排除理清……」、第七條第一項：「乙方保證產權清楚，無『他人』主張所有權、優先承買權、使用權、界址糾紛、占有等權利糾紛或一物數賣之情事」（本院卷第11頁），可知賣方詹美麗所負之擔保責任為保證產權無「他人」主張占有之權利瑕疵，而非上開土地遭他人占用時，詹美麗應於稅單核下五日內排除理清，方可過戶。復觀前開契約第十二條第五項：「買賣標的若有『非屬房地結合體之土地』，應於繳稅前完成土地鑑界作業，鑑界規費由乙方負擔……」（本院卷第14頁），依該契約，買賣標的應整體觀之，非屬房地結合體之單純土地買賣，應於繳稅前完成土地鑑界，然本件所出賣者係房屋及土地，依約本無需先行鑑界。再觀系爭不動產現況說明書記載：「建物管理現況第7 項：建物是否有被他人占用？否」（本院卷第77頁），足見該項係針對建物之現況說明，尚不包含基地是否遭人占用部分。是系爭不動產買賣契約既未約定系爭不動產應先鑑界，就建物現況未遭他人占用之情形，亦經原告調查並確實記載，被告上開所辯，容有誤會，尚難採憑。

（三）互核系爭不動產買賣契約之買賣權利範圍，與系爭不動產土地及建物謄本記載之面積相符，業經本院依職權調閱系爭民事案件卷宗核閱無訛。證人即系爭不動產買賣之仲介張丞鋒於本院言詞辯論期日到庭證述：成屋並無鑑界約定，只有單純土地買賣在簽約過戶前要鑑界；被告簽約前沒有提出鑑界，被告在簽約前去看過系爭不動產，並確認標的物及範圍。被告是在借屋裝修後才提出要鑑界，我認知這是新蓋的房子，且系爭房屋由鈞佑建設建造，賣給前屋主時也是我仲介，我們都是依當時建設公司出售的現況說明告知被告，一直到被告去鑑界後，才知道系爭不動產被占用等語。經查，系爭不動產確實係於106 年始由鈞佑建設新建完成，此有系爭不動產之異動索引在卷可稽，且被告亦自承有於移轉登記前裝修等情，均與證人上開所述相符，應認證人所述為真，應可採憑，足認詹美麗與原告均係在鑑界後始發現有遭他人占用之情形。且衡諸常情，系爭不動產遭他人占用之部分位於花圃外，面積僅有0.77平方公尺，面積甚小，若不以專業之測量方法，實難僅憑出賣人、仲介業者之自身智識、經驗發現並調查上揭瑕疵，若以此認定原告有未盡調查義務，實屬過苛，況依系爭不動產買賣契約書，詹美麗本無鑑界之義務，業已認定如上，原告本無義務促請詹美麗為之，應不得以此認定原告有何義務之違反。稽上各情，應認原告之仲介人員就系爭不動產之現況調查、書面資料審核，已依善良管理人之注意義務為相當調查，並就其所知事項已據實報告予被告，實未違反居間人或受任人之義務，被告上開所辯，均屬無據，委不足採。至被告辯稱系爭不動產遭鄰居樑柱占用面積為2.05平方公尺，並非0.77平方公尺云云，然衡諸國土測繪中心係國內最高測繪機關，並使用精密電子儀器測量及繪製後，作成比例尺1/500 鑑定圖（見本院卷第102 頁），其鑑定結果自為可採，被告空言不服系爭測繪結果，卻未能具體指出上開鑑測程序有何違誤之處，亦未提出其他單位具備鑑測本件之能力憑據，更未說明其他單位鑑測技術、程序及方法較諸內政部國土測繪中心更為準確，而得採用，故足認系爭不動產遭占用之面積僅有0.77平方公尺，且均為花圃，附此敘明。

（四）另就系爭同意書之部分，被告固否認其真正，並抗辯同意書應要有一式兩份，且居間者向買方收取仲介報酬以成交價之百分之一計算為交易習慣，故原告未與被告言明居間報酬，依上開百分之一計算，報酬應為109,000 元，原告哄抬仲介價差云云。證人張丞鋒到庭證稱：在簽訂買賣合約前，我們一定會告知雙方服務報酬給付方式，當下在簽約前會簽立服務費給付同意書，簽立後方可簽立買賣房地契約。當下是被告同意簽立同意書，且親筆簽的（本院卷第142 頁反面）。被告經本院提示系爭同意書原本後，亦表示其上簽名為被告所簽（本院卷第119 頁、第152 頁反面）。復比對系爭同書意上簽名及被告當庭橫式書寫姓名10次之筆跡，可見每字之間距均等同，且其字跡有關運筆、勾取、轉折及書寫之慣性等處，其字形筆勢、神韻、運筆、慣性及特徵等極為神似，應係屬同一人所為，堪認系爭同意書為被告親簽。是兩造既本諸自由意識及平等地位自主決定居間報酬契約之締結與否、內容為何，若無其他法定事由，自應依約給付成交價百分之二計算之服務報酬，且要與系爭同意書是否有一式兩份無關，被告所辯，顯然無稽。又依不動產仲介經紀業報酬計收標準規定第1 項規定「不動產經紀業或經紀人員經營仲介業務者，其向買賣或租賃之一方或雙方收取報酬之總額合計不得超過該不動產實際成交價金百分之六或一個半月之租金」。本件原告向賣方收取成交價金百分之四，並向被告請求成交價金百分之二之報酬，並未逾越上開標準，尚難認有何哄抬仲介差價之情事。

（五）至被告辯稱其聲請調解，原告竟擔任詹美麗之代理人，而違反對被告之義務，為有利詹美麗之行為，又點交系爭不動產當日，詹美麗、原告未依約結清水電費，遭台電斷電、拆除電表，並遺留滿地垃圾即交屋被告，原告應不得請求服務報酬云云。然依居間之媒介性質，本應磋合雙方，以達成意思表示一致，雙方發生爭議，由原告先了解被告之訴求，居中協調解決方式，亦無不可，況調解並非係當然有利詹美麗之行為，難認原告代理詹美麗與被告協商，即屬違反對被告之義務。至點交系爭不動產時，是否結清水電費，並清理垃圾，維持屋內設置，乃屬系爭不動產買賣契約履約問題，與原告是否完成居間事務，而得請求居間報酬，繫屬二事，併此敘明。

四、按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力，民法第229 條第1 、2項分別定有明文。又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者，仍從其約定利率；而應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5 ，亦為同法第233 條第1 項及第203 條所明定。原告於108 年7 月19日寄送存證信函催告被告於函到7 日內支付仲介服務費218,000 元，經被告於同日收受該存證信函，有存證信函暨回執聯在卷可稽（本院卷第17頁、第21頁），足認原告業已催告被告給付，被告應自108 年7 月27日起負遲延責任。然原告僅請求被告自108 年7 月31日起算遲延利息，核屬其處分權之行使，於法並無不合，應予准許。

參、反訴方面：

一、反訴原告主張：反訴被告未善盡調查及據實告知義務，且其處理委任事務亦有過失，業如上開本訴部分被告答辯所載，反訴被告應就反訴原告所受損害190,501 元負損害賠償責任（含裁判費40,081元、代理調解費及律師費108,000 元、鑑界費8,000 元、國土測繪中心測量費27,000元、訴訟期間因土地被占用無法使用之貸款利息123,420 元）。為此，爰依不動產經紀業管理條例第26條第2 項、民法第544 條、第227 條、消費者保護法第7 條第3 項、第51條規定，提起本件訴訟等語。並聲明：反訴被告應給付反訴原告190,501 元，及自108 年7 月11日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。

二、反訴被告則以：反訴被告並未違反居間義務，均有據實陳述。詹美麗不知系爭不動產有被占用，故於現況說明書記載未被占用，原告即無從知悉是否遭占用，且現況說明書是針對建物是否被占用，並非土地。至詹美麗應否依約完成鑑界，乃屬詹美麗之義務，原告無從強迫。系爭不動產遭占用面積僅0.77平方公尺，非達解除契約之程度，反訴被告亦難以發現。反訴原告前因系爭905 、905 之1 土地遭占用乙事，向詹美麗提起訴訟，經鈞院以107 年度重訴字第530 號受理（下稱系爭民事案件），嗣以詹美麗給付被告12萬元，達成訴訟上和解，反訴原告並未受任何損害，反訴被告係為買賣順利才代理詹美麗進行調解，並提出減少價金5 萬元之條件，並非係為有利詹美麗之行為，反訴原告主張受有190,501 元損害，均與原告無涉等語。並聲明：反訴原告之訴駁回。

三、損害賠償之債，以有損害之發生及有責任原因之事實，並二者之間，有相當因果關係為成立要件。故原告所主張損害賠償之債，如不合於此項成立要件者，即難謂有損害賠償請求權存在（最高法院30年渝上字第18號、48年台上字第481 號民事判例要旨參照）。反訴原告固主張反訴被告未盡調查及據實告知義務，處理委任事務亦有過失，應負損害賠償責任云云。然反訴被告已盡其善良管理人之注意義務，為相當之調查並據實告知反訴原告，業經本院論述如本訴三部分，反訴原告之請求，洵屬無據。況反訴原告請求反訴被告給付之測量費、裁判費、律師費等項目屬他案件訴訟費用之支出，並非本件得審酌之範圍，貸款利息之損失亦難認與本訴被告之上開行為有何因果關係，反訴原告之主張，實屬無據，不應准許。

肆、綜上所述，原告依兩造之契約、民法第565 條、第568 條第1 項之法律關係，請求被告給付如主文第1 項所示，為有理由，應予准許。反訴原告之請求，則屬無據，為無理由，應予駁回。

伍、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘主張、陳述並所提證據暨調查證據之聲請均與本件之結論無礙，爰不再一一論述，附此敘明。

陸、本件本訴部分係就民事訴訟法第427 條適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389 條第1 項第3 款規定，爰依職權宣告假執行，並依同法第392 條第2 項規定，依被告之聲請宣告被告預供擔保，得免為假執行。

柒、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。並依職權確定訴訟費用額如主文第2項、第5項所示。